Дело № 2-762/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 ноября 2022 года Индустриальный районный суд города Барнаула Алтайского края в составе:
председательствующего судьи Любимовой И.А.,
при секретаре Михайловой Ю.В.,
с участием представителя истцов Карле А.В.,
представителя ответчика ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
индивидуального предпринимателя ФИО2 и индивидуального предпринимателя ФИО3 к Кравченко Юлии Александровне
о взыскании задолженности по договору аренды и компенсации стоимости ремонта,
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились с иском о взыскании с ответчика арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год в сумме 32 569 рублей 16 копеек и убытков в размере 70 155 рублей, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО3, ИП ФИО2 и ФИО4 заключен договор аренды нежилого помещения по <адрес>, в городе Барнауле сроком на 11 месяцев; ДД.ММ.ГГГГ от ответчика было получено письменное уведомление о расторжении договора с имеющимися в нём улучшениями, в ответ на которое истцы ДД.ММ.ГГГГ направили ответчику письмо о согласии на расторжение договора, но от приема отделимых улучшений отказались; по устной договоренности сторон передача помещения и подписание акта приема-передачи должно было состояться ДД.ММ.ГГГГ, однако демонтажные работы в помещении ответчиком начаты только ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем дата приемки-передачи помещения перенесена на ДД.ММ.ГГГГ, но и в этот день приемка помещения не состоялась, поскольку в нём ещё велись демонтажные работы; истцом ИП ФИО3 в помещении обнаружены недостатки, о которых он сообщил ответчику по телефону; ДД.ММ.ГГГГ ответчик пришла для сдачи помещения, однако истцы в этот день отсутствовали, так как договоренности на эту дату не было; под предлогом ознакомления с документами, ФИО4 получила три экземпляра заранее подготовленного соглашения о расторжении договора, уже подписанных арендодателем ИП ФИО2, и в отсутствии арендодателей и их уполномоченных представителей подписала данное соглашение и акт приема-передачи помещения во все трех экземплярах, поставив отметки в соглашении и в акте приема-передачи о том, что помещение принято без замечаний и находится в исправном состоянии; ДД.ММ.ГГГГ данные документы ответчик предоставила в бухгалтерию арендодателя ИП ФИО2, однако ключи от помещения не возвратила; ДД.ММ.ГГГГ истцами направлено требование ответчику о возврате помещения в надлежащем состоянии и предложено ДД.ММ.ГГГГ подписать акт возврата помещения, однако в указанную дату ответчик не явилась, в связи с чем помещение принято арендодателями в одностороннем порядке; ответчику по ДД.ММ.ГГГГ начислена арендная плата за пользованием помещением до его возврата в размере 32 569 рублей 16 копеек; при приемке помещения был выявлен ряд недостатков, которые арендодатели устранили за свой счет, понеся расходы в размере 70 155 рублей; ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлялась досудебная претензия с требованием о погашении задолженности по арендной плате в размере 32 569 рублей 16 копеек, и компенсации расходов на приведение помещения в первоначальное состояние 70 155 рублей, которая до настоящего времени не удовлетворена.
Истцы в судебное заседание не явились, извещены надлежаще - телефонограммами.
Представитель истцов настаивала на удовлетворении иска, по основаниям, в нём изложенным.
Ответчик в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще - телефонограммой.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск.
Выслушав позицию представителей сторон, изучив письменные материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (статья 614, пункт 1 статьи 615, пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пунктах 1, 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды; в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Из материалов дела следует, что истцам ФИО2 и ФИО3 на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое помещение, с наименованием 3 этап - склад, с кадастровым номером 22:63:030411:118, общей площадью 1 434,8 кв.м., по <адрес>, в городе Барнауле.
ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО3, ИП ФИО2 и ФИО4 заключен договор аренды части нежилого здания, по условиям которого, арендодатели обязуются передать за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять и вовремя вносить арендную плату за помещение ***, ***», с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв.м, по <адрес>, в городе Барнауле.
Согласно п.2.4. договора, помещение предоставляется арендатору для использования его в качестве офисного помещения.
Договор вступает в силу с момента его подписания и действует 11 месяцев с даты подписания сторонами настоящего договора, с возможностью последующей пролонгации.
Арендная плата устанавливается в виде фиксированного платежа в размере 500 рублей за 1 кв.м., и составляет 52 250 рублей в месяц (п. 6.2. договора).
Денежные средства по договору перечисляются арендатором на расчетный счет арендодателей по 1/2 от причитающейся к уплате суммы каждому их них (п. 6.6. договора).
ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО3, ИП ФИО2 и ФИО4 заключено дополнительное соглашение *** к договору аренды части нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ, которым арендная плата установлена в виде фиксированного платежа в размере ***. и составляет *** рублей в месяц.
Условиями договора предусмотрено, что сторона, имеющая намерение расторгнуть договор, обязана уведомить об этом другую сторону в письменной форме не позднее, чем за 1 месяц до даты расторжения договора, освободить помещение и передать его по акту приема-передачи (п.11.3, п.ДД.ММ.ГГГГ договора).
В соответствии с п.7.1 договора арендатор обязан вернуть арендодателям помещение в том виде, в котором его получил, и при возврате помещения арендатор обязан привести его в то состояние, в котором получил.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу пунктов 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 данного Кодекса.
Согласно разъяснениям, сформулированным в пункте 12 Постановления Пленума N 25 от 23.06.2015 года "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков, возникновение ущерба в результате действий (бездействия) ответчика.
Из позиции ответчика следует, что она до заключения договора аренды производила в помещении общестроительные работы, устроив перегородки путем их крепления к керамограниту с согласия арендаторов.
Но в акте приема-передачи помещения в аренду, который является приложением в договору, указано, что помещение находится в надлежащем состоянии, позволяющем приступить к его использованию, в том числе: стены - гипсокартон, окна - вентилируемые, пол - керамическая плитка, потолок - армстронг, сантехническое оборудование - ввод воды и канализация, отопление - центральное, вентиляция - кондиционер 2 шт.
Акт подписан ответчиком без каких-либо замечаний и без ссылок на то, что ответчиком выполнены какие-либо работы в помещении.
Исходя из пункта 5.1 договора, арендатор вправе производить отделимые и неотделимые улучшения только с письменного согласия арендодателей, которое оформляется дополнительным соглашением по каждому факту производства таких отделимых и неотделимых улучшений.
Из позиции ответчика следует, что после заключения договора аренды ею были зашпаклеваны и окрашены стены, зашита гипсокартонном наружная стена из сэндвич-панели, устроена приточная и вытяжная вентиляция, смонтированы зеркала и подвесная конструкция потолка, устроен санузел и раздевалки, установлены светильники и дополнительное оборудование.
Но дополнительные соглашения по факту производства отделимых и неотделимых улучшений сторонами не заключались и письменное согласие на производство вышеуказанных работ арендодатели не давали.
В соответствии со ст. 622 ГК Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Пунктом 7.1 договора аренды установлено, что арендатор обязан вернуть помещение арендодателям в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и неотделимых улучшений, если таковые имеются и ранее были согласованы с арендодателями.
При возврате помещения, не соответствующего п.5.1 договора, арендатор приводит помещение в состояние, в котором оно было на момент передачи арендатору, либо возместить арендодателям расходы на такие работы. Указанные расходы должны быть возмещены не позднее 3-х дней с даты предъявления арендодателями требования, подтвержденного расчетом, и копиями документов, подтверждающих расходы.
01.10.2020 года ФИО4 направила истцам уведомление о расторжении договора аренды с предложением принять помещение с произведенными в нём улучшениями.
Наличие устной договоренности на производство улучшений истцы отрицают, кроме того, устная договоренность условиями договора не предусмотрена.
08.10.2020 года ИП ФИО2 и ИП ФИО3 в адрес ФИО4 направлен ответ на уведомление, в котором арендодатели согласились на расторжение договора, однако отказались от приема отделимых улучшений.
В установленном договором порядке помещение ответчиком истцам не возвращено.
Изначально стороны договорились, что передача помещения должна была состояться 31.10.2020 года, но ФИО4 к этому времени не успела подготовить помещение к передаче, в нем велись демонтажные работы, начатые 31.10.2020 года.
01.11.2020 года передача помещения так же не состоялась, поскольку работы не были завершены, и сама ответчица отсутствовала.
02.11.2020 года ФИО4 под предлогом ознакомления с документами, подготовленными истцами для расторжения договора и приемки помещения, получила у вахтера три экземпляра соглашения о расторжении договора, уже подписанных со стороны арендодателя ИП ФИО2, и в отсутствии арендодателей и их уполномоченных представителей подписала данное соглашение и акт приема-передачи помещения во все трех экземплярах, проставив отметки в соглашении и в акте приема-передачи о том, что помещение принято без замечаний и находится в исправном состоянии, и 03.11.2020 года передала эти документы бухгалтеру, однако ключи от помещения не возвратила.
06.11.2020 года ИП ФИО3, ИП ФИО2 направили ответчику требование о приведении помещения в первоначальный вид, и назначили встречу на 17 ноября 2020 года, однако ответчик в указанную дату на передачу помещения не явилась, в связи с чем помещение было принято арендодателями в одностороннем порядке, в присутствии свидетелей составлен акт возврата помещения, с указанием на выявленные недостатки, который 18.11.2020 года направлен ответчику.
Ответчик возражала против того, что помещение после расторжения договора аренды находилось в неудовлетворительном состоянии, ссылаясь на то, что все работы в помещении по его обустройству были согласованы с арендодателями, а имеющиеся недостатки обусловлены естественным износом.
Из экспертного заключения Общества с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебной строительно-технической экспертизы» от ДД.ММ.ГГГГ *** следует, что в нежилом помещении *** по <адрес>, в городе Барнауле, выявлены следующие недостатки, которые не являются нормальным (естественным износом):
- неровности по всему периметру стен помещения, которые возникли в результате демонтажа конструкций и облицовочных слоев;
- разрисовки на стенах не убраны;
- сломано крепление на одном из окон;
- имеются повреждения на открывающейся створке окна;
- не убраны окалины на стеклопакетах;
- не демонтирован короб под трубопровод и сам трубопровод;
- не демонтирована самовольная постройка под санузел;
- напольная плитка имеет следы шпатлевки, грунтовки, жидких гвоздей и прочих строительных смесей, на 195 шт. не очищены от строительных материалов;
- не заменена напольная плитка с повреждениями в количестве 36 шт.;
- потолочная плитка имеет отверстия и загрязнения;
- оторваны датчики пожароохранной сигнализации;
- отсутствуют светильники в количестве 15 шт.;
- стекла грязные, не отмытые от различного рода наклеек.
Надлежащие доказательства, что вышеуказанные недостатки образовались не по вине ответчика, суду не представлены.
08.12.2020 года между ИП ФИО2, ИП ФИО3 и ****» заключен договор подряда ***, по условиям которого, подрядчик обязался произвести ремонтные работы в офисном помещении по договорной цене на объекте: <адрес>, <адрес>.
Стоимость работ по договору определена в 70 155 рублей.
Из экспертного заключения следует, что объем выполненных истцами работ, указанных в договоре подряда *** от ДД.ММ.ГГГГ, в полном объеме не соответствует объему работ, необходимому для приведения исследуемого помещения в состояние, в котором оно находилось на момент его передачи арендатору - общая стоимость работ и материалов для приведения помещения в состояние, в котором его получил арендатор, составляет 624 765 рублей 60 копеек.
Эксперт в заключении указал, что определить достоверно были ли отшпатлеваны стены исследуемого помещения на момент заключения договора аренды экспертам не представляется возможным из-за отсутствия методики времени определения работ, наиболее вероятно, перегородки были отшпаклеваны на дату передачи помещения, при заключении договора аренды.
В дополнении от 18.11.2022 года к экспертному заключению эксперт определил стоимость работ по устранению недостатка в виде неровности стены, на которой ранее были наклеены зеркала, впоследствии демонтированные, путем замены поврежденных листов гипсокартона, - в 21 049 рублей 20 копеек, в учетом чего общая стоимость работ по устранению недостатков в помещении определена экспертом в 630 159 рублей 60 копеек.
Кроме того, эксперт пришел к выводу, что собственниками помещения был выбран наиболее экономичный вид работ - шпатлевание перегородок.
Представитель ответчика заявил об исключении из числа доказательств USB-накопителя, на котором находятся фотографии, и экспертное заключение, ссылаясь на то, что все фотографии имеют дату изменения, предположительно, не имеют первоначальной редакции, поэтому в основу экспертного заключения положены недостоверные сведения, эти доказательства получены с нарушением закона.
Однако USB-накопитель запрошен и передан эксперту судом, поскольку эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для производства судебной экспертизы, и содержит фотографии помещения после проведения ответчиком демонтажных работ и после проведения истцами ремонтных работы, и данные обстоятельства в ходе рассмотрения дела сторонами не оспаривались. Кроме того, заключение эксперта основано не только на этих фотографиях, но и на всех материалах дела, в том числе позициях сторон, в связи с чем правовые основания для исключения указанных доказательств отсутствуют.
Ссылка представителя ответчика на злоупотребление правом является несостоятельной, поскольку требования истцов основаны на условиях договора, которые ответчиком не исполнены.
В пункте 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
По общему правилу пункта 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине; законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда (пункт 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (пункт 1 статьи 15, пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из позиции истцов, работы по восстановлению помещения проведены в минимально требуемом объеме, и факт несения истцами расходов на ремонтные работы подтверждается платежными поручениями *** от ДД.ММ.ГГГГ и *** от ДД.ММ.ГГГГ - каждый истец понес расходы в сумме 35 077 рублей 50 копеек.
Поскольку ответчиком не представлены доказательства, что ущерб арендодателям причинен не по вине арендатора, суд возлагает на ответчика, не обеспечившего надлежащее состояние нежилого помещения после расторжения договора аренды, ответственность по возмещению ущерба в размере расходов, понесенных арендодателями на ремонт помещения - 70 155 рублей, по 35 077 рублей 50 копеек каждому.
Истцы просили взыскать с ответчика арендную плату с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год в сумме 32 569 рублей 16 копеек.
Пунктом 7.3. договора предусмотрено, что в случае несвоевременного возврата помещения, арендодатели вправе потребовать от арендатора внесения арендной платы за все время просрочки.
В ходе рассмотрения дела установлено, что ответчик не возвратил истцам помещение в порядке, установленном договором, и в сроки, определенные сторонами, поэтому с учетом требований ст.622 ГК Российской Федерации и условия договора, предусмотренных п.п.5.1 и 7.1, с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию арендная плата с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год в сумме 32 569 рублей 16 копеек, расчет по периоду и размеру которой ответчик не оспаривал. Условие договора аренды (п.7.3) ответчиком также не оспаривалось.
Арендная плата подлежит взысканию в пользу каждого истца по 16 284 рубля 58 копеек в соответствии с условиями договора аренды.
Статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Определением Индустриального районного суда города Барнаула от 19.01.2022 года судом назначалась судебная строительно-техническая экспертиза, расходы по оплате экспертизы возлагались на истцов и ответчика, но ответчиком обязанность по оплате производства экспертизы до настоящего времени не исполнена, в связи с чем с ответчика в пользу ООО «Лаборатория судебной строительно-технической экспертизы» подлежит взысканию стоимость проведения экспертизы 12 100 рублей.
В соответствии со ст.98 ГПК Российской Федерации с ответчика в пользу истца ИП ФИО2 следует взыскать расходы по оплате государственной пошлины 2 041 рубль, в пользу истца ИП ФИО3 2 041 рубль.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 и индивидуального предпринимателя ФИО3 удовлетворить.
Взыскать с ФИО4 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 арендную плату 16 284 рубля 58 копеек, в счет возмещения стоимости ремонта 35 077 рублей 50 копеек и расходы по оплате государственной пошлины 2 041 рубль, всего 53 403 рубля 08 копеек.
Взыскать с ФИО4 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 арендную плату 16 284 рубля 58 копеек, в счет возмещения стоимости ремонта 35 077 рублей 50 копеек и расходы по оплате государственной пошлины 2 041 рубль, всего 53 403 рубля 08 копеек.
Взыскать с ФИО4 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебной строительно-технической экспертизы» оплату производства экспертизы в размере 12 100 рублей.
Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья подпись И.А. Любимова
Мотивированное решение изготовлено 26 ноября 2022 года.
КОПИЯ ВЕРНА
Судья И.А. Любимова
Секретарь судебного заседания Ю.В. Михайлова
Подлинник решения подшит в дело № 2-762/2022 Индустриального районного суда г. Барнаула
Решение не вступило в законную силу 26.11.2021 года.
УИД 22RS0065-02-2021-004572-72
Секретарь судебного заседания Ю.В. Михайлова