Дело №
РЕШЕНИЕ СУДА
Именем Российской Федерации
22 декабря 2022 года
Балашихинский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Буянтуевой Т.В.,
при секретаре Боевой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Банк ДОМ.РФ» к ФИО8 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество,
установил:
Истец АО «Банк ДОМ.РФ» обратился в суд с исковым заявлением к ответчикам ФИО7 и ФИО2 кызы, указав в обосновании иска, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками был заключен Кредитный договор №, по условиям которого Кредитор предоставил Заемщику денежные средства для приобретения в собственность квартиры, в размере <данные изъяты> сроком на 228 календарных месяцев, под <данные изъяты> годовых. По условиям Кредитного договора заемщик обязался возвратить полученные заемные средства, уплатить проценты, сумму неустойки (при наличии) и осуществлять платежи в порядке и сроки, предусмотренные Кредитным договором. Однако Заемщиком в нарушение условий Кредитного договора обязательства надлежащим образом не исполняются. В связи с ненадлежащим исполнением Заемщиком своих обязательств по Кредитному договору истцом в адрес ответчика было направлено требование о досрочном возврате кредита, начисленных процентов и суммы неустойки, до настоящего времени направленное требование не исполнено. ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 на основании Договора купли-продажи квартиры приобретено в собственность имущество в виде квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> состоящую из 3 комнат, кадастровый №, приобретенную за счет собственных средств, а также за счет кредитных средств, предоставленных по Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с АО «Банк ДОМ.РФ». ДД.ММ.ГГГГ в отношении предмета залога составлена закладная, удостоверяющая права истца как залогодержателя и ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.
На основании изложенного истец просил суд расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «Банк ДОМ.РФ» и ФИО7, ФИО4 кызы; взыскать с ответчиков в свою пользу солидарно задолженность по данному кредитному договору в размере <данные изъяты>, а также задолженность по выплате процентов за пользование кредитом в размере <данные изъяты> годовых, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления решения суда в законную силу, а также расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты>; обратить взыскание на предмет залога - квартиру по адресу: <адрес> общей площадью 103.6 кв.м., состоящую из 3 комнат, кадастровый №, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты>
В судебное заседание представитель АО «Банк ДОМ.РФ» не явился, извещался, в исковом заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Ответчик ФИО4 кызы в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.
Ответчик ФИО7 и её представитель по устному ходатайству ФИО5 в судебное заседание явились, против удовлетворения требований истца возражали в полном объеме в соответствии с ранее представленными письменными возражениями на иск, пояснили суду, что в настоящий момент задолженность перед банком погашена.
С учетом мнения ответчика и его представителя, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав сторону ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Статьями 309, 310, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается и только надлежащее исполнение прекращает обязательство.
В соответствии с пунктом 1 статьи 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.
Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.
Согласно пункту 1 статьи 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определённых договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов за пользование займом их размер определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
В силу пункта 1 статьи 810 ГК РФ заёмщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
На основании пункта 2 статьи 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Банк ДОМ.РФ» с одной стороны, и ФИО7 и ФИО4 кызы, с другой стороны, был заключен кредитный договор №/ИКР-20РБ, в соответствии с которым банк предоставил заемщикам кредит на сумму <данные изъяты> под <данные изъяты> на срок <данные изъяты>, под залог предмета ипотеки - квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> состоящую из 3 комнат, кадастровый №.
Ответчиками на указанные денежные средства и за счет личных сбережений была приобретена указанная квартира, что подтверждается договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.
В тот же день между теми же сторонами была оформлена закладная.
Право собственности ответчиков и залог в силу закона на указанную квартиру был зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости.
В соответствии с представленным истцом расчетом задолженности и выпиской по счету у ответчиков перед банком образовалась задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме <данные изъяты> из которых: <данные изъяты> - сумма основного долга, <данные изъяты> - просроченные проценты, и <данные изъяты> -неустойки на просроченную ссуду и просроченные проценты.
Ответчики суду не представили доказательств погашения задолженности перед банком по кредитному договору в полном объеме.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что ответчиками были существенно нарушены условия кредитного договора и на протяжении длительного времени допускались просрочки по внесению платежей, что послужило основанием для образования задолженности, у банка возникает право на расторжение кредитного договора в соответствии со ст. 450 ГК РФ.
В связи с чем в данной части иска требования истца подлежат удовлетворению.
При этом требование о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору в соответствии с п. 21.4.1. кредитного договора банк направил ответчикам ДД.ММ.ГГГГ.
В добровольном порядке требования банка ответчиками удовлетворены не были.
Как следствие с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию задолженность по кредитному договору.
Представленный истцом расчет задолженности судом проверен, основан на требованиях действующего законодательства и условиях кредитного договора.
Возражения ответчиков о том, что ими погашена задолженность перед банком, суд не может принять во внимание, т.к. данные доводы ничем объективно не подтверждены. Ответчик в судебном заседании подтвердил, что допускал просрочку платежей в связи с тяжелым материальным положением.
В связи с чем суд взыскивает с ответчиков в солидарном порядке задолженность в размере <данные изъяты>
При этом в соответствии с требованиями истца и условиями заключенного кредитного договора, с ответчиков в пользу истца подлежат солидарному взысканию также проценты за пользование кредитом в размере <данные изъяты> годовых, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления настоящего решения суда в законную силу. Проценты подлежат начислению на остаток задолженности по основному долгу.
Рассматривая требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, суд исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
На основании статьи 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.
В силу пункта 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что, если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Положениями ст. 446 ГПК РФ предусмотрено, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Согласно п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчёта оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчёте оценщика.
По ходатайству ответчиков судом была назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой в материалы дела представлено заключение эксперта №, выполненное ДД.ММ.ГГГГ АНО «ИНЭК», согласно которому рыночная стоимость квартиры по адресу: <адрес>, на момент проведения исследования составляет <данные изъяты>
У суда не имеется оснований не доверять представленному заключению эксперта, так как его квалификация подтверждена надлежащим образом, об уголовной ответственности эксперт был предупрежден.
Доводы ответчика о том, что квартира была приобретена с использованием средств материнского капитала и является единственным жильем не только ответчика, но и ее несовершеннолетних детей, обращение взыскания на указанную квартиру нарушает конституционные права ответчика и ее несовершеннолетних детей, не могут быть приняты судом во внимание ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Аналогичные положения изложены и в пункте 1 статьи 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Из изложенных выше норм права следует, что для отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество должны быть установлены условия, при одновременном соблюдении которых не допускается обращение взыскания на заложенное имущество, тогда когда нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Действующим законодательством не предусмотрено иных оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество.
Доводы ответчика о том, что долг ответчиком перед банком незначителен опровергаются представленным истцом в материалы дела расчетом задолженности. Данный расчет ответчиками не опровергнут.
В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
Ипотека может быть установлена на указанное имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (пункт 1 статьи 6 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно пункту 2 статьи 78 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX названного Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
Таким образом, исходя из системного толкования указанных положений в их взаимосвязи, по договору об ипотеке может быть заложено имущество, принадлежащее на праве собственности залогодателю, и на него может быть обращено взыскание.
Распространяя на обеспеченные ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35, частью 1 статьи 46 Конституции РФ, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств.
Иное означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов должника (ответчика) в нарушение других, равноценных по своему значению прав кредитора (взыскателя).
Из приведенных выше норм права следует, что, обращение взыскания на заложенное имущество возможно как в случае, когда такое имущество заложено по договору об ипотеке (независимо от того на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона, приобретение имущества с использованием сертификата, впоследствии переданного в залог, не является препятствием для обращения на него взыскания.
В пункте 1 статьи 50 Федерального закона от 16 июля 1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указано, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Использование средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий прямо предусмотрено пунктом 1 части 3 статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей". Указанная норма не содержит положений, устанавливающих, что такое использование препятствует обращению взыскания на предмет ипотеки.
Таким образом, использование средств материнского (семейного) капитала на приобретение жилого помещения, являющегося предметом залога не является основанием для отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество в установленном законом порядке.
При таких обстоятельствах, суд обращает взыскание на предмет залога - квартиру по адресу: <адрес>, с установлением начальной продажной цены в размере 10 994 529 рублей (80% от 13 743 162 руб.), определив способ реализации - путем продажи с публичных торгов.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца также подлежит солидарному взысканию уплаченная государственная пошлина в размере 56 385 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск удовлетворить частично.
Расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Акционерным обществом «Банк ДОМ.РФ» ФИО3 Аминой и ФИО2 ФИО1 кызы.
Взыскать солидарно с ФИО9 кызы в пользу Акционерного общества «Банк ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>
Взыскать солидарно с ФИО3 Амины и ФИО2 ФИО1 в пользу Акционерного общества «Банк ДОМ.РФ» проценты за пользование кредитом в размере <данные изъяты> годовых, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления решения суда в законную силу, исчисляемых на сумму остатка задолженности по основному долгу.
Обратить взыскание на предмет залога имущество в виде однокомнатной квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый №, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 10 994 529 руб. 60 коп.
В удовлетворении исковых требований об установлении начальной продажной цены квартиры, указанной истцом, отказать.
Взыскать с Акционерного общества «Банк ДОМ.РФ» в пользу АНО «ИНЭК» расходы по проведению судебной экспертизы в сумме <данные изъяты>
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Балашихинский городской суд Московской области в апелляционном порядке в течение месяца.
Судья Т.В. Буянтуева
Решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ
Судья Буянтуева Т.В.
КОПИЯ ВЕРНА
Решение не вступило в законную силу
Подлинник решения находится в материалах гр. дела №
в производстве Балашихинского городского суда
Судья
Секретарь