Дело № 3а-1045/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 октября 2022 года г. Краснодар
Краснодарский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Казакова Д.А.,
секретарь Хлебникова А.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ООО «Контур» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной,
установил:
ООО «Контур» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 4 509,8 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>, определенную по состоянию на 01.01.2021г., равной рыночной стоимости в размере 78 127 000 рублей.
Административный истец мотивирует свои требования тем, что является собственником объекта недвижимости и оплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налогов.
В судебное заседание представители ООО «Контур», департамента имущественных отношений Краснодарского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю, ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
От представителя ООО «Контур» по доверенности ФИО1 поступило ходатайство об уточнений заявленных требований и просила установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> равной рыночной стоимости в размере 92 557 975 рублей, в соответствии с выводами проведенной по делу экспертизы.
От представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 поступил отзыв на заключение судебной экспертизы.
Представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО3 в представленных возражениях указала, что кадастровая стоимость определена в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 в отзыве на административный иск указал, что нарушений действующего порядка проведения государственной кадастровой оценки не допущено. Просил вынести законное и обоснованное решение.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 в своем отзыве не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.
Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.
Суд, исследовав представленные доказательства и материалы дела, приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.
Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.
Как следует из дополнений к отзыву департамента имущественных отношений Краснодарского края нежилое здание с кадастровым номером <№...> включено в Перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2017-2022гг.
С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также принимая во внимания, дату определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
В соответствии с частью 1 статьи 22 Федеральный закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Согласно п.2 ч.1 ст.3 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
На основании ч.1 ст.18 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Согласно ч.1 ст.6 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.
В соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 года №318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Положением о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденным постановлением главы администрации Краснодарского края от 23 апреля 2007 года № 345 «О департаменте имущественных отношений Краснодарского края» в 2021 году на территории Краснодарского края проведена государственная кадастровая оценка: зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест (Приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.03.2020г. № 488 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2021 году»).
Из материалов дела следует, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером <№...>, площадью 4 509,8 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта.
Согласно данным Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 112 345 123,45 рублей. Указанная кадастровая стоимость утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края №2259 от 09.09.2021г.
В соответствии с отчетом об оценке от 18.04.2022г. № О-310/03, подготовленным ООО «Краснодарский центр кадастра, оценки и экспертизы», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 78 127 000 рублей.
По ходатайству административного истца, принимая во внимание тот факт, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы <№...> от 20.09.2022г., выполненной экспертным учреждением НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» экспертом <ФИО>7 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 92 557 975 рублей.
От эксперта НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» <ФИО>7 поступило дополнение к экспертному заключению, в котором указывает, что в ходе изготовления экспертного заключения допущена описка в кадастровом номере объекта экспертизы, а именно: вместо верного «<№...>», ошибочно указан «<№...>».
С указанным заключением не согласился представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 В отзыве на заключение судебной экспертизы указал, что эксперт не использовал затратный подход, тогда как затратный подход это единственный, прямой подход, учитывающий цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки - это стоимость ОКС без учета стоимости земельного участка.
При расчете рыночной стоимости объекта экспертизы в рамках доходного подхода допущены следующие нарушения: объекты-аналоги № 1 - 3 не сопоставимы с объектом экспертизы по типу объекта. Объектом экспертизы является отдельно стоящее здание на земельном участке, объекты-аналоги №1-3 встроенные помещения. Указанные объекты-аналоги также не сопоставимы с объектом экспертизы по площади: площадь объекта экспертизы - 4509,8 кв.м, площадь объекта-аналога № 1 - 186 кв.м, объекта-аналога № 2 - 160 кв.м, объекта-аналога № 3 - 69 кв.м, что подтверждается понижающими корректировками в размере 41,8%, 43,3%, 50,9%. На странице 46 заключения неверно указано местоположение объекта экспертизы. Объект экспертизы расположен на улице Ставропольской, объект-аналог № 1 на улице Российской, объект-аналог № 2 на ул. Монтажников, объект-аналог № 3 на улице Дунаевского. Принятые экспертом корректирующие коэффициенты не отражают ситуацию, сложившуюся на рынке, в отношении арендных ставок свободных помещений, расположенных в различных районах г. Краснодара, не подтверждены рынком.
В письменных пояснениях эксперт НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» <ФИО>10., подготовивший заключение судебной оценочной экспертизы №121/09/22 от 20.09.2022г., указал, что затратный подход не учитывает основных факторов, влияющих на цену недвижимости - местоположения, транспортной доступности, перспектив развития. Затратный подход скорее отражает величину издержек, которые необходимо понести для создания подобного имущества, чем его рыночную стоимость. Эксперт пришел к выводу, что использование затратного подхода является некорректным, а также может привести к искажению рыночной стоимости, поэтому принял решение отказаться от использования этого подхода при расчете величины стоимости объектов оценки
Экспертом определена рыночная стоимость объекта недвижимости без учета стоимости земельного участка. На различия в стоимости отдельно стоящего здания и встроенного помещения применена корректировка.
Найдены наиболее схожие с объектом оценки аналоги на дату оценки. В законодательстве об оценочной деятельности отсутствуют требования к величине корректировок на разницу в площади.
На странице 46 заключения неверно указано местоположение объекта экспертизы, что является технической опечаткой. Корректирующие коэффициенты приняты в соответствии с фактическим адресом оцениваемого объекта и подтверждены данными издания «Справочник Оценщика недвижимости - 2020» «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» (Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2020 г., под редакцией ФИО5).
Изучив пояснения эксперта, судья приходит к выводу о том, что заключение содержит всю необходимую информацию, предусмотренную Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», а именно, сведения об эксперте, дате проведения и характере экспертизы, о задании на оценку, о списке использованной литературы. Также экспертом подробно описан объект оценки, проанализирован и правильно определен сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект недвижимости, детально описано проведенное исследование, с учетом которого дан ответ на поставленный вопрос.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки. Таким образом, заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой оценки.
При оценке объекта недвижимости был применен сравнительный подход (невозможность применения иных подходов при оценке экспертом обоснованна). Экспертом было проведено исследование рынка объектов недвижимости г. Краснодара, и проанализирована информация о выставленных на продажу объектах, сопоставимых с оцениваемым объектом.
Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов.
В заключении эксперта принята скидка на торг, произведены корректировки: на местоположение, физические характеристики, площадь, наличие парковки, приведены обоснования отсутствия необходимости применения иных корректировок.
Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд считает его допустимым. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ.
Суд соглашается с выводами, изложенными в заключении судебной экспертизы и полагает, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 92 557 975 рублей.
Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объекта капитального строительства рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца как собственника данного объекта недвижимости.
При таких обстоятельствах, суд считает административный иск подлежащим частичному удовлетворению и определению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.
Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Административный истец обратился с настоящим иском в суд 14 июля 2022 года, сведений об обращении в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в материалах дела не содержится. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 14 июля 2022 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
административные исковые требования ООО «Контур» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной удовлетворить частично.
Установить в отношении объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 4 509,8 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>, установленной по состоянию на 01 января 2021 года в размере 92 557 975 рублей.
Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...>.
Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> считать 14 июля 2022 года.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд.
Судья:
Мотивированное решение суда изготовлено 26.10.2022г.