Дело № 2-1-81/2023
64RS0010-01-2022-002531-75
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 июля 2023 года город Вольск
Вольский районный суд Саратовской области в составе председательствующего судьи Николаева Д.В.,
при секретаре Исхаковой И.С.,
с участием истца по первоначальному иску ФИО1,
представителя ответчика по первоначальному иску ФИО2 адвоката Анофрикова С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ча к ФИО2 об обращении взыскания на недвижимое имущество, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании права залога прекращенным, погашении записи о залоге,
установил:
Истец ФИО1 ч обратился в суд с исковым заявлением к ответчику ФИО2, мотивируя свои требования следующим. В соответствии с договором займа от 02.03.2021 года №№ с залоговым обеспечением ФИО2 и ФИО3 под залог недвижимого имущества получили займ в размере 400 000 руб. 00 коп. под 3,9% за каждый месячный период (п.2.0), уплата процентов должна производиться ежемесячно с 25.03.2021 года по 25.04.2025 года в соответствии с графиком, являющимся непосредственно приложением к договору займа, при этом уплаченное в первую очередь погашает издержки кредитора по получению исполнения, затем – проценты, а в оставшейся части – основную сумму долга (п.2.1, ст.319, 319.1 ГК РФ). В соответствии с п.1.4 договора обязательства всех должников по настоящему делу являются солидарными. Несмотря на существующие обязательства по оплате задолженности, должники не произвели ни одного платежа, что и послужило причиной обращения в суд. В случае неоднократного неисполнения условий п.6.1 договора займа предусмотрено право кредитора в одностороннем порядке требовать от должника досрочно возвратить всю сумму основного долга, уплаты причитающихся процентов за пользование займом и неустойки. Займодавец имеет право в случае расторжения настоящего договора требовать от заемщика возврата задолженности по займу, причитающихся процентов, неустойки и всех понесенных при этом расходов и убытков. При этом, в соответствии с п.8.1 договора расторжение договора по основанию, предусмотренному гл.6 настоящего договора, не прекращает обязательств заемщика по возмещению кредитору издержек по получению исполнения, уплате процентов, основного долга, неустойки, убытков и прочих издержек Займодавцу по возврату задолженности. Извещение о досрочном расторжении договора: 15.04.2021 года заказным письмом Почты России №, адресованное ФИО4, № ФИО2, № ФИО3, должник получили уведомление о досрочном расторжении договора займа №№ с требованием немедленного погашения всей задолженности, при этом срок возврата установлен абз.4 п.6.1 договора – немедленно с момента возникновения просрочки, в данном случае немедленно со дня получения уведомления либо со дня, когда уведомление могло быть получено. Кроме того, требование о расторжении договора займа и полного возврата задолженности продублировано смс, направленной по мессенджеру Вотсапп, отправленной 31.07.2021 года. В соответствии с гл.6.2 договора займа «порядок уведомления сторон» установлено, что 6.2.1 все уведомления в адрес Заемщика передаются посредством WhatsApp № либо заказным письмом по адресу стороны, указанному в п.9 Договора. В п.6.2.3 Договора сторонами установлено, что возможность получения уведомления, отправленного путем смс-сообщения, возникает на следующий рабочий день в 09 часов 00 минут, что подтверждается распечаткой с телефона и демонстрацией сообщения. Возможность получения заказного письма возникает в течение 7 календарных дней со дня первой попытки вручения заказного письма, предпринятой соответствующим отделением почтовой связи, что подтверждается распечаткой с сайта отслеживания почтовых сообщений Почты России. В соответствии с п.6.2.4 Договора в случае неполучения сообщения по смс считается, что уведомление получено в срок, когда у стороны имелась такая возможность. Ответственность за неполучение уведомления ввиду поломки телефона, блокировки либо изменения номера, поломки либо отсутствия почтового ящика и подобных причин лежит на получателе. Таким образом, должники получили требование о полном погашение задолженности по договору займа 15.04.2021 года, в связи с чем у них была возможность погасить задолженность 16.04.2021 года. П.2.2 договора займа установлена неустойка в размере 0,155% в день с суммы задолженности (основного долга + просроченных процентов), начиная с даты просрочки по день полного погашения задолженности, включая дату погашения просроченной задолженности. Расчет задолженности. На 15.11.2021 года по договору от 02.03.2021 года №Г№ общая задолженность составляет 1 213 007 руб. 14 коп., в том числе основная задолженность составляет 400 000 руб. Проценты за период с 03.03.2021 года по 25.10.2022 года составляют 308 196 руб. 16 коп. Неустойка за просроченные проценты, возникшие с 25.03.2021 года по 25.10.2022 года, рассчитанные по 15.11.2022 года, составляют 146 450 руб. 97 коп. Неустойка за просрочку основного долга за период с 17.04.2021 года по 15.11.2022 года составляет 358 360 руб., что составляет 303,25% от стоимости заложенного имущество при законодательном запрете на обращение взыскания менее 5% (ст.54.1 ФЗ 1998 года «Об ипотеке», п.2 ст.348 ГК РФ). При обязанности займодавцев ежемесячного погашения задолженности каждого 25 числа, ежемесячные просрочки платежей допущены начиная с 25.03.2021 года до настоящего времени. Исходя из уведомления заемщикам об одностороннем расторжении договора, он считается расторгнутым с 17.04.2021 года, что влечет немедленное погашение всей задолженности, включая основной долг. Однако до настоящего времени ни одного платежа не произведено. Размер основной задолженности по договору от 02.03.2021 года №№ произведен сторонами договора, в том числе исходя из акта сверки от 12.12.2021 года (и предыдущих актов) к договору займа от 01.01.2018 года №№ В соответствии с данным актом сверки все на сегодняшний день произведенные должниками платежи произведены в счет погашения задолженности по договору №№. Последний платеж по которому произведен 26.11.2021 года. Соответственно, по договору займа №№ должники не произвели ни одного платежа. В оправдание неплатежей должники устно, когда им это было выгодно, заявляли о погашении задолженности «по обоим договорам в большем размере», «об отсутствии задолженности у ФИО5 (ФИО4) Е.К.», «о двойной переплате», однако письменных доказательств произведенных платежей представлено не было. Между истцом и ФИО6 заключался договор цессии, согласно которого права требования на расторжение договора от 02.03.2021 года №№, взыскание задолженности переданы ФИО6 Однако, как указано в п.2.1 договора уступки прав требования Г-2 «цессия по главе 7 договора займа по ипотеке не произведена». В п.2 дополнительного соглашения от 11.11.2022 года указано, что переход права требования на расторжение договора займа от 02.03.2022 года №№ не распространяется на гл.7 настоящего договора, содержащее положения о залоге недвижимости, зарегистрированном в Росреестре. Стороны дела уведомлены об уступке от 11.11.2022 года заказными письмами, которыми одновременно отправлено настоящее исковое заявление. Ранее должники устно заявляли о недействительности договора цессии Г-2, но цессия по гл.7 договора займа не действует, в связи с чем залогодержателем по ипотеке выступает лично истец. Ипотека. В соответствии с гл.7 договора займа от 02.03.2021 года №№ о залоговом обеспечении займа истец является залогодержателем дома общей площадью 19,2 кв.м. с кадастровым номером №. Указанное жилое строение расположено на земельном участке общей площадью 494 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и кроме дома включает в себя расположенные на нем все хозяйственные и бытовые строения: два сарая деревянных общей стоимостью по 1 000 руб. каждый, погреб кирпичный стоимостью 1 000 руб., забор по периметру земельного участка стоимостью 1 000 руб. Залог возник на основании договора (гл.7 договора займа от 02.03.2021 года №№), зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, произведена запись об ипотеке от 18.03.2021 года №, являющейся обеспечительной мерой для договора займа. До настоящего времени солидарные должники ФИО2 и ФИО3 данные денежные суммы кредитору ФИО6 не выплатили. Гражданское законодательство предполагает, прежде всего, свободу отношений между участниками. При обращении взыскания соблюдены требования законодательства: сумма неисполненного обязательства составляет 5% и более от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет 3 месяца и более (ст.54.1 ФЗ 1998 года «Об ипотеке», п. ст.348 ГК РФ). В соответствии с п.7.1 договора от 02.03.2021 года «обращение взыскания на имущество… допускается после второго нарушения срока оплаты денежных средств подряд, либо после двух нарушений сроков оплаты, совершенных в течение последних двенадцати месяцев, предшествующих дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество, даже при условии, что каждая просрочка незначительна» (п.3 ст.348 ГК РФ). Нормы гражданского законодательства не предусматривают в качестве обязательного условия обращения взыскания на заложенное имущество взыскания в судебном порядке долга по основному обязательству, равно как и не запрещают обращение взыскания на предмет залога до удовлетворения требований по основному обязательству (ст.348, 349 ГК РФ). Ранее в п.9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 года №10 указана схожая позиция, что ГК РФ не предусматривает необходимости одновременного предъявления требований об обращении взыскания на заложенное имущество и об исполнении обеспеченного залогом обязательства, указанные требования могут предъявляться в суд отдельно друг от друга, даже если залогодателем является не должник по обязательству, а третье лицо. Данная позиция подтверждает, что указанные требования могут предъявляться одновременно с требованием об обращении взыскания на предмет залога, и истцу не требуется предъявлять доказательств, что требования о взыскании долга по основному обязательству удовлетворены. В предмет доказывания по иску об обращении взыскания на предмет залога входит установление факта неисполнения обязательства, обеспеченного залогом, с учетом суммы долга и периода просрочки. 11.11.2022 года истец обращался к ответчику с досудебной претензией об исполнении обеспеченного залогом обязательства и предупреждением о том, что если требование не будет удовлетворено, то он обратит взыскание на предмет залога, которая оставлена без удовлетворения. Из п.7.1 договора займа от 02.03.2021 года №№ следует, что стороны согласовали стоимость предмета ипотеки равной 400 000 руб. При оценке заложенного имущества стороны исходили из официально оформленной площади <адрес>,2 кв.м., года постройки 1950, материала стен – дерево, кадастровой стоимости от 01.01.2020 года 131 000 руб., отсутствия собственного выделенного земельного участка, рельефа земельного участка в виде склона горы, негативно влияющее на прочность дома и возможность использования участка, расположения дома вблизи грунтовой дороги вдали от городской инфраструктуры. Доказательств иной стоимости залогового имущества не представлено. Просит обратить взыскание на заложенное имущество жилой дом общей площадью 19,2 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, определить способ продажи заложенного имущества с публичных торгов с установлением начальной продажной цены 400 000 руб. Также просил взыскать с ответчика ФИО2 в свою пользу расходы по оплате госпошлины в размере 300 руб. и почтовые расходы по отправке искового материала и претензии от 11.11.2022 года ответчику в размере 261 руб. 50 коп.
Истец ФИО1 поддержал исковые требования, просил установить начальную продажную цену 400 000 рублей. Пояснил, что с Г-выми был заключен договор займа № № с залогом недвижимости. Ограничение в его пользу было внесено в ЕГРН. Право требования задолженности было передано им по цессии ФИО6, которая обратилась с иском, так как заемщики нарушали обязательства по договору. Просрочка была более 2 месяцев, сумма задолженности более 5% стоимости предмета залога. Решением суда в пользу ФИО6 взыскана задолженность. Право требования уступлено в пользу ФИО7 17 апреля 2023 года, но определение суда в силу еще не вступило. Его право как залогодержателя нарушено, так как он может обратиться с иском о взыскании с Г-вых процентов за период с 26 октября 2022 года либо с апреля 2023 года.
Представил копию договора поручения от 11 ноября 2022 года, которым ФИО6 поручила ему обратиться в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, копию договора уступки права требования от 17 апреля 2023 года, которым в договоре поручения от 11 ноября 2022 года ФИО8 заменяется на ФИО9, письменные пояснения, в которых указывал.
Представил письменную позицию в том, что с апреля 2023 года в его пользу по договору № № подлежат расчету проценты, также за указанный период просрочена неустойка.
В судебном заседании 11 июля 2023 года представил копию дополнительного соглашения от 01 октября 2022 года к договорам уступки прав требования, в том числе по договору № №, согласно которому ФИО1 передано ФИО6 право требования основной задолженности, процентов за пользование денежными средствами на срок по 25 октября 2022 года включительно, неустойки за просрочку оплаты просроченных процентов, неустойки за просрочку оплаты основной задолженности.
Представил письменные пояснения, в которых указывал, что ответчик с 25.03.2021 года более года уклоняется от добровольного погашения задолженности, что и послужило причиной обращения взыскания на заложенное имущество. Общая задолженность по договору №№ от 02.03.2021 года на 15.11.2022 года составляет 1 213 007 руб. 14 коп., в том числе основная задолженность в размере 400 000 руб., проценты за период с 03.03.2021 года по 25.10.2022 года 308 196 руб. 16 коп., неустойка за просроченные проценты, возникшие с 25.03.2021 года по 25.10.2022 года, рассчитанные по 15.11.2022 года 146 450 руб. 97 коп., неустойка за просрочку основного долга за период с 17.04.2021 года по 15.11.2022 года 358 360 руб. Между ФИО1 и ФИО6 заключался договор цессии, согласно которого ФИО6 передано право о взыскании задолженности по договору займа. Право залога ФИО6 не передавалось. Залогодержателем по ипотеке является истец ФИО1 Считает факт обращения ФИО6 с иском о взыскании задолженности с должников, установленный в качестве юридически значимого обстоятельства по делу, факультативным обстоятельством.
Также представил письменные возражения относительно ходатайства о приостановлении производства по делу, в которых указывал на то, что ответчик не оспаривал фактов: заключения договора №Г-2/2021, его расторжения, наступления просрочки платежей, получения претензии-предупреждения об обращении взыскания на предмет залога от 11.11.2022 года. Не представлен контррасчет задолженности, не оспорены основания предъявления настоящего иска и критерии допустимости реализации заложенного имущества (превышение задолженности 303,25% от стоимости заложенного имущества, срок просрочки превысил 20 месяцев). Считает, что чем быстрее будет выплачена задолженность, тем быстрее отпадет необходимость в применении обеспечительной меры арест и реализация недвижимого имущества. Уступка прав требования по залогу не произведена, при этом согласно договора цессии цедент обязан передать цессионарию все полученное от должника в счет уступленного требования, в том числе после удовлетворения требования за счет заложенного имущества. Указывает, что самостоятельное производство по иску об оспаривании договора само по себе не означает невозможность рассмотреть дело о взыскании долга. Требования об обращении взыскания на заложенное имущество и об исполнении обеспеченного залогом обязательства могут предъявляться одновременно с требованием об обращении взыскания на предмет залога, и истцу не требуется предъявлять доказательств, что требования о взыскании долга по основному обязательству удовлетворены.
Также представил письменные пояснения, в которых указывал, что явился в МФЦ, где подписал договор и передал ФИО10 денежные средства.
Представитель истца ФИО11 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, представил письменные пояснения, в которых указывал, что они с супругой явились в МФЦ, где им представили на подписание договор, который они ранее не видели, дом не осматривался. Денежные средства ФИО7 им передал. Самого договора у него не было до 2022 года, пока он не получил его в Росреестре.
Также представил письменные пояснения, в которых указывал на то, что земельный участок находится в аренде, в залоге не находится.
Третьи лица ФИО3, ФИО12, представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, о причинах неявки не сообщили.
Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, просила рассмотреть дело в ее отсутствие и удовлетворить исковые требования.
Представитель ответчика ФИО2 и третьих лиц ФИО3, ФИО12 ФИО13 считала исковые требования не подлежащими удовлетворению и пояснила, что Г-вы и ФИО7 заключили договор займа на 400 000 руб., в качестве залога выступал дом, но полагает, что предмет залога не был согласован. Просрочка по договору имела место, ФИО6, получившая по договору цессии право требования, обращалась в суд. Решение в силу не вступило, рассматривается в областном суде. Земельный участок ФИО10 не принадлежит, а оформить залог на дом, который находится на не принадлежащем участке, невозможно. Имеются признаки недействительности договора залога, кроме того, фактически не расторгнут договор №. Также не решен вопрос о сумме займа. Истец ФИО7 уступил право требования долга ФИО6, залог необходимо прекращать. Принимались меры рассчитаться с ФИО6, Г-вы ходили к ней с полицией. Домовладения площадью 19 кв.м. уже нет, и не существовало на момент заключения договора, на его месте находится самовольное строение, права на которое не зарегистрированы. Земельный участок ответчику ФИО10 не принадлежит, договора аренды нет, поэтому залог также не имеет юридической силы. Поскольку ФИО6 возместила ФИО7 более 1 000 000 руб. материального ущерба, права на обращение взыскания на предмет залога в настоящее время нет. П.7.7 договора займа нарушен заключенным договором цессии. Права перешли к ФИО6, никаких прав у ФИО7 нет. В следующее судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, о причинах неявки не сообщила.
Представитель ответчика Анофриков С.А. исковые требования не признал, поддержал доводы представителя ФИО13 Также представил письменные возражения, в которых не согласился с исковыми требованиями, указывал на то, что ФИО6 заняла место ФИО1 в полном объеме, а последний полностью выбыл из обязательства. Его права как залогодержателя не нарушаются. За уступленное право требования ФИО6 выплатила ФИО1 денежные средства, реализовала свое право требования к должникам. Суд расторг договор займа, взыскал основной долг и неустойку. Поскольку залогодержателем может являться только кредитор, ФИО1 уступил ФИО6 право требования по договору, то утратил право быть залогодержателем, а сам залог прекратился. Злоупотребляя своим правом, ФИО1 пытается обогатиться за счет ответчика. На земельном участке расположен не дом площадью 19,2 кв.м., а иной объект площадью 69,6 кв.м., указанная самовольная постройка не может быть предметом залога, на нее не может быть обращено взыскание.
Также представил письменные пояснения, в которых указывал, что залогодержателем может являться только кредитор, на месте спорного дома находится другое самовольное строение, прав на земельный участок у ФИО10 нет.
Также представил письменные пояснения, в которых указывал, что ФИО7 выбыл из обязательства и правоотношений, у него прекратилось право на обращение взыскания на предмет залога. В случае удовлетворения его требования может иметь место неосновательное обогащение.
Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации, статье 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно части 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Судом установлено, что 02 марта 2021 года между ФИО1 с одной стороны и ФИО2, ФИО3 с другой стороны был заключен договор займа № № с залоговым обеспечением. Предметом залога являлся жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, принадлежащий ФИО2 (т. 1 л.д. 9-12).
Произведена государственная регистрация указанного договора, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним собственником вышеуказанного объекта недвижимости является ФИО2, установлено обременение в виде ипотеки на основании договора займа № № в пользу ФИО1 (т. 1 л.д. 93-95).
Согласно части 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно части 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Согласно части 1 статьи 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.
Согласно части 1 статьи 398 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.Согласно договору уступки прав требования Г-2 от 20 января 2022 года с дополнительным соглашением к нему от 11 ноября 2022 года ФИО1 передал ФИО6 права на расторжение договора займа и требования на взыскание с должников задолженности по договору займа, при этом право на расторжение главы 7 договора «Залоговое обеспечение по договору займа» и права залогодержателя не передаются (т. 1 л.д. 27-28).
Истцом доказано, что заемщиками по указанному договору неоднократно допускалось нарушение исполнения обязательств, в связи с чем правопреемник взыскателя ФИО6 обратилась в суд с требованием о расторжении договора займа и взыскании задолженности. Апелляционным определением Саратовского областного суда от 14 февраля 2023 года с учетом дополнительного расторгнут договор займа № № расторгнут в части заемного обязательства, с ФИО2, ФИО3 взыскано в пользу ФИО6 основная задолженность в размере 400 000 рублей, проценты за период с 03 марта 2021 года по 25 октября 2022 года в размере 308 196 рублей 16 копеек, неустойка за просроченные проценты за периоды с 24 апреля 2021 года по 31 марта 2022 года, с 02 октября 2022 года по 14 февраля 2023 года в размере 35 000 рублей, а с 15 февраля 2023 года в размере 0,15% в день от суммы задолженности по процентам, неустойка за просрочку основного долга за периоды с 17 апреля 2021 года по 31 марта 2022 года, с 02 октября 2022 года по 14 февраля 2023 года в размере 43 000 рублей, а с 15 февраля 2023 года в размере 0,15% в день от суммы задолженности по основному долгу, а также судебные расходы.
Согласно сведениям Вольского межрайонного отделения судебных приставов Главного управления Федеральной службы судебных приставов Российской Федерации по Саратовской области от 11 июля 2023 года возбуждены исполнительные производства: №-ИП от 12 мая 2023 года в отношении ФИО2 в пользу ФИО6, остаток долга 3 048 595 рублей 06 копеек, взыскано 0 рублей, №-ИП от 12 мая 2023 года в отношении ФИО12 в пользу ФИО6, остаток долга 2 057 139 рублей 39 копеек, взыскано 14 129 рублей 61 копейка, №-ИП от 12 мая 2023 года в отношении ФИО3 в пользу ФИО6, остаток долга 3 048 595 рублей 06 копеек, взыскано 0 рублей.
Законодательством не предусмотрено в качестве обязательного условия обращения взыскания на заложенное имущество взыскание в судебном порядке долга по основному обязательству, равно как и не имеется запрета на обращение взыскания на предмет залога до удовлетворения требований о взыскании долга по основному обязательству. По общему правилу залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога при установлении факта неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, с учётом суммы долга и периода просрочки обязательства.
Согласно частям 1, 2 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Согласно статье 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – ФЗ «Об ипотеке») обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Судом установлено, что заемщиками по договору займа № № от 02 марта 2021 года была допущена просрочка исполнения обязательства на период более 3 месяцев.
Согласно заключению эксперта № от 16 июня 2023 года: рыночная стоимость дома с кадастровым номером № площадью 19,2 квадратных метра, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом его реконструкции (изменение внешних границ) на момент возникновения залога на дату 02 марта 2021 года составляет 1 274 000 рублей; физический износ указанного дома площадью 19,2 квадратных метра 1950 года постройки (строение лит.А площадью 19,7 квадратных метра по техническому паспорту) составляет 40%; по результатам проведенного сравнительного анализа экспертным исследованием установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, накладывается на земельный участок с кадастровым номером №, площадь наложения составляет 8,2 квадратных метра. На основании вышеизложенного эксперты пришли к выводу, что жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с учетом произведенной в нем реконструкции (расширения застройки) не соответствует существующим строительным нормам и правилам, а именно нарушаются требования пункта 7.1 СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89» в части расположения жилого дома относительно границ земельного участка; пристроенные площади (пристройки лит.А1 площадью 32,5 квадратных метра и А2 площадью 17,4 квадратных метра) при изменении существовавших внешних границ приспособлены для жилья (т. 2 л.д. 60-151).
Таким образом, с учетом стоимости предмета ипотеки, на которой настаивал залогодержатель, сумма неисполненного обязательства составляет более чем 5% от стоимости предмета ипотеки.
Вместе с тем, согласно статье 2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду, мирному урегулированию споров.
Судом установлено, что права требования задолженности по договору займа № № истцом ФИО1 переданы ФИО6, следовательно, факт неисполнения заемщиками обязанностей по договору займа не нарушает прав ФИО1, являющегося залогодержателем по указанному договору.
Поскольку суду не представлено доказательств, в чем заключается нарушенное либо оспоренное право истца ФИО1 как залогодержателя, каким образом обращение взыскания на заложенное имущество будет способствовать восстановлению нарушенных прав истца, в удовлетворении исковых требований по первоначальному иску надлежит отказать.
Наличие поручения от ФИО6 на обращение с иском об обращении взыскания на предмет залога свидетельствует о необходимости обращения в суд представителю от ее имени.
Что касается представленного в судебном заседании 11 июля 2023 года дополнительного соглашения от 01 октября 2022 года к уступке права требования по договору № №, согласно которому ФИО1 переданы ФИО6 права требования задолженности по процентам на срок до 25 октября 2022 года, суд расценивает его критически как злоупотребление правом. В судебном заседании были обозрены материалы гражданского дела № 2-1-226/2022, судом установлено, что данное дополнительное соглашение от 01 октября 2022 года не было представлено ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции. Судам, в том числе и по настоящему делу, была представлена уступка права требования по договору № № без каких-либо оговорок по срокам. Доказательств своевременного направления данного дополнительного соглашения должникам не представлено.
Истец ФИО1 также ссылался на наличие соглашения о передаче права требования по договору № № от ФИО6 к ФИО9, тем не менее, взыскателем по исполнительным производствам является ФИО6 Представитель ответчика Анофриков С.А. ссылался на решение о взыскании в пользу ФИО9 процентов по договору займа № № после 26 октября 2022 года, однако указанный судебный акт на момент рассмотрения дела в законную силу не вступил.
Кроме того, истец ФИО1 не лишен права уступить свои права залогодержателя с учетом положений статьи 354 ГК РФ.
Истец по встречному иску ФИО2 обратился со встречным исковым заявлением к ответчику по встречному иску ФИО1, мотивируя свои требования следующим. Требования истца по первоначальному иску основаны на договоре займа №№ от 02.03.2021 года, заключенному между истцом и ФИО1, в соответствии с которым в качестве обеспечения обязательства по возврату займа в сумме 400 000 руб. истцом в залог был передан жилой дом площадью 19,2 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>. Из материалов дела по первоначальному иску следует, что 20.01.2022 года право требования в части возврата заемных денежных средств было передано ФИО1 ФИО6 по договору цессии, заключенному между ними. При этом, как следует из содержания указанного договора цессии (п.2.1) ФИО1 ФИО6 не были переданы права, обеспечивающие исполнение основного обязательства, то есть обязательства по возврату займа. Данное обстоятельство не оспаривается и самим ФИО1, что следует из содержания его претензии от 11.11.2022 года и искового заявления от 11.11.2022 года. Исходя из норм материального права, залогодержателем может являться только кредитор. Однако, как следует из содержания п.2.1 договора цессии от 20.01.2022 года, к ФИО6 не перешли права, обеспечивающие исполнение основного обязательства, т.е. ФИО6 не заняла место ФИО1 по обязательству по ипотеке. Таким образом, ФИО1, уступив ФИО6 право требования по договору займа №№ от 02.03.2021 года, утратил право являться залогодержателем по этому обязательству, а сам залог прекратился. После заключения договора цессии от 20.01.2022 года ФИО1, зарегистрированный в ЕГРН в качестве залогодержателя, не обращался в орган по государственной регистрации права с заявлением о прекращении залога, более того, сам факт предъявления им первоначального иска к истцу об обращении взыскания на предмет залога свидетельствует об отсутствии у него намерения обратиться с таким заявлением совместно с истцом либо самостоятельно, что существенно ограничивает права истца как собственника жилого дома, а именно право на распоряжение им. Таким образом, в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения. Истец считает, что единственным способом восстановления нарушенных прав истца является обращение в суд за их защитой. Поскольку удовлетворение встречного иска полностью исключает удовлетворение первоначального иска, между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь, и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению спора, считает необходимым заявить свои требования в форме встречного иска. Просит признать прекращенным право залога в отношении жилого дома площадью 19,2 кв.м. кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрированное в пользу залогодержателя ФИО1 ча; погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись № от 18.03.2021 года, внесенную на основании договора займа с залоговым обеспечением №№ от 02.03.2021 года, заключенного между истцом и ФИО1 чем.
Истец по встречному иску ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, о причинах неявки не сообщил.
Представил письменные пояснения, в которых указывал на то, что дом фактически является самовольной постройкой, не может быть объектом гражданских прав.
Представитель истца по встречному иску ФИО2 Анофриков С.А. пояснил, что основное обязательство прекратилось, так как было уступлено, обязательства у ФИО10 к ФИО7 отсутствуют. Кроме того, договор займа расторгнут решением суда. Обязательства ФИО10 не исполнены, но они перед ФИО6, а не перед ФИО7, который перестал быть стороной договора, выбыл из основного обязательства с момента заключения договора цессии. В случае обращения взыскания ФИО7 может неосновательно обогатиться. Полагал залог прекращенным на основании статьи 354 ГК РФ.
Представитель истца по встречному иску ФИО2 и третьих лиц ФИО3, ФИО12 ФИО13 в судебном заседании поддержала встречный иск и пояснила, что основанием является уступка прав по договору залога. Объекта недвижимости площадью 19 кв.м. не существует и не существовало на момент залога. Существующее самовольное строение не может быть предметом залога. ФИО6 передала ФИО7 деньги, следовательно, залоговое имущество должно быть освобождено, залог должен быть прекращен. В следующее судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, о причинах неявки не сообщила.
Ответчик по встречному иску ФИО1 возражал против удовлетворения встречного иска. Задолженность не погашена, залог не прекращен.
Также представил письменные возражения, в которых не согласился с исковыми требованиями, указывал, что действующим законодательством не предусмотрено прекращение ипотеки в случае перехода права требования к новому кредитору. Согласно договору цессии право на обращение взыскания на заложенное имущество остается за ним, после реализации заложенного имущества он должен передать полученное в пользу нового кредитора.
Третьи лица ФИО3, ФИО12, ФИО6, представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, о причинах неявки не сообщили.
Согласно части 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2); 5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; 6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; 7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; 8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1); 9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; 10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
Согласно части 2 статьи 354 ГК РФ передача залогодержателем своих прав и обязанностей по договору залога другому лицу допускается при условии одновременной уступки тому же лицу права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Если иное не предусмотрено законом, при несоблюдении указанного условия залог прекращается.
Согласно статье 355 ГК РФ с переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом, залог прекращается, если иное не предусмотрено соглашением между кредитором и залогодателем.
Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным ФЗ «Об ипотеке», а также по основаниям, предусмотренным данным Федеральным законом (пункт 11 статьи 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Вопреки доводам стороны истца по встречному иску, обстоятельств, свидетельствующих о прекращении залога, не установлено, следовательно, оснований для прекращения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о залоге не имеется. Договор № № решением суда расторгнут в части заключенного между сторонами заемного обязательства.
Оценивая доводы стороны истца по встречному иску о том, что объекта недвижимости площадью 19,2 квадратных метра не существует и не существовало на момент залога, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
Согласно части 1 статьи 341 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
В материалах дела отсутствуют сведения о том, что на момент заключения договора займа № № с залоговым обеспечением заемщики (залогодатели) сообщали займодавцу (залогодержателю) о том, что фактически объект недвижимости, выступающий предметом залога, не существует, не соответствует сведениям о нем, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимого имущества. Напротив, за ФИО2 зарегистрировано право собственности на жилой дом площадью 19,2 квадратных метра.
Представленные сведения о местонахождении по адресу: <адрес>, иного строения площадью 69,6 квадратных метра (т.1 л.д. 239-253), не свидетельствуют о его фактическом существовании на момент заключения договора займа.
Договор залога, подписанный сторонами, недействительным либо незаключенным не признавался, а потому оснований полагать, что право залога не возникло, не имеется.
Таким образом, встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении первоначального искового заявления ФИО1 ча, паспорт №, к ФИО2, паспорт №, об обращении взыскания на недвижимое имущество отказать.
В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 чу о признании права залога прекращенным, погашении записи о залоге отказать.
По вступлению решения в законную силу снять арест, наложенный определением от 30 ноября 2022 года на дом, принадлежащий ФИО2, общей площадью 19,2 квадратных метра, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, состоящий из одноэтажного деревянного жилого строения, хозяйственных и бытовых строений и сооружений: двух сараев деревянных, погреба кирпичного, деревянных дворовых сооружений.
Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Вольский районный суд Саратовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Д.В. Николаев
Мотивированное решение составлено 11 июля 2023 года.