Дело № 2-21/2025
39RS0006-01-2024-000644-09
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 февраля 2025 г. г. Балтийск
Балтийский городской суд Калининградской области в составе:
председательствующего судьи Горенко М.К.,
при помощнике судьи Беленьковой Г.В.,
с участием помощника прокурора Утенковой Е.А.,
представителя истца Ахремцева Н.Н.,
представителя ответчика ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации МО «Балтийский городской округ» Калининградской области об изъятии жилого помещения путем выкупа и встречному исковому заявлению прокурора города Балтийска о признании сделки недействительной,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 в лице представителя по доверенности Ахремцева Н.Н. обратилась в суд с вышеназванным иском, в котором, уточнив свои требования, просила взыскать с администрации МО «Балтийский городской округ» Калининградской области выкупную стоимость жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: Калининградская обл., <.....> принадлежащей ей на праве собственности с 13.10.2023, изъятой постановлением администрации Балтийского городского округа от 27.08.2024 № «О принятии решения об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, в пределах которых находятся аварийные и подлежащие сносу многоквартирные дома, и объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию», в сумме 4500000 руб. (т. 1 л.д. 186).
Свои требования ФИО2 мотивировала тем, что 27.09.2023 она приобрела спорную квартиру у ФИО3 по договору купли-продажи за 4500000 руб.
12.08.2024 посредством электронной почты она получила уведомление от администрации Балтийского городского округа об изъятии имущества для муниципальных нужд и о невозможности заключения соглашения о выкупе жилого помещения во внесудебном порядке, поскольку в бюджете муниципального образования «Балтийский городской округ» отсутствуют денежные средства на выплату соответствующего возмещения. Администрацией Балтийского городского округа рекомендовано обратиться в суд с иском о понуждении администрации к заключению соответствующего соглашения.
Прокурор города Балтийска, руководствуясь ст. 45 ГПК РФ, обратился со встречными исковыми требованиями, в которых просил признать сделку, заключенную 27.09.2023 между ФИО3 и ФИО2 недействительной (притворной) и применить последствия недействительности сделки, ссылаясь на положения п. 2 ст. 168 ГК РФ и п. 2 ст. 170 ГК РФ.
В обоснование требований указал, что ни ФИО2, ни ФИО3 не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии у ФИО2 денежных средств при совершении сделки купли-продажи спорной квартиры, что свидетельствует о нарушении положений ст. 454 ГК РФ, соответственно, сделка была совершена лишь в целях получения выкупной стоимости в большем размере, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащем сносу (т. 2 л.д. 195-200).
Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежаще, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием представителя по доверенности Ахремцева Н.Н. (т. 2 л.д. 175).
Ранее в судебном заседании исковые требования поддержала полностью по доводам, изложенным в заявлении. Пояснила, что с 2017 года проживала в г. Балтийске, потому как обучалась в БФУ имени Канта. Обучение закончилось в 2019 году. Так как она сама с Украины, а в Калининградской области, кроме семьи ФИО4, у нее других знакомых не было, она проживала в их квартире на ул. <.....>, где ее и зарегистрировали. Когда она узнала, что ФИО4 собираются продавать квартиру на ул. <.....>, она выразила желание ее купить, так как ей очень нравится Балтийск, понравилась квартира, и она хотела бы в перспективе перевезти сюда свою семью, маму, отчима и младшую сестру. Ей было известно о том, что дом, в котором она приобрела квартиру, признан аварийным и подлежащим сносу, но она рассчитывала на то, что его еще длительное время сносить не будут и она будет там жить вместе со своей семьей. Денежные средства на покупку квартиры в сумме 4500000 руб. она хранила у С. так как банкам категорически не доверяет. Эти денежные средства ей передала ее мать, которая ездит в Европу на заработки. Изначально, в 2020 году, когда истец навещала семью на Украине, мама передала ей 3800000 руб., которые она отдала на хранение С. под расписку, потом в августе или сентябре 2021 года мама дала ей еще 700000 руб., которые она также передала на хранение С. взяв у той расписку. Когда истец приобрела квартиру, ФИО4 оставили себе 4500000 руб., а она просто порвала расписку. Помимо того, что ей передала мама, она сама ежедневно оказывала услуги по репетиторству, занималась с детьми английским языком, и тоже откладывала заработанные денежные средства на покупку квартиры. В настоящее время истец постоянно проживает в <.....> Московской области в связи с работой. Квартира в <.....>, в которой проживает ФИО2, принадлежит семье ФИО4 и между ними достигнута устная договоренность о том, что в счет арендной платы истец будет делать ремонт в этой квартире. В настоящее время уже поставлена кухня и сделаны натяжные потолки.
Представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности адвокат Ахремцев Н.Н., в судебном заседании на исковых требованиях настаивал в полном объеме. Пояснил, что его доверительница приобрела квартиру в 2023 году за наличные денежные средства в сумме 4500000 руб., которые хранились у ФИО4. Так как на момент приобретения спорной квартиры истцом, дом уже был признан аварийным, то ФИО2 положена компенсационная выплата в размере, не менее суммы, указанной в договоре купли-продажи, то есть, не менее 4500000 руб. Полагал, что заявленные требования законны и обоснованы, поскольку рыночная стоимость спорной квартиры, в соответствии с оценочными заключениями, выше, чем указана в договоре купли-продажи. Просил в удовлетворении встречных исковых требований отказать, поскольку в материалы дела представлено достаточно доказательств того, что сделка по покупке ФИО2 спорной квартиры состоялась за указанную в договоре сумму, о чем свидетельствует личная подпись продавца ФИО3 о получении им денежных средств.
Представитель администрации Балтийского городского округа, ФИО1 не признала предъявленный ФИО2 иск в части, касающейся размера возмещения за изымаемое жилое помещение, и полагала определить его равным 1050000 руб., сославшись на то, что в соответствии с ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ размер возмещения не может превышать стоимость приобретения изымаемого жилого помещения. Так как доказательств наличия у ФИО2, а в последующем передачи ФИО4 денежных средств в сумме 4500000 руб. истцом не представлено, то следует исходить из того, что спорная квартира была приобретена за 1050000 руб. в соответствии с договором купли-продажи от 31.07.2020, заключенным между Т. и ФИО3 Поддержала встречное исковое заявление прокурора города Балтийска, по доводам в нем изложенным.
Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежаще, причины неявки суду не сообщил.
Ранее в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных исковых требований ФИО2 Пояснил, что они с супругой в 2020 году решили приобрести квартиру на ул. <.....>, чтобы впоследствии ее сдавать в аренду. Поскольку квартиру они приобрели в состоянии, требующем ремонта, который он делал собственноручно около двух лет, квартира просто пустовала. Когда ремонт был завершен, квартира сдавалась всего лишь около полугода. Ввиду того, что не получалось сдавать квартиру на тех условиях, на которых планировали, они с женой в мае 2023 года приняли решение о продаже указанной в иске квартиры минимум за 4000000 руб., так как был сделан дорогостоящий ремонт. О том, что они собираются продавать квартиру, узнала ФИО2, которая на тот момент уже проживала в <.....> Московской обл., и выразила желание ее купить. Чтобы определиться с ценой, он, по просьбе ФИО2, произвел оценку рыночной стоимости квартиры по состоянию на сентябрь 2023 года, которая была больше, чем 4500000 руб., но они договорились на эту сумму. ФИО4 подписал договор в Балтийске, выслал его ФИО2 в Московскую область, после того, как она его тоже подписала, они обратились в МФЦ за перерегистрацией права собственности, он в Балтийске, а ФИО2 в <.....>. О том, что дом признан аварийным и подлежащим сносу ФИО4 узнал только в 2023 году, когда решил прописаться в квартире на <.....>. Денежные средства, полученные от продажи квартиры, он не вносил на счет в банке, а потратил часть денег на ремонт квартиры, в которой он живет с супругой С., в январе 2024 года купил супруге автомобиль за 800000 руб., а также 1000000 руб. дал сыну на покупку автомобиля.
Заслушав лиц, участвующих в деле, представителей истца, ответчика, помощника прокурора, пояснения свидетеля, исследовав письменные материалы дела и представленные доказательства, и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, постановлением администрации МО ГП «Город Балтийск» от 16.12.2015 № жилой дом <.....> в городе Балтийске признан аварийным и подлежащим сносу (т. 1 л.д. 22) на основании протокола межведомственной комиссии администрации муниципального образования «Город Балтийск» от 08.12.2015 № 06 (т. 1 л.д. 17-21).
Постановлением администрации МО ГП «Город Балтийск» от 06.03.2017 № внесены изменения в п. 1 постановления администрации МО ГП «Город Балтийск» от 16.12.2015 № «О признании многоквартирного жилого дома № 13 по улице Артиллерийской в городе Балтийске аварийным и подлежащим сносу», установлен срок расселения граждан до 2025 года (т. 1 л.д. 23).
Постановлением администрации МО «Балтийский городской округ» от 22.06.2022 № утверждены изменения в постановлении администрации МО «Балтийский городской округ» муниципальной программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 01.01.2017 МО «Балтийский городской округ» на 2019-2025 годы», согласно приложению к настоящему постановлению, планируемая дата переселения из дома <.....> в городе Балтийске IV квартал 2023 года (т. 1 л.д. 24-35).
Постановлением администрации МО «Балтийский городской округ» от 21.04.2023 № утверждены изменения в постановлении администрации МО «Балтийский городской округ» от 22.06.2022 № «Об утверждении муниципальной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 01.01.2017 МО «Балтийский городской округ» на 2019-2025 годы», согласно приложениям к настоящему постановлению, планируемая дата переселения из дома <.....> в городе Балтийске 2023 год – 01.09.2024 (т. 1 л.д. 36-47).
В соответствии с договором купли-продажи квартиры, заключенным 31.07.2020 в городе Балтийске между Т.. (продавец) и ФИО3 (покупатель), продавец продал, а покупатель купил в собственность трехкомнатную квартиру с кадастровым номером <.....>, находящуюся по адресу: Калининградская область, <.....>, общей площадью <.....> кв. м, расположенную на первом этаже двухэтажного дома, за 1050000 руб. (т. 2 л.д. 30-31).
11.08.2020 было зарегистрировано право собственности ФИО3 в едином государственном реестре недвижимости (т. 1 л.д. 192-193).
27.09.2023 в городе Балтийске Калининградской области между ФИО3, <.....>, зарегистрированным по адресу: Калининградская область, <.....> именуемым в дальнейшем «Продавец», и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированной по адресу: Калининградская область, <.....>, именуемой в дальнейшем «Покупатель», заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность трехкомнатную квартиру с кадастровым номером <.....>, находящуюся по адресу: Калининградская область, <.....>, общей площадью <.....> кв. м, расположенную на первом этаже двухэтажного дома, за 4500000 руб. (т. 1 л.д. 12-13).
В соответствии с п. 2 договора, указанная квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи жилого помещения в собственность от 31.07.2020, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.08.2020 №
В пункте 5 договора продавец уведомляет покупателя, а покупатель принимает к сведению, что многоквартирный дом по адресу: г. Балтийск, <.....>, в котором расположена продаваемая квартира, признан аварийным и подлежащим сносу постановлением администрации города Балтийска от 16.12.2015 №.
13.10.2023 осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО2 на квартиру с <.....>
13.02.2024 администрация МО «Балтийский городской округ» направила ФИО2 уведомление № о необходимости связаться с комитетом городского хозяйства для определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение (т. 1 л.д. 48-49).
09.08.2024 администрация Балтийского городского округа направила ФИО2 письменное уведомление от 09.08.2024 №, содержащее сведения об отсутствии в местном бюджете денежных средств на выплату возмещения в размере 4667900 руб., как собственнику подлежащего изъятию жилого помещения, расположенного в аварийном доме по адресу: г. Балтийск, <.....>, а также о невозможности заключения соглашения о выкупе жилого помещения во внесудебном порядке (т. 1 л.д. 50-51).
28.08.2024 ФИО2 обратилась в администрацию Балтийского городского округа с заявлением о заключении с ней соглашения о выкупе принадлежащего ей на праве собственности жилого помещения – квартиры, <.....> кв. м, с кадастровым номером <.....>, расположенной в аварийном и подлежащем сносу многоквартирном доме по адресу: Калининградская обл., <.....>, определив выкупную цену в размере не менее 4500000 руб. (т. 1 л.д. 126-128).
27.08.2024 администрация Балтийского городского округа издала постановление №, которым в числе прочего предписано изъять для муниципальных нужд земельный участок площадью <.....> кв. м с кадастровым номером <.....>, аварийный многоквартирный дом с кадастровым номером <.....> и все жилые помещения в нём, расположенные по адресу: г. Балтийск, <.....>
29.08.2024 администрация Балтийского городского округа направила ФИО2 письменный ответ на досудебную претензию, в котором сообщила о невозможности заключения во внесудебном порядке соглашения о выкупе жилого помещения ввиду отсутствия в местном бюджете денежных средств на выплату возмещения в размере 4667900 руб. и рекомендовала обратиться в суд с иском о понуждении администрации Балтийского городского округа к заключению соответствующего соглашения (т. 1 л.д. 133-134).
В соответствии с пп. 3.1 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ") принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений, расположенных в таких зданиях, осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания.
Отчуждение зданий, помещений, расположенных в таких зданиях, в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (п. 3 ст. 239.2 ГК РФ).
В силу п. 6 ст. 279 ГК РФ сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд.
Частью 1 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.
Как следует из ч. 2 ст. 32 ЖК РФ, изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
В соответствии с ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.
Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учётом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причинённые собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 статьи 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В силу ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 статьи 32 ЖК РФ в отношении таких граждан не применяются.
Подпунктами 6, 8 пункта 1 статьи 56.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – "ЗК РФ") предусмотрено, что в целях подготовки соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (соглашения об изъятии недвижимости) уполномоченный орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии, осуществляет переговоры с правообладателем изымаемой недвижимости относительно условий её изъятия и направляет проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания.Соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом местного самоуправления (п. 1 ст. 56.10 ЗК РФ).
Как следует из п. 2 ст. 56.10 ЗК РФ, проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества.
Системный анализ приведенных выше норм материального права позволяет суду сделать вывод о том, что для органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд, является обязательным последующее заключение соглашения об изъятии недвижимости, в том числе жилого помещения, с собственником изымаемого объекта недвижимости.
Согласно представленному в материалы дела акту приема-передачи ключей от 29.08.2024, заключенному между администрацией МО «Балтийский городской округ» (собственник) и ФИО2 в лице представителя по доверенности Ахремцева Н.Н. (пользователь), собственник передает, а пользователь принимает ключи от квартиры, расположенной по адресу: Калининградская обл., <.....>, общей площадью <.....> кв. м, с кадастровым номером <.....>. Акт подтверждает право временного круглосуточного нахождения пользователя в вышеназванной квартире, право на использование общего имущества многоквартирного дома, на сохранение права нахождения в жилом помещении при переходе права собственности на это помещение, но не дает права и не является основанием для вселения и регистрации пользователя по вышеназванному адресу. Право временного, круглосуточного нахождения пользователя, обязанности и обязательства пользователя по настоящему акту возникают с момента вступления в законную силу решения суда об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: Калининградская обл., <.....>, путем выкупа с прекращением права собственности в отношении вышеназванной квартиры (т. 1 л.д. 180-182).
В случае, предусмотренном ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, размер возмещения в виде выкупной стоимости изымаемого жилого помещения ограничивается стоимостью приобретения такого жилого помещения, а возможность предоставления другого жилого помещения взамен изымаемого исключается.
Таким образом, определением Балтийского городского суда Калининградской области от 11.11.2024 администрации МО «Балтийский городской округ» Калининградской области отказано в утверждении мирового соглашения по настоящему гражданскому делу (т. 1 л.д. 175-179).
Разрешая спор, суд находит обоснованными доводы встречного искового заявления прокурора города Балтийска о притворности сделки, совершенной 27.09.2023 между ФИО3 и ФИО2 по отчуждению спорной квартиры.
На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ и п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (квартиру), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу п. 1 и п. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна.
Как разъяснено в п. 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.
К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила.
По смыслу действующего законодательства притворная сделка ничтожна потому, что не отражает действительных намерений сторон. Общим правилом является применение закона, относящегося к прикрытой сделке, при этом она представляет собой произвольную комбинацию условий, прав и обязанностей, не образующих известного Кодексу состава сделки, и также может выходить за рамки гражданских сделок.
Для признания сделки недействительной по мотиву ее притворности необходимо установить, что воля обеих сторон была направлена на совершение сделки, отличной от заключенной, а также, что сторонами в рамках исполнения притворной сделки выполнены все существенные условия прикрываемой сделки.
В связи с этим, для разрешения вопроса о мнимости договора купли-продажи необходимо установить наличие либо отсутствие правовых последствий, которые в силу ст. 454 ГК РФ влекут недействительность такого договора, а именно: факты надлежащей передачи вещи в собственность покупателю, а также оплаты покупателем определенной денежной суммы за эту вещь.
Как разъяснено в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.
В ходе судебного разбирательства было установлено и не оспаривалось истцом ФИО2 и третьим лицом ФИО3, что оба они являются уроженцами г<.....>. Поскольку они из одного города, семья ФИО4 предоставила истцу на безвозмездной основе возможность проживать в их квартире, сначала в г. Балтийске Калининградской обл., пока она обучалась в университете города Калининграда, а в дальнейшем в <.....> Московской обл., куда она переехала по работе.
Согласно регистрационному досье на ФИО2 (т. 1 л.д. 211), с 26.01.2021 по 06.02.2024 истец была зарегистрирована по адресу: Калининградская обл., г<.....> собственником данной квартиры является С. (т. 2 л.д. 68-71); с 10.12.2022 по 28.02.2023 ФИО2 имела регистрацию по месту пребывания по адресу: Московская обл., <.....>, долевыми собственниками данной квартиры являются ФИО5 и С. (т. 2 л.д. 135-136); с 06.02.2024 по настоящее время ФИО2 зарегистрирована по адресу: Калининградская обл., <.....>
В подтверждение того, что сделка, заключенная 27.09.2023 между ФИО2 и ФИО3, была заключена на условиях, указанных в договоре купли-продажи, судом по ходатайству истца в качестве свидетеля была допрошена С. которая пояснила, что является супругой ФИО3 Раньше они ездили на Украину, навещали родственников ее супруга, во время этих поездок она познакомилась с бабушкой ФИО2 Когда истец собралась учиться в БФУ им. И. Канта, свидетель не возражала, чтобы Вика жила у них, деньги за проживание они с нее не брали, так как давно знакомы с семьей ФИО2. Подтвердила, что Петренко во время учебы зарабатывала репетиторством, свидетель видела, как к ним домой приходили дети. Также не отрицала, что ФИО2 оставила ей на хранение денежные средства, сначала 3800000 руб., полученные от матери, а потом еще 700000 руб., о чем ею были написаны две расписки, которые хранились у ФИО2, а, когда они продали Вике квартиру, то хранившиеся денежные средства оставили себе, а ФИО2 порвала расписки.
Суд критически относится к показаниям свидетеля С. поскольку они противоречат пояснениям сторон, при этом отмечает, что свидетель является супругой ФИО3, привлеченного судом к участию в деле в качестве третьего лица, соответственно, имеет косвенную заинтересованность в исходе дела.
Так, ФИО3 в ходе судебного разбирательства пояснил, что проект договора купли-продажи квартиры, заключенный между ним и Т. в 2020 году, он взял в Собесе, в то время как С. показала, что при покупке квартиры в 2020 году у них был риэлтор, которая и составила им этот договор.
Более того, суд обращает внимание на то, что договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный в 2020 году между ФИО3 и Т.., и договор купли-продажи квартиры, заключенный в 2023 году между ФИО2 и ФИО3, который, как пояснила ФИО2, она скачала в интернете, абсолютно идентичны (т. 2 л.д. 30-35).
Помимо этого, ФИО3 пояснил суду, что прописался в спорной квартире в январе 2023 года для того, чтобы у квартиры был хозяин, чтобы хоть кто-то в ней был прописан, а С. пояснила, что после ссоры ее супруг, назло ей, прописался в квартире по ул. <.....>
Кроме того, из показаний свидетеля С. следует, что ФИО2 проживает в ее квартире в <.....> бесплатно, только оплачивает коммунальные платежи, однако истец пояснила суду, что проживает в квартире в Московской области в счет выполнения ремонтных работ, указала, что в настоящее время в квартире сделаны натяжные потолки и установлена кухня за ее счет.
Вопреки показаниям свидетеля С. о том, что она размещала объявление о продаже квартиры на сайте «Авито», доказательств этому стороной истца суду не представлено.
Проверяя обстоятельства заключения 27.09.2023 между ФИО2 и ФИО3 договора купли-продажи квартиры, судом были истребованы сведения о месте работы и размере дохода ФИО2 (т. 1 л.д. 229-230), а также сведения о движении денежных средств по счетам истца и о наличии вкладов (т. 1 л.д. 241-250, т. 2 л.д. 1-7, 13-18), при анализе которых, судом установлено, что ФИО2 денежными средствами в сумме 4500000 руб. на момент приобретения спорной квартиры не располагала, в среднем ежемесячный доход истца в 2022 году составлял около 110000 руб., ее ежемесячный доход в 2023 году составлял 52000 руб., на счетах ФИО2 крупные денежные суммы не зафиксированы.
В обоснование своих требований ФИО2 пояснила, что она принципиально не хранит денежные средства на банковских счетах, а, получив от своей мамы крупные суммы денег, сначала в размере 3800000 руб., когда навещала семью в 2020 году на Украине, а потом еще 700000 руб., которые мама передала ей в августе-сентябре 2021 года, она оставила на хранение ФИО6, о чем той были написаны две расписки, одна на 3800000 руб. и на 4500000 руб.
Вместе с тем, судом обозревались паспорта ФИО2, в которых имеется отметка о выезде истца из Калининградской области 09.01.2020 через пограничный пункт Мамоново-2 на автомобиле и отметка о возврате в Калининград 10.01.2020 через пограничный переход Гжехотки, также на автомобиле (т. 2 л.д. 110-116), после этого, ФИО2 выезжала на автомобиле за пределы Калининградской области 09.06.2021 и вернулась 10.06.2021 (т. 2 л.д. 117-123).
Соответственно, доказательств посещения Украины в августе-сентябре 2021 года истцом суду не представлено. Кроме того, суд критически относится к тому обстоятельству, что за сутки ФИО2 успела добраться до Украины и вернуться обратно в Калининградскую область, исходя из дат, указанных в штампах о пересечении границы. Также в паспортах истца отсутствуют отметки о пересечении Польско-Украинской границы.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что денежные средства, указанные в договоре купли-продажи квартиры от 27.09.2023, заключенном между ФИО3 и ФИО2, в сумме 4500000 руб. отсутствовали.
Относимых, допустимых и достоверных доказательств, применительно к положениям ст. 67 ГПК РФ, наличия денежных средств у ФИО2, а также их последующей передаче Степаненко истцом, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено.
Вопреки утверждениям истца, факт уплаты ФИО3 налога от продажи квартиры (т. 2 л.д. 149-152), равным образом, как и осуществление сторонами притворной сделки государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ.
Учитывая изложенные обстоятельства, близкие отношения между ФИО2 и семьей ФИО4, отсутствие доказательств наличия денежных средств в сумме 4500000 руб., как у ФИО2, так и у ФИО3 на момент подписания договора купли-продажи 27.09.2023, руководствуясь ст. 168, ст. 170 ГК РФ, суд находит обоснованными доводы встречного искового заявления о том, что сделка между сторонами была совершена лишь с целью получения выкупной стоимости в большем размере, и приходит к выводу о том, что прикрываемой сделкой в настоящем случае является договор дарения квартиры, расположенной по адресу: Калининградская обл., <.....>
Доводы стороны истца о том, что в соответствии с отчетами об оценке № (т. 1 л.д. 52-125), № Н-0947-2023 (т. 2 л.д. 80-109), рыночная стоимость квартиры <.....> в городе Балтийске выше, чем та, за которую ФИО2 приобрела это жилое помещение, судом отклоняются, как несостоятельные.
В ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ отсутствуют специальные правила определения размера возмещения в случае приобретения гражданином права собственности на изымаемое жилое помещение в многоквартирном доме на основании безвозмездной сделки.
В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Не допускается переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причинённого жизни или здоровью (статья 383 ГК РФ).
При заключении и исполнении договора дарения жилого помещения в многоквартирном доме, ранее признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, к новому собственнику (одаряемому) такого жилого помещения переходят по договору дарения права и обязанности предыдущего собственника (дарителя) в том объеме, который существовал на момент фактической передачи жилого помещения, включая права на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение в размере, на который мог претендовать предыдущий собственник (даритель).
Так как ФИО3 31.07.2020 купил квартиру, расположенную по адресу: Калининградская обл., <.....> за 1050000 руб., в случае изъятия этого жилого помещения для муниципальных нужд он мог получить возмещение в размере, не превышающем указанную договорную стоимость приобретения.
Соответственно, ФИО2, получившая квартиру в дар от ФИО3, как собственник имеет право на получение возмещения за изымаемое жилое помещение в денежной форме только в размере 1050000 руб.
С учетом всех установленных обстоятельств дела, проанализировав приведенные в решении нормы материального права, оценив исследованные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о наличии законных оснований для изъятия для муниципальных нужд муниципального образования «Балтийский городской округ» Калининградской области жилого помещения, расположенного по адресу: Калининградская область, <.....> путем выкупа у ФИО2, выплатив ей возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 1050000 руб., в связи с чем, исковые требования ФИО2 подлежат частичному удовлетворению.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые ФИО2 к администрации МО «Балтийский городской округ» Калининградской области об изъятии жилого помещения путем выкупа удовлетворить частично, встречные исковые требования прокурора города Балтийска удовлетворить.
Изъять для муниципальных нужд муниципального образования «Балтийский городской округ» Калининградской области жилое помещение, расположенное по адресу: Калининградская область, <.....> путем выкупа у ФИО2 <.....> выплатив ей возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 1050000 (один миллион пятьдесят тысяч) руб.
Прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение - <.....> в городе Балтийске Калининградской области.
Выселить ФИО2 без предоставления другого жилого помещения из <.....> в городе Балтийске Калининградской области.
Признать право собственности на жилое помещение - квартиру <.....> в городе Балтийске Калининградской области за муниципальным образованием «Балтийский городской округ» Калининградской области.
Решение суда является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Изъятие жилого помещения по адресу: Калининградская область, <.....>, и прекращение права собственности ФИО2 на данное жилое помещение производится после фактической выплаты ФИО2 выкупной цены жилого помещения.
В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 отказать.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Балтийский городской суд Калининградской области в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.
Мотивированное решение суда изготовлено 10.03.2025.
Судья М.К. Горенко