Дело № 2-89/2023

73RS0004-01-2022-009394-46

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 января 2023 года город Ульяновск

Заволжский районный суд города Ульяновска в составе:

председательствующего судьи Усовой В.Е.,

прокурора Хренова К.А.,

при секретаре Шарафутдиновой О.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании прекратившей право пользования жилым помещением и выселении и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным и расторжении договора купли продажи квартиры, взыскании денежных средств и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратились в суд с иском к ФИО2 о признании прекратившей право пользования жилым помещением и выселении, указав следующее.

22.10.2022 года на основании договора купли-продажи квартиры она стала собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Ее право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. В момент заключения договора купли-продажи в указанной квартире была зарегистрирована бывшая собственница ФИО2, которая согласно Договору обязалась сняться с регистрационного учета. Однако, ответчица до настоящего времени с регистрационного учета не снялась, ключи от квартиры не передала и продолжает проживать в ней. Просила признать ФИО2 прекратившей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, со снятием ответчика с регистрационного учета по данному адресу.

Возражая против иска, ФИО2 заявила встречные исковые требования, указав следующее.

Свою квартиру она продавать не собиралась, с ФИО1 она не знакома, никогда не встречалась. Она искала денежные средства в размере 1 500 000 рублей под залог квартиры. Эти деньги были нужны ей для приобретения Биткоина, для того, чтобы вывести все денежные средства, которые она взяла в кредит ранее. Инвестор, которого она нашла - ООО «МСКИНВЕСТФИНАНС», предложил ей эти денежные средства под залог, пояснив, что когда она вернет ему деньги, квартира вернется ей обратно. В дальнейшем этот же инвестор занимался подготовкой документов, подписание документов было через мобильное приложение сотового телефона. В мобильном приложении было указано название документа как Договор купли-продажи, но сам договор купли-продажи она не видела и не смогла прочитать. Ей были перечислены денежные средства в размере 1 460 000 рублей, а 2 000 000 рублей она не получала. Инвестор объяснил, что будет составлена расписка на 2 000 000 рублей, далее будет заключено соглашение о том, что денежные средства ей не были переданы. Когда был подписан договор купли–продажи, она уточнила, когда будет заключено такое соглашение, на что получила ответ, что никакие расписки и соглашения составлены не будут. 24.11.2022 года в ОМВД России по Заволжскому району г.Ульяновска возбуждено уголовное дело по факту мошеннических действий указанных ей лиц, она признана потерпевшей. Поскольку денежные средства она получила не в полном объеме, полагает, что купли-продажи следует расторгнуть. Кроме того, 22.10.2022 года договор еще не был подписан ее электронной подписью, в договоре неверно указана ее фамилия и площадь квартиры, что делает его недействительным. Просила признать недействительным и расторгнуть Договор купли-продажи квартиры № б/н с ипотекой г. Ульяновск 22 октября 2022 года, а также в любых других редакциях (включая (23.10.22 года и от 24.10.22 года); прекратить право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, государственная регистрация перехода права собственности зарегистрирована 25.10.2022 08:22:13, о чем внесена запись о государственной регистрации права: Собственность № с погашением записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на жилую квартиру, общей площадью 60,09 кв.м. (в ЕГРН указано неверное значение 60,1 кв.м.) с кадастровым №, расположенную по адресу: <адрес>; вернуть стороны в первоначальное положение ( до заключения договора), восстановить право собственности ФИО2 на жилую квартиру, общей площадью 60,09 кв.м. с кадастровым №, расположенную по адресу: <адрес> регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области; взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы по оплате судебных издержек и государственной пошлины.

Истица ФИО1 в судебное заседание не явилась. О времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом. Представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. На иске настаивает.

Представитель истицы ФИО1 - ФИО3 в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержал в полном объеме, встречные исковые требования не признал и пояснил суду, что 22.10.2022 года ФИО1 приобрела в собственность по договору купли-продажи квартиры б/н с ипотекой от 22.10.2022 года квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № у ФИО2, которая принадлежала ей на праве собственности. Расчет и оформление документов происходило следующим образом. В августе 2022 года ФИО1 располагала свободными денежными средствами, в сети Интернет нашла информацию о выгодном вложении денежных средств по инвестиционному договору. Отношения по вкладу оформлялись электронно, на сайте компании, путем принятия оферты. Таким образом, ей были переведены на счет компании ООО «МСКИНВЕСТФИНАНС» денежные средства в размере 2 000 000 рублей. Связь происходила через менеджера компании. В конце сентября она решила прекратить договорные отношения и возвратить свои денежные средства, на что ей поступило предложение о выкупе квартиры, т.к. в связи с финансовыми сложностями возникли проблемы с выводом денежных средств. На данный момент времени доступ в личный кабинет закрыт, поскольку договорные отношения с данной организацией прекращены. После выяснения всех нюансов, ФИО1 был предоставлен проект договора купли продажи квартиры, по которому первоначальный платеж в сумме 2 000 000, передается в момент подписания договора. Сотрудник вышеуказанной компании заверил, что данные денежные средства были переданы ФИО2 в полном объеме. Поскольку договор купли- продажи квартиры был заключен и зарегистрирован надлежащим образом, а претензий со стороны продавца в адрес ФИО1 не поступало, считает, что денежные средства продавцом были получены. Доказательств обратного продавцом не предоставлено. Остаток денежных средств по договору был перечислен на счет, указанный продавцом, разными суммами и в разное время, т.к. единоразовый перевод в сумме 1 500 000 рублей, по заверению сотрудников банка, мог быть расценен как подозрительная операция и заблокирован службой финансового мониторинга. ФИО2 производила вклады в непроверенные компании, становилась жертвой мошенников, и искала возможность получить денежные средства под залог своей квартиры, также она состояла в договорных отношениях с ООО «Мскинвестфинанс» по вопросу получения займа. Суть этих правоотношений, а также условия не известны. С учетом изложенного, считает позицию ФИО2 злоупотреблением правом и просил в удовлетворении встречного иска отказать.

Ответчица ФИО2 в судебном заседании первоначальные исковые требования не признала, встречный иск поддержала в полном объеме, дополнив, что с ФИО1 никогда не встречалась, денежные средства ФИО1 в размере 2 000 000 рублей ей не передавались, что подтверждается выпиской по ее банковской карте. Денежные средства в таком размере не передавались ей и ООО «Мскинвестфинанс», что они подтвердили своим ответом на запрос суда. При таких обстоятельствах, полагает, что нарушены существенные условия договора купли-продажи от 22.10.2022 года, просил ее исковые требования удовлетворить.

Представитель третьего лица ООО «МСКИНВЕСТФИНАНС» ФИО4 в судебное заседание не явилась. О дне рассмотрения дела извещена. Представила заявление, в котором указала, что между ООО «МСКИНВЕСТФИНАНС» и ФИО2 был заключен Договор на оказание комплекса консультационно-информационных услуги № 2510 от 25.10.2022 года. Согласно п.5.1 Договора вознаграждение ООО «МСКИНВЕСТФИНАНС» составляет 330 000 рублей. Услуги по договору были оказаны надлежащим образом, однако оплата со стороны ФИО2 не произведена. От ФИО1 никакие денежные средства в ООО «МСКИНВЕСТФИНАНС» не поступали и ООО «МСКИНВЕСТФИНАНС» не осуществляло перевод денежных средств ФИО2

Представитель третьего лица ОМВД России по Заволжскому району города Ульяновска в судебное заседание не явился. О дне рассмотрения дела извещен.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса в соответствии со ст.167 ГПК РФ по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Выслушав пояснения представителя ФИО1 - ФИО3, пояснения ФИО2, заключение прокурора Хренова К.А., полагавшего, что иск о выселении удовлетворению не подлежит, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, 22 октября 2022 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры № б/н с ипотекой.

В соответствии с пунктами 1-3 Договора, продавец продал, а Покупатель купил в собственность трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №; квартира принадлежит Продавцу по праву собственности на основании Договора купли-продажи квартиры от 05.05.290907 года, о чем внесена запись о государственной регистрации права: Собственность № от 31.05.2007 года; указанная квартира состоит из трех жилых комнат, общей площадью 60,09 кв.м., в том числе жилой площадью 35.543 кв.м. Квартира расположена на пятом этаже девятиэтажного крупно-панельного дома.

Согласно пункту 4 Договора стоимость квартиры по соглашению Сторон составляет 3 500 000 рублей, которые Продавец получает от Покупателя в следующем порядке: денежные средства в размере 2 000 000 рублей переданы Покупателем Продавцу наличными в день подписания настоящего договора, в качестве аванса. Настоящий договор имеет силу расписки. Окончательный расчет за квартиру в размере 1 500 000 рублей производится в безналичной форме путем перечисления денежных средств на банковский счет Продавца Покупателем после регистрации Договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на Покупателя.

Судами также установлено, что 25 октября 2022 года осуществлена государственная регистрации договора купли-продажи квартиры от 22.10.2022 года. В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, собственником выше означенного является ФИО1

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В соответствии с пунктом 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 указанного кодекса.

Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Существенность нарушения договора купли-продажи подлежит установлению в каждом конкретном случае.

Недоплата покупателем практически всей цены либо неоплата всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры. В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества. При этом сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации) от другой стороны расторгнутого договора.

Если основанием для расторжения договора послужило нарушение договора стороной, получившей по нему имущество в собственность, при установлении нарушения принципа эквивалентности, то сторона, нарушившая договор, обязана вернуть имущество либо возместить другой стороне его стоимость при невозможности возвращения имущества в натуре (статьи 1104, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обращаясь в суд со встречным иском, ФИО2 просила расторгнуть договор купли-продажи недвижимого квартиры от 22.10.2022 года в связи с отсутствием встречного исполнения и о прекращении права собственности ФИО1 на недвижимое имущество, отчужденное по договору купли-продажи.

В силу принципов диспозитивности, состязательности и равноправия сторон в гражданском судопроизводстве, закрепленных в том числе в статьях 12, 35, 56, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, участвующее в деле лицо реализует процессуальные права своей волей и по своему усмотрению, а суд только создает условия для такой реализации, в связи с чем участвующее в деле лицо несет последствия реализации процессуальных прав и избранной тактики защиты, в том числе негативные.

Как указано в пункте 4 Договора стоимость квартиры по соглашению Сторон составляет 3 500 000 рублей, которые Продавец получает от Покупателя в следующем порядке: денежные средства в размере 2 000 000 рублей переданы Покупателем Продавцу наличными в день подписания настоящего договора, в качестве аванса. Настоящий договор имеет силу расписки. Окончательный расчет за квартиру в размере 1 500 000 рублей производится в безналичной форме путем перечисления денежных средств на банковский счет Продавца Покупателем после регистрации Договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на Покупателя

Вместе с тем, как пояснили в судебном заседании ФИО2 и представитель ФИО1 - ФИО3, покупатель и продавец по договору купли-продажи квартиры от 22.10.2022 года между собой не знакомы и никогда не встречались, не общались, истица ФИО1 проживает в г.Екатеринбурге и в г.Ульяновск для заключения договора купли-продажи не приезжала, данный договор был подписан сторонами с помощью электронной подписи.

При этом как пояснил представитель ФИО1 - ФИО3 денежные средства в размере 2 000 000 рублей, а также 40 000 рублей ФИО1 ФИО2 не передавала. Данные денежные средства должны быть переданы ФИО2 представителями ООО «МСКИНВЕСТФИНАНС», поскольку ранее ФИО1 перевела их на счет данного Общества в рамках других правоотношений.

Однако, из ответа на запрос суда, представленного ООО «МСКИНВЕСТФИНАНС» следует, что от ФИО1 никакие денежные средства в ООО «МСКИНВЕСТФИНАНС» не поступали и ООО «МСКИНВЕСТФИНАНС» не осуществляло перевод денежных средств ФИО2

Согласно платежных поручений, представленных суду представителем ФИО1 - ФИО3, со счета ФИО1 на банковский счет ФИО2 были переведены денежные средства в следующих размерах: 400 000 рублей по платежному поручению №098605 от 07.11.2022 года, 500 000 рублей по платежному поручению № 360049 от 08.11.2022 года, 160 000 рублей по платежному поручению № 318473 от 09.11.2022 года, 200 000 рублей по платежному поручению № 708364 от 11.11.2022 года, 200 000 рублей по платежному поручению № 698313 от 15.11.2022 года, а всего на общую сумму - 1 460 000 рублей.

Таким образом, при стоимости квартиры в размере 3 500 000 рублей, Продавец ФИО2 получила лишь 1 460 000 рублей. Доказательств обратного стороной ФИО1 суду не представлено.

Несмотря на доводы представителя ФИО5 - ФИО3 о том, что оспариваемый договор является распиской, что следует из текста самого договора, в котором указано что 2 000 000 рублей ФИО2 получила в день подписания договора, суд во внимание принять их не может, поскольку факт передачи денежных средств в размере 2 000 000 рублей отрицается как самой ФИО2, так и покупателем ФИО1 Не подтверждены эти обстоятельства и ООО «МСКИНВЕСТФИНАНС».

Принимая во внимание стоимость имущества, оцененного сторонами в сумме 3 500 000 рублей, и частную оплату в размере 1 460 000 рублей, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 нарушено существенное условие договора купли-продажи в части оплаты стоимости недвижимого имущества, что является, исходя из норм статей 450, 453, 454, 489, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/222 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры от 22.10.2022 года.

Из пояснений ФИО2 в судебном заседании следует, что требование о прекращении права собственности ФИО1 на недвижимое имущество, отчужденное по договору купли-продажи от 22.10.2022 года, обосновано ей в качестве применения последствий расторжения договора купли-продажи. Расторжение договора купли-продажи и прекращение права собственности покупателя на имущество по смыслу статей 450, 453, 1102, 1103, 1104, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом установления частичного встречного исполнения покупателем обязанности по оплате товара, при оспаривании продавцом факта получения какой-либо платы за товар в целом, не разрешает дальнейшую юридическую судьбу товара, не влечет возникновения этого права у ФИО2, что относится к обстоятельствам, имеющим значение для правильного разрешения спора и свидетельствует о неразрешенности спора по существу в нарушение целей и задач гражданского судопроизводства, закрепленных в статье 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и гарантированного статьей 13 Конвенция о защите прав человека и основных свобод от 4 ноября 1950 г. права эффективной судебной защиты.

С учетом конкретных обстоятельств дела, определив исполнение и объем исполнения покупателем обязанности по оплате договора купли-продажи недвижимого имущества, существенность нарушения покупателем договора купли-продажи и наличие оснований к расторжению данного договора, а также при наличии таковых, исходя из нарушения принципа эквивалентности в соответствии с пунктом 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации и норм главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также с целью избежания неясностей при регистрации права собственности ФИО2 на квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, суд полагает необходимым в связи с расторжением договора купли-продажи квартиры от 22.10.2022 года прекратить право собственности ФИО1 на квартиру <адрес>, признав право собственности на данную квартиру за ФИО2 и взыскав с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 1 460 000 рублей.

Вместе с тем, наличие в договоре купли-продажи квартиры № б/н с ипотекой от 22.10.2022 года неправильного указания фамилии Продавца, площади отчуждаемой квартиры, времени и срока регистрации спорного договора не влекут его недействительность, в связи с чем в удовлетворении встречных исковых требований о признании договора купли-продажи квартиры № б/н с ипотекой от 22.10.2022 года недействительным следует отказать.

Судебные расходы в соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Исходя из размера удовлетворенных судом требований, с ФИО1 в пользу ФИО2 подлежит взысканию государственная пошлина в размере 17 350 рублей.

Доказательств того, что ФИО2 понесла другие судебные издержки суду не представлено.

На основании изложенного, ст.ст. 450, 453, 1102, 1103, 1104, 1105 ГК РФ, руководствуясь ст.ст.12,56,98,194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании прекратившей право пользования жилым помещением и выселении - отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным и расторжении договора купли продажи квартиры, взыскании денежных средств и судебных расходов удовлетворить частично.

Расторгнуть Договор купли-продажи квартиры № б/н с ипотекой от 22.10.2022 года, заключенный между ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) и ФИО2 (паспорт <данные изъяты>).

Прекратить право собственности ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) на квартиру <адрес>.

Признать право собственности на квартиру <адрес> за ФИО2 (паспорт <данные изъяты>).

Взыскать с ФИО2 (паспорт <данные изъяты>) в пользу ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) денежные средства в размере 1 460 000 рублей.

Взыскать с ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) в пользу ФИО2 (паспорт <данные изъяты>) государственную пошлину в размере 17 350 рублей.

Решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о переходе права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, от ФИО2 к ФИО1.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований ФИО2 - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Заволжский районный суд города Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: В.Е.Усова

Мотивированное решение изготовлено 06.02.2023.