Решение по делу № 2-104/2025 от 21.04.2025 - о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка, прекращении права собственности на жилой дом и земельный участок.

Дело № 2-104/2025

УИД 72RS0005-01-2024-000248-37

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с.Вагай Вагайского района Тюменской области 21 апреля 2025 года

Вагайский районный суд Тюменской области в составе: председательствующего судьи С.Н. Симонова, при секретаре Шевелевой В.С., с участием представителя истца ФИО1 по доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, в лице представителя по доверенности ФИО3 к ФИО4 действующей за себя и своего несовершеннолетнего ребенка ФИО5 о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка, прекращении права собственности на жилой дом и земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, в лице представителя ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4 действующей за себя и своего несовершеннолетнего ребенка ФИО5 о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка, прекращении права собственности на жилой дом и земельный участок. В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ответчиками ФИО4, ФИО5 был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, а именно: истец продала ответчикам жило дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Объекты недвижимости продавались покупателю по цене 400000 рублей за жилой дом, 1000 рублей за земельный участок, расчет покупателем планировался в следующем порядке: сумма в размере 400000 рублей за жилой дом планировалось осуществить средствами материнского (семейного) капитала путем перевода на счет продавца безналичным путем после регистрации права покупателей в ГУ-Управление Пенсионного фонда РФ в г. Тобольске Тюменской области (межрайонное), сумма в размере 1000 рублей покупатель обязалась оплатить до подписания договора купли-продажи. Однако покупатели не произвели расчет с продавцом по указанным суммам, в том числе ФИО4 не обращалась после регистрации их права собственности с сыном в Пенсионный фонд РФ с заявлением о распоряжении средствами МСК на покупку указанного жилого дома. Соответственно, денежные средства пенсионным органом не были переведены истцу. Не был произведен расчет и за земельный участок ни наличными денежными средствами, ни безналичными средствами. Порядок расчета между сторонами в части формы оплаты указан в п. 5 - 6.2 договора купли-продажи. Поскольку денежные средства по договору купли-продажи вообще не передавались истцу, соответственно, документов, подтверждающих передачу денежных средств не имеется, в том числе расписки. Кроме того, в п. 11 договора купли-продажи указано, что в соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса РФ при передаче указанного земельного участка и жилого дома стороны в обязательном порядке составляют передаточный акт. Однако объекты недвижимости не были переданы покупателю, в том числе ключи от жилого дома не передавались покупателям, и они не заселялись в жилой дом. Право собственности покупателя было зарегистрировано 28.07.2021 г., в эту же дату и была произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона, и покупатели стали собственниками объектов недвижимости. Указанные объекты недвижимости до настоящего времени находятся в распоряжении истца. Таким образом, ответчики истцу не оплатили цену приобретенных объектов недвижимости. Соответственно, покупатели не выполнили надлежащим образом свои обязательства по оплате приобретенного недвижимого имущества, чем допущено существенное нарушение условий договора купли-продажи об оплате недвижимого имущества. Истец и ответчики пытались в досудебном порядке расторгнуть указанный договор купли- продажи, о чем заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 12 апреля 2024 г. Однако подать на регистрацию указанное соглашение им не удалось в связи с тем, что требовалось разрешение органов опеки и попечительства на заключение данного соглашения. Покупатель не обратилась в органы опеки и попечительства и не получила соответствующее разрешение. В связи с чем, договор купли-продажи остался не расторгнутым. Таким образом, в ином порядке, кроме как в судебном истцу не представляется возможным расторгнуть договор купли-продажи и вернуть стороны в первоначальное положение.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Представитель истца ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании на удовлетворении заявленных истцом исковых требованиях настаивала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчики ФИО4, действующая за себя и в интересах несовершеннолетнего ребенка ФИО6, в судебное заседание не явилась, извещены надлежащим образом, представила заявление о признании иска ответчиком, в котором указала, что с исковыми требованиями согласна в полном объеме. Положения статей 35, 39, 173 ГПК РФ ей известны, также в телефонограмме просит рассмотреть дело без её участия, по удовлетворению исковых требований не возражает, возражает на взыскание с неё затрат на услуги представителя, просит сумму разделить.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что заявленные исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу ч.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно положениям ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Пунктом 1 ст.555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора ;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Согласно ч.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2(продавец) и ответчиком ФИО4, действующей за себя и своего несовершеннолетнего сына ФИО5 (Покупатель), заключен договор купли-продажи дома и земельного участка, по условиям которого Продавец продаёт, а Покупатели покупают в собственность земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2714 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства и одноэтажный дом площадью 36,1 кв.м по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.5 договора купли-продажи цена указанного имущества составляет 400 000 рублей, в том числе: стоимость земельного участка 1 000 рублей, жилого дома 399 000 рублей, которые подлежат уплате Покупателем Продавцу за счет средств материнского (семейного) капитала серия № от 06.05.2020 года на имя ФИО4. Перечисление денежных средств производится в течение двух месяцев с момента подачизаявления в отделение Пенсионного фонда РФ.

Истец ФИО2 свои обязательства по договору исполнила.

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости подтверждается, что право собственности на земельный участок и жилой дом зарегистрировано за ФИО4, ФИО5 (общая долевая собственность), за ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в размере 1/2 доли в праве, и за ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в размере 1/2 доли в праве.

Государственным внебюджетным фондом - Отделением фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Тюменской области ФИО4 отказано в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на основании п. 2 ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ в связи с тем, что ребенку давшему право на сертификат не исполнилось три года.

Истец принял меры к досудебному урегулированию спора направив претензию ответчику.

Истцом и ответчиком 12.04.2024 было заключено Соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 20.07.2021.

Как следует из Уведомления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-№ Истец и Ответчики обратились в Управление Росреестра по Тюменской области с заявлением о государственной регистрации перехода права и права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером №, и здания с кадастровым номером №, расположенных по адресу <адрес>. В качестве основания перехода права представили Соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 12.04.2024 заключенного между ФИО2 и ФИО4, ФИО5 в простой письменной форме. На основании ч.2 ст.54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.02.2025) "О государственной регистрации недвижимости", п.2 ст.37 ГК РФ заявление Истца и Ответчиков было приостановлено.

Из установленных по делу обстоятельств, не оспоренных сторонами, следует, что в нарушение условий договора купли-продажи от 20.07.2021 ответчики ФИО4, ФИО5 не исполняли в установленные договором сроки денежные обязательства перед ФИО2. Денежные средства, которые истцы намеревались получить за счет материнского (семейного) капитала, истцам переданы не были, также не оплачена ответчиками стоимость приобретаемого имущества иным образом.

Таким образом, поскольку второй стороной договора (ответчиками) нарушено существенное условие об оплате приобретенного имущества, истец вправе требовать расторжения заключенного договора и возврата переданного покупателю имущества в виде земельного участка и жилого дома, в связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Удовлетворение иска о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка является основанием для аннулирования записи о праве собственности ответчиков на земельный участок и расположенный на нем жилой дом и восстановления записи о праве собственности истцов в Едином государственном реестре недвижимости на жилой дом и земельный участок.

В ходе рассмотрения дела от представителя истца поступили заявления о взыскании судебных расходов в размере 28 300 рублей, а также расходов на регистрацию Соглашения о расторжении договора купли продажи в размере 8 000 рублей истца с ответчика.

Таким образом, поскольку ответчик признал исковые требования, истец просит суд о взыскании судебных расходов, разрешая которые суд исходит из следующего.

В соответствии с ч.1 ст.88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно абз.5 ст.94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей.

В соответствии с ч.1 ст.101 ГПК РФ, в случае, если истец не поддерживает свои требования вследствие добровольного удовлетворения их ответчиком после предъявления иска, все понесенные истцом по делу судебные расходы, в том числе расходы на оплату услуг представителя, по просьбе истца взыскиваются с ответчика.

В соответствии с п.10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ) (п.12 указанного Постановления).

При этом, исходя из п. 13 Постановления, разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Истцом ФИО2 при подаче иска была уплачена государственная пошлина в размере 3000 руб., что подтверждается чеком от 06.03.2025.

В силу положений ст. 333.40 НК РФ государственная пошлина в размере 900 руб. (30%) подлежит взысканию с ответчиков ФИО4, ФИО5, а в размере 2 100 руб. (70 %) – возврату ФИО2.

В ходе рассмотрения дела интересы истца представляла ФИО1, действующая на основании доверенности № № от 03.04.2025.

В обоснование понесенных судебных расходов представлена квитанции №__* Серия ВВ от ДД.ММ.ГГГГ и гражданско-правовой договор об оказании юридических услуг от 25.02.2025, заключенный между ФИО2 и ФИО1, и согласно которому ФИО1 (исполнитель) принимает на себя обязательства представлять интересы доверителя, в качестве представителя ФИО2 в Вагайском районном суде по иску расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка, прекращении права собственности на жилой дом и земельный участок, в том числе подготовка и предъявление в суд искового заявления, с приложенными документами, подготовка отзывов и возражений, подготовка и предъявление в суд дополнений и изменений к исковому заявлению, сбор дополнительных документов, предъявление их в суд, подготовка запросов в компетентные органы, поручение ответов, получение необходимых проектов, заключений, технических документов, подготовка ходатайств, заявлений, запросов, подготовка необходимого пакета документов, обосновывающих правовую позицию, Заказчика, рассылка писем, отправка телеграмм, обеспечение явки свидетелей по делу, сбор доказательств, заключение договоров с экспертами, специалистами, нотариальное заверение копий документов, оплата госпошлины и иных накладных расходов за счет Заказчика, ознакомление с материалами дела, получение решений, определений, исполнительных листов, устные консультации, участие в судебных заседаниях, получить процессуальные документы, итоговый судебный акт по делу (п.1).

Из п.5 Договора усматривается, что доверитель обязуется оплатить услуги поверенного в делах, перечисленные в п.1 Договора в размере 20000 руб., которые будут оплачены в момент подписания настоящего договора.

При этом, суд признает указанный гражданско-правовой договор об оказании юридических услуг надлежащим доказательством, денежные средства в сумме 20000 руб. оплачены истцом 25.02.2025 года, что подтверждается квитанцией.

Установление размера и порядка оплаты услуг заказчика и исполнителя относится к сфере их усмотрения и в силу п. 4 ст. 421 ГК РФ определяется заключенным между ними договором. Суд не вправе вмешиваться в эту сферу, однако может ограничить взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов сумму, если сочтет ее чрезмерной с учетом конкретных обстоятельств, используя в качестве критерия разумность понесенных расходов.

Кроме того истцом ФИО2 понесены расходы на регистрацию Соглашения о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 8 000 рублей, что подтверждается двумя справками по операции от ДД.ММ.ГГГГ, расходы по за удостоверение нотариальной доверенности на представителя ФИО1 в размере 2 700 рублей, что подтверждается доверенностью №<адрес>3 от 03.04.2025, расходы по за удостоверение нотариальной доверенности на представителя ФИО3 в размере 2 600 рублей, что подтверждается доверенностью №№ от 16.02.2024.

Принимая во внимание категорию спора, участие представителя в судебном заседании, объем проделанной им работы (подготовка процессуальных документов, представление интересов в суде), продолжительность рассмотрения дела, суд находит разумным и справедливым взыскать с ФИО4, ФИО5 в пользу ФИО2 расходы на оплату юридических услуг в размере 15000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 900 рублей, на регистрацию Соглашения о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 4000 рублей (8000/2), поскольку согласно п.4 настоящего Соглашения, расходы по регистрации настоящего Соглашения несут Продавец и Покупатель, расходов на оформление нотариальных доверенностей в размере 5 300 рублей, всего взыскать 25 200 рублей по 12 600 рублей с каждого.

При этом, возмещение судебных расходов в указанном размере, по мнению суда, обеспечивает баланс прав лиц, участвующих в деле и не является чрезмерным либо напротив недостаточным.

Таким образом, исковые требования ФИО2 к ФИО4 действующую за себя и несовершеннолетнего ребенка ФИО5 о взыскании судебных расходов, подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО2, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ ода рождения, паспорт № действующей за себя и своего несовершеннолетнего ребенка ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, свидетельство о рождении II-ФР №.

Прекратить право общей долевой собственности по 1/2 доле в праве ФИО4, ФИО5, на жилой дом общей площадь. 36,1 кв.м расположенный по адресу: <адрес> земельный участок кадастровый № площадью 2714 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. Восстановив право собственности ФИО2 на данное имущество.

Взыскать с ФИО4, ФИО5 в пользу в пользу ФИО2 расходы на оплату услуг представителя в размере 15000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 900 руб., расходы на регистрацию соглашения о расторжении договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 4000 рублей, расходов на оформление нотариальных доверенностей в размере 5300 руб. всего 25200 руб. по 12600 руб. с каждого.

Возвратить ФИО2 уплаченную государственную пошлину в размере 2100 руб.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Вагайский районный суд Тюменской области.

Мотивированное решение изготовлено 07.05.2025года.

Судья (подпись) С.Н. Симонов

Копия верна:

Судья С.Н. Симонов

Решение не вступило в законную силу.

Судья С.Н. Симонов