Дело № 2-467/2022 78RS0007-01-2021-005095-33
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Санкт-Петербург 9 ноября 2022 г.
Колпинский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего Чуба И.А.
при секретаре Макарове А.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Айрэк» к ФИО1, ФИО2 о признании сделки недействительной, признании права,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Айрэк» обратилось в суд с иском к ответчикам ФИО1, ФИО2, в котором, с учетом уточнения исковых требований (т. 2 л.д. 211-215), просит:
- признать недействительной сделку по отчуждению земельного участка (кадастровый №, площадь: 1354+/-13 кв.м, адрес: Российская Федерация, Санкт-Петербург, <адрес>, <адрес>
- признать недействительной государственную регистрацию права собственности на земельный участок от 23.04.2021г. № на имя ФИО2, а также аннулировать запись о регистрации права собственности на земельный участок на имя ФИО2 в ЕГРН.
- признать право собственности на земельный участок (кадастровый №, площадь: 1354+/-13 кв.м, адрес: Российская Федерация, Санкт-Петербург, <адрес>, тер. ТСН "Садоводство "Красноармейское", участок 72) за ФИО1 и прекратить право собственности на земельный участок у ФИО2.
В обоснование заявленных требований указано, что решением арбитражного суда <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № с ФИО1 в пользу ООО «Айрэк» взысканы денежные средства в размере 3 000 000 руб. в порядке субсидиарной ответственности, 172 754,99 руб. проценты за неисполнение денежного обязательства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, проценты за неисполнение денежного обязательства, рассчитанные по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения денежного обязательства, а также 38 864 руб. расходов по уплате госпошлины.
Во исполнение указанного решения арбитражным судом <адрес> и <адрес> выдан исполнительный лист, на основании которого ДД.ММ.ГГГГ Восточным ОСП <адрес> возбуждено исполнительное производство №-ИП в отношении ФИО1 на сумму 3 313 990, 47 руб.
Согласно материалам исполнительного производства №-ИП ФИО1 располагает банковскими счетами в ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк», ПАО «ФК Открытие», ПАО «Сбербанк России», при этом на всех счетах, открытых на имя ответчика в упомянутых банках, сумма в валюте счета составляет 0 руб. 0 коп.
Единственное имущество, зарегистрированное за ФИО1 – доля в праве общей собственности на жилое помещение с кадастровым № расположенное по адресу 197375, Санкт-Петербург, <адрес>, площадью 79.50 кв.м.
Однако, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли - продажи земельного участка (далее - договор) с кадастровым номером 78:37:1741002:9, площадью: 1354+/-13 кв.м, по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, <адрес>, тер. ТСН "Садоводство "Красноармейское", участок 72.
ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности на земельный участок № на имя ФИО2.
Пунктом 2 договора от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что стороны согласовали стоимость земельного участка в размере 3 800 000 рублей.
Данные действия совершены в целях причинения вреда имущественным правам взыскателя, ответчиками допущено недобросовестное поведение при их совершении, в результате чего из собственности должника выбыло имущество, на которое возможно обратить взыскание в рамках исполнительного производства.
Доказательствами этого являются следующие обстоятельства:
- стоимость договора занижена:
по инициативе Истца была проведена внесудебная оценка стоимости земельного участка, являвшегося предметом купли-продажи по спорному договору, результаты оценки отражены в отчете № от ДД.ММ.ГГГГ Центра экспертиз и оценки.
По результатам визуального осмотра земельного участка обнаружено нахождение на нем жилого здания с дворовой пристройкой (хоз.блоком), ориентировочной площадью 72 кв.метра, что противоречит пункту оспариваемого договора, в котором указано на отсутствие расположенных на земельном участке зданий и сооружений.
Пунктом 2 Договора установлено, что стороны согласовали стоимость земельного участка в размере 3 800 000 рублей.
В соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость земельного участка с учетом в жилого дома и хоз. блока составляет 6 500 000 рублей.
Таким образом, стоимость жилого дома, которая не учитывалась сторонами при исчислении стоимости по спорному договору, составляет 2 730 000 рублей, что позволяет сделать вывод о занижении стоимости оспариваемого договора почти в 2 раза.
Обстоятельства, сопутствующие совершению сделки, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), свидетельствуют о том, что приобретатель не является добросовестным. Продажа объекта по явно заниженной цене свидетельствует о фактическом сговоре продавца и покупателя в целях образования видимости добросовестного приобретения имущества.
Любой разумный участник гражданского оборота перед покупкой недвижимого имущества знакомится со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выясняет основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности на него, правомочия продавца на отчуждение помещения, а также реальную стоимость имущества.
То обстоятельство, что ФИО2 сочла нужным заключить договор с ответчиком, принимая условия об искажении предмета сделки (включения в договор заверения об отсутствии расположенных на данном земельном участке зданий и сооружений) является свидетельством недобросовестности не только продавца, но и покупателя.
Кроме того, у ФИО2 имелась возможность оценить риски, связанные с наличием у третьих лиц (в данном случае - кредитора ООО «Айрэк») притязаний относительно приобретаемого по заниженной стоимости имущества.
Без подобных проверок возникновение соответствующих обязательств возможно только при наличии доверительных отношений между продавцом и покупателем.
На момент заключения договора купли - продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ решение арбитражного суда <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ было опубликовано в картотеке арбитражных дел, находящейся в свободном доступе.
Таким образом, приобретая имущество по заниженной стоимости. покупатель имела возможность удостовериться об отсутствии у ФИО1 внушительной задолженности, и, в настоящем случае, прийти к закономерному выводу о том, что данной сделкой может быть прикрыт вывод активов с целью недопущения обращения взыскания на них.
- ответчиками не доказан факт реальности сделки, поскольку передача денежных средств не осуществлена, доказательств обратного ответчиками не представлено.
По договору хранения ценностей в индивидуальном банковском сейфе клиенту предоставляется право поместить ценности в сейф и изъять их оттуда, для чего в обязательном порядке должны быть выданы ключ от сейфа, знак или документ, удостоверяющие право клиента на доступ к сейфу и его содержимому.
В пункте 2.1.1. договора покупатель и продавец ограничиваются лишь ссылкой на проведение расчетов с использованием банковской ячейки, не предусматривая более подробных условий передачи и получения денежных средств.
В условиях рынка любой разумный его участник стремится обезопасить себя от наступления различных рисков, связанных с неполучением встречного исполнения, противодействовать которым можно лишь наиболее полно изложив условия передачи и получения денежных средств после государственной регистрации права собственности.
При этом, несмотря на неоднократное указание на данный факт, каких - либо убедительных и достоверных доказательств внесения денежных средств в качестве оплаты по спорного договору на обозрение суда не было представлено, как и исчерпывающих пояснений о том, на каких условиях продавец получает доступ к денежным средствам, заложенным в банковскую ячейку, о сроках передачи ключа от банковской ячейки, а также перечня документов о совершении сделки для предъявления в банк (документально подтверждающие факт перехода права собственности на земельный участок).
- факт фиктивности сделки:
Пояснения ответчиков в ходе судебного заседания являются непоследовательными и противоречивыми. Они не смогли дать четких пояснений относительно фактических обстоятельств заключения оспариваемой сделки, описать и разъяснить откуда покупателю стало известно о продажи (размещались ли объявления о продажи участка, как происходил осмотр объекта перед покупкой, и т.п.), где заключался договор и т.д., когда фактически был передан участок покупателю.
Об обстоятельствах получения от ФИО2 ФИО1 денежных средств ответчики также дать пояснений не смогли.
Все вышеуказанные действия ФИО1 и ФИО2 содержат элемент недобросовестности, так как действительная воля сторон была направлена не на совершение сделки и переход права собственности от продавца к покупателю, а на исключение возможности обращения взыскания на земельный участок для выплаты.
Оценивая указанные действия должника по отчуждению единственного имеющегося у него свободного имущества, за счет которого возможно было бы погасить свою задолженность перед истцом, суд должен признать их свидетельствующими о заведомо недобросовестном осуществлении ответчиком гражданских прав, в связи с чем квалифицировать их как злоупотребление правом, придя к выводу, что целью сделки явилось укрытие имущества должника от обращения на него взыскания в рамках исполнительного производства, что противоречит положениям ст. 10 ГК РФ.
Стороны, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились, о причинах неявки не сообщили.
Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования по изложенным в иске основаниям, с учетом их уточнения.
Представитель ответчика ФИО1 возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о совершении ответчиками оспариваемой сделки на заведомо нерыночных условиях, недоказанность того, что цена продажи имущества на момент совершения сделки была значительно занижена.
Представитель ответчика ФИО2 возражал против удовлетворения исковых требований. В письменных возражениях указал, что представленный истцом отчет не отражает действительной стоимости спорного объекта недвижимости.
ФИО2 с привлечением того же специалиста организовано проведение повторной оценки. По результатам изучения нового отчета об оценке, а также его сопоставления с предыдущим можно сделать следующие выводы:
В отчете об оценке, представленном истцом, объектом оценки числится жилой дом и хозблок, находящиеся па спорном земельном участке. Однако данные строения не зарегистрированы в установленном порядке в ЕГРН, дом находится слишком близко к границе соседнего земельного участка, поэтому зарегистрировать его не представляется возможным. С поправкой на данное обстоятельство сделан отчет об оценке, представленный со стороны ответчика: объектом оценки выступает именно земельный участок с расположенным на нем незарегистрированным жилым домом. Что касается так называемого хозблока, то это обычный сарай из сгнившей древесины без фундамента. Таким образом, в отчете об оценке истца существенно завышена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости.
Между датой производства отчетов об оценке, представленных со стороны истца и ответчика, существует значительный временной промежуток. Так, отчет об оценке истца произведен с учетом состояния рынка недвижимости на ДД.ММ.ГГГГ, тогда как во втором отчете, который представлен уже ответчиком, дата оценки стоимости недвижимости совпадает с датой заключения оспариваемой сделки - ДД.ММ.ГГГГ. Учитывая, что между двумя этими датами прошло более полугода, отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ не может отражать действительную стоимость объекта недвижимости на момент сделки.
В отчете об оценке, представленном со стороны истца, в качестве объектов-аналогов взяты объекты недвижимости из других СНТ, в которых налажены все виды коммуникаций: проведено электричество, подключены сети водоснабжения и водоотведения и т.д. Кроме того, в данных объектах-аналогах проведен ремонт. В отношении спорного объекта недвижимости такие характеристики отсутствуют. ФИО2 при заключении сделки изначально ориентировалась на осуществление строительства на данном земельном участке, не планировала извлекать полезные свойства из расположенных на нем строений.
Соответственно, стоимость объекта недвижимости в отчете об оценке со стороны истца необоснованно завышена, не может служить ориентиром для рассмотрения настоящего спора.
Истец в дополнительных пояснениях по делу, а также в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ ошибочно утверждал, что мнимость сделки, в том числе, подтверждается отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ округленно составляет 6 500 000 руб., тогда как данный объект по оспариваемому договору был отчужден за 2 730 000 руб.
Истцом неверно дана ссылка на мнимость оспариваемой сделки.
Мнимый характер сделки подразумевает ее формальное исполнение с сохранением реального контроля над имуществом за первоначальными собственниками. Само по себе утверждение истца о том, что сделка исполнена (недвижимость передана) по заниженной покупной цене не может лечь в основу оспаривания сделки по мотиву ее мнимости.
Следовательно, истцом допущены нарушения в применении и толковании норм гражданского законодательства, касающихся вопроса выбора оснований для реализации способа защиты нарушенного права - оспаривания сделки.
В настоящем деле отсутствуют условия для признания сделки недействительной по мотиву ее мнимости, а именно: в материалах дела имеются доказательства, подтверждающие 1) переход права собственности на объект недвижимости покупателю, 2) реальное встречное предоставление со стороны покупателя (договор аренды ячейки). Аффилированность соответчиков не доказана.
Неравноценность встречного предоставления сама по себе не может давать оснований для квалификации сделки как мнимой, поскольку институт мнимости подразумевает не несправедливость и несоразмерность переданного и полученного по договору, а именно отсутствие фактического перехода имущества.
Доводы истца о том, что оспариваемая сделка недействительна в силу ст. ст. 10. 168 ГК РФ несостоятельны, поскольку представленный истцом отчете об опенке, а также отчет об опенке ответчика не позволяют сделать вывод о несоразмерности встречного предоставления.
Критерии неравноценности встречного предоставления законодательно не установлены. Они большей частью разработаны судебной практикой и доктриной гражданского права.
Так, оспорить сделку, если ее цена существенно отличается от рыночной, позволяет доктрина laesio enormis. В Концепции развития гражданского законодательства РФ отражена презумпция, согласно которой сделка считается совершенной на крайне невыгодных условиях, если цена, процентная ставка или иное встречное предоставление потерпевшей стороны в два или более раз отличается от предоставления другой стороны.
При совершении сделки ФИО2 удостоверилась на основе выписки из Единого государственного реестра недвижимости в наличии у продавца права собственности на нежилое помещение, отсутствии на него обременений. Оплата покупки производилась путем помещения денежных средств в арендуемую ячейку. Передача недвижимости осуществлялась только после полной оплаты.
Условия договора об оплате покупки ФИО2 исполнила, после чего в ЕГРН внесены сведения о ФИО2 как собственнике земельного участка. На этот момент также отсутствовали какие-либо обременения этого объекта недвижимости.
ФИО2 полагает, что осведомленность о противоправной цели продавца предполагается, если цена имущества завышена в два раза в сравнении с рыночной ценой или если имущество реализовано по цене менее половины от рыночной оценки предмета сделки.
ФИО2 никак не связана с продавцом, а при покупке нежилого помещения действовала добросовестно, разумно и осмотрительно: сведения об объекте продажи получила из публично размещенной информации; объявление о продаже дома было выставлено на «Авито». Перед заключением сделки со стороны ФИО2 велись переговоры с риелтором.
Верховный Суд РФ указывал, что «суду, по существу, следует оценить добросовестность контрагента, сопоставив его поведение с поведением абстрактного среднего участника хозяйственного оборота, действующего в той же обстановке разумно и осмотрительно. Стандарты такого поведения, как правило, задаются судебной практикой на основе исследования обстоятельств конкретного дела и мнений участников спора. Существенное отклонение от стандартов общепринятого поведения подозрительно и в отсутствие убедительных доводов и доказательств о его разумности может указывать на недобросовестность контрагента» (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС21-19707 по делу № А40-35533/2018).
С учетом отчета об оценке объекта недвижимости, представленного со стороны ответчика, по установлению рыночной стоимости спорного объекта следует констатировать, что цена сделки отличается лишь на 28,16 процентов от рыночной, что, по мнению ФИО2, не говорит о существенном расхождении этой цены с рыночной и не может свидетельствовать о совершении сделки при явной несоразмерности встречного предоставления.
В материалы дела поступило заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, составленное экспертом АНО «СИНЭО» ФИО7
Эксперт ФИО7 пришла к следующим выводам:
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 78:37:1741002:9 площадью 1 354 +/- 13 кв.м., расположенного по адресу Российская Федерация, Санкт- Петербург, <адрес>, <адрес> объектов капитального и некапитального строительства, и иных сооружений, находящихся на нем по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет: 5 449 000 руб.
Даже с учетом недостатков проведенной судебной экспертизы, установившей явно завышенную стоимость объектов, отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.
Стоимость земельного участка со всеми строениями, указанная в выводах судебного эксперта, превышает стоимость земельного участка, согласованную сторонами договора на 30 %.
Такая разница, во-первых, не может являться основанием для вывода о существенном занижении стоимости продажи объектов в целях определения добросовестности сторон сделки.
Во-вторых, суд исходя из свободы договора и с учетом технического состояние построек, расположенных на земельном участке должен исходить из того, что покупатель имел заинтересованность в приобретении исключительно земельного участка, а не самовольных построек. Наличие самовольных построек накладывает на покупателя дополнительные расходы по их сносу.
Иные доводы истца, в частности наличие родственных связей между сторонами сделки, опровергаются материалами дела.
Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, решением арбитражного суда <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № с ФИО1 в пользу ООО «Айрэк» взысканы денежные средства в размере 3 000 000 руб. в порядке субсидиарной ответственности, 172 754, 99 руб. проценты за неисполнение денежного обязательства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, проценты за неисполнение денежного обязательства, рассчитанные по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения денежного обязательства, а также 38 864 руб. расходов по уплате госпошлины.
Во исполнение указанного решения арбитражным судом <адрес> и <адрес> выдан исполнительный лист, на основании которого ДД.ММ.ГГГГ Восточным ОСП <адрес> возбуждено исполнительное производство №-ИП в отношении ФИО1 на сумму 3 313 990, 47 руб.
Как усматривается из материалов дела и не оспаривается сторонами, требования исполнительного документа должником ФИО5 не исполнены (т. 1 л.д. 38), в ходе исполнительно производства не установлено имущество, на которое возможно обращение взыскания для погашения задолженности ответчика. На принадлежащую должнику 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу Санкт-Петербург, <адрес>, площадью 79.50 кв.м. (т. 1 л.д. 40), в отсутствие сведений о правах на иные жилые помещения, распространяется исполнительский иммунитет. Иного имущества, имущественных прав, денежных средств у должника не обнаружено.
При этом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:37:1741002:9, площадью: 1354+/-13 кв.м, по адресу Российская Федерация, Санкт-Петербург, <адрес>, <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности на земельный участок № на имя ФИО2.
В п. 2 договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны определили цену земельного участка в размере 3 800 000 рублей.
Заявляя требование о признании сделки по отчуждению земельного участка недействительным, истец в обоснование своих доводов указывает, что действия ответчиков по заключению указанного договора от ДД.ММ.ГГГГ являются заведомо недобросовестными и совершены в целях причинения вреда имущественным правам взыскателя.
Разрешая требования истца, суд учитывает следующее.
В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ.
В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Исходя из выработанных судебной практикой критериев, о совершении сделки с целью причинения вреда кредитору может свидетельствовать ее совершение при возникновении угрозы обращения взыскания на отчуждаемое имущество для погашения задолженности по неисполненным обязательствам должника, отсутствие экономических мотивов совершения сделки, неравноценность встречного исполнения (факт занижения стоимости отчуждаемого имущества), отсутствие надлежащих доказательств реальности встречного исполнения, невозможность или существенное затруднение исполнения требований кредиторов в разумные сроки в результате отчуждения имущества.
В целях проверки доводов истца о нерыночности условий оспариваемой сделки, занижении цены проданного ФИО1 земельного участка, судом по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено АНО «Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки».
Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 78:37:1741002:9 площадью 1 354 +/- 13 кв.м, расположенного по адресу Санкт-Петербург, <адрес>, тер. СНТ «Садоводство «Красноармейское», участок 72 и объектов капитального и некапитального строительства и иных сооружений, находящихся на нем по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 5 449 000 рублей.
Ответчиком ФИО2 представлена рецензия от ДД.ММ.ГГГГ на заключение эксперта, подготовленная оценщиком ООО «Про.Эксперт» ФИО6, в которой указано о наличии следующих недостатков в заключении эксперта:
1. Вывод эксперта о том, что находящаяся на земельном участке постройка является садовым домом, носит вероятностный, а не категоричный характер. Техническое обследование постройки, необходимое для точного определения ее характеристик, в ходе экспертизы не проводилось в связи с отсутствием у эксперта соответствующей компетенции. При таких обстоятельствах к проведению экспертизы надлежало привлечь эксперта-строителя для дачи обоснованного ответа на поставленный вопрос либо сообщить суду о невозможности дать заключение;
2. В заключении экспертом сделано допущение о наличии зарегистрированного права собственности на садовый дом, тогда как фактически регистрация такого права не производилась;
3. Экспертом непоследовательно применены ценовые корректирующие индексы. Расчет стоимости земельного участка произведен с применением индекса изменения стоимости, относящегося к земельным участкам с садовым или дачным домом. В то же время для расчета стоимости дома эксперт использовал индекс изменения стоимости жилого дома, а не садового, несмотря на принятое им же ранее допущение. Значение индекса изменения стоимости жилого дома эксперт немотивированно определил исходя из инфляционного индекса, не указав основания для их уравнивания;
4. При определении стоимости объекта исследования эксперт необоснованно применил коэффициент (1,03), предусмотренный для объектов с выделенной мощностью до 3 кВт однофазного напряжения. Фактически коммуникации у дома отсутствуют. Наличие электрогенератора не может служить основанием для вывода о подключении дома к электросети;
5. Корректировка на состояние отделки не учитывает реальное соотношение объекта исследования и объекта-аналога №. По мнению рецензента, отделка объекта аналога соответствует категории «улучшенная (повышенная) внутренняя отделка», а не «простая», как это указано экспертом.
Таким образом, замечания рецензента фактически сводятся к неправильному определению экспертом стоимости расположенной на участке постройки, без учета ее правового статуса, технического состояния, с применением нерелевантных коэффициентов и индексов изменения стоимости.
Доводов относительно определения стоимости земельного участка рецензия не содержит.
В судебном заседании допрошен эксперт ФИО7, проводившая экспертизу.
Согласно показаниям эксперта, при определении стоимости объекта оценки учтены все ценообразующие факторы и обусловленные ими элементы сравнения, которые подробно указаны в заключении. Исходя из признаков, по которым проводилось сравнение объектов, сам факт отнесения расположенного на земельном участке дома к жилым или садовым не мог повлиять на определение его стоимости, поскольку не имеет определяющего значения для возможного функционального использования дома. Результаты осмотра строения указывают его о пригодности для использования в качестве садового дома. Исходя из этого экспертом производился подбор объектов-аналогов для сравнительного исследования путем изучения объявлений о продаже, размещенных в открытом доступе. Фотоматериалы, демонстрирующие указанные объявления, приведены в заключении. Все выбранные для сравнения объекты являются сопоставимыми оцениваемому объекту. При этом, конкретные характеристики объектов-аналогов, их местоположение, площадь, состояние и другие параметры учтены в ходе экспертизы с применением соответствующих корректирующих коэффициентов, что отражено в заключении. Также эксперт принял допущение о возможности регистрации прав на расположенные на земельном участке постройки. Обстоятельств, которые бы исключали такую возможность, из материалов дела не следует, при проведении экспертизы не установлено. Определенная по результатам экспертизы стоимость объекта оценки является достоверной, сомнений у эксперта не вызывает. Выводы по поставленным перед экспертом вопросам являются категоричными.
Анализируя заключение эксперта, с учетом его показаний в судебном заседании, суд принимает во внимание, что назначенная по делу судебная экспертиза проведена уполномоченной организацией на основании определения суда, с соблюдением установленного процессуального порядка, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных судом вопросов. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта выполнено в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ, оснований не доверять ему суд не усматривает.
Как следует из исследовательской части заключения (т. 3 л.д. 110), экспертом проанализирован рынок загородной недвижимости <адрес> Санкт-Петербурга за сентябрь 2022 года, использованы данные периодических изданий, сайтов агентств недвижимости, информационных интернет-сайтов.
В процессе анализа эксперт обобщил и уточнил информацию по объектам-аналогам, определил элементы сравнения оцениваемого объекта недвижимости с объектами-аналогами.
Для домовладения выделены, в том числе, элементы сравнения: состав передаваемых прав на объект, местоположение; площадь дома; площадь земельного участка; наличие (отсутствие) инженерных коммуникаций; наличие дополнительных хозяйственных построек на участке; материал стен дома; уровень отделки дома.
Указанные элементы сравнения охватывают в полном объеме отмеченные экспертом ценообразующие факторы для жилого дома (дачи), определенные с учетом анализа рынка загородной недвижимости <адрес> (т. 3 л.д. 103).
При проведении исследования экспертом учтено, что права на расположенный на земельном участке дом не зарегистрированы, объект на кадастровый учет не поставлен. При этом, исходя из осмотра дома, эксперт пришел к выводу о его пригодности для использования в качестве дачного (садового) дома. Площадь дома принята экспертом согласно данным, имеющимся в материалах дела, в размере 72 кв.м. (т. 3 л.д. 84). В ходе судебного разбирательства указанные сведения не опровергнуты, доказательств иной площади дома суду не представлено.
Решение об использовании сравнительного подхода для определения стоимости объекта оценки принято экспертом по результатам анализа наиболее эффективного использования объектов исследования и с учетом имеющейся в распоряжении эксперта информации (т. 3 л.д. 106).
Учитывая планировку дома по индивидуальному проекту, эксперт пришел к выводу о невозможности определить стоимости воспроизводства аналогичного дома с помощью усредненных показателей справочников.
Доходный метод не был применен экспертом с учетом функционального назначения дома, не предполагающего получение дохода от его использования.
По результат исследования установлено, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла 5 449 000 руб., из которых стоимость земельного участка – 4 242 000 руб., стоимость постройки – 1 207 000 руб. (т. 3, л.д. 127).
Сделанные в заключении выводы подтверждены допрошенным в судебном заседании экспертом, предупрежденным об ответственности за заведомо ложное показание. Пояснения эксперта по заданным ему вопросам не противоречат содержанию заключения, а также иным материалами дела, являются логичными и последовательными, не опровергаются представленными по делу доказательствами.
Ответчики, оспаривая заключение эксперта и указывая о необоснованности его выводов относительно стоимости расположенного на земельном участке строения, вместе с тем не представили доказательств, объективно опровергающих выводы эксперта в указанной части и свидетельствующих об иной стоимости спорного объекта, как и не доказали, что указанное строение не может быть объектом оценки в силу обстоятельств, связанных с его правовым статусом.
Согласно ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Как следует из ст. 5 названного закона к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Согласно пункту 2 статьи 263 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ).
Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" садовый дом - здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.
В силу п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ получение разрешения на строительство не требуется при строительстве любых построек на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства.
Частью 12 ст. 70 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в ред. от ДД.ММ.ГГГГ, действовавшей на день заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ) предусматривалось, что до ДД.ММ.ГГГГ (в действующей редакции - до ДД.ММ.ГГГГ) допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется.
Кроме того, согласно этой же норме, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в указанном случае осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных ч. 2 ст. 23 ФЗ № (в настоящее время ч. 1 ст. 23.1), в силу которой строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.
Таким образом, исходя из приведенных положений закона и разъяснений по их применению, отсутствие кадастрового учета и регистрации права на объекты капитального строительства, возведенные на садовом земельном участке, само по себе не исключает возможности отчуждения земельного участка его собственником другому лицу, в том числе по договору купли-продажи.
При этом, по общему правилу (подп. 5 п. 1 ст. 1, п. 4 ст. 35 ЗК РФ) при отчуждении земельного участка собственником расположенные на нем объекты недвижимости, в том числе права на которые не зарегистрированы, следует судьбе участка.
Соответственно, при отчуждении собственником земельного участка, на котором расположенные строения, не поставленные на кадастровый учет и не учтенные в ЕГРН, исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, фактически предметом сделки выступает земельный участок с расположенными на нем строениями.
Экономический смысл сделки в данном случае состоит в приобретении прав на земельный участок и прочно связанные с ним строения, которые не могут беспрепятственно использоваться отдельно друг от друга, чем и обусловлен законодательный запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем строений (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ).
Поскольку действующее законодательство не исключает возможности распоряжения садовыми земельными участками, на которых находятся не учтенные в государственных реестрах постройки, при этом в экономическом отношении приобретаемое новым собственником земельного участка материальное благо включает в себя в том числе прочно связанные с земельным участком объекты, то оснований для исключения из расчета рыночной стоимости объекта оценки стоимости расположенной на нем постройки суд не усматривает.
Указанная постройка фактически вовлекается в гражданский оборот в рамках сделки в отношении земельного участка, в связи с чем может выступать объектом оценки в силу ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Доказательств того, что имеются обстоятельства, исключающие или ограничивающие возможность участия рассматриваемого садового дома в гражданском обороте, в том числен связанные с незаконностью его возведения, в ходе судебного разбирательства не представлено.
При этом, как следует из приведенных выше положений ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, ст. 70 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ, разрешение на строительство построек на садовом земельном участке не требуется, отсутствие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции садового дома не является препятствие для осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на садовый дом.
Следовательно, отсутствие таких разрешений и уведомлений, а также кадастрового учета и регистрации прав в отношении садового дома само по себе не свидетельствует о самовольности постройки. Иных же доказательств этого обстоятельства суду не представлено.
С учетом изложенного, суд находит обоснованным вывод эксперта о возможности учета стоимости дома при определении рыночной стоимости объекта оценки.
Иные доводы ответчиков в отношении заключении эксперта, в том числе основанные на рецензии специалиста, существенного значения для разрешения спора не имеют.
Как следует из заключения эксперта, из общей рыночной стоимости объекта оценки в размере 5 449 000 руб. на долю постройки приходится 1 207 000 руб.
Приведённые рецензентом замечания, касающиеся необоснованного применения экспертом корректирующих коэффициентов - для объектов с выделенной мощностью до 3 кВт (1,03), без учета состояния отделки объекта-аналога № (от 1,01 до 1,10), в совокупности могут указывать на завышение стоимости постройки не более чем на 13% (0,03 + 0,10), что составляет 156 910 рублей.
Вместе с тем, исходя из предмета настоящего спора, юридическое значение для его разрешения имеет установление признаков занижения цены отчуждаемого имущества, о котором может свидетельствовать соотношение рыночной стоимости объекта и цены его реализации.
Принимая во внимание, что даже при учете доводов ответчиков рыночная стоимость объекта оценка составит 5 292 090 руб. (5 449 000 - 156 910), то есть 97,1% от определенной экспертом стоимости, суд приходит к выводу, что доводы ответчиков относительно корректировки экспертом стоимости постройки в любом случае не могут повлиять на установление существенного для дела обстоятельства, а именно неравноценность встречного предоставления по сделке.
С учетом изложенного, суд полагает возможным исходить из заключения эксперта при разрешении спора.
Установленная экспертом рыночная стоимость объекта оценки - 5 449 000 руб., на 43,4% превышает цену сделки, определенную ответчиками в спорном договоре - 3 800 000 рублей.
5 449 000 - 3 800 000 = 1 649 000, что составляет 43,4% от 3 800 000
Указанная цена сделки - существенно ниже рыночной, сама по себе должна была вызвать у покупателя, действующего с требуемой по условиям оборота осмотрительностью, разумные основания для сомнений относительно мотивов действий продавца, выяснения экономической необходимости совершения сделки, проверки сопутствующих сделке обстоятельств с целью установления возможных рисков приобретения имущества по нерыночной цене.
На момент заключения договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в свободном доступе в картотеке арбитражных дел (http: //kad.arbitr.ru) было опубликовано решение арбитражного суда <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А56-59458/2020 о взыскании с ФИО1 в пользу ООО «Айрэк» денежных средств в размере 3 172 754, 99 руб.
Соответственно, у ФИО2 имелась возможность оценить риски, связанные с наличием у кредитора ООО «Айрэк» денежных требований к ФИО1, которые могут быть удовлетворены за счет отчуждаемого должником имущества.
Кроме того, не подтверждено с надлежащей достоверностью реальное исполнение договора купли-продажи со стороны покупателя.
Утверждая о продаже земельного участка за 3 800 000 рублей, стороны не представили в материалы дела достоверных доказательств получения продавцом ФИО1 денежных средств в указанном размере.
Указанная сумма денежных средств сопоставима с размером долга ФИО1 перед ООО «Айрэк», установленным судебным актом.
Вместе с тем, погашение задолженности ФИО1 перед истцом не произведено, после возбуждения ДД.ММ.ГГГГ исполнительного производства существенных по объему платежей в счет уплаты задолженности ответчиком не вносилось.
Доказательств расходования вырученных от продажи денежных средств на иные цели либо сохранения их в собственности ФИО1 в дело также не представлено.
Представленный ответчиками договор хранения ценностей в индивидуальном банковском сейфе сам по себе не может служить безусловным доказательством осуществления полного расчета по договору, поскольку не содержит сведений о сумме внесенных в ячейку денежных средств.
Учитывая, что при совершении сделки по выводу имущества из-под обращения взыскания имеет место общность интересов ее сторон, то при оспаривании сделки по указанному основанию факт ее надлежащего исполнения со стороны покупателя не может подтверждаться лишь ссылкой на формальные и косвенные доказательства уплаты денежных средств, а должен быть подтвержден доказательствами, с достаточной достоверностью свидетельствующими о реальном получении денежных средств продавцом.
Каких-либо убедительных и достоверных доказательств внесения денежных средств в качестве оплаты по спорному договору суду не представлено.
Также суд учитывает, что в ходе судебного разбирательства ответчиками не дано исчерпывающих пояснений об обстоятельствах совершения сделки, в частности ФИО2 не указан конкретный источник, из которого ей стало известно о продаже участка, не представлено подтверждающих публикацию объявления сведений, ФИО1 не приведено пояснений о расходовании вырученных от продажи денежных средств, о конкретных тратах, соразмерных с предусмотренной договором суммой.
Кроме того, стороны включили в договор (п. 1) заведомо недостоверные сведения об отсутствии на земельном участке строений и сооружений, что также указывает на признаки недобросовестности в их действиях.
В совокупности приведенные обстоятельства свидетельствуют о существенном отклонении поведения сторон оспариваемой сделки от стандартов общепринятого поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, действующего разумно и осмотрительно, учитывающего права и законные интересы других лиц.
Оценивая обстоятельства совершения спорной сделки, которая заключена на нерыночных условиях - с существенным занижением цены участка, при наличии у ФИО1 неисполненного обязательства перед ООО «Айрэк», непосредственно после вынесения и до вступления в законную силу судебного акта о взыскании денежных средств с ФИО1 на сопоставимую со стоимостью участка сумму, то есть при возникновении угрозы обращения взыскания на имущество, при отсутствии доказательств реального получения продавцом денежных средств по договору, а также учитывая неисполнение ФИО1 в последующий период требований исполнительного документа о взыскании денежных средств в пользу ООО «Айрэк», суд приходит к выводу об объективном наличии признаков причинения вреда имущественным интересам кредитора в результате действий ответчиков по заключению оспариваемого договора, которые являются недобросовестными, поскольку фактически направлены на исключение возможности обращения взыскания на земельный участок по долгам ФИО1
Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд полагает возможным удовлетворить требования истца о признании недействительной сделки по отчуждению земельного участка, прекращении права собственности на участок ФИО2 и признании права собственности на него за ФИО1, поскольку такое решение повлечет восстановление права на земельный участок за должником и обеспечит условия для реализации имущественных прав истца как кредитора ФИО1
Оснований для удовлетворения требований о признании недействительной государственной регистрации права собственности на земельный участок, аннулировании запись о регистрации права собственности на земельный участок на имя ФИО2 в ЕГРН, суд не находит.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Таким образом, в настоящем случае основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН является решение суда о прекращении права собственности на участок ФИО2 и признании права собственности на него за ФИО1.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить частично.
Признать недействительным договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу Санкт-Петербург, <адрес>, тер. ТСН «Садоводство «Красноармейское», уч. 72, с кадастровым номером 78:37:1741002:9, заключенный между ФИО1 и ФИО2.
Прекратить право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес> Республики Северная Осетия-Алания, гражданина Российской Федерации, паспорт серия 25 04 №, выдан отделом внутренних дел <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 382-023, зарегистрированной по адресу <адрес>, на земельный участок, расположенный по адресу Санкт-Петербург, <адрес>, тер. ТСН «Садоводство «Красноармейское», уч. 72, с кадастровым номером 78:37:1741002:9.
Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>, гражданином Российской Федерации, паспорт серия 40 99 №, выдан 34 отделом милиции <адрес> Санкт-Петербурга ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 782-034, зарегистрированной по адресу Санкт-Петербург, <адрес>, корпус 1, <адрес>, право собственности на земельный участок, расположенный по адресу Санкт-Петербург, <адрес>, тер. ТСН «Садоводство «Красноармейское», уч. 72, с кадастровым номером 78:37:1741002:9.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Колпинский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий
Мотивированное решение составлено 30.11.2022