24OS0000-01-2022-000360-92

Дело № 3А-21/2023

121а

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 апреля 2023 года г. Красноярск

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Субботиным А.Ю.,

с участием представителя административного истца ФИО1 - ФИО2, представителя Правительства Красноярского края ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-21/2023 по административному иску ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, мотивируя (с учетом уточнений) тем, что она является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2020 года для указанного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере 12308917 рублей 83 копейки.

По итогам оценки, выполненной оценщиком ФИО4 и представленной в отчете № 33/09 от 30 сентября 2022 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2020 года составляет 4038000 рублей.

Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости, нарушает права административного истца, поскольку она является плательщиком арендной платы за пользование земельным участком, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка.

Просит (с учетом уточнений) установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 4038000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2020 года.

Представитель административного истца ФИО1 - ФИО2, действующая на основании доверенности, настаивала на удовлетворении административного иска по основаниям и доводам, изложенным в административном исковом заявлении. Просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы.

Представитель Правительства Красноярского края ФИО3, действующая на основании доверенности, просила в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь на то, что представленный административным истцом отчет об оценке, а также заключение судебной оценочной экспертизы не соответствуют законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, в связи с чем не могут являться надлежащим подтверждение рыночной стоимости земельного участка.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, Публично-правовая компания «Роскадастр» (ранее -Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»), администрация ЗАТО г. Железногорск, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего явившиеся участники судебного разбирательства не возражали.

Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 06 июля 2020 года земельный участок с кадастровым номером 24:58:0308001:422, расположенный по адресу: <адрес> передан администрацией ЗАТО г. Железногорска ФИО1, на срок по 25 февраля 2069 года.

По условиям указанного договора аренды административный истец обязана вносить арендную плату, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемого участка.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11 мая 2022 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2020 года составляет 12308917 рублей 83 копейки.

Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка утверждена Постановлением Правительства Красноярского края от 03 ноября 2020 года № 766-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Красноярского края».

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № 33/09 от 30 сентября 2022 года, выполненный оценщиком ФИО4, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2020 года составляет 4038000 рублей

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (пункт 27 ФСО № 1).

На основании определения от 04 октября 2022 года по делу по ходатайству Правительства Красноярского края назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено оценщику ФИО5

Согласно заключению эксперта ФИО5 от 27 февраля 2023 года №125-02/23, по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 3485500 рублей.

При оценке земельного участка экспертом применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Эксперт ФИО5 до начала производства исследования был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, эксперт имеет соответствующее образование и квалификацию, стаж работы в сфере оценочной деятельности. Заключение содержит описание проведенных исследований, а также мотивированные, последовательные и ясные выводы, к которым пришел эксперт.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5 подробно и аргументированно разъяснил исследовательскую часть и выводы экспертного заключения по спорным вопросам, возникшим у Правительства Красноярского края и изложенным в возражениях на данное заключение. В частности экспертом разъяснена последовательность проведения оценки в рамках сравнительного подхода; убедительно аргументирован выбор для оценки в качестве объектов-аналогов одних объектов недвижимости и не принятия в качестве объектов-аналогов других; аргументированы определение и анализ ценообразующих факторов, применение тех или иных корректировок либо отказ от их применения; разъяснены источники использованной информации и порядок расчета итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Достоверность заключения эксперта ФИО5 и содержащийся в нем вывод о рыночной стоимости земельного участка, у суда сомнений не вызывает. Данное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Экспертом проведено исследование рынка недвижимости, обосновано выбраны объекты-аналоги, подход и, применяемый в его рамках, метод оценки. Применяемые в процессе оценки, корректировки проведены обосновано по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, что имеет место в рассматриваемой ситуации, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. подлежащей применению до даты начала применения новой кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2022 года Приказом министерства экономики и регионального развития Красноярского края от 11 ноября 2022 года № 5н «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Красноярского края».

С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № должна быть определена по состоянию на 01 января 2020 года равной его рыночной в размере 3485500 рублей, которая подтверждена заключением судебной оценочной экспертизы.

Датой обращения ФИО1 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № следует считать дату подачи административного искового заявления в Красноярский краевой суд – 29 декабря 2021 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 3485500 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2020 года.

Датой обращения ФИО1 с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 29 декабря 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 10 апреля 2023 года.