Копия

2-2328/2023

56RS0018-01-2023-000723-53

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Оренбург 13 апреля 2023 года

Ленинский районный суд г.Оренбурга в составе председательствующего судьи Топильчук И.С.,

при секретаре Помазановой А.С.,

с участием представителя ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения с земельным участком,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения с земельным участком.

В обоснование заявленных требований указала, что 12 сентября 2020 года между нею и ответчиком заключен договор купли-продажи дома с земельным участком по адресу: ... дом одноэтажный, площадью 30,1 кв.м., земельный участок площадью 788 кв.м., кадастровый N.

В качестве представителя продавца при заключении договора выступала ФИО4, которой выдана доверенность для оформления нового дома площадью 120 кв.м., построенного (реконструированного) на месте старого площадью 30 кв.м.

В нарушение указанного поручения ФИО4 заключила договор купли-продажи со своей знакомой ФИО3 Об этих обстоятельствах она узнала в ноябре 2022 год. При этом денежные средства в счет оплаты жилого дома с земельным участком в ее (истца) распоряжение не поступали, покупатель в жилой дом не вселялся, ключи от него не передавались, регистрации в жилом доме не имеет.

Просила суд:

- расторгнуть договор купли-продажи дома с земельным участком по адресу: ..., от 12 сентября 2020 года, заключенный между истцом и ответчиком в связи с его существенным нарушением ответчиком, выразившимся в неоплате товара;

- прекратить право собственности ФИО3, ... года рождения, с погашением записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности: на дом одноэтажный, площадью 30,1 кв.м., Литер АА3, кадастровый (условный) N, и земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земли под домами индивидуальной жилой застройки, общей площадью 788 кв.м., кадастровый N;

- вернуть стороны в первоначальное положение, восстановив право собственности ФИО2 на дом одноэтажный, площадью 30,1 кв.м., Литер АА3, кадастровый (условный) N, и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земли под домами индивидуальной жилой застройки, общей площадью 788 кв.м., кадастровый N.

Определением суда от 23 марта 2023 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО5, ФИО6

В судебное заседаниеистецФИО2, ответчик ФИО3, третьи лица ФИО4, ФИО5, ФИО6, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились, уважительные причины неявки не представили об отложении дела не просили.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Ранее в судебных заседания представитель истца ФИО2 – ФИО7 исковые требования поддержала, привела доводы аналогичные изложенным в иске, просила их удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 – ФИО1, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала. В обоснование своей позиции указала, что оснований для признания договора купли-продажи не имеется, поскольку последний подписан сторонами, оплата по нему произведена, денежные средства переданы продавцу, что подтверждается распиской, которая никем не оспорена. Не отрицала, что в настоящее время в спорном жилом помещении продолжает проживать ФИО4 со своей семьей, поскольку таким образом ФИО3, как собственник жилого помещения, распорядилась имуществом, предоставив его во временное пользование ФИО8, что в свою очередь не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи. В удовлетворении исковых требований просила отказать в полном объеме.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Статьей пункта 1 статьи 10 названного кодекса установлена недопустимость действий граждан и юридических лиц исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В силу пункта 3 статьи 10 в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

По смыслу вышеприведенных норм, добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 12 сентября 2020 года между ФИО2, в лице представителя ФИО4, действующей по доверенности от 15 августа 2020 года (продавец), и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в частную собственность жилой дом с земельным участком по адресу:... (п.1 договора). Указанный дом – жилой одноэтажный дом, общей площадью 30,1 кв.м., литер АА3, кадастровый (или условный) N (п.2 договора). Указанный земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земли под домами индивидуальной жилой застройки, общей площадью 788 кв.м., кадастровый N (п.3 договора).

В пункте 6 договора стороны пришли к соглашению, что продавец продал, а покупатель купил земельный участок с расположенным на нем жилым домом за .... Расчет между сторонами произведен, покупатель передал продавцу денежные средства в размере .... в день подписания настоящего договора.

Представленными по запросу суда в материалы дела выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 09 марта 2023 года, а также материалами дел правоустанавливающих документов, реестровых дел подтверждается, что 22 сентября 2020 года за ФИО3 зарегистрировано право собственности на спорные объекты недвижимости: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ..., о чем в единый государственный реестр недвижимости внесены записи.

Обращаясь с настоящим иском, истец ссылалась на то обстоятельство, что денежные средства в размере .... от продажи жилого дома и земельного участка она не получила,считает, что договор купли-продажи дома и земельного участка является "безденежным", в связи с чем договор подлежит расторжению по мотиву безденежности с применением последствия расторжения сделки в виде возвращения спорных объектов недвижимости в ее собственность.

В соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Частью 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно части 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

На момент заключения договора 12 сентября 2020 года действительная общая воля сторон с учетом цели договора была направлена на продажу недвижимого имущества со стороны продавца и приобретения в собственность покупателя указанного имущества.

Принимая во внимание факт подписанияФИО4, действующий от имени истца на основании нотариально удостоверенной доверенности, договора, содержащего сведения о том, что денежные средства уплачены ответчиком в полном объеме, а также факт исполнения договора истцом, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований ФИО2 о расторжении договора купли-продажи от 12 сентября 2020 года по причине нарушения существенных условий договора со стороны ответчика.

Более того, факт оплаты стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи от 12 сентября 2020 года и, соответственно, надлежащего исполнения покупателем ФИО3 обязательств по договору купли-продажи подтвержден представленной в материалы дела распиской от 12 сентября 2020 года, из которой следует, что ФИО4 – представитель ФИО2, действующая по доверенности от 15 августа 2020 года, удостоверенная нотариусом ..., получила от ФИО3 .... по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу: ..., от 12 сентября 2020 года.

При этом суд отмечает, что данная расписка в установленном законом порядке не оспорена.

Каких-либо иных доказательств в обоснование доводов о существенном нарушении условий договора ответчиком ФИО3, которое повлекло для ФИО2 такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи, стороной истца суду не представлено.

При этом судом отклоняются доводы истца о недобросовестном поведении ФИО4, действовавшей на основании нотариально удостоверенной доверенности от имени ФИО2, в момент совершении сделки по продаже недвижимого имущества.

В силу положений пункта 1 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Согласно ст. 187 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено.

В силу п. 1 ст. 971, ст. 974, п. 1 ст. 975 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя (п. 1 ст. 971). Доверитель обязан выдать поверенному доверенность (доверенности) на совершение юридических действий, предусмотренных договором поручения (п. 1 ст. 975). Поверенный обязан передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения (ст. 974).

В соответствии со ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (п. 1).

Судом установлено, что 15 августа 2020 года ФИО2 выдана нотариально удостоверенная доверенность на имя ФИО4 для оформления всех необходимых документов и регистрации в установленном законом порядке права собственности на земельный участок и жилой дом, находящиеся по адресу: ..., с правом получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости и всех необходимых зарегистрированных документов, с правом продажи указанного имущества и правом получения денег, для чего предоставлено право подписать договор купли-продажи и передаточный акт.

Данная доверенность на момент заключения договора купли-продажи от 12 сентября 2020 года не оспаривалась, недействительной не признавалась, полномочия представителя на совершение названных выше действий не оспаривались.

При этом, как усматривается из представленных суду материалов дела правоустанавливающих документов,ФИО2 аналогичные доверенности на имя ФИО4 выдавались неоднократно в период с 2011 года.

На основании пунктов 2, 3 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 123 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности). Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Согласно пункту 70 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации сделанное в любой форме заявление о недействительности сделки и о применении последствий недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Основываясь на установленных обстоятельствах, дав оценку поведению истца в отношении спорного имущества, которым после его фактического поступления в собственность ответчика не интересовался, правомочий собственника не реализовывал, и с очевидностью не мог не знать о прекращении его прав в отношении спорного имущества, суд приходит к выводу, что ФИО2 одобрила заключенную сделку, совершенную по договору купли- продажи от 12 сентября 2020 года и подтвердила волеизъявление на ее совершение, делегировав своему представителю осуществить юридически значимое действие по подаче заявления и документов на государственную регистрацию перехода права собственности по ней в пользу ФИО3 Государственная регистрация носит исключительно заявительный характер и производится только по заявлению управомоченного лица.

Истец доверенность от 15 августа 2020 года не оспаривала, доказательств того, что представительФИО4 превысила свои полномочия, не представила. Спорное имущество приобретено истцом в лице представителя ФИО4 и отчуждено также через представителя ФИО4, оспариваемый договор был исполнен всентября2020 года, запись о государственной регистрации перехода праве собственности внесена в публичный реестр 22 сентября 2020 года.

Также истцами указано в обоснование иска, что данная сделка носит признаки притворности, что влечет признание ее ничтожной, поскольку истцом выдана доверенность на имя ФИО4 дляоформления нового дома площадью 120 кв.м., построенного (реконструированного) на месте старого площадью 30 кв.м., в связи с чем последняя, введя истца в заблуждение и пользуясь ее безграмотностью в данном вопросе, переоформила спорные объекты недвижимости на свою знакомую ФИО3, что также, по мнению истца, свидетельствует о притворности сделки.

Вместе с тем, разрешая спор по существу, суд, руководствуясь положениями ст. ст. 153, 166, 167Гражданского кодекса Российской Федерации, не нашел оснований для их удовлетворения, поскольку указанные обстоятельства в ходе рассмотрения дела не подтвердились.

То обстоятельство, что после регистрации перехода права собственности на спорное жилое помещение от ФИО2 к ФИО3 в нем осталась проживать ФИО4 со своей семьей, не свидетельствует о мнимости сделки, поскольку, как пояснила в ходе судебного разбирательства представитель ФИО3, таким образом последняя распорядилась своим правом собственности, предоставив его во временное пользование семье Ч-ных. Доказательств, опровергающих данные обстоятельства, в материалы дела в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Таким образом, исследовав и оценив представленные доказательства, руководствуясь статьями 421, 424, 450Гражданского кодекса Российской Федерации, суд исходит из того, что истцом не предоставлено достоверных и допустимых доказательств нарушения ответчиком условий договора купли-продажи от 12 сентября 2020 года по оплате покупной стоимости недвижимого имущества, поскольку исполнение обязательств по оплате подтверждается распиской от 12 сентября 2020 года в получении денежных средств, которая в установленном законом порядке не оспорена.Более того, сделка проверялась государственным регистратором и прошла государственную регистрацию, каких-либо претензий относительно выплаты обусловленных договором денежных средств истец к ответчику не предъявлял. Доказательств обратного, истцом в порядке ст. 56Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

Более того, истец обратилась с настоящим иском спустя более двух лет со дня подписания договора купли-продажи от 12 сентября 2020 года, то есть претензий по вопросу исполнения договора в части выплаты денежных средств, как это предусмотрено статьями 486, 489Гражданского кодекса Российской Федерации, не предъявляла, тем самым не считая свои права нарушенными.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что оснований дляудовлетворения исковых требованийне имеется.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения с земельным участком, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья (подпись) И.С. Топильчук

Мотивированное решение изготовлено 02 мая 2023 года

Копия верна

Судья

Секретарь

Подлинник решения находится в деле № 2-2328/2023, хранящимся в Ленинском районном суде г. Оренбурга