-2448/2025
УИД 30RS0003-01-2025-003440-72
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Астрахань 31 июля 2025 года
Советский районный суд г.Астрахани в составе:
председательствующего судьи Андреевой И.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бодровой С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 <ФИО>18 к <ФИО>17 <ФИО>19 ФИО2 (ФИО3) <ФИО>6 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры в части стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО5, ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры в части стоимости продажи имущества, указав, что <дата> между ФИО4 и ФИО5 заключен брак. Брачные отношения между ФИО4 и ФИО5 прекращены с июня 2023 года, общее хозяйство с указанного времени не ведется. На основании решения мирового судьи судебного участка №<адрес> от <дата> брак между <ФИО>16 расторгнут, выдано свидетельство о расторжении брака от <дата>. Истец указывает, что с момента заключения брака и до прекращения брачных отношений ФИО4 и ФИО5 и их общий ребенок ФИО7 проживали одной семьей.
В производстве Советского районного суда <адрес> на рассмотрении находится гражданское дело <номер> по иску ФИО4 к ФИО5, ФИО5 о разделе совместно нажитого имущества, признании недействительным договора дарения квартиры.
После ознакомления с материалами гражданского дела 2-2052/2025, согласно ответа от <дата> исх. <номер>-ЕС/25, выданного филиалом ППП «Роскадастр» по <адрес>, поступили сведения из дела правоустанавливающих документов на квартиру расположенную по адресу: <адрес>.
Из представленного договора купли-продажи <адрес> расположенной по адресу: <адрес> заключенного между ФИО5 и <ФИО>8 (ФИО2), стоимость квартиры указана сторонами в 3 700 000 рублей, тогда как истец ФИО4 полагала, что квартиры продана за 6 500 000 рублей.
ФИО4 полагает, что ответчик ФИО5 умышленно и незаконно занизил стоимость продаваемой общей совместной квартиры по договору купли-продажи от <дата>, с целью уклонения от налогообложения.
Истец указывает, что ответчик ФИО5 намеренно указал размер стоимости продаваемой квартиры в размере соответствующей стоимости покупки данной квартиры по договору купли-продажи квартиры от <дата>, заключенного между ФИО5 и ФИО8, согласно которого стоимость продажи квартиры составляла в размере 3 600 000 рублей, чтобы не оплачивать в бюджет Российской Федерации налог от полученного дохода, полученного от продажи недвижимого имущества, о чем он данный факт скрыл от истца.
Истец ФИО4 считает, что договор купли-продажи от <дата> заключённый между ФИО5 и Кутьиной (на момент совершения сделки ФИО3) М.А., является недействительным в части стоимости квартиры указанной в договоре.
Ответчик ФИО5 в устном виде сообщил ФИО4, что продал квартиру за 6 500 000 рублей, которые он хранил в арендованной ячейке банка, и впоследствии использовал их не на нужды семьи, так как до прекращения брака в общий совместный бюджет никакого имущества не приобреталось.
Истец изменила исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, указав, что согласно отчету об оценке <номер> от <дата>, выполненного ООО «АЦО», перед оформлением кредитного договора в ПАО «Сбербанк» ответчик ФИО6 и заключением договора от <дата> купли-продажи квартиры расположенной по адресу: <адрес> королева <адрес>, заключенного между ФИО5 и ФИО6, согласно которого установлено, что на дату оценки <дата> рыночная стоимость квартиры расположенной по адресу: <адрес>, составила – 5 888 144 рубля.
Истец полагает, что при оформлении сделки продаваемой квартиры по адресу: <адрес>, в Договоре купли-продажи квартиры от <дата>, подписанного между ФИО5 и ФИО2 (<ФИО>8), указана нерыночная (недостоверная) стоимость квартиры в размере - 3 700 000 рублей, в нарушение существенного условия договора, так как полагает, что фактически квартира ФИО5 продана за денежную сумму в размере — 6 500 000 рублей, из которых <дата> денежная сумма в размере — 2 900 000 рублей зачислена ПАО «Сбербанк» на счет N? 40<номер>, открытого на имя ответчика ФИО5 в ООО «ХКФ Банк», а оставшиеся денежные средства ФИО6 передана ФИО5 в наличной форме, которые он хранил в арендованном индивидуальном банковском сейфе, имеющемся у ответчика ФИО5 в ПАО «Банк ВТБ» на основании договора N? 1<номер> от <дата>, что свидетельствует о недобросовестности сторон договора купли-продажи.
Истец ФИО4, с учетом измененных требований в порядке статьи 39 ГПК РФ просит суд признать недействительным договор купли-продажи от <дата>, заключенный между ФИО5 и ФИО2 (ФИО3) <ФИО>6, в части стоимости продаваемой квартиры по адресу: <адрес>, в размере - 3 700 000 рублей, установив его рыночную стоимость в размере — 5 888 144 рублей.
В судебном заседании истец ФИО4 не явилась, извещена надлежащим образом, в деле принимает участие представитель ФИО9
В судебном заседании представитель ФИО4 – ФИО9 исковые требования с учетом изменений в порядке статьи 39 ГПК РФ поддержала, просила их удовлетворить, по доводам, изложенным в иске.
В судебное заседание ответчик ФИО5 не явился, извещен надлежащим образом, в деле принимает участие представитель ФИО10
В судебном заседании представитель ответчика ФИО5 – ФИО10 просила в удовлетворении исковых требований отказать, в адрес суда представлены возражения, дополнительно заявлено ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности, так же просила взыскать расходы по оплате услуг представителя в размере 50 000 рублей.
В судебное заседание ответчик ФИО6 не явилась, извещена надлежащим образом, в адрес суда представлены возражения на иск, в которых просила в удовлетворении требований отказать, заявлено ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности. Дополнительно указала, что <дата> между ФИО6 и ФИО5 заключён договор купли-продажи квартиры. Стоимость квартиры в договоре определена сторонами в размере 3 700 000 руб., что отражено в тексте договора. Указанная сумма полностью уплачена ФИО5 посредством банковского перевода и наличных средств. В подтверждение этого имеются: копия договора купли-продажи, платёжные документы, кредитный договор с ПАО «Сбербанк» на сумму, соответствующую цене квартиры. Нотариальное согласие супруги продавца – истца ФИО5 по делу на совершение сделки получено. Согласие от ФИО4, супруги ФИО5, было удостоверено нотариусом <дата> и предоставлено в регистрирующий орган при оформлении сделки. При этом, в согласии прямо указано, что - «продавец вправе по своему усмотрению определить цену квартиры», что свидетельствует о согласии супруги продавца на продажу по любой цене.
В судебном заседании третье лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора ПАО «Сбербанк», нотариус ФИО11 не явились, извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Статьей 34 СК РФ установлено, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
Согласно ст. 35 СК РФ, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Существом обязательства, вытекающего из договора купли-продажи, является передача продавцом имущества в собственность покупателя. Обеспечить такую передачу может только собственник продаваемого имущества. Правом распоряжения недвижимым имуществом наделено лицо, не только законно владеющее недвижимостью, но и зарегистрировавшее свое право в установленном порядке.
Пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации прямо указывает, что в случаях совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Данной нормой закона не предусмотрена обязанность супруга, обратившегося в суд, доказывать то, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью или в сделке, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, совершенной одним из супругов без нотариального согласия другого супруга, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (абзац 2 пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ).
Как следует из материалов дела, <дата> между ФИО4 и ФИО5 заключен брак.
На основании решения мирового судьи судебного участка №<адрес> от <дата> брак между ФИО5 и ФИО4 расторгнут, выдано свидетельство о расторжении брака от <дата>.
В производстве Советского районного суда <адрес> на рассмотрении находится гражданское дело <номер> по иску ФИО4 к ФИО5, ФИО5 о разделе совместно нажитого имущества, признании недействительным договора дарения квартиры.
При ознакомлении с гражданского дела, согласно сведениям от <дата> исх. <номер>-ЕС/25, выданного филиалом ППП «Роскадастр» по <адрес> из правоустанавливающих документов на квартиру, истцу ФИО4 стало известно, что их общее, совместно нажитое имущество, а именно квартира, расположенная по адресу: <адрес>, продана, и как следует из договора купли - продажи от <дата>, заключенного между ФИО5 и ФИО6, ФИО6 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Согласно пункту 3 указанного договора купли-продажи от <дата> по соглашению сторон стоимость объекта недвижимости составляет 3 700 000 000. Соглашение о цене является существенным условием договора.
Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости объекта недвижимости.
Часть стоимости объекта недвижимости в сумме 800 000 рублей оплачивается за счет собственных средств покупателем и передается в день подписания договора.
Часть стоимости объекта недвижимости в сумме 2 900 000 рублей оплачивается за счет собственных и целевых кредитных денежных средств, предоставленных <ФИО>8 на приобретение объекта недвижимости с неотделимыми улучшениями в соответствии с кредитным договором <номер> от <дата>.
На момент заключения спорного договора купли-продажи, ФИО5 и ФИО4 состояли в зарегистрированном браке.
При государственной регистрации перехода права собственности от ФИО5 к ФИО6 в Управление Росреестра по <адрес> представлено нотариальное согласие супруги ФИО4 <адрес>8 от <дата> на совершение продажи супругом ФИО5 на его условиях и по его усмотрению, за цену и на его усмотрение, нажитое в браке имущество: квартиры, находящейся по адресу: <адрес>.
Учитывая, что наличие указанного нотариального согласия на отчуждение спорного объекта недвижимости подтверждает совместную и направленную волю обоих супругов на отчуждение спорного имущества, то оснований для признания заключенного ФИО5 с ФИО6 договора купли-продажи недвижимости недействительным в части указания стоимости квартиры не имеется.
Доводы истца ФИО5, о том что она не знала о цене и условиях сделки, заключенной ее супругом ФИО5, нельзя признать обоснованным, поскольку согласие, данное на отчуждение совместно нажитого в браке имущества от <дата> ФИО4 не оспаривалось и не отзывалось. Сам факт подписания данного согласия представитель ФИО4 - ФИО9 в суде не отрицала.
Нотариальное удостоверение согласия супруга на совершение сделки осуществляется по правилам, предусмотренным Основами законодательства Российской Федерации о нотариате, которые предусматривают проверку дееспособности обратившегося к нотариусу за удостоверением согласия гражданина (статья 43 Основ), установление его воли, разъяснение смысла, значения и последствий данного нотариального действия (статья 54 Основ), что позволяет достичь необходимого результата подтверждения нотариусом осознанного выражения лицом своего волеизъявления.
При наличии согласия истца ФИО4 на продажу спорного объекта недвижимости, продажа ее супругом ФИО5 – ФИО2 (ФИО3) квартиры не может нарушать права ФИО4 и свидетельствовать об отсутствии ее воли на совершение такой сделки.
Данное согласие не оспорено и недействительным не признано, доказательств, подтверждающих факт отмены согласия или его отзыва, суду представлено не было.
В материалах дела также отсутствуют доказательства того, что ФИО4 при отчуждении спорного объекта недвижимости в пользу (ФИО3) имела волю на совершение иной сделки либо вовсе не имела намерения на отчуждение принадлежащего совместного имущества.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Из данной правовой нормы следует, что толкование судом договора исходя из действительной воли сторон и его цели с учетом, в том числе, установившейся практики взаимоотношений сторон, допускается лишь в случае, если установить буквальное значение его условий не представляется возможным.
При этом, суд учитывает, что истец с <дата> имела на руках копию нотариального согласия, однако претензий к ответчику относительно законности указанного согласия, несоответствии предполагаемым ею условиям, о нарушении ее прав вследствие заключения договора купли-продажи не заявляла.
При указанных обстоятельствах, оценив все представленные по делу доказательства, и посчитав, что истцом не представлено допустимых и достоверных доказательств в обоснование исковых требований, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
В судебном заседании установлено и не опровергнуто стороной ФИО4, что на протяжении 2,5 лет после заключения договора купли-продажи спорной квартиры, как супруга продавца, не была заинтересована в судьбе своего имущества, не предъявляла претензий к тому, кто использует имущество, и по какой цене продана указанная квартира, и все это время полагалась на осуществление правомочий собственника в отношении общего имущества своим супругом, то есть, своим молчанием выражала согласие с тем, как супруг распорядился данным имуществом.
В таком случае, с учетом всех обстоятельств дела, суд считает, что спорное имущество, отчужденное другим супругом, не может считаться выбывшим из владения сособственника, не участвовавшего в отчуждении имущества, помимо его воли.
Представителем ответчика ФИО5 – ФИО10, а также ответчиком ФИО6 заявлено о пропуске срока исковой давности.
В соответствии со ст. 195 ГК РФ под исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).
В силу ст. ст. 166, 168 ГК РФ недействительной сделка является по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, при этом оспоримой сделка является лишь в силу ее признания таковой судом по иску заинтересованного лица, ничтожной - независимо от такого признания.
В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ, Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Верховный Суд Российской Федерации в п. 27 постановления Пленума от <дата> N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснил, что положения ГК РФ о сроках исковой давности и правилах их исчисления в редакции Федерального закона от <дата> N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", в том числе закрепленные в ст. ст. 181, 181.4, п. 2 ст. 196 и п. 2 ст. 200 ГК РФ, применяются к требованиям, возникшим после вступления в силу указанного закона, а также к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до <дата> (п. 9 ст. 3 Федерального закона от <дата> N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации").
Как следует из материалов дела, оспариваемая сделка заключена <дата> переход права собственности зарегистрирован.
В связи, с чем на дату подачи искового заявления срок исковой давности не истек.
Таким образом, исследовав в совокупности представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что оснований для признания договора купли-продажи квартиры, заключенного между ФИО5 и ФИО6 по доводам искового заявления не имеется, в связи, с чем заявленные истцом требования удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 <ФИО>20 к ФИО1 <ФИО>21, ФИО2 (ФИО3) <ФИО>6 о признании недействительным договора купли-продажи от <дата>, заключенный между ФИО1 <ФИО>22 и ФИО2 (ФИО3) <ФИО>6, в части стоимости продаваемой квартиры - оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение месяца с момента вынесения мотивированного текста решения, через Советский районный суд г.Астрахани.
Мотивированный текст решения изготовлен 14 августа 2025 года.
СУДЬЯ: И.М. Андреева
2-2448/2025