Дело №11-220/2023 Судья: Кулматова Э.Ф.

Дело №2-819/2022

УИД 74RS0009-01-2022-000912-79

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

07 июля 2023 года г.Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Винниковой Н.В.,

судей Тимонцева В.И., Велякиной Е.И.,

при помощнике судьи ФИО10 Е.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Э.Ж. на решение Аргаяшского районного суда Челябинской области от 12 сентября 2022 года по иску Э.Ж. к администрации Аргаяшского муниципального района Челябинской области о признании права собственности на нежилое здание.

Заслушав доклад судьи Тимонцева В.И. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, судебная коллегия

установил а:

ФИО13 Э.Ж. обратился в суд с иском к администрации Аргаяшского муниципального района Челябинской области о признании права собственности на нежилое здание общей площадью 73,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

В обоснование иска указал, что на основании договора аренды №20 от 30 января 2012 года, заключенного с администрацией Аргаяшского муниципального района Челябинской области, является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 150 кв.м. из земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования – для размещения объектов предпринимательской деятельности, расположенного по адресу: <адрес>. Земельный участок предоставлен ему в аренду на 10 лет для размещения объектов торговли. Поскольку в течение срока действия договора аренды его условия истцом соблюдались, считает, что договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенных срок. На указанном земельном участке в 2012 году истцом с устного одобрения архитектора Аргаяшского района Челябинской области за счет собственных средств построено капитальное здание на монолитном железобетонном фундаменте, которое он использует с 2012 года по настоящее время в качестве магазина. ФИО14 Э.Ж. неоднократно обращался в администрацию Аргаяшского муниципального района Челябинской области в целях узаконения построенного им здания, на что получал устные отказы, мотивированные тем, что уже на построенное здание разрешение на строительство не выдается. Отсутствие регистрации права собственности на здание магазина не позволяет истцу подвести к нему коммуникации, а также выкупить земельный участок, на котором оно расположено. Полагал, что вид разрешенного использования земельного участка – «предпринимательство» позволяет размещать объекты капитального строительства, а построенное здание соответствует установленным требованиям, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лих.

Определением суда от 19 июля 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Челябинской области.

В судебном заседании представитель истца ФИО15 Э.Ж. - ФИО16 Е.П. исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. Истец ФИО17 Э.Ж., представитель ответчика администрации Аргаяшского муниципального района Челябинской области, представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области при надлежащем извещении участия не принимали.

Суд постановил решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО18 Э.Ж. отказал.

В апелляционной жалобе истец ФИО19 Э.Ж. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что суд необоснованно посчитал, что в связи с истечением срока действия договора аренды у него отсутствуют какие-либо права на земельный участок, поскольку ранее действовавшим земельным законодательством не был предусмотрен запрет на возобновление договора аренды публичного земельного участка на неопределенный срок без проведения торгов по истечении срока его действия и отсутствия возражений со стороны арендатора. Факт продления срока действия договора аренды на неопределенный срок подтверждает и администрация Аргаяшского муниципального района Челябинской области в письме от 08 декабря 2021 года. Указывает, что здание магазина построено более 10 лет назад, со стороны администрации Аргаяшского муниципального района Челябинской области претензий о сносе самовольной постройки не предъявлялись. Вид разрешенного использования земельного участка допускает размещение на нем объектов торговли. Условия договора аренды не содержат запрета на размещение объектов капитального строительства. Построенное здание магазина соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, администрация Аргаяшского муниципального района Челябинской области против признания права собственности на самовольную постройку не возражает.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация Аргаяшского муниципального района Челябинской области не возражает против признания права собственности на спорную самовольную постройку при условии соблюдения требований п.3 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Истец ФИО20 Э.Ж., представитель ответчика администрации Аргаяшского муниципального района Челябинской области, представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о дате, месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Информация о месте и времени рассмотрения данной жалобы размещена на сайте Челябинского областного суда в соответствии с Федеральным законом от 22 декабря 2008 года №262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации».

На основании ч.3 ст.167, ч.1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого решения в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене, в связи с неправильном определением обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильным применением норм материального права (п.п.1, 4 ч.1 ст.330 ГПК РФ).

В соответствии со ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Согласно п.1 ст.263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В силу п.п.1, 2 ст.264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Пунктом 1 статьи 222 ГК РФ установлено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Несоблюдение одного из условий, перечисленных в п.3 ст.222 ГК РФ, является основанием для отказа в удовлетворении требования о признании права собственности на самовольную постройку.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.п.26, 28, 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. Положения ст.222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения п.3 ст.222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации Аргаяшского муниципального района Челябинской области №1791 от 12 сентября 2011 года утвержден акт выбора земельного участка под размещение ФИО21 Э.Ж. торгового павильона по <адрес> площадью 0,015 га

30 января 2012 года на основании постановления администрации Аргаяшского муниципального района Челябинской области №82 от 30 января 2012 года между администрацией Аргаяшского муниципального района Челябинской области (Арендодателем) и ФИО22 Э.Ж. (Арендатором) заключен договор аренды №20 земельного участка с кадастровым номером № площадью 150 кв.м. из земель населенных пунктов с разрешенным видом использования для предпринимательства, расположенного по адресу: <адрес>

Договор арены заключен на срок 10 лет, до 10 февраля 2022 года (п.2. договора).

В 2012 году ФИО23 Э.Ж. на указанном земельном участке осуществлено строительство нежилого здания – магазина площадью 73,6 кв.м.

При возведении нежилого здания ФИО24 Э.Ж. разрешение на строительство получено не было.

14 июля 2021 года истец обратился в администрацию Аргаяшского муниципального района Челябинской области с заявлением о выдаче разрешения на строительство магазина.

Сообщением администрации Аргаяшского муниципального района Челябинской области от 16 июля 2021 года ФИО25 Э.Ж. в выдаче разрешения на строительство было оказано, по причине того, что Градостроительным кодексом Российской Федерации не предусмотрена возможность выдачи разрешения на строительство на объект капитального строительства, строительные работы по созданию которого осуществлены до подачи заявления о начале строительства.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок, на котором возведено нежилое здание под строительство магазина ФИО26 Э.Ж. не отводился, в связи с истечением срока действия договора аренды земельный участок на каком-либо праве истцу не принадлежит, строительство нежилого здания осуществлено без получения соответствующих разрешений, в связи с чем пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку судом неправильно определены обстоятельства, имеющих значение для дела, а выводы суда основаны на неправильном применении норм материального права.

Из материалов дела следует, что предоставлению ФИО27 Э.Ж. в аренду земельного участка предшествовала процедура предварительного согласования места размещения объекта, установленная ст.31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в редакции, действовавшей в период предоставления земельного участка, о чем свидетельствует оформление акта выбора земельного участка.

В соответствии с п.1 ст.31 ЗК РФ в редакции, действовавшей в период предоставления земельного участка, гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

Согласно п.2 ст.31 ЗК РФ в редакции, действовавшей в период предоставления земельного участка, орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

В силу п.5 ст.31 ЗК РФ в редакции, действовавшей в период предоставления земельного участка, результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны.

Поскольку положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в период предоставления земельного участка, процедура предварительного согласования мест размещения объектов предусматривалась только при предоставлении земельных участков для строительства, судебная коллегия приходит к выводу, что земельный участок с кадастровым номером № предоставлялся ФИО28 Э.Ж. в целях строительства.

Также судебная коллегия не может согласиться с выводами суда перовой инстанции об отсутствии у истца вещных прав на земельный участок, занятый нежилым зданием.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.2 ст.621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку по истечении срока действия договора аренды №20 от 30 января 2012 года ФИО29 Э.Ж. с согласия администрации Аргаяшского муниципального района Челябинской области продолжил пользоваться земельным участком с кадастровым номером №, указанный договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Учитывая, что договор аренды 20 от 30 января 2012 года между сторонами заключен до 01 марта 2015 года, общее правило, установленное п.1 ст.39.6 ЗК РФ о необходимости заключения договора аренды земельного участка на торгах, проводимых в форме аукциона, не применимо.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п.2 ст.621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст.422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение положении п.2 ст.621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в п.1 ст.39.6 ЗК РФ.

Указанная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2020), утвержденной Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 года.

По сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № имеет вид разрешенного использования предпринимательство, который согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года №П/0412, предусматривает размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности.

Из сообщения администрации Аргаяшского муниципального района Челябинской области от 05 декабря 2022 года следует, что согласно Правилам землепользования и застройки в границах территории Кулуевского сельского поселения Аргаяшского района Челябинской области земельный участок с кадастровым номером № включен в территориальную зону Ж – жилая застройка, допускающей строительство магазинов.

С целью проверки того, были ли допущены при строительстве ФИО30 Э.Ж. нежилого здания существенные нарушения строительных, градостроительных, противопожарных и санитарных норм и правил, а также создает ли спорная постройка угрозу жизни и здоровью граждан определением судебной коллегии от 13 декабря 2023 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Судебная экспертиза и оценка» ФИО31 М.С. и ФИО32 Л.М.

Согласно заключению экспертов ООО «Судебная экспертиза и оценка» ФИО33 М.С. и ФИО34 Л.М. №205-03.2023 от 23 марта 2023 года, здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, соответствует градостроительным и санитарным нормам и правилам.

Вместе с тем, исследуемое здание частично не соответствует строительным нормам и правилам:

- п.5.1.14 СП 59.13330.2020 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения», утвержденным приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации №904/пр от 30 декабря 2020 года, в части отсутствия пандуса перед входом в здание;

- п.8.3 СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения СНиП 31-06-2009», утвержденным приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации №389/пр от 19 мая 2022 года, в части отсутствия козырька над входами;

- п.5.21 СП 7.13130.2013 «Отопление, вентиляция и кондиционирование. Требования пожарной безопасности», утвержденным приказом МЧС России №116 от 21 февраля 2013 года, в части отсутствия защиты пола под топочным дверкой печи – металлического листа размером 700х500 мм. по асбестовому картону толщиной 8 мм., располагаемого длинной его стороной вдоль печи.

Также указанное здание частично не соответствует пожарным нормам и правилам, а именно п.4.2.21 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», утвержденным приказом МЧС России №194 от 19 марта 2020 года: перед наружной дверью (эвакуационным выходом) ширина горизонтальной входной площадки перед наружной дверью менее 1,5 ширины полотна наружной двери.

Выявленные нарушения строительных и пожарных норм и правил, создающие угрозу жизни и здоровью граждан, являются устранимыми. Также в заключении экспертов приведен перечень работ, который необходимо выполнить для устранения выявленных нарушений.

Из заключения дополнительной судебной экспертизы, выполненной экспертами ООО «Судебная экспертиза и оценка» ФИО35 М.С. и ФИО36 Л.М. на основании определения судебной коллегии от 10 мая 2023 года следует, что несоответствия здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, указанные в заключении судебной экспертизы №205-03.2023 от 23 марта 2023 года, выполненной экспертами ООО «Судебная экспертиза и оценка» устранены. Указанная постройка соответствует требованиям строительных и пожарных норм и правил и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По мнению судебной коллегии, указанные заключения экспертов соответствуют требованиям ст.86 ГПК РФ и являются допустимыми доказательствами по делу. В заключении эксперты подробно описывают проведенные исследования, сделанные в результате них выводы и ответы на все поставленные судебной коллегией вопросы. Выводы экспертов являются полными, не допускают различных толкований и не содержат противоречий с исследовательской частью заключений, согласуются с совокупностью других доказательств по делу. Заключения даны компетентными специалистами в соответствующей области знаний. Оснований сомневаться в объективности данных экспертных заключений не имеется. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Поскольку построенное ФИО37 Э.Ж. нежилое здание соответствует установленным требованиям, расположено в границах предоставленного истцу для его строительства земельного участка, вид разрешенного использования которого допускает размещение спорного здания, сохранение нежилого здания не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, администрацией Аргаяшского муниципального района Челябинской области требований о сносе спорного здания не заявлено, а также учитывая, что отсутствие разрешения на строительство, к получению которого истцом предпринимались меры, само по себе не может служить основанием для отказа в удовлетворении иск о признании права собственности на самовольную постройку, судебная коллегия приходит к об отмене решения суда первой инстанции и принятию по делу нового решения об удовлетворении исковых требований о признании за ФИО38 Э.Ж. права собственности на нежилое здание площадью 73,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Руководствуясь ст.ст.328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определил а:

Решение Аргаяшского районного суда Челябинской области от 12 сентября 2022 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования Э.Ж. к администрации Аргаяшского муниципального района Челябинской области о признании права собственности на нежилое здание удовлетворить.

Признать за Э.Ж. (паспорт №) право собственности на нежилое здание площадью 73,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 10 июля 2022 года