78RS0002-01-2022-006492-03

Изготовлено в окончательной форме 21 октября 2022 г.

Г. Санкт-Петербург

Дело № 2-7558/2022 10 октября 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в составе

председательствующего судьи Кирсановой Е.В.,

при секретаре Гайворонской Ю.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО «Банк «Санкт-Петербург» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет залога

УСТАНОВИЛ:

ПАО «Банк «Санкт-Петербург» (далее Истец) с учетом уточнения исковых требований (л.д.131) обратилось в суд с иском к ответчикам о признании за ФИО1 права собственности на квартиру, расположенную по адресу <адрес>, общей площадью 81,30 кв.м, № этаж, кадастровый №; признания за ПАО «Банк «Санкт-Петербург» права залога (ипотеки) в силу закона на данную квартиру на основании кредитного договора № от 28.06.2018 г.; обращения взыскания на данный предмет залога с определением начальной продажной стоимости в размере 12 648 000 руб., определив способ взыскания имущества-путем продажи с публичных торгов; солидарном взыскании с ответчиков задолженности по кредитному договору № от 28.06.2018 г. в размере 8 288 706,69 руб., расходы по оплате государственной пошлины 49644 руб., 18000 руб. В обоснование иска указывало, что между сторонами был заключен Кредитный договор, в соответствии с которым Банк предоставил Заемщикам денежные средства в размере 8550000 руб. на приобретение объекта недвижимости – квартиры на основании договора участия в долевом строительстве, заключенным с ООО «Сэтл Сити» № под 11,25% годовых на срок до 28.06.2033г., денежными средствами ответчики воспользовалсиь, однако принятые на себя обязательства по оплате ежемесячных платежей в полном объеме и в установленный в графике погашения задолженности не исполняли, в связи с чем образовалась задолженность; исполнение обязательства по договору было обеспечено залогом имущественных прав.

Представитель истца в суд не явился, в просительной части содержится ходатайство о рассмотрении в отсутствии.

Ответчики в суд не явились, извещались надлежащим образом по имеющимся в деле адресам регистрации и местонахождения (л.д.143-146), ходатайств и возражений в суд не направили.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п.5 ст. 10 ГК РФ).

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Вступление в кредитные обязательства в качестве заемщика является свободным усмотрением гражданина и связано исключительно с его личным волеизъявлением.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

В соответствии со статьей 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты.

В силу статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно части 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

28.06.2018 г. между ОАО Банк «Санкт-Петербург» (кредитор) и ФИО1, ФИО2 (заемщики) был заключен кредитный договор №, в соответствии с которым Банк предоставил Заемщикам кредит на общую сумму 8 550000 руб. на приобретение квартиры, расположенной по строительному адресу <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, жилой дом № секция №, условный №, строительные оси № на № этаже, площадью 82,93 кв.м, состоящей из № комнат в собственность ФИО1 путем участия в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от 22.06.2018 г., заключенному между ООО «Сэтл Сити» и ФИО1

В свою очередь Заемщики, обязались возвратить сумму кредита в установленный договором срок – не позднее 28.06.2033 г. и выплатить проценты за пользованием кредита в размере 11,25% годовых до окончания строительства жилого дома, в котором приобретается квартира, оформления квартиры в собственность Заемщика ФИО1 с возникновением ипотеки квартиры в силу закона в пользу Кредитора, предоставления Кредитору документов, указанных в п. 5.1.5 раздела 5.1 кредитного договора, а также выполнить иные обязательства по договору путем внесения ежемесячных платежей согласно графика погашения платежей (п.2.5.2).

Согласно п. 3.1 договора выдача кредита производится единовременно путем направления денежных средств на счет Заемщика, указанный в п. 3.3.2 радела 1 данного договора с последующим перечислением денежных средств на основании распоряжения заемщика, указанного в п.5.1.3.1 Раздела 5.1 кредитного договора на аккредитивный счет открытый Заемщиком у кредитора для расчета со строительной компанией объекта.

В силу пункта 2.6 кредитного договора в случае несвоевременного исполнения заемщиком обязательств по уплате кредита и (или) процентов, на сумму задолженности начисляются неустойка из расчета 7,25% годовых.

Пунктом 2.7 договора стороны согласовали объем обеспечение обязательств Заемщика по договору: залог имущественных прав (прав требования), принадлежащих Заемщику и вытекающих из Договора, возникающим в силу закона при государственной регистрации Договора; ипотекой (залогом) квартиры, возникающей в силу закона после окончания строительства объекта, в котором расположена квартира при оформлении квартиры в собственность заемщика. Ипотека квартиры в силу закона удостоверяется закладной.

Кредитный договор был подписан сторонами, все условия согласованы, что подтверждается подписью в том числе ответчиков, который в ходе судебного заседания оспорен не был.

В соответствии с пунктом 5.1.11.2 кредитного договора, заемщики обязуются осуществить совместно с кредитором все действия, необходимые для оформления, регистрации и выдачи кредитору закладной, удостоверяющей возникновение ипотеки объекта в силу закона в пользу кредитора, которая подлежит государственной регистрации одновременно с государственной регистрацией права собственности на объект.

Из договора № от 22.06.2018 г. участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного между ООО «Сэтл Сити» и ФИО1 (л.д.38-43) следует, что в соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залог недвижимости)» от 16.07.1998 года №102-ФЗ Квартира считается находящейся в залоге у Банка в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП, которая осуществляется единовременно с государственной регистрацией права собственности Участника долевого строительства на квартиру. Право банка как залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству с момента государственной регистрации права собственности Участника долевого строительства на квартиру удостоверяется Закладной по правилам Главы III ФЗ «Об ипотеке (залог недвижимости)» от 16.07.1998 года №102-ФЗ (п. 1.6) С момента государственной регистрации Договора, права требования Участника долевого строительства, вытекающие из Договора, считаются находящимися в залоге (ипотеке) у Банка, на основании п.5 ст.5, п.2 ст.11 и ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залог недвижимости)» от 16.07.1998 года №102-ФЗ. При регистрации Договора одновременно подлежит государственной регистрации обременение прав требований Участника долевого строительства, вытекающих из Договора, в виде залога (ипотеки), возникающее на основании закона. Залог прав требований действует до момента государственной регистрации права собственности Участника долевого строительства на квартиру (п.1.7) Участник долевого строительства вносит цену договора частично за счет собственных средств 1 050 101 руб. и частично за счет кредитных средств 8 550 000 руб., предоставленных дольщику и ФИО2 Банком на основании кредитного договора. Кредит предоставляется Банком участнику долевого строительства и ФИО2 в сумме 8 550 000 руб. на срок 180 мес. с взиманием 11,25% годовых за пользование кредитом на этапе строительства объекта и 11,25% годовых после оформления квартиры в собственность Дольщика с возникновением в силу закона ипотеки на квартиру в пользу Банка. Оплата цены договора в части кредитных денежных средств осуществляется в течении 10 рабочих дней с момента государственной регистрации настоящего Договора при условии предоставления Участником долевого строительства в банк Договора, содержащего отметку федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 договора). Факт заключения договора участия в долевом строительств ответчиком также не оспаривался, своей подписью ФИО1 подтвердила все условия изложенные в данном договоре.

Таким образом, ответчиками были совершены действия по заключению договора участия в долевом строительстве и кредитного договора, произведена оплата приобретаемого объекта за счет кредитных денежных средств, обязательств по кредитному договору в части оплаты суммы займа и предоставления соответствиях документов.

Оснований сомневаться в предоставленных истцом и истребованных судом документов и признавать их недействительными у суда не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца;

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Часть 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6.2.7 кредитного договора, при невыполнении заемщиком своих обязательств по погашению задолженности по кредитному договору и недостаточности или отсутствии денежных средств на счетах заемщика, открытых у кредитора, кредитор вправе обратить взыскание на имущество заемщика для покрытия требований по кредитному договору в установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке.

Свои обязательства по договору Банк исполнил в полном объеме, что нашло подтверждение при рассмотрении дела, напротив, со стороны ответчиков имеет место задолженность по кредитному договору, размер которой по состоянию на 21.03.2022 года составил 8 288 706,69 руб., из них: задолженность по ссуде- 7 859 896,32 руб., задолженность по процентам –407 995,62 руб., пени по процентам – 9 592,54 руб., пени по ссуде -11 222,21 руб. (л.д.28-30) Доказательств погашения указанной задолженности со стороны ответчиков не представлено. Требование о полном досрочном погашении задолженности по договору, направленное истцом в адрес ответчика, исполнено не было (л.д.36)

Разрешая заявленные ПАО «Банк «Санкт-Петербург» исковые требования, суд, руководствуясь вышеуказанными положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и установив факт ненадлежащего исполнения ФИО1, ФИО2 обязательств по кредитному договору, приходит к выводу о том, что исковые требования в части взыскания задолженности по кредитному договору заявлены законно и обоснованно, и подлежат удовлетворению в заявленном истцом размере.

Согласно акта приема-передачи от 09.03.2021 г. к договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 22.06.2018 г. ФИО1 была передана трехкомнатная квартира, расположенная по адресу <адрес>, площадью 81,3 в.м, № этаж (л.д.45)

Согласно выписки из ЕГРПН на дату 22.06.2022 г. в отношении вышеуказанного жилого помещения с кадастровым номером № сведения о собственнике отсутствуют (л.д.129). Таким образом, следует, что ФИО1 не обращалась в регистрационные органы с заявлением о регистрации права собственности на полученную по акту приема-передачи квартиру иного суду не представлено. Своим бездействием ФИО1 нарушила положения кредитного договора - обязательства по регистрации в собственность полученной по акту приема-передачи квартиры, а также ипотеки в пользу Банка.

Поскольку уклонение ФИО1 от регистрации права собственности на квартиру и, соответственно, оформления закладной и регистрации ипотеки в пользу Банка является злоупотреблением правом, то имеются основания для удовлетворения требований ПАО «Банк «Санкт-Петербург» о признании за ФИО1 права собственности на квартиру, расположенную по адресу <адрес>, кадастровый №.

Согласно положениям статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) также предусмотрена возможность возникновения ипотеки в силу закона.

В соответствии с п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Абзацем вторым п. 5 ст. 5 указанного Закона, определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". При этом согласно указанной норме к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества.

Из указанных норм права следует, что в случаях, когда на основании договора участия в долевом строительстве участником строительства приобретаются права требования предоставления жилого помещения за счет предоставленных кредитной организации денежных средств, с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве возникает ипотека в силу закона.

Принимая во внимание, что по состоянию на момент вынесения решения право собственности ответчика на квартиру с обременением не зарегистрировано, дом сдан в эксплуатацию, подписан акт приема-передачи жилого помещения, исходя из положений ст. ст. 50, 54, 77.2, 78 Гражданского кодекса РФ и ч. 2 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов им иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", п. 7, 8 ст. 15, п. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а также поскольку правоотношения сторон договора долевого участия относительно создания и передачи объекта долевого строительства прекратились исполнением договора и подписанием акта приема-передачи объекта недвижимости, обращение взыскания на предмет ипотеки - права требования по договору долевого участия невозможно, без признания право собственности ответчика на спорную квартиру и право залога ПАО «Банк «Санкт-Петербург» в силу закона.

При указанных обстоятельствах, имеются основания для признания за ПАО «Банк «Санкт-Петербург» право залога в силу закона на спорную квартиру.

В силу положений подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет № от 18.03.2022 года об оценке квартиры, составленном ООО «Оценка и Консалтинг» (л.д.454-121), согласно которого рыночная стоимость объекта составляет 15 810 000 руб. Альтернативного заключения ответчиками не представлено, ходатайств о проведении судебной товароведческой экспертизы в ходе рассмотрения дела не заявлено.

Таким образом, применяя положения закона «Об ипотеке», в отсутствие соглашения между истцом и ответчиком относительно установления начальной продажной цены квартиры, суд считает возможным установить начальную продажную стоимость квартиры на уровне 80% от рыночной стоимости заложенного имущества, что составляет 12 648 000 руб. (80% от 15 810 000 рублей).

Согласно ст. 98 ГПК РФ подлежит удовлетворению требование истца о взыскании с ответчиков понесенных по делу расходов по уплате госпошлины в пользу Банка в размере 18000 руб. с ФИО1 по п. 1-3 уточненных требований и в размер 49644 руб. солидарно с ответчиков ФИО1. ФИО2 по требованию о взыскании задолженности по кредитному договору.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ПАО «Банк «Санкт-Петербург» удовлетворить в полном объеме.

Произвести государственную регистрацию права собственности за ФИО1, <данные изъяты>, зарегистрированной по адресу <адрес> на № квартиру, расположенную по адресу <адрес>, площадью 81,3 в.м, № этаж, кадастровый номер №.

Признать за ПАО «Банк «Санкт-Петербург» право залога (ипотеки) в силу закона на квартиру, расположенную по адресу <адрес>, площадью 81,3 в.м, 11 этаж, кадастровый номер №

Взыскать солидарно с ФИО1, <данные изъяты>, зарегистрированной по адресу <адрес> и ФИО2, <данные изъяты> в пользу ПАО «Банк «Санкт-Петербург» задолженность по Кредитному договору № от 28.06.2018 в размере 8 288 706,69 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 49 644 руб., а всего 8 338 350 (восемь миллионов триста тридцать восемь тысяч семьсот шесть) рублей 69 копеек

Взыскать с ФИО1, <данные изъяты>, зарегистрированной по адресу <адрес> в пользу ПАО «Банк «Санкт-Петербург» расходы по оплате государственной пошлины в размере 18000 (восемнадцать тысяч) рублей.

Обратить взыскание на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу <адрес>, площадью 81,3 в.м, № этаж, кадастровый номер №, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов определив начальную продажную стоимость 12 648 000 (двенадцать миллионов шестьсот сорок восемь тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Кирсанова Е.В.