Дело № 3а-417/2022

УИД 26OS0000-04-2022-000266-77

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 10 ноября 2022 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Кострицкого В.А.,

при секретаре судебного заседания Четвериковой Л.В.,

с участием представителя административного истца А.Н,С. – З.Е.Е

представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края Г.А.В.

представителя заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» А.А.А.

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению А.Н,С. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

А.Н,С. обратился с административным иском к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование иска административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью 1 553 392 кв.м, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена по состоянию на 01 января 2020 года в размере 15 766 928,8 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика земельного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной, определенной в отчете об оценке <данные изъяты> от 05 августа 2022 года № 00248 по состоянию на 01 января 2020 года в размере 5 406 000 рублей.

Административный истец А.Н,С. извещенный о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, сведений о причинах неявки суду не представил, об отложении слушания дела не ходатайствовал.

Представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю К.Е.А. извещенная о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении дела в отсутствие представителя филиала.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Д.О.И. в представленных ранее возражениях на административный иск, ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя этого Управления.

Представитель заинтересованного лица администрации Андроповского муниципального округа Ставропольского края Б.Е.А., извещенный о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, ранее так же просила рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца А.Н,С.. – З.Е.Е поддержала административный иск, согласившись с выводами судебной оценочной экспертизы, просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, пояснив, что замечаний к судебной оценочной экспертизе не имеет.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края Г.А.В. возражал против удовлетворения административного иска, поддержал возражения государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» на заключение эксперта.

Представитель заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» А.А.А. возражал против удовлетворения административного иска, не согласился с заключением эксперта. Поддержал, представленные письменные возражения на заключения эксперта, в которых указал на использование объектов-аналогов несопоставимых по площади с оцениваемым объектом. Считает, что экспертом необоснованно не учтены такие ценообразующие факторы как наличие орошения, наличие подъездных путей, местоположение земельного участка относительно крупных городов, и пунктов переработки сельскохозяйственной продукции, агроклиматические условия, рельеф, конфигурация участка. Полагает, что отсутствие кадастровых номеров объектов-аналогов не позволяет идентифицировать объекты-аналоги и проверить их характеристики. Обращает внимание, что рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения проанализирован экспертом не в полном объеме, что привело к некорректному подбору аналогов. При определении баллов бонитета экспертом использованы устаревшие сведения, что повлекло к необоснованному применению корректировки на указанный элемент сравнения.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта К.Е.А. суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска требований по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является, в частности, земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, федеральной территории «Сириус»), на территории которого введен налог (часть 1 статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулирует Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2019 года № 1183 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2020 году проведена государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец А.Н,С. 29 августа 2022 года обратилась с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью 1 553 392 кв.м, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес> Почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 15 августа 2022 года № КУВИ-001/2022-139531521.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 30 октября 2020 года № 1169 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае по состоянию на 1 января 2020 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена по состоянию на 01 января 2020 года в размере 15 766 928,8 рублей, выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 12 августа 2022 года № КУВИ-001/2022-1391645.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке <данные изъяты> от 05 августа 2022 года № 00248, в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года определена в размере 5 406 000 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы автономной некоммерческой организации «Бюро судебных экспертиз Ставропольского края» от 17 октября 2022 года № 18/2022-Э рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2020 года определена в размере 7 146 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом <данные изъяты> К.Е.А. в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № эксперт применил сравнительный подход, метод сравнительных продаж.

Экспертом подобрано 3 объекта-аналога сельскохозяйственного назначения, расположенных в Ставропольском крае: объект-аналог № 1 в Буденновском районе, объект-аналог № 2 в Грачевском районе, объект-аналог № 3 в Ипатовском районе.

Эксперт отметил, что местоположение сельскохозяйственных участков – один из основных ценообразующих факторов, корректировка которого рассчитывается, в том числе, на основании балла бонитета района.

Так, на основании данных о бонитетах районов Ставропольского края, установленных постановлением Правительства Ставропольского края от 05 декабря 2004 года № 284-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в Ставропольском крае по состоянию на 1 января 2001 года», объект оценки, расположенный в Андроповском районе Ставропольского края имеет бал бонитета равный 42. При этом балл бонитета объектов-аналогов составляет: 39 в Буденновском районе, объект-аналог № 1; 48 - в Грачевском районе, объект-аналог № 2 и 42 – в Ипатовском районе, объект-аналог № 3.

На имеющиеся различия по балу бонитета в связи с расположением объекта оценки и объектов-аналогов в разных районах Ставропольского края экспертом применена соответствующая повышающая корректировка в отношении объекта-аналога № 1 в размере 8% и понижающая в отношении объекта-аналога № 2 в размере 12%.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок.

Объекты меньшие по площади являются более ликвидными и стоят дороже. Поскольку площадь объекта-оценки, как и объекта-аналога № 1 расположена в диапазоне от 1000 до 1000га, а площади объекта-аналога № 2 и № 3 находятся в диапазоне площадей от 30 до 100га и от 10 до 30 га, экспертом на основании данных справочника оценщика ФИО1, земли сельскохозяйственного назначения, 2018 года, применена соответствующая понижающая корректировка в отношении последних в размере 19% и 28 %, соответственно.

В рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земельного участка экспертом, на основании данных Ассоциации развитии рынка недвижимости «СтатРиелт» (ссылка на источник представлена в приложении к заключению эксперта) применена скидка на торг для неактивного рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения в размере среднего значения минус 19 %.

Объекты-аналоги предложены к продаже в предшествующий период к дате оценки. Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.io/ (https://ruads.org/), что подтверждается представленными в заключении скриншотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках.

Оценив доводы возражений представителя заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» А.А.А. суд находит их несостоятельными ввиду следующего.

Согласно части 1 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертом является лицо, которое обладает специальными знаниями и которому в случаях и порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, поручено провести экспертизу и дать заключение по вопросам, поставленным перед ним и требующим специальных знаний, в целях выяснения обстоятельств по конкретному административному делу.

Экспертом проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее - ФСО № 7).

Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: общая площадь, условия финансирования, торг, дата продажи, назначение, местоположение, площадь.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Для сравнения эксперт выбрал три объекта-аналога, расположенные в Ставропольском крае. Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Экспертом проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Экспертом применена корректировка на торг, местоположение и площадь. Отказ от применения корректировок по другим факторам им обоснован с приведением соответствующей мотивировки.

Согласно пункту 25 ФСО № 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Допрошенный в судебном заседании эксперт, выводы своего заключения подтвердил, дал пояснения относительно возражений заинтересованного лица, которые в письменном виде приобщены к материалам дела.

Оснований не доверять заключению эксперта не имеется.

Кроме того, суд учитывает, что в силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства заключение эксперта относится к доказательству по делу, которое в соответствии со статьей 84 названного кодекса подлежит оценке судом.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, они предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Значительное отличие от кадастровой стоимости объекта недвижимости величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Доводы представителя заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» А.А.А. основаны на предположениях и не имеют правового значения для дела, поскольку опровергаются устными и письменными пояснениями эксперта К.Е.А. доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено. Ходатайств о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Отчет об оценке, выполненный <данные изъяты> от 05 августа 2022 года № 00248 не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельного участка, поскольку, установленная оценщиком величина рыночной стоимости исследуемого объекта опровергается выводом судебной оценочной экспертизы о рыночной стоимости исследуемого объекта.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд является снижение налоговых платежей, подлежащих исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений, установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика земельного налога.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования А.Н,С. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, административный иск А.Н,С. об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Административное исковое заявление А.Н,С. поступило в суд 29 августа 2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск А.Н,С. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью 1 553 392 кв.м, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>н, равной его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2020 года в размере 7 146 000 (семь миллионов сто сорок шесть тысяч) рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №

Административное исковое заявление А.Н,С. поступило в суд 29 августа 2022 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 16 ноября 2022 года.

Судья В.А. Кострицкий