УИД:61RS0008-01-2025-002723-19

Дело №2-64/2026

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 января 2026 года г. Ростов-на-Дону

Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Спиридоновой Н.И.,

при секретаре судебного заседания Посиделовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлениюФИО2 к ООО «УК ЖКХ «Альтернатива», третье лицо: Госжилинспекция Ростовской области об обязании произвести перерасчет, признании договора недействительным (ничтожным),

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «УК ЖКХ «Альтернатива», указав в его обоснование следующее.

Истец является собственником <адрес>, площадью 59, 5 кв.м. по адресу: <адрес>.

ООО «УК ЖКХ «Альтернатива» является управляющей компанией по обслуживанию и содержанию вышеуказанного многоквартирного дома.

В январе 2025 года истцу стало известно об увеличении размера платы на содержание общего имущества МКД с 22,40 руб. до 27,58 руб. с м2, в связи с чем размер платы повысился на 5,18 руб.

В ответ на обращение собственника <адрес> ФИО5, ответчик сообщил о том, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ проводилось общее собрание собственников МКД, где по итогам голосования принято решение: утвердить условия договора управления многоквартирным жилым домом между ООО «УК ЖКХ «Альтернатива» и собственниками в предлагаемой редакции (вопрос 5). Решение об утверждении условий договора управления оформлены Протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, стр.1, проводимого в форме очно-заочного голосования от ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 6.1.2 утвержден размер платы за каждый последующий год действия Договора. Учитывая, что в 2023 году тариф не менялся, в соответствии с условиями договора в 2024 году была проведена индексация, и размер платы за содержание и ремонт составил 27,58 руб. за 1 кв.м. При этом указано, что перерасчет платы за 2023 год с учетом индексации производиться не будет, проиндексированный тариф в размере 27,58 руб. за 1кв.м. установлен с ДД.ММ.ГГГГ.

С указанной позицией истец не согласен, поскольку утвержденный Протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещений МКД договор управления является его неотъемлемой частью. В нарушение приказа Министерства связи и массовых коммуникаций РФ и Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №/пр в установленные сроки размещен в системе не был. При этом, как установлено ГЖИ РО и информацией размещенной ГИС ЖКХ, договор был размещен лишь ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ответу ГЖИ РО от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО5 представлена копия проекта договора управления, представленного УК вместе с документами к Протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ, где отсутствует п.6.12 наделяющий правом УК проводить ежегодную индексацию размера платы за содержание МКД. На общем собрании собственников помещений МКД не утверждалась спорная редакция договора управления, размещенная в ГИС ЖКХ ДД.ММ.ГГГГ. Иных собраний за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, утверждавших условия спорного договора, не проводилось. В соответствии с п.5.3 договора управления, утвержденного общим собранием Протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ плата за работы и услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД устанавливается на весь срок действия настоящего договора в размере 22,40 руб. за 1 кв.м. Ежемесячная плата собственника за работы и услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества вдоме определяется как произведение общей площади с помещений на размер платы за 1 кв.м. такой площади в месяц. Размещенный ответчиком в ГИС ЖКХ договор управления МКД в нарушение требований п.1 ст.162 ЖК РФ не подписан ни одной из сторон, в связи с чем он считается не заключенным. Кроме того, редакция данного договора управления МКД не утверждалась общим собранием собственником помещений МКД. В связи с чем истец считает, что ответчик неправомерно провел индексацию размера платы помещения за содержание общего имущества МКД за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ответчику с заявлением в срок до ДД.ММ.ГГГГ возвратить необоснованную начисленную сумму, провести размер платы за содержание общего имущества МКД к размеру 22 руб., разместить в ГИС ЖКХ редакцию договора управления, утвержденную на общем собрании собственников помещений Протокола № от ДД.ММ.ГГГГ, однако был получен ответ, согласно которому произведена корректировка платы, индексация произведена только за 2024 год.

Истец, с учетом уточненных требований, просит суд обязать ООО «УК ЖКХ «Альтернатива» произвести перерасчет путем возврата на лицевой счет истца денежных средств в размере 1577, 35 руб., обязать ООО «УК ЖКХ «Альтернатива» привести размер платы за содержание общего имущества МКД к размеру 22, 40 руб.; признать недействительным (ничтожным) договор управления МКД, размещенный ДД.ММ.ГГГГ в ГИС ЖКХ; обязать ООО «УК ЖКХ «Альтернатива» разместить в ГИС ЖКХ редакцию договора управления, утвержденную на общем собрании собственников помещений Протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ООО «УК ЖКХ «Альтернатива» расходы на оплату услуг представителя в размере 40000 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Истец в судебное заседание не явилась, извещенао дате и времени судебного заседания надлежащим образом.

Представитель истца ФИО6, действующий на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, ссылаясь на доводы, указанные в иске. Кроме того, представил возражения на доводы ответчика, согласно которым одностороннее изменение ответчиком размера оплаты за содержание жилья является необоснованным, установленным без соблюдения требований закона, поскольку собственники жилого помещения не принимали решение об увеличении и установлении размера платы за содержание жилого помещения. Договор управления МКД, размещенный ДД.ММ.ГГГГ в ГИС ЖКХ, является незаключенным и недействительным (ничтожным).

Представитель ответчика по доверенности ФИО7 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на доводы, указанные в письменных возражениях и пояснениях.

Представитель третьего лица, будучи извещенным о дате и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явился, ранее представил в суд оригиналы протоколов общего собрания, реестр собственников помещений, проект договора управления многоквартирным жилым домом, решения собственников помещений.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст.167 ГПК РФ.

Выслушав представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.

В силу ч.4 ст.162 ЖК РФ условия заключенного договора управления распространяются на всех собственников помещений в доме, независимо от факта их личного участия в голосовании или подписания договора.

В соответствии со ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как следует из положений ст.39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В соответствии с ч.1 ст.153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги, в соответствии с ч.2 ст.154 ЖК РФ.

В силу ч.1 ст.156 ЖК РФ, плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Судом установлено, что ФИО2является собственником <адрес>, по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Ответчик ООО «УК ЖКХ «Альтернатива» является управляющей компанией по обслуживанию и содержанию многоквартирного дома по адресу: <адрес>, согласно Договору управления МКД от ДД.ММ.ГГГГ на основании решения общего собрания собственников помещений и лицензии № от ДД.ММ.ГГГГ.

Протоколом общего собрания № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещений МКД от ДД.ММ.ГГГГ утвержден договор управления, размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД - 22,40 руб. за 1 кв.м.

В дальнейшем Протоколом № общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ утвержден размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД в размере 22,40 руб. за 1 кв.м.

Согласно выписке ГИС ЖКХ Протокол № от ДД.ММ.ГГГГ был размещен в Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства ДД.ММ.ГГГГ, Договор управления, утвержденный Протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ.

Протокол в установленном законом порядке никто из собственников многоквартирного дома не обжаловал.

Ответчик производил начисления согласно Протоколу общего собрания № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.6.1.2 договора управления МКД установлено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается решением общего собрания собственников МКД на один год действия настоящего Договора и указывается в Перечне работ, услуг. Размер платы за каждый последующий год действия Договора, начиная со второго, подлежит ежегодной индексации на индекс потребительских цен в РФ на жилищно-коммунальные услуги с начала отчетного (текущего) года в процентах к соответствующему периоду предыдущего года, определенный и официально опубликованный в порядке, установленный действующим законодательством. Если решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, указанном в настоящем пункте Договора, не утвержден иной размер платы, применяется размер платы, рассчитанный Управляющей организацией на индекс потребительских цен в РФ на жилищно-коммунальные услуги.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ответчику с заявлением в срок до ДД.ММ.ГГГГ возвратить необоснованную начисленную сумму, провести размер платы за содержание общего имущества МКД к размеру 22 руб., разместить в ГИС ЖКХ редакцию договора управления, утвержденную на общем собрании собственников помещений протокола № от ДД.ММ.ГГГГ. Однако был получен ответ, согласно которому произведена корректировка платы, сняты до начисления индексации за 2023 года, индексация произведена только за 2024 год, соответствующее письмо направлено в расчетный центр, информация о перерасчете будет отражена в квитанции за март 2025 год.

ООО «УК ЖКХ «Альтернатива» частично удовлетворил требования в размере 329, 64 руб.

Согласно ч.1 ст.158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

В соответствии с ч.4 ст.158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Согласно п.3 ч.3 ст.162 ЖК РФ, в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Таким образом, основным способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников является волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме посредством принятия решения об этом на общем собрании.

В соответствии с п.п.28, 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.

Расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (за исключением случаев, когда стоимость таких коммунальных ресурсов в многоквартирном доме включается в состав платы за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с п.40 Правил предоставления коммунальных услуг), обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 №290 утвержден минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

При этом наличие утвержденного минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, не лишает стороны договора управления многоквартирным домом возможности предусмотреть иной перечень конкретных работ и услуг, выполняемых за счет платы за содержание жилого помещения, определить работы (услуги), выполняемые за отдельную плату, условия их оказания и выполнения, а также установить размер платы за такие работы (услуги).

Как разъяснено в п.п.16, 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 №22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», при разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности, в силу ч.1 ст.156 ЖК РФ.

Управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным Договором управления многоквартирным домом, в силу ч.7 ст.156, ч.ч.1,2,3,8 ст.162 ЖК РФ, п.1 ст.310, п.1 ст.432, ст.450-453 ГК РФ.

В соответствии с ч.1 ст.162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Так, п.3 ст. 432 ГК РФ установлено, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п.3 ст.1).

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 05.07.2019 N 307-ЭС19-2677, управляющая компания вправе изменять размер платы за содержание жилья, если порядок индексации и изменения такой платы определен в договоре управления МКД.

В связи суказанным, ключевым представляется вопрос о том, какой текст Договора управления МКД был утвержден собственниками МКД.

Госжилинспекцией Ростовской области представлены оригиналы протоколов общего собрания, реестр собственников помещений, присутствующих на собрании в форме очного голосования, проект договора управления многоквартирным жилым домом, решения собственников помещений. В представленном проекте содержится пункт 6.1.2, предусматривающий индексацию.

Предоставление Госжилинспекцией Ростовской области в ответ на заявление собственнику <адрес> ФИО5 текста проекта договора управления многоквартирным жилым домом, отличного от предоставленного суду, поскольку в нем отсутствует пункт об индексации, а также проведение в Госжилинспекции Ростовской области по данному факту проверки не могут являться основанием для признания недействительным (ничтожным) договора управления МКД, поскольку суду представлены оригиналы документов, которые, согласно сопроводительному письму были направлены в Госжилинспекцию Ростовской области 21.01.2022 года за исх.№133. Оснований не доверять оригиналам документов, представленным Госжилинспекцией Ростовской области у суда не имеется, результаты проверки суду не представлены.

Таким образом, установлено, что действия управляющей организации по индексации являются не односторонним изменением условий, а исполнением ранее достигнутого и утвержденного собственниками соглашения. Индексы потребительских цен, использованные для расчета, официально опубликованы Федеральной службой государственной статистики (Росстатом) и являются общедоступными. Последующая индексация тарифа осуществлялась в действующей системе правового регулирования жилищных отношений, что исключает произвольное завышение платежей.

Ответчиком был применен механизм индексации размера платы, поскольку возможность такой индексации установлена договором управления многоквартирным домом.

С учетом изложенного, суд полагает, что действиями ООО «УК ЖКХ «Альтернатива» права истца не нарушены, размер платы изменен обосновано, в связи с чем, оснований для удовлетворения требований иска о возложения обязанностей производить начисление платы в иных размерах и перерасчете, суд не усматривает. При этом оснований для признания недействительным (ничтожным) договора управления МКД, размещенного ДД.ММ.ГГГГ в ГИС ЖКХ - ООО «УК ЖКХ «Альтернатива» и обязании ООО «УК ЖКХ «Альтернатива» разместить в ГИС ЖКХ иную редакцию договора не имеется, поскольку исходя из представленных документов установлено, что собственники многоквартирного <адрес>, по адресу: <адрес> выразили свою волю на заключение договора, в котором содержится пункт об индексации.

При этом размещение информации о договоре управления многоквартирным домом с нарушением срока не может являться основанием для признания его недействительным (ничтожным), а предусматривает административную ответственность. В материалы дела представлено определение об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении в отношении генерального директора ООО «УК ЖКХ «Альтернатива» по ч.2 ст.13.19.2 КоАП РФ, вынесенное Госжилинспекцией по РОДД.ММ.ГГГГ, в связи с истечением срока давности.

Поскольку в удовлетворении основных требований отказано, производные исковые требования удовлетворению также не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ООО «УК ЖКХ «Альтернатива», третье лицо: Госжилинспекция Ростовской области об обязании произвести перерасчет, признании договора недействительным (ничтожным) – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Советский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Cудья

Мотивированное решение суда изготовлено 27 января 2026 года.