Дело № 2-5168/2022 КОПИЯ

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 сентября 2022 года г. Новосибирск

Ленинский районный суд г. Новосибирска в составе:

судьи Бурнашовой В.А.,

при помощнике судьи Ищенко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка и штрафа,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском, в котором просит взыскать с ответчика ФИО2 уплаченный задаток в сумме 100 000 рублей, штраф 300 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины 7 200 рублей.

В обоснование иска указано, что 28.01.2022 стороны заключили предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: 39. По условиям предварительного договора основной договор должен быть заключен в срок до 04.02.2022. Истец (покупатель) передала ответчику (продавцу) задаток 100 000 рублей. Ответчик в одностороннем порядке отказался от продажи квартиры, задаток не вернул. Пунктом 5.2 предварительного договора предусмотрен штраф в размере 300 000 рублей за уклонение от заключения основного договора купли-продажи.

В судебное заседание истец не явилась, извещена надлежаще, направила ходатайство о рассмотрении дела без ее участия.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, направил в суд своего представителя по доверенности ФИО3 Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что ответчик не возражает против возврата суммы задатка. Для взыскания штрафа оснований не имеется, поскольку ответчик не уклонялся от заключения основного договора, однако с учетом ипотеки (залога) квартиры предусмотренный предварительным договором порядок расчета за квартиру не мог быть реализован.

Выслушав представителя ответчика, изучив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Пункт 1 ст. 429 ГК РФ определяет, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что 28.01.2022 ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 39.

В тот же день, 28.01.2022, ФИО2 получил от ФИО1 задаток в сумме 100 000 рублей.

Согласно условиям предварительного договора, стороны согласовали срок заключения основного договора – до 04.02.2022 (пункт 3.1), в пункте 5.2 договора предусмотрели:

- в случае уклонения от заключения основного договора купли-продажи квартиры, виновная сторона возвращает либо теряет задаток, а также выплачивается неустойка (штраф) в трехкратном размере в течение 3-х дней со дня, указанного в п.3.1.

На момент заключения предварительного договора право собственности на квартиру обременено ипотекой.

Из материалов дела не усматривается, что залогодержатель (Банк) согласовал (одобрил) заключение договора купли-продажи квартиры, являющейся предметом залога.

В установленный срок – до 04.02.2022 стороны не заключили основной договор.

Ни одна из сторон не заявила требование о понуждении к заключению основного договора.

Согласно действующему гражданскому законодательству к несостоявшимся сделкам применяются нормы о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ) и гражданско-правовой ответственности (ст. ст. 15 и 393 ГК РФ).

Применительно к обстоятельствам настоящего дела ответчик ФИО2 неосновательно удерживает задаток в размере 100 000 рублей, полученный от ФИО1, а потому исковое требование о взыскании задатка подлежит удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Учитывая, что предварительный договор содержит обязательства сторон и законом никаких ограничений для включения в него условия о штрафных санкциях не содержится, продавец вправе потребовать от покупателя штрафа за нарушение исполнения обязательства.

В данном случае суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика штрафа, предусмотренного п.5.2 предварительного договора, поскольку не доказан факт уклонения продавца от продажи квартиры.

Действительно, продавец ФИО2 04.02.2022 получил извещение покупателя о готовности приобрести квартиру (л.д. 6) и за своей подписью указал: «от продажи квартиры отказываюсь».

Вместе с тем, купля-продажа квартиры на условиях, указанных в предварительном договоре, была заведомо невозможной, так как квартира обременена ипотекой в пользу банка.

В пунктах 2.2.2, 2.2.3 стороны указали, что денежные средства за квартиру 3 700 000 рублей подлежат закладке в сейф, при этом квартира до полной оплаты остается в залоге у покупателя.

Однако, продажа квартиры, обремененной ипотекой, предполагает обязательное получение согласия банка, если иное не предусмотрено договором или соглашением с банком (п. 2 ст. 391 ГК РФ; п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 37, п. 2 ст. 77 Закона N 102-ФЗ).

В случае выдачи закладной продажа квартиры допускается, если закладная предусматривает такое право, с соблюдением условий, которые в ней установлены (п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 37 Закона N 102-ФЗ).

При нарушении указанных условий продажи банк может потребовать признания сделки недействительной или досрочного погашения кредита с обращением взыскания на заложенное имущество, независимо от того, кому оно принадлежит (ст. 323 ГК РФ; ст. 39 Закона N 102-ФЗ).

Как указано выше, материалы дела не содержат доказательств, что залогодержатель (Банк) согласовал (одобрил) заключение договора купли-продажи квартиры, являющейся предметом залога.

Следовательно, отказ ФИО2 от продажи квартиры не может быть квалифицирован как уклонение от заключения основного договора.

В данном случае основной договор не мог быть заключен на условиях предварительного договора (в части расчета) вследствие ошибки, допущенной обеими сторонами, а именно вследствие включения в договор заведомо неисполнимого условия.

При таких обстоятельствах иск подлежит частичному удовлетворению.

С учетом частичного удовлетворения иска с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально исходу дела в размере 3 200 рублей.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму задатка в размере 100 000 рублей и государственную пошлину 3 200 рублей.

В остальной части иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Новосибирского областного суда в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме с подачей жалобы через Ленинский районный суд г. Новосибирска.

Решение в окончательной форме изготовлено 05 октября 2022 года.

Судья (подпись) В.А. Бурнашова

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № 2-5168/2022 (УИД 54RS0006-01-2022-006688-94) в Ленинском районном суде г. Новосибирска.

Помощник судьи

О.В. Ищенко