УИД: 61RS0033-01-2022-001828-70
№2-1332/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Зерноград 29 сентября 2022 года
Зерноградский районный суд Ростовской области в составе: председательствующего судьи Исаяна Э.А., при секретаре судебного заседания Крат А.О.,
с участием истца ФИО1, его представителя Радина А.А.,
представителей ответчика ФИО2 и ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4, Администрации ФИО5 городского поселения, третьему лицу Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании права аренды земельного участка, судебных расходов, по встречному исковому требованию ФИО4 к ФИО1, третье лицо Администрация ФИО5 района, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительной сделки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с данным иском, в обоснование иска указала следующее. 20 марта 2020 года истец приобрел у ФИО4 ? доли в праве собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.
Данное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью №м., вид разрешенного использования – земельные участки баз и складов, находящегося в собственности Администрации ФИО5 района и в аренде у ответчика на основании договора аренды земельного участка № от 10.06.2013, заключенного с КУИ Администрации ФИО5 района, сроком до ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п.8 Договора купли-продажи от 20.03.2020, согласно ст.552 ГК РФ, к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость одновременно переходят права на земельный участок, в связи с чем, Продавец обязался предоставить все документы и совершить все действия, необходимые для оформления права покупателя на земельный участок.
В связи с тем, что до настоящего времени ФИО4 не совершил действий, направленных на регистрацию прав истца на земельный участок, 09.06.2022 Туров обратился с заявлением в Администрацию ФИО5 района и досудебной претензией к ФИО4 в которых указал, что 22.03.2020 на основании договора купли-продажи он приобрел право долевой собственности в размере 14 на объект недвижимости – здание общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес> поскольку здание находится на земельном участке с кадастровым номером №, которым ответчик пользуется на основании договора аренды земельного участка № от 10.06.2013, заключенного с Комитетом по управлению имуществом Администрации ФИО5 района и согласно пункту 8 договора и ст.552 ГК РФ, продавец обязался произвести все действия, связанные с оформлением вещных прав покупателя на земельный участок, предложил в 30-дневный срок внести изменения в договор аренды земельного участка № от 10.06.2013 в части изменения арендных прав и регистрации доли права аренды на земельный участок.
В досудебной претензии указано, что надлежащим исполнением обязанности по оформлению прав истца на земельный участок будет являться доказательство его обращения в Администрацию ФИО5 <адрес> с соответствующим заявлением, копию которого необходимо было представить истцу.
С аналогичным заявлением истец обратился в Администрацию ФИО5 района, в котором просил внести изменения в договор аренды земельного участка № от 10.06.2013, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Администрации ФИО5 района и ФИО4, и связанный с ним правовой акт Администрации ФИО5 района в части изменения арендных прав ФИО4 права аренды ФИО1 в связи с приобретением доли в праве собственности на здание и пунктом 8 Договора, где ФИО4 обязуется оформить права на земельный участок.
Предложения истца и досудебная претензия остались без удовлетворения.
В связи с изложенным истец просит суд: признать за истцом право аренды в размере ? доли земельного участка, имеющего кадастровый №, общей площадью <данные изъяты>., вид разрешенного использования - земельные участки баз и складов, расположенного по адресу <адрес>, находящегося в собственности Администрации ФИО5 района; Уменьшить с целой до 1/2 доли право аренды ФИО4 земельного участка, имеющего кадастровый №, общей площадью 1500+/-14 кв.м., вид разрешенного использования - земельные участки баз и складов, расположенного по адресу <адрес>, находящегося в собственности Администрации ФИО5 района; Взыскать судебные расходы.
Ответчик ФИО4 обратился со встречным исковым заявлением к ФИО1, третье лицо Администрация ФИО5 района, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительной сделки. В обосновании встречных исковых требований указано, что 20.03.2020 между сторонами был заключен мнимый договор купли-продажи ? доли в праве собственности на нежилое здание, общей площадью <данные изъяты>., якобы с оплатой 100 000 руб., при кадастровой стоимости <данные изъяты> руб. Фактически договор купли-продажи является безденежным, так как никаких денег ФИО1 ФИО4 не платил в связи с чем договор является безденежным, недействительным и мнимым. ФИО4 ссылаясь на осуществление ранее с Туровым совместной предпринимательской деятельности указывает, что по просьбе ФИО1, в целях гарантий участия в совместной деятельности, стороны, при оформлении договора купли-продажи нежилого помещения оговорили, что земельный участок остается у ФИО4, а денежные средства Туров не передавал. В связи с изложенным, ФИО4 просит суд признать договор купли-продажи доли нежилого здания от 20.03.2020 заключенный между ФИО1 и ФИО4 недействительным и применить последствия недействительной сделки. Восстановить в ЕГРН запись о регистрации права собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> кадастровый №, общей площадью <данные изъяты>.м.
В судебном заседании истец по первоначальному иску (ответчик по встречному исковому заявлению) ФИО1 и его представитель – адвокат Радин А.А., явились, исковые требования поддержали в полном объеме, подтвердили доводы, изложенные в исковом заявлении, просили иск удовлетворить. В удовлетворении встречных исковых требований просили отказать по доводам указанным в возражениях.
Ответчик по первоначальному исковому заявлению ФИО4 (истец по встречному исковому заявлению) в судебное заседание не явился, уполномочив представлять свои интересы ФИО2 и ФИО3 которые в судебном заседании первоначальные исковые требования не признали и просили в их удовлетворении отказать и удовлетворить встречные исковые требования о признании сделки недействительной.
Ответчик Администрация ФИО5 городского поселения в судебное заседание не явилась, представила отзыв, в котором не возражала в удовлетворении исковых требований истца по первоначальному исковому заявлению, указав, что у Администрации ФИО5 городского поселения отсутствует спор с ФИО1, так как администрацией было направлено соглашение подписанное ФИО1 для подписания Овдиенко о внесении изменений в договор аренды земельного участка, от подписания которого уклонился Овдиенко.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.
В порядке ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив все представленные доказательства в их совокупности, суд считает, что первоначальное исковое заявление подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.
Согласно ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права); результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.
В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
Согласно ч. 2 ст. 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
В соответствии с ч. 6 ст. 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
Из пункта 9 ст. 39.20 ЗК РФ следует, что договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.
Согласно п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.
Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке (ст. 59 ЗК РФ).
Судом установлено следующее.
10.06.2013 между Комитетом по управлению имуществом Администрации ФИО5 района Ростовской области и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка №. Предмет договора земельный участок общей площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, относящийся к категории «земли населенных пунктов», с разрешенным использованием «Земельные участки баз и складов», расположенный по адресу: <адрес>, в границах указанных в кадастровом паспорте. На участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий на праве собственности ФИО4: Здание, назначение нежилое, общей площадью <данные изъяты>. Срок договора аренды земельного участка составил 49 лет и установлен с 10.06.2013 по 09.06.2062 год (л.д. 86-90).
20.03.2020 г. между ФИО4 и ФИО1 заключен договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на здание, общей площадью <данные изъяты>.м., назначение нежилое, кадастровый №, расположенный на земельном участке размером <данные изъяты>., с кадастровым номером №, находящемуся у ФИО4 в аренде сроком на 49 лет, находящиеся по адресу <адрес> (л.д.8-11).
В соответствии с пунктом 8 вышеуказанного договора купли – продажи нежилого здания от 20.03.2020 следует, что согласно ст. 552 ГК РФ к покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продавец обязуется предоставить все документы и совершать действия, необходимые для оформления права покупателя на земельный участок (л.д.9).
Согласно подпункту 3 пункта 15 вышеуказанного договора купли – продажи нотариусом разъяснено сторонам договора о необходимости обращения в Администрацию ФИО5 городского поселения ФИО5 района Ростовской области для переоформления прав на земельный участок и последующей необходимости обратиться в орган регистрации прав на недвижимое имущество для регистрации прав покупателя на земельный участок, занятый указанным выше недвижимым имуществом и необходимым для его использования.
ФИО1, как собственник ? доли нежилого здания, обратился в администрацию ФИО5 района для внесения изменений в договор аренды земельного участка № от 10.06.2013, заключенного между КУИ Администрации ФИО5 района и ФИО4, в части изменения арендных прав ФИО4 и права аренды ФИО1 в размере ? доли.
В связи с отсутствием согласия ФИО4 на переоформление права аренды и подписание соглашения, Администрацией отказано в предоставлении услуги «заключение дополнительного соглашения к договору аренды» (л.д.19-20, 91).
Учитывая уклонение ФИО4 от подписания добровольного заключения дополнительного соглашения к договору аренды, истец для защиты своих прав обосновано обратился в суд.
С учетом вышеуказанным норм права, учитывая, что истец является собственником ? доли нежилого здания, что сторонами не оспаривается, суд считает, что к истцу перешло права аренды земельного участка на котором расположено нежилое здание, которое в соответствии с договором аренды составляет <данные изъяты> кв.м. (п. 2 ч.1 договора купли-продажи (л.д.8)). В связи с изложенным исковые требования истца ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме.
Доводы ответчика по первоначальному иску ФИО4 о том, что в договоре от 20.03.2020 г. подразумевается передача ФИО1 земельного участка только под нежилым зданием площадью <данные изъяты>.м., противоречит тексту договора купли-продажи и основано на неверном толковании норм права. Как указано выше, из текста договора следует, что нежилое здание расположено на земельном участке площадью <данные изъяты>.м., с кадастровым номером №, по адресу <адрес>.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Рассматривая встречные исковые требования ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительной сделки, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Пунктом 2 ст. 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 86, 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).
Норма, изложенная в пункте 1 статьи 170 ГК РФ, применяется также в том случае, если стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять фактически или требовать исполнения, а совершают формальные действия, свидетельствующие о порочности воли обеих сторон сделки. Следовательно, ничтожная сделка как по статье 10, так и по пункту 1 статьи 170 ГК РФ является таковой вне зависимости от признания судом этой сделки ничтожной.
Исходя из смысла приведенной нормы материального права, мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять, либо требовать ее исполнения. Поэтому, обращаясь в суд с иском о признании сделки ничтожной по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 170 ГК РФ, истец должен доказать, что при ее совершении стороны не только не намеревались ее исполнять, но и то, что оспариваемая сделка действительно была не исполнена. Сделки, которые являются мнимыми, совершаются лишь для того, чтобы создать ложное представление об их заключении у третьих лиц, тогда как в действительности стороны не намерены ничего изменять в своем правовом положении. При доказывании в суде мнимости спорной сделки, истцу необходимо доказать, что при совершении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки. При этом из определения мнимой сделки, данного в ст. 170 ГК РФ, следует, что в результате ее заключения не происходит никакой фактической передачи имущества, прав или обязанностей, а сделка совершается лишь для вида.
В соответствии с п. 2 ст. 423 ГК РФ безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления.
Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ).
При этом из заключенного сторонами договора прямо следует, что сторонами не достигнуто и не закреплено письменно условие о его безвозмездности.
Судом установлено, что 20.03.2020 г. между ФИО4 и ФИО1 заключен договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на здание, общей площадью <данные изъяты> кв.м., назначение нежилое, кадастровый №, расположенный на земельном участке размером <данные изъяты>.м., с кадастровым номером №, находящемуся у ФИО4 в аренде сроком на 49 лет, находящиеся по адресу <адрес> (л.д.8-11).
Согласно пункту 4 вышеуказанного договора купли-продажи кадастровая стоимость нежилого здания составляет <данные изъяты>., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных объектах характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Стоимость отчуждаемой доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание составляет <данные изъяты>.
В соответствии с п. 5 вышеуказанного договора, ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание, по соглашению сторон, продавец продал покупателю за 100 000 руб., уплаченных покупателю продавцу за счет собственных средств, наличными, до подписания договора. Продажная цена, указанная в договоре, является истиной, другие документы, в которых говорится об иной продажной цене на указанную ? долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание признаются сторонами недействительными (л.д.9).
Из рукописного текста на третьем листе договора купли-продажи следует «сто тысяч рублей получил» (л.д.11).
Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно ч. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Таким образом, суд приходит к выводу о получении продавцом согласованной между сторонами стоимости доли недвижимого имущества, в связи с чем доводы встречных исковых требований о мнимости сделки являются необоснованными и подлежат отклонению.
Ссылка ФИО4 на заключение договора купли-продажи во исполнение ранее достигнутых договоренностей при осуществлении совместной предпринимательской деятельности ничем не подтверждена и является голословной.
Суд также учитывает, что из содержания встречного искового заявления следует, что Туров осуществлял платежи по арендной плате земельного участка.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
В силу части 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.
При этом под оспариванием прав истца ответчиком следует понимать совершение последним определенных действий, свидетельствующих о несогласии с предъявленным иском, например, подача встречного искового заявления, то есть наличие самостоятельных претензий ответчика на объект спора.
Судом установлено, что истцом ФИО1 понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., а также услуг представителя в размере 20 000 руб., которые судом, с учетом характера спора, сложности дела, количества судебных заседаний, признаются соразмерными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Вместе с тем, судом учитывается, что Администрацией ФИО5 городского поселения направлены в адрес ФИО4 соглашение о внесении изменений в договор аренды от заключения которого уклонился ФИО4
В связи с изложенным, истец понес судебные расходы в связи с уклонением ответчика ФИО6 от исполнения условий договора купли-продажи и внесения изменений в договор аренды, в связи с чем истец был вынужден обратиться в суд за защитой своего нарушенного права. Удовлетворение исковых требований ФИО1 не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком - Администрацией ФИО5 городского поселения, в связи с чем указанные расходы не могут быть взысканы с Администрации ФИО5 городского поселения, а подлежат взысканию с ответчика ФИО6 в полном объеме.
Таким образом, с ответчика ФИО6 в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 20300 руб. 00 коп.
Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО4, Администрации ФИО5 городского поселения, третьему лицу Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании права аренды земельного участка, судебных расходов удовлетворить.
Признать за ФИО1 право аренды в размере ? доли земельного участка общей площадью <данные изъяты>., кадастровый №, вид разрешенного использования – земельные участки баз и складов, расположенный по адресу: <адрес> находящийся в собственности Администрации ФИО5 городского поселения ФИО5 района Ростовской области.
Уменьшить с целой до ? доли право аренды ФИО4 на земельный участок общей площадью <данные изъяты>., кадастровый №, вид разрешенного использования – земельные участки баз и складов, расположенный по адресу: <адрес> находящийся в собственности Администрации ФИО5 городского поселения ФИО5 района Ростовской области.
Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 судебные расходы в размере 20300 руб.
Отказать в удовлетворении встречных исковых требований ФИО4 к ФИО1, третье лицо Администрация ФИО5 района, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительной сделки.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Зерноградский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Э.А. Исаян
Мотивированный текст решения изготовлен 6 октября 2022 года.