Дело № 2-865/2022
№58RS0018-01-2022-000590-95
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 сентября 2022 года г. Пенза
Ленинский районный суд г.Пензы в составе
председательствующего судьи Ирушкиной С.П.,
при секретаре Бессоновой Д.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению муниципального имущества города Пензы о внесении изменений в договор аренды,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился с названным иском в суд, в котором просит внести изменения в договор аренды земельного участка № 263 от 23 августа 2017 года, заключенный между ним и муниципальным образованием город Пенза, от имени которого действует Управление муниципального имущества администрации города Пензы, изложив п. 2.2 договора в следующей редакции: «Ежегодная арендная плата за участок составляет 516000 рублей в год, 43000 рублей в месяц».
В обоснование истец указал, что между ним и ответчиком 23 августа 2017 года заключен договор аренды земельного участка № 263 с кадастровым номером 58:29:2011002:68 по адресу: Адрес , № 263 от 23.08.2017. Пунктом 2.5 данного договора арендодатель пересматривает размер арендной платы раз в год в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Уведомлением № 9/289 от 16 июля 2021 года ответчик известил его об изменении арендной платы согласно отчету об оценке № 3709/21 от 06 июля 2021 года, уведомив, что арендная плата с 23 августа 2021 года будет составлять 1501000 рублей в год (125083,33 рублей в месяц). Истец обратился в ООО «Экспертиза и Оценка», которое сделало отчет № 18/09/21 от 21 сентября 2021 года об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях аренды, с указанием величины головой ставки арендной платы за пользование недвижимым имуществом земельного участка, согласно которому арендная плата по договору аренды земельного участка составляет 516000 рублей в год (43000 рублей в месяц). 19 октября 2021 года истец направил в УМИ г. Пензы письмо с предложением установить арендную плату 516000 рублей в год на основании отчета об оценке ООО «Экспертиза и Оценка». 22 декабря 2021 года УМИ г. Пензы в ответе № 9/10263 от 19 ноября 2021 года сообщило, что размер арендной платы на основании оценки, проведенной арендатором является нарушением действующего законодательства. Истец считает, что стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Требование арендатора о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части фиксации нового размера арендной платы на период действия соответствующей регулируемой цены направлено на достижение правовой определенности в правоотношениях сторон, в связи с чем указанный способ защиты является допустимым и такой иск подлежит рассмотрению по существу с учетом положений ст.ст. 450, 452 ГК РФ, допускающих обращение в суд только после получения отказа от контрагента либо неполучения ответа в установленный срок. Истец полагает, что в результате одностороннего изменения годовой арендной платы ответчиком, она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период и существенно их превысила.
Представителем истца ФИО2, действующей на основании доверенности, с учетом ст. 39 ГПК РФ уточнены требования иска и указано с учетом заключения экспертизы об установлении арендной платы за земельный участок в размере 722134 рублей в год или 60178 рублей в месяц.
Истец ФИО1, будучи извещенным, в судебное заседание не явился.
От представителя ФИО2 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие истца, не возражала против заочного решения, просила об удовлетворении заявленных требований.
Представитель ответчика Управления муниципального имущества г. Пензы в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Суд определил рассмотреть дело в порядке заочного судопроизводства.
Изучив материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из данного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.
В соответствии с подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
Из положений ст. 65 ЗК РФ следует, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством РФ о налогах и сборах. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Исходя из положений ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
На основании ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Положениями ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В п. 1 ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
На основании п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Конструкция приведенных норм права в их системном единстве предполагает, что право требовать изменения договора в связи с существенными условиями возникает у стороны только тогда, когда изменение обстоятельств было столь серьезным, что стороны, знай о нем заранее, не заключили бы договор вовсе или заключили бы его на принципиально иных условиях. При этом соответствующие изменения должны произойти после заключения договора. Если о таких обстоятельствам было или могло быть с очевидностью известно при заключении договора, сторона лишается права требовать изменения договора по правилам пункта 1 статьи 451 ГК РФ.
Положениями ст. 10.1 ЗК РФ, введенной в действие с 9 января 2015 г., предусмотрено, что полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные данным кодексом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном ч. 1.2 ст. 17 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».
В соответствии с п. 2.1 Положения об Управлении муниципального имущества г. Пензы, утвержденного постановлением администрации г. Пензы от 16 сентября 2019 года № 1775, целями деятельности Управления являются организация работы по эффективному использованию и управлению муниципальной собственностью города Пензы.
Управление муниципального имущества города Пензы осуществляет полномочия, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Пензы, в соответствии с федеральными законами, законами Пензенской области и решениями Пензенской городской Думы (п. 2.2.1 Положения).
Заключает от имени муниципального образования сделки, связанные с владением, пользованием и распоряжением муниципальной собственностью, в том числе сделки по купле-продаже, передаче в аренду, передаче в безвозмездное пользование, передаче в доверительное управление муниципального имущества города Пензы, соглашений об установлении сервитута, предметом которых являются земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Пензы, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся в границах города Пензы (п. 2.2.6 Положения).
Пунктом 1.8 Положения предусмотрено, что Управление вправе от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности по входящим в его компетенцию вопросам, выступать истцом и ответчиком в суде в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Судом установлено, что 23 августа 2017 года между муниципальным образованием города Пензы, от имени которого на основании Положения об Управлении, утвержденного решением Пензенской городской Думы от 29.05.2009 № 55-6/5, действует Управление муниципального имущества администрации города Пензы «арендодатель» и ФИО1 «арендатор» заключен договор аренды № 263 (далее - договор).
В соответствии с п. 1.1 данного договора арендодатель предоставляет во временное пользование за плату земельный участок площадью 933 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, адрес (описание местоположения) земельного участка: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: обл. Пензенская, Адрес , кадастровый номер Номер (далее – Участок).
Настоящий договор действует с 23.08.2017 по 22.08.2027 и вступает в силу с момента его подписания (п. 2.1 договора).
Ежегодная арендная плата за участок составляет 316100 рублей (п.2.2 договора).
Арендодатель пересматривает размер арендной платы раз в год в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Размер ежегодной арендной платы, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, изменяется арендодателем путем направления арендатору соответствующего уведомления с приложением нового расчета ежегодной арендной платы и порядка ее внесения (п. 2.5 договора).
Из уведомления Управления муниципального имущества города Пензы от 16.07.2021 № 9/2869, направленного ФИО1, следует, что арендодатель уведомляет об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка № 263 от 23.08.2017. Согласно отчету об оценке № 3709/21 от 06.07.2021 о стоимости объекта оценки, арендная плата за период с 23.08.2021 составляет 1501000,00 рублей в год, 125083,33 рублей в месяц.
При этом, из представленного истцом отчета ООО «Экспертиза и Оценка» № 18/09/21 от 21.09.2021 следует, что рыночная стоимость арендной платы за пользование земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административных зданий, общая площадь 933 кв.м, Номер , в год составляет 516000 рублей, 43000 рублей в месяц.
В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или впорядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В соответствии с п. 4 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также исходя из разъяснений, изложенных в п.14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий договора она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны.
Для проверки выводов оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза.
По ходатайству стороны истца определением суда от 01 апреля 2022 года назначена судебная экспертиза.
Из выводов заключения эксперта № 176/16.1 от 26 июля 2022 года следует, что рыночная стоимость права пользования на условиях аренды за пользование земельным участком с кадастровым номером Номер , категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: административные здания, общей площадью 933 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: обл. Пензенская, Адрес , по состоянию на 22.06.2021 составляет 722134 рублей в год или 60178 рублей в месяц (заключение эксперта № 176/16.1 от 26 июля 2022 года).
Об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения эксперт был предупрежден.
Лицами, участвующими в деле убедительных доводов и обстоятельств, ставящих под сомнение выводы эксперта, не приведено; выводы эксперта не опровергнуты; ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.
В этой связи суд считает, что заключение эксперта № 176/16.1 от 26 июля 2022 года является относимым, допустимым и достоверным доказательством реального рыночного размера годовой арендной платы за земельный участок, а выводы эксперта могут быть положены в основу судебного акта по настоящему делу.
Таким образом, оценив доказательства в порядке ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь приведенными нормативными положениями и разъяснениями, суд считает, что исковые требования являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 324-325 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 к Управлению муниципального имущества города Пензы о внесении изменений в договор аренды удовлетворить.
Внести изменения в договор аренды земельного участка № 263 от 23 августа 2017 года, заключенный между муниципальным образованием города Пензы, от имени которого на основании Положения об Управлении, утвержденного решением Пензенской городской Думы от 29.05.2009 № 55-6/5, действует Управление муниципального имущества администрации города Пензы и ФИО1, изложив п. 2.2 договора в следующей редакции: «Ежегодная арендная плата за участок составляет 722134 рублей в год или 60178 рублей в месяц».
Ответчик вправе подать в Ленинский районный суд г. Пензы заявление об отмене решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Мотивированное решение изготовлено 21.09.2022.
Судья С.П. Ирушкина