Решение по делу № 2-3058/2022 от 06.04.2023

61RS0012-01-2022-006000-16 дело № 2-44/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 апреля 2023 года г. Волгодонск

Волгодонской районный суд Ростовской области

в составе председательствующего судьи Лихачевой Е.М.,

при секретаре Выстребовой Е.С.,

с участием адвоката Громовой Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело № 2-44/2023 по иску ФИО1 к ФИО2, третье лицо СНТ «Маяк» о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском ФИО2, указав, что на основании расписки от 16.07.2022 передала ответчику денежные средства в размере 660 000 рублей за дачный участок с домом и хозяйственными постройками по <адрес>, тем самым заключив с ним договор купли-продажи.

В день сделки 16.07.2022 на имя истца была оформлена членская книжка садовода СНТ «Маяк» г. Волгодонска.

Договор купли-продажи в привычном понимании не заключался в связи с принятым обычаем в СНТ «Маяк»: договоры купли-продажи участков оформляются распиской, а затем выдается членская книжка с указанием дома и владельца, так как часть дачных участков не приватизирована.

До передачи денежных средств по расписке и получения членской книжки садовода истец ознакомилась с состоянием продаваемого дома и видимых дефектов не обнаружила.

15.07.2022 истец передала ответчику 100 000 рублей в качестве задатка «за продажу дачного участка с домиком <адрес>, о чем была составлена расписка.

16.07.2022 истец передала ответчику оставшуюся сумму в размере 560 000 рублей, о чем была составлена расписка.

В итоге было оплачено ответчику 660 000 рублей.

Таким образом, дачный участок с домом <адрес> перешел в собственность истца. В подтверждение сделки купли-продажи, председателем СНТ «Маяк» истцу была выдана членская книжка.

Впоследствие в течение трех дней со дня сделки, после нескольких прошедших дождей были выявлены существенные и скрытые недостатки, которые не были оговорены ответчиком при продаже недвижимого имущества: произошло раскрытие трещин на фасаде жилого дома, а также обнаружены сквозные трещины в стене, скрытые встроенным шкафом, полки которого были заставлены кухонной утварью на момент продажи. Трещины в стенах дома оказались столь широки, что во время дождя вода поступает в дом. Проживать и находиться в таком доме опасно. Ремонт дома, если он вообще возможен, может обойтись дороже его приобретения.

Исходя из серьезности повреждений и тому факту, что трещины были свежезамазаны, то есть скрыты, истец полагает, что ответчик не мог не знать о таких недостатках, но не сообщил о них при получении денежных средств.

При обсуждении с ответчиком проблемы выявленных дефектов сразу после обнаружения существенных скрытых недостатков в течение трех дней с момента покупки, последний предложил выплатить истцу 20 000 рублей для ремонта, но расторгнуть сделку и возвратить деньги отказался. Ответчику была направлена претензия, на которую он не отреагировал.

В связи с этим 27 июля 2022 года истец заключила договор №20/07-1-2022 на оказание услуг по проведению строительно-технической экспертизы.

Согласно Акту обследования №4 технического состояния от 27 июля 2022 года в результате обследования недвижимого имущества расположенного по <адрес>, установлены многочисленные сквозные трещины в стенах дома на всю высоту кирпичной стены с шириной раскрытия до 45 мм. Происходит вертикальный «разрыв» стен, сопровождающийся расслоением кладки по вертикали, на отдельные самостоятельно работающие столбики. При вскрытии окрасочного и затирочного слоя установлено заполнение трещин монтажной пеной, скрытое под слоем свежей затирки и окрасочным слоем. Внутри дома стены зашиты пластиковыми панелями и вагонкой - визуальным обследованием, без демонтажа облицовки установление трещин невозможно.

Установлена категория технического состояния конструкции дачного дома - аварийное, характеризующееся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик конструкции, при котором существует опасность для пребывания людей.

Выявленные недостатки приобретенного истцом жилого дома являются существенными, поскольку их наличие препятствует использованию жилого дома по прямому назначению, то есть для проживания в нем, а стоимость устранения недостатков превышает стоимость ремонта/строения.

ФИО1 просила расторгнуть договор купли-продажи дачного участка с домом, расположенного по <адрес>, заключенный 16.07.2022 с ФИО2; взыскать с ответчика 600 000 рублей; после выплаты денежных средств аннулировать запись о праве собственности ФИО1 и восстановить право собственности ФИО2; взыскать с ответчика расходы по оплате акта обследования технического состояния в сумме 4 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в сумме 9 800 рублей.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточняла заявленные требования и окончательно просила признать заключенный между истцом и ответчиком договор (сделку) от 16.07.2022 о передаче прав члена садового товарищества с передачей во владение земельного участка с находящимся на нем имуществом в виде дома и построек, по <адрес>, недействительной, совершенной под влиянием существенного заблуждения в отношении предмета сделки; взыскать с ФИО2 денежные средства в размере 660 000 рублей, уплаченные по сделке от 16.07.2022 о передаче прав члена садового товарищества с передачей во владение земельного участка с находящимся на нем имуществом в виде дома и построек, по <адрес>; после полной выплаты ФИО2 истцу денежных средств в сумме 660 000 рублей за приобретение права пользования и владения дачного участка с жилым домом <адрес>, прекратить членство в СНТ «Маяк» ФИО1 с правом владения земельным участком с находящимся на нем имуществом по <адрес> и признать членство в СНТ «Маяк» за ФИО2 с передачей прав члена садового товарищества на владение земельным участком с находящимся на нем имуществом по <адрес>; взыскать с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины, проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ начиная с 16.07.2022 по 21.12.2022 в размере 22 394,80 рубля, проценты за пользование чужими денежными средствами, начиная с даты вынесения решения районным судом по дату фактического возврата задолженности; взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате Акта обследования технического состояния в сумме 4 000 рублей и Экспертного заключения от 20.08.2022 в сумме 6 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в сумме 45 000 рублей.

Истец указывает, что сторонами в данном случае совершены согласованные действия по исполнению достигнутых договоренностей, в результате которых ответчик исключен из членов товарищества СНТ «Маяк», а истец принята в члены товарищества с правом пользования и владения земельного участка № с возведенном на нем домом и постройками. Истцу была выдана членская книжка и в ее пользование передан земельный участок с находящимся на нем имуществом.

Заключение подобного рода договоров является сложившейся практикой в таких правоотношениях.

Фактически сторонами совершена сделка по передаче прав члена садового товарищества с передачей во владение земельного участка с находящимся на нем имуществом (жилым домом, постройками) по <адрес>.

В расписке по получению задатка и в расписке по получению денежных средств в полной сумме ответчик указывает, что денежные средства получены им за передачу (продажу) дачного участка с домом и хозяйственными постройками. Присутствует предмет сделки и цена, уплачиваемая за приобретаемый объект недвижимого имущества. То, что договор купли-продажи по расписке и переоформлению членской книжки в садоводстве не является договором купли-продажи, а всего лишь соглашением сторон по передаче прав члена садового товарищества с передачей во владение земельного участка с находящимся на нем имуществом, истец узнала в процессе обращения в суд с исковыми требованиями о взыскании с ответчика денежных средств, уплаченных за земельный дачный участок и дом с хозяйственными постройками.

В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель адвокат Громова Л.В., действующая на основании ордера и доверенности, настаивали на удовлетворении заявленных требований, указав, что истец была введена в заблуждение ответчиком тем, что садовый домик имел недостатки, носящие скрытый характер и являющиеся существенными для эксплуатации садового дома, а именно – использования садового дома по назначению – для сезонного проживания.

Ответчик ФИО3, его представитель ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признали, указав, что истом и ответчиком 17.07.2022 была составлена расписка в получении денежных средств за передачу дачного участка с домом и хозяйственными постройками по <адрес>, согласно которой вышеуказанный садовый земельный участок и дом на нем, а также хозяйственные постройки перешли к ФИО1, а она уплатила за него 660 000 рублей.

Из содержания указанной расписки следует также, что претензий к ФИО2 по поводу передачи (продажи) дачи истец не имеет.

В последующем ответчик написал заявление в СНТ «Маяк» о выходе из членов садоводства, а истец заявление о приеме ее в члены СНТ, что и было сделано, поскольку факт передачи ей садового земельного участка с садовым домом был подтвержден.

При этом право собственности на земельный участок и садовый дом не было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ростовской области, участок является садовым и использовался ответчиком на основании членской книжки, а в настоящее время, по причине принятия в члены садоводства ФИО1 ей выдана членская книжка, и она на законных основаниях использует садовый участок.

Основания для признания сделки, заключенной ФИО1 и ФИО2, предусмотренные ст. ст. 169, 170 ГК РФ, отсутствуют.

Поскольку на момент заключения договора купли-продажи ФИО1 должна была действовать с учетом той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась от нее по характеру договора, в иске о расторжении сделки купли-продажи необходимо отказать.

ФИО1 приобрела садовый участок и садовый дом, речи о продаже недвижимости не идет, правоотношения купли-продажи недвижимости, на которые ссылается истец, не применяются.

Доводы истца о том, что приобретенный дом имеет нарушения строительных норм и правил, не являются основанием для удовлетворения исковых требований, поскольку истцом был приобретен садовый дом, которой предназначен для сезонного использования и временного пребывания, и не пригоден для постоянного проживания.

Садовый участок и садовый дом не были зарегистрированы в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, использовались ответчиком, а теперь используются истцом на основании членской книжки, факт перехода прав садовода, состоялся, стороны исполнили свои обязательства в полном объеме.

Также ответчик пояснил, что сам приобретал дом уже с трещинами, истец с мужем при осмотре дома видели трещины, лично открывали шкаф.

Представитель третьего лица председатель СНТ «Маяк» ФИО5 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Представила отзыв, указав, что граждане добровольно пишут заявление о вступлении в члены товарищества и о выходе из него. Правление обязано принять такие заявления и в течение двух недель рассмотреть вопрос о приеме в члены товарищества и выдать членскую книжку в течение трех дней. Спорный участок не приватизирован. За 2022 год ФИО1 членские взносы уплачены в полном объеме.

Выслушав пояснения истца, ее представителя, представителя ответчика, допросив эксперта ФИО6 и свидетелей, изучив иные доказательства по делу, и дав им надлежащую оценку, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 196 ГПК РФ суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Из смысла данной нормы права следует, что при решении вопроса о том, какой закон подлежит применению по данному спору, суд не связан доводами лиц, участвующих в деле, и вправе применить закон, на который они не ссылались. Правильная правовая квалификация отношений сторон - обязательное условие вынесения законного решения.

На основании статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Указание в законе на цель данных действий свидетельствует о том, что они являются актом волеизъявления соответствующего лица.

В силу пункта 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.

Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 данного кодекса.

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и тому подобное), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).

Судом установлено, что 15.06.2022 ФИО1 на основании расписки передала ФИО2 денежные средства в размере 100 000 рублей в качестве задатка за продажу дачного участка с домиком <адрес>.

Как усматривается из расписки от 16.07.2022, ФИО2 получил от ФИО1 денежные средства за передачу (продажу) дачного участка с домом и хозяйственными постройками в размере 560 000 рублей и авансовый платеж в размере 100 000 рублей. Общая сумма сделки составляет 660 000 рублей.

При этом подлинник расписки, представленный в материалы дела, содержит указание ФИО1 о том, что претензий к ФИО2 по поводу передачи (продажи) дачи, она не имеет.

Согласно пояснениям сторон, после передачи денежных средств ФИО2 написал заявление о выходе из членов СНТ, а ФИО1 – о приеме в члены СНТ.

16.07.2022 ФИО1 выдана членская книжка.

В силу положений ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

По смыслу заключенного договора, он носит признаки договора купли-продажи.

Согласно ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороны (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Именно этот смысл носил заключенный между сторонами договор, а в судебном заседании с достоверностью установлено, что именно на это была нацелена общая воля сторон.

Суд при этом учитывает то обстоятельство, что спорный дачный участок с домиком не приватизированы, т.е. фактически продавец не являлся собственником имущества. Однако, в ходе заключения и дальнейшего исполнения сторонами условий договора ими были совершены согласованные действия, в результате который после получения оговоренной денежной суммы ответчик был исключен из членов СНТ «Маяк», а истица принята в члены этого же СНТ»Маяк», ей выдана членская книжка и в ее пользование передан земельный участок с находящимся на нем имуществом, в отношении которого могут быть предприняты действия по приватизации, и она станет собственником.

Суд полагает, что заключение подобного рода договора соответствует сложившейся практике в таких правоотношениях, следовательно, к нему должны применяться все установленные Законом правила.

Так, согласно положениям ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел, ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 178 ГК РФ.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 178 ГК РФ, при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Существенными условиями оборота, земельного участка предназначенного для индивидуального жилищного строительства, является сама возможность капитального строительства на нем, с целью проживания в построенном объекте, использования созданного объекта, в соответствии с нормами ст. 209 ГК РФ.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статьи 178 или 179 ГК РФ) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьями 495, 732, 804, 944 ГК РФ.

Истец указывает, что уже после заключения договора она обнаружила скрытые свежей штукатуркой трещины в стенах, через которые во время дождя в дом протекает вода. Этих трещин не было видно при визуальном осмотре садового домика перед заключением договора. В настоящее время ее семья не пользуется дачным строением поскольку это опасно.

Согласно акту обследования технического состояния № 4 от 27.07.2022, выполненному экспертом ФИО6, в результате обследования дачного дома, расположенного на участке <адрес>, установлены многочисленные сквозные трещины в стенах дачного дома на всю высоту кирпичной стены с шириной раскрытия до 45 мм. Происходит вертикальный «разрыв» стен, сопровождающийся расслоением кладки по вертикали, на отдельные самостоятельно работающие столбики. При вскрытии окрасочного и затирочного слоя установлено заполнение трещин монтажной пеной, скрытое под слоем свежей затирки и окрасочным слоем.

Также во встроенном шкафу, на участке стены, где облицовка вагонкой и пластиковыми панелями не производилась, выявлены сквозные трещины, через которые поступает солнечный свет с улицы.

Внутри дома стены зашиты пластиковыми панелями и вагонкой - визуальным обследованием, без демонтажа облицовки установить наличие трещин невозможно.

По характеру трещин, установлено, что причиной их образования является осадка фундаментов, что подтверждается вскрытием участков цоколя - выявлены сквозные трещины фундаментов с шириной раскрытия до 20 мм.

Категория технического состоянии конструкций дачного дома, расположенного на участке №1093 в СНТ «Маяк» - аварийное, характеризующееся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик конструкций, при котором существует опасность для пребывания людей.

Согласно экспертному заключению № 20/07-1-2022 от 20.08.2022, выполненному негосударственным судебным экспертом (специалистом) ФИО6, в результате обследования дачного (садового) дома, расположенного на участке <адрес>, установлены многочисленные сквозные трещины в стенах дачного (садового) дома на всю высоту кирпичной стены с шириной раскрытия до 45 мм.

При вскрытии окрасочного и затирочного слоя установлено заполнение трещин с шириной раскрытия до 45 мм монтажной пеной, скрытое под слоем свежей затирки и окрасочным слоем.

По характеру трещин, установлено, что причиной образования является осадка фундаментов, что подтверждается вскрытием участков цоколя - выявлены сквозные трещины фундаментов с шириной раскрытия до 20 мм.

Таким образом, дефекты, свидетельствующие об аварийном состоянии стен и фундаментов жилого дома определены вскрытием - локальным разрушением отделочных и укрывающих слоев для их изучения или обеспечения доступа к скрытым ими строительным конструкциям («Методические рекомендации по выполнению вскрытий строительных конструкций при техническом обследовании зданий и сооружений», Федеральный центр нормирования, стандартизации и технической оценки соответствия в строительстве).

Таким образом, дефекты и повреждения в несущих конструкциях дачного (садового) дома, свидетельствующие об аварийном состоянии жилого дома, расположенного на участке <адрес>, относятся к скрытым.

Категория технического состоянии конструкций дачного (садового) дома, расположенного на участке <адрес> - аварийное, характеризующееся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик конструкции, при котором существует опасность для пребывания людей.

Анализируя представленное заключение, суд находит его допустимым доказательством, поскольку содержит подробный анализ документации, ссылки на нормативные документы и специальную литературу. Эксперт имеет соответствующую квалификацию, достаточную подготовку на осуществление данного вида деятельности.

Допрошенная судом и предупрежденная об ответственности за дачу заведомо ложного заключения эксперт ФИО6 подтвердила указанное заключение, указав, что согласно рекомендациям по визуальному исследованию зданий, если трещина пересекает более 4 мм, то это аварийное состояние. Также на открытых стенах имеются многочисленные трещины. В том числе изнутри при визуальном осмотре эксперт увидела, что данные трещины сквозные. То есть свет виден изнутри во встроенном шкафу. Данные трещины, по ее экспертному мнению, образовались из-за аварийного состояния фундамента. Не всегда у эксперта есть возможность доступа к фундаменту. Эксперты смотрят на конструктивно-связанный элемент с фундаментом: стены, перекрытия. И если в большей степени на стенах трещины, то уже понятно, что 90% проблем - идет деформация фундамента. Поэтому бесполезно эти трещины ремонтировать ремонтными специальными составами – раскрытие будет происходить, потому что уже пошли ненормативные деформации фундамента.

В одном месте они сняли что-то похожее на плинтус из затвердевшего раствора и на цоколе между кирпичной кладкой этот раствор выпал. В этот раствор эксперт бинометром «залезала» глубоко, но там пустоты. По бокам там было твердое тело, а внутри шла трещина. Эксперт сделала вывод, что данная трещина сквозная. Фундамент работает не как монолитное тело, передает нагрузку на основание неравномерно, а каждый участок работает по-своему. Во-первых, рядом грунтовые воды, водоем. Может быть грунтовые воды «подтапливают» и из-за этого происходит «замачивание» грунта и ненормативные деформации. Если бы данные деформации были бы от нагрузок, например перекрытий сверху, то трещины образуются сверху. А здесь трещина идет снизу, то есть идет расслоение на отдельные работающие столбики. И в данном случае жилой дом – это уже не монолит.

Трещины в стенах являются скрытым дефектом. Трещину между двумя твердыми телами заполнили монтажной пеной. Монтажная пена обладает низкой альгельзией к твердым материалам. То есть сцепление этого материала низкое к стенам. Это не ремонтный состав, который еще немного простоял бы и удерживал бы эту трещину. Вполне возможно, что после прошедших дождей в данном углу произошла «просадка», ненормативная деформация и идет «отрыв». Из-за всего этого, со временем это раскрытие произошло. Временно эту трещину замазали, по впоследствии она проявила себя. Иначе быть не могло.

Согласно «Методическим рекомендациям по выполнению вскрытий строительных конструкций при техническом обследовании зданий и сооружений экспертом было произведено вскрытие. То есть она сделала локальное разрушение отделочных или укрывающих слоев для изучения и обеспечения доступа к скрытым ими строительным конструкциям. То есть, верхний слой сняли и увидели, что под ним.

За 10 дней в любой конструкции трещина не образуется. Садовый дом – это здание.

Сверху был окрасочный слой, который защищал затирочный слой. Под этим слоем была монтажная пена. В ходе производства исследования дату производственной затирки и окрасочного слоя не устанавливали.

ФИО7 не вся была закрашена. В каких-то местах минимальные белые отверстия проступали. Это происходит, когда идет неполное окрашивание. Если бы это был старый слой, он бы пожелтел с учетом атмосферных осадков, пыли природных воздействий.

Садовый дом – здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, для сна, для проживания там в сезон.

Без вскрытия визуально определить локальное разрушение части строительных конструкций нельзя. Они были «волосяными» (маленькими), потому что уже пошли деформации. Эти трещины были небольшие в сравнении с тем, когда вскрыли, то они оказались катастрофическими до 45 мм.

Для определения даты образования и раскрытия этих трещин методов исследования нет. Ни один эксперт не определит дату, потому что раскрытие идет до сих пор и будет продолжаться дальше. Так пошло образование данных трещин. ФИО7 могла образоваться и 10 лет назад.

Для исследования фундамента достаточно было исследовать небольшой участок. Эксперт вскрыла небольшой участок и увидела, что два тела отделены друг от друга на глубину более 30 см. Глубину залегания не определяли. Если трещины в фундамент пошли, то это аварийное состояние здания.

Если фундамент не представляет из себя монолит, то можно вывести все суждение дома на основании участка, который она исследовала. Этого для эксперта достаточно. По одному участку эксперт сделала вывод об аварийном состоянии дома.

До всей глубины фундамента она не дошла, но для исследования садового дома для эксперта этого достаточно.

Садовый домик, согласно определению СП 53.13330.2019 «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения», считается зданием сезонного проживания. Там находятся люди, они там ночуют. Там они могут и жить в сезон. Поэтому к данным зданиям применим ФЗ № 384 «Технический регламент безопасности зданий и сооружений», где указано, что все здания должны быть безопасными.

Этот свод Правил применим к не капитальному строению, поскольку некапитальное строение тоже является зданием.

Представителем ответчика в ходе судебного разбирательства заявлялось ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы, которое, с учетом представленного истцом экспертного исследования и показаний эксперта, данных в судебном заседании, отклонено судом.

Допрошенный в качестве свидетеля муж истца ФИО8 суду показал, что присутствовал при покупке дачного участка. Первый раз они приехали, посмотрели, второй раз приехали, отдали задаток, потом приезжали перед оформлением сделки. ФИО2 при осмотре дома присутствовал, свидетель ходил, осматривал.

Ничего подозрительного свидетель не видел. С двух сторон дом обшит сайдингом, с двух других сторон – окрашен (побелен) свежей краской. Трещину обнаружили через несколько дней, когда был освобожден встроенный шкаф. Внутри он весь прошит панелями, стен не видно. Голую стену можно было увидеть, если залезть в «голый» шкаф. Эту трещину до продажи не видели. С другой стороны на углу появилась трещина. Подозрение вызвало то, что она стала увеличиваться. Свидетель позвонил продавцу и об этом сказал, на что он мне ответил: «Я ничего не заделывал. Какую купил, такую и продал». Свидетель предложил ему приехать и посмотреть, но он отказался. При осмотре дома до покупки, продавец ничего не показывал. Он стоял при входе во внутрь домика под навесом. Свидетель выбирал из нескольких дач. Приглашать специалиста было бы накладно.

После того, как эти трещины появились, он позвал специалиста, который посмотрел дом, и сказал, что вероятнее всего, нарушен фундамент, и исправить это будет намного дороже, чем сам дом. Все было бутафорским. Дом этот был подготовлен чисто для продажи, вплоть до мокрых тряпок на входе. Туалет бутафорский, который через две недели завалился, потому что он стоял на подложках из кирпича. Когда свидетель стал звонить ответчику и говорить, что появились трещины, которые стали расходиться, он заявил, что ничего не делал, ничего не замазывал. Через время он заявил, что отмостку сам заливал, чтобы домик дальше не разрушался. На отмостке есть следы капель от побелки. Крыша свидетелю не понравилась, но претензий он не предъявлял, потому что подумал, что в будущем они ее перекроют. Ответчик предлагал вернуть 20 000 рублей на ремонт.

Свидетель ФИО9, соседка по дачному участку, суду показала, что лет 6-8 назад у нее были другие соседи. У них дачи рядом и их стена идет прямо к ней. На той стене была трещина. ФИО10 Александр расшил эту трещину, запенил и через некоторое время заштукатурил. Свидетель это видела лично, это было летом, она находилась во дворе своего участка. Ответчик стену не замазывал. Когда они купили участок, он облагораживал домик, красил стену. Свидетель трещину не видела, там заштукатурено, неровно, было замазано мастерком. ФИО2 летом по выходным был там. Свидетель на своем участке бывает по выходным, а среди недели - через день.

Суд приходит к выводу, что при заключении сделки истец была введена в заблуждение в отношении качества предмета сделки, поскольку она имела намерение приобрести участок с расположенным на нем садовым домом, а использование земельного участка в соответствии с указанных целевым назначением только для целей садоводства и огородничества ее не интересует.

Непредоставление информации о наличии указанных обстоятельств, имеют существенное значение и должны были повлиять на решение о покупке данного земельного участка и его стоимость. Истец полагает, что сумма сделки 660 000 рублей как раз показывает на то, что приобретался не только земельный участок, но и садовый домик, предназначенный для сезонного использования. Однако характеристики и недостатки предмета сделки не были оговорены в договоре, возникли до его заключения и являются существенными, то есть не позволяют использовать садовый дом в соответствии с разрешенным использованием.

Таким образом, при заключении договора ответчик должен был указать истцу недостатки, а не указав их, ввел истцов в заблуждение, продал участок с домом не соответствующим условиям договора и его целевому назначению, который не может быть использован по назначению

Поскольку земельный участок с садовым домом имеет существенные недостатки, возникшие до заключения договора купли-продажи, и они не были оговорены в договоре, требования истца о расторжении договора и возврата сторон в первоначальное положение подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

По смыслу указанной нормы права сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть оспорена в связи с тем, что в результате действий одной из сторон по ее совершению имело место волеизъявление, не соответствующее действительной воле стороны, возникли иные последствия, нежели те, которые эта сторона имела в виду.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В обоснование требований истец указывает, что не приобрела бы спорное имущество в случае, если бы ей были известны недостатки садового дома, которые впоследствии были обнаружены.

Разрешая требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, суд не находит оснований для его удовлетворения на основании следующего.

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истцом заявлены к взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 16.07.2022 по 21.12.2022 в размере 22 394,8, а также начиная с даты вынесения решения суда до момента фактического исполнения.

Вместе с тем, суд полагает, что данное требование не подлежит удовлетворению, поскольку правоотношения сторон по сделке не содержат такого условия.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом требований.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся:

суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам;

расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации;

расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд;

расходы на оплату услуг представителей;

расходы на производство осмотра на месте;

компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 настоящего Кодекса;

связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами;

другие признанные судом необходимыми расходы.

Истцом понесены расходы по оплате услуг эксперта за составление акта обследования технического состояния в размере 4 000 рублей и экспертного заключения в размере 6 000 рублей. Указанные расходы, подтвержденные документально, суд признает необходимыми и подлежащими взысканию с ответчика.

Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Обязанность представлять доказательства в подтверждение понесенных расходов лежит на лицах, требующих их уплату.

В подтверждение расходов на оплату услуг представителя истцом представлены плохо читаемые копии квитанций к приходному кассовому ордеру от 29.07.2022 и 11.09.2022 на общую сумму 45 000 рублей, оплаченных ФИО1 АК «Адвокат и Право» по соглашению от 29.07.2022 об оспаривании покупки садового дома, участие в суде, составление иска.

Вместе с тем, подлинники указанных квитанций суду не представлены, в связи с чем суд не находит оснований для удовлетворения указанного требования.

Материалы дела содержат квитанцию об оплате истцом госпошлины в сумме 9 800 рублей, с учетом удовлетворенных исковых требований указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании сделки по передаче прав члена садоводческого товарищества с передачей прав владения и пользования земельным участком и садовым домиком от 16.07.2022 удовлетворить частично.

Признать заключенный между сторонами договор от 16.07.2022 передачи (продажи) дачного участка с домом и хозпостройками в <адрес> недействительным, совершенным под влиянием заблуждения и возвратить стороны в первоначальное состояние.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 660 000 рублей, полученных по сделке, в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами – отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате госпошлины, акта обследования технического состояния и экспертного заключения в размере 19 800 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 13.04.2023.

Судья ПОДПИСЬ