Дело № 2-3454/2023

УИД 74RS0031-01-2023-003520-29

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 августа 2023 года

Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Ижокиной О.А.

при секретаре Мурсаиковой И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, КПК «Единство» о переводе прав и обязанностей покупателя, отмене ограничений,

УСТАНОВИЛ:

В окончательных требованиях ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, КПК «Единство» о переводе прав и обязанностей покупателя, отмене ограничений.

В обоснование требований указано, что истец является собственником комнат <номер обезличен>,<номер обезличен> в квартире по адресу <адрес обезличен> в <адрес обезличен>. Собственниками комнаты <номер обезличен> в указанной квартире являлись ФИО2 и ФИО3, которым истец предлагала выкупить комнату <номер обезличен>. В настоящее время право собственности на комнату <номер обезличен> зарегистрировано на имя ФИО4 на основании договора купли-продажи от <дата обезличена>, цена договора – 800 000 руб. Никаких уведомлений о продаже комнаты <номер обезличен> со стороны ответчиков в адрес истца не направлялось, чем нарушено преимущественное право истца. ФИО4 приобрел указанную комнату с использованием заемных денежных средств, предоставленных КПК «Единство», в пользу которого на спорную комнату имеется обременение. Сумма займа составила 500 000 руб. В настоящее время задолженность ФИО4 перед КПК «Единство» по основному долгу составила 497 647,66 руб.

Просит перевести на истца права и обязанности покупателя комнаты <номер обезличен> в квартире по адресу <адрес обезличен> в <адрес обезличен>; прекратить право собственности ФИО4 на указанную комнату; взыскать с истца в пользу ФИО4 денежные средства в размере 329 278,12 руб., в пользу КПК «Единство» – 497 647,66 руб.; признать за истцом право собственности на указанную комнату; отменить ограничения, установленные КПК «Единство» в отношении комнаты <номер обезличен> в квартире по адресу <адрес обезличен> в <адрес обезличен> (л.д. 4-5,146-147,157-158).

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены ФИО5, ФИО6 (л.д. 175 оборот), ФИО7 (л.д. 182).

Истец ФИО1 о слушании извещена (л.д. 179), в судебное заседание не явилась, с ходатайством об отложении разбирательства дела не обращалась. Просила о рассмотрении дела в ее отсутствие (л.д. 185).

Представитель истца – ФИО8, действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности от <дата обезличена> (л.д. 35), исковые требования в судебном заседании поддержала по доводам и основаниям, изложенным в иске с учетом уточнений.

Ответчик ФИО2 исковые требования в судебном заседании не признала. Пояснила, что о продаже спорной комнаты за 800 000 руб. устно поставила в известность ФИО1 Также в адрес истца была направлена телеграмма с уведомлением о продаже комнаты за 800 000 руб. Указанная телеграмма была направлена сервиса телеграф онлайн с телефона знакомой, данные которой ФИО2 не известны.

Ответчик ФИО4 исковые требования в судебном заседании не признал. Пояснил, что купил спорную комнату на законных основаниях. Сделка была совершена с использованием ипотечного займа, проверена банком. Истец знала о продаже комнаты за 800 000 руб. Требования по извещению истца в письменной форме о намерении продать комнату соблюдены – истцу направлялась телеграмма. В настоящее время он оплачивает ипотеку в КПК «Единство», в спорной комнате произвел ремонт, сдал ее в аренду ФИО5, которая проживает в комнате с ФИО6 Возражал, чтобы часть денежных средств, в случае удовлетворения иска, была перечислена в КПК «Единство».

Представитель ответчика КПК «Единство» – ФИО9, действующая на основании доверенности <номер обезличен> от <дата обезличена> (л.д. 136), исковые требования в судебном заседании не признала. Представила письменный отзыв (л.д. 161-163), в котором указала о том, что <дата обезличена> между КПК «Единство» и ФИО4 был заключен договор целевого займа на сумму 500 000 руб. для приобретения комнаты <номер обезличен> в квартире по адресу <адрес обезличен> в <адрес обезличен>. <дата обезличена> заключен договор купли-продажи, на основании которого ФИО4 приобрел указанную комнату. В отношении спорной комнаты установлен залог. Продавцами в адрес истца посредством телеграфа направлялось уведомление о намерении продать комнату, которая истцом не получена и в силу ст.165.1 Гражданского кодекса РФ истец считается извещенной о продаже комнаты. Оснований для отмены ограничений в отношении спорной комнаты не имеется. Обременение должно быть сохранено до полного погашения задолженности по договору займа от <дата обезличена>.

Ответчик ФИО3 о слушании извещена (л.д. 179), в судебное заседание не явилась, с ходатайством об отложении разбирательства дела не обращалась. Ранее в судебном заседании пояснила, что оформлением сделки не занималась, присутствовала только при ее подписании.

Третье лицо Управление Росреестра по Челябинской области о слушании извещены (л.д. 178), представитель в судебное заседание не явился, с ходатайством об отложении разбирательства дела не обращался. Представил письменный отзыв (л.д. 153-154), в котором возражений относительно заявленных требований не указал.

Третье лицо ФИО7 о слушании извещена (л.д. 182а), в судебное заседание не явилась, с ходатайством об отложении разбирательства дела не обращалась, отзыв не представила

Третьи лица ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились, извещались заказным письмом с уведомлением о вручении разряда «судебное» (л.д. 183,184). В силу положений п.1 ст.165.1 Гражданского кодекса РФ, разъяснений, содержащихся в пунктах 67,68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", считаются извещенными о рассмотрении дела.

В соответствии с ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

С учетом изложенного, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела в судебном заседании, суд приходит к следующему.

В силу ч.1 ст.46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В соответствии со ст.12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п.1 ст.209 Гражданского кодекса РФ).

На основании ч.6 ст.42 Жилищного кодекса РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно положениям ст.250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (пункт 1). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2). При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

В соответствии с требованиями ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч.1 ст.57 Гражданского процессуального кодекса РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В силу ч.3 ст.67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником комнат <номер обезличен>,<номер обезличен> в квартире по адресу <адрес обезличен> в <адрес обезличен> (л.д. 10,11,13,14,15).

ФИО2 и ФИО3 являлись собственниками комнаты <номер обезличен> в квартире по адресу <адрес обезличен> в <адрес обезличен> по 1/2 доли в праве общей долевой собственности каждая (л.д. 44-45).

<дата обезличена> между ФИО2, ФИО3 (продавцы) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО4 приобрел комнату <номер обезличен> в квартире по адресу <адрес обезличен> в <адрес обезличен> стоимостью 800 000 руб., из которых 500 000 руб. – заемные денежные средства, предоставленные КПК «Единство» по договору займа от <дата обезличена> (л.д. 80).

<дата обезличена> между КПК «Единство» и ФИО4 заключен договор целевого займа <номер обезличен>, по условиям которого КПК «Единство» выдало ФИО4 займ в размере 500 000 руб. для приобретения комнаты <номер обезличен> в квартире по адресу <адрес обезличен> в <адрес обезличен> (л.д. 72-73).

Право собственности ФИО4 на комнату <номер обезличен> кадастровый <номер обезличен> в квартире по адресу <адрес обезличен> <адрес обезличен> зарегистрировано <дата обезличена> с регистрацией обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу КПК «Единство» (л.д. 46-48).

Истец ссылается на то, что при заключении договора купли-продажи от <дата обезличена> ответчики ФИО2 и ФИО3 не известили ее в письменной форме о намерении продать спорную комнату постороннему лицу.

В материалах дела имеется телеграмма, направленная по адресу <адрес обезличен> в <адрес обезличен> на имя ФИО1, из теста которой следует, что ФИО2 и ФИО3 уведомляют о продаже комнат <номер обезличен> в квартире по адресу <адрес обезличен> в <адрес обезличен> за 800 000 руб. Отсрочка, снижение цены невозможны (л.д. 81).

Указанная телеграмма направлена с помощью сервиса телеграф онлайн <данные изъяты> <адрес обезличен>.

Телеграмма адресу не доставлена по причине: квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является (л.д. 81).

Нормы Гражданского кодекса РФ предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участникам своей доли в общем праве собственности.

По смыслу указанных выше норм материального права, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом, бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ должно быть возложено на продавца.

Вместе с тем, согласно сведениям Челябинского филиала ПАО «<данные изъяты>», за период с <дата обезличена> по <дата обезличена> телеграммы от имени ФИО3, ФИО2 в адрес ФИО1 по адресу <адрес обезличен> в <адрес обезличен> не поступало (л.д. 151).

Иных доказательств, подтверждающих соблюдение положений ст.250 Гражданского кодекса РФ, ответчиками в судебное заседание не представлено.

Сделка купли-продажи спорной комнаты от <дата обезличена> прошла государственную регистрацию <дата обезличена>. В суд с настоящим иском ФИО1 обратилась <дата обезличена> (л.д. 4-5), то есть в пределах установленного законом трехмесячного срока.

Оценивая представленные в судебное заседание доказательства суд исходит из того, что ФИО1 фактически проживает в квартире по адресу <адрес обезличен> в <адрес обезличен>, ею в депозит Управления Судебного департамента в <адрес обезличен> в качестве обеспечения иска внесены денежные средства в размере 800 000 руб. (л.д. 160). Из пояснений ФИО4 следует, что последний приобрел спорную комнату с целью вложения денежных средств, в комнате не проживает, на регистрационной учете в комнате никто не состоит, комната используется для сдачи в найм, что подтверждается копий договора найма от <дата обезличена> (л.д. 166-167).

Таким образом, суд полагает, что требования о переводе прав и обязанностей покупателя заявлены истцом обоснованно.

Из расчета задолженности, представленного КПК «Единство» по состоянию на <дата обезличена> (л.д. 187), следует, что размер задолженности ФИО4 по основному долгу по договору займа от <дата обезличена> составляет 496 776,69 руб., в связи с чем суд полагает правильным при переводе на истца прав и обязанностей покупателя спорной комнаты денежные средства в размере 800 000 руб., находящиеся в депозите Управления Судебного департамента в Челябинской области, распределить следующим образом: КПК «Единство» – 496 776,69 руб., ФИО4 – 303 223,31 руб. (800 000 руб. – 496 776,69 руб.).

Иное распределение денежных средств будет нарушать права как КПК «Единство», так и ФИО1

Что касается требований истца об отмене ограничений, суд исходит из следующего.

В силу п.1 ст.309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (ч.1 ст.329 Гражданского кодекса РФ).

Согласно положениям ст.334 Гражданского кодекса РФ, залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила (пункт 2).

В соответствии с ч.ч.1,2 ст.10 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Статьей 352 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу ст.407 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п.11 ст.53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Вместе с тем, заявленные ФИО1 требования не являются основанием для прекращения обременения в виде ипотеки на спорную комнату, зарегистрированного в пользу КПК «Единство», поскольку обязательства по ипотечному займу в пользу КПК «Единство» в полном объеме не исполнены.

Оценив исследованные в судебном заседании доказательства по правилам ч.3 ст.67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд полагает правильным исковые требования ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя удовлетворить: перевести с ФИО4 на ФИО1 права и обязанности покупателя комнаты <номер обезличен> кадастровый <номер обезличен> в квартире по адресу <адрес обезличен> в <адрес обезличен> по договору купли-продажи, заключенному <дата обезличена> между ФИО2, ФИО3 и ФИО4; перечислить денежные средства в размере 800 000 руб., внесенные в депозит Управления судебного департамента Челябинской области ФИО1, из депозита Управления судебного департамента Челябинской области: в размере 496 776,69 коп. в КПК «Единство» и в размере 303 223,31 руб. ФИО4 После перечисления денежных средств настоящее решение является основанием для прекращения права собственности ФИО4 на указанную комнату и регистрации права собственности ФИО1 на указанную комнату. ФИО1 в удовлетворении требований к КПК «Единство» об отмене ограничений следует отказать.

В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

При цене иска в размере 800 000 руб. размер государственной пошлины составил 11 200 руб., истцом уплачено 7 625 руб. (л.д. 6,121).

Таким образом, с ответчиков ФИО2, ФИО3, ФИО4 в пользу ФИО1 следует взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 625 руб., по 2 541,67 руб. с каждого (7 625 руб. : 3).

В соответствии с ч.1 ст.103 Гражданского процессуального кодекса РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Таким образом, следует солидарно взыскать с ФИО2, ФИО3, ФИО4 государственную пошлину в доход местного бюджета размере 3 575 руб. (11 200 руб. – 7 625 руб.).

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 98, 103, 194, 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя удовлетворить.

Перевести с ФИО4 (паспорт <номер обезличен>) на ФИО1 (паспорт <номер обезличен>) права и обязанности покупателя комнаты <номер обезличен> кадастровый <номер обезличен> в квартире по адресу <адрес обезличен> в <адрес обезличен> по договору купли-продажи, заключенному <дата обезличена> между ФИО2 (паспорт <номер обезличен> <номер обезличен>), ФИО3 (паспорт <номер обезличен>) и ФИО4 (паспорт <номер обезличен>).

Перечислить денежные средства в размере 800 000 руб., внесенные в депозит Управления судебного департамента Челябинской области ФИО1 (паспорт <номер обезличен>), из депозита Управления судебного департамента Челябинской области:

- в размере 496 776,69 коп. в КПК «Единство» (ОГРН <номер обезличен>);

- в размере 303 223,31 руб. ФИО4 (паспорт <номер обезличен>).

После перечисления денежных средств в размере 800 000 руб. из депозита Управления судебного департамента Челябинской области в КПК «Единство» (ОГРН <номер обезличен>) и ФИО4 (паспорт <номер обезличен>), настоящее решение является основанием для прекращения права собственности ФИО4 (паспорт <номер обезличен>) на комнату <номер обезличен> кадастровый <номер обезличен> в квартире по адресу <адрес обезличен> в <адрес обезличен> и регистрации права собственности ФИО1 (паспорт <номер обезличен>) на комнату <номер обезличен> кадастровый <номер обезличен> в квартире по адресу <адрес обезличен> в <адрес обезличен>.

Взыскать с ФИО2 (паспорт <номер обезличен>), ФИО3 (паспорт <номер обезличен>), ФИО4 (паспорт <номер обезличен>) в пользу ФИО1 (паспорт <номер обезличен>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 625 руб., по 2 541,67 руб. с каждого.

Взыскать солидарно с ФИО2 (паспорт <номер обезличен>), ФИО3 (паспорт <номер обезличен> <номер обезличен>), ФИО4 (паспорт <номер обезличен>) государственную пошлину в доход местного бюджета размере 3 575 руб.

ФИО1 (паспорт <номер обезличен>) в удовлетворении требований к КПК «Единство» (ОГРН <номер обезличен>) об отмене ограничений отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области.

Председательствующий:

Решение в окончательной форме принято 06 сентября 2023 года.