Решение по делу № 2-1301/2025 от 06.06.2025 - о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости, применении последствий недействительности сделки (аннулировании зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости), восстановлении в ЕГРП прав на недвижимость.

№ 2-1301/2025

26RS0035-01-2025-001819-41

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Михайловск 23.05.2025

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Чернова Г.В.,

при секретаре Охременко Т.Д.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца по ордеру – адвоката Реутовой Е.С.,

ответчиков ФИО2 и ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Шпаковского районного суда Ставропольского края гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости, применении последствий недействительности сделки (аннулировании зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости), восстановлении в ЕГРП прав на недвижимость,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилось в суд с указанным иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости: жилого дома с кадастровым номером №, площадью 133,3 кв.м., и земельного участка с кадастровым номером № площадью 1100,0 кв.м., расположенные по <адрес>. Цена отчуждаемой недвижимости составила 1000000 рублей, из которых 700000 рублей уплачиваются за жилой дом и 300000 - за земельный участок. Данный договор был заключен в простой письменной форме, переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП Управления Росреестра по Ставропольскому краю. Узнав о состоявшейся сделке, дочь и сыновья продавца ФИО4 - ФИО5, ФИО6, ФИО7 обратились к отцу с целью выяснить причину заключения оспариваемой сделки, на что ФИО4 и ответчик ФИО2 пояснили, что сделка носит формальный характер и заключена с целью последующей продажи и распределением полученных денежных средств между потенциальными наследниками - ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО2, в случае наступления смерти ФИО4 Факт того, что сделка купли-продажи является недействительной (ничтожной) подтверждается тем, что: денежные средства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не передавались, не содержат указаний на каких условиях и когда переданы денежные средства за недвижимость, что также подтверждается отсутствием расписки или платежных поручений о переводе денежных средств, сведениями о заработной плате ответчика за 2019-2021. Супруга ответчика - ФИО3 также не имела каких-либо денежных средств на приобретение спорных объектов недвижимости, поскольку не была трудоустроена, какого-либо дохода не имела и находилась в декретном отпуске; Реальная стоимость жилого дома и земельного участка существенно занижена и не соответствует его реальной рыночной стоимости по состоянию на 2021, что подтверждается отчетом об оценке №, согласно которого общая стоимость недвижимого имущества составила 5720000 рублей. Из них: жилой дом с кадастровым номером №, площадью 133,3 кв.м, стоимостью 1796000 рублей и земельный участок с кадастровым номером № площадью 1100,0 кв.м. - 3924000 рублей. Вместе с тем, решением Шпаковского районного суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ брак между ответчиками - ФИО2 и ФИО3 был расторгнут и произведен раздел совместно нажитого имущества супругов. За ФИО3 признана ? доля в праве на жилой дом с кадастровым номером №, площадью 133,3 кв.м., и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1100 кв.м., расположенные по <адрес>. Ответчик ФИО3, зная, что фактически спорные объекты недвижимого имущества ею и ее бывшим супругом ФИО2 у умершего ФИО4 не приобретались, сделка носила формальный (ничтожный) характер, денежные средства по договору купли-продажи не передавались, зная о волеизъявлении умершего, признав за собой ? доли в праве собственности на недвижимое имущество, отказалась от продажи жилого дома и земельного участка, чем затронули права и законные интересы истца и третьих лиц. В связи с этим, истец ФИО1, расценивая действия ФИО3, ФИО2 как недобросовестные, предпринятые в ущерб интересам прямых наследников умершего - истца и третьих лиц, вынуждена обратиться в суд с настоящими исковыми требованиями. В результате признания сделки купли-продажи недействительной (ничтожной) сделкой возможно возвращение сторон в первоначальное положение и вступление в наследство надлежащих наследников, которыми являются - ФИО5, ФИО6, ФИО7

На основании изложенного просит суд:

- признать недействительным заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель) договор купли-продажи недвижимости: жилого дома с кадастровым номером №, площадью 133,3 кв.м., и земельного участка с кадастровым номером № площадью 1100 кв.м., расположенных по <адрес>;

- применить последствия недействительности сделки: аннулировать зарегистрированное право собственности ФИО2, ФИО3 на жилой дом с кадастровым номером №, площадью 133,3 кв. м., и земельный участок с кадастровым номером № площадью 1100 кв. м., расположенных по <адрес>;

- восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимость запись о праве собственности за ФИО4 в отношении недвижимого имущества: жилой дом с кадастровым номером №, площадью 133,3 кв.м., и земельный участок с кадастровым номером № площадью 1100 кв.м., расположенные по <адрес>.

В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца адвокат Реутова Е.С., заявленные требования поддержали и просили удовлетворить.

Ответчик ФИО2, в судебном заседании не возражал против заявленных требований истца.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении заявленных требований истца по доводам, изложенным в возражениях, а также просила применить срок исковой давности.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - ФИО6, ФИО7, извещенные надлежащим образом о дне и времени судебного заседания, в суд не явились.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Л.А.С. суду показал, что Алексея Варгатюк знает со школы. Алексей звонил и спрашивал, как оформить жилой дом. Он помог составить договор купли-продажи. По существу, сделки, ему ничего не известно, денежные средства при нем не передавались, он не виделся со сторонами. Насколько он помнит, Алексей объяснял, что дедушка хочет оставить дом и земельный участок Алексею и он спрашивал, как это лучше сделать.

Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения лиц, участвующих в еле считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся участников процесса.

Согласно части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Из существа разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВС РФ от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» следует, что решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или права (часть 2 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства с точки зрения их допустимости, достоверности и достаточности, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 3 статьи 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Положением пункта 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно положениям статьи 425 и пункта 1 статьи 433 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости: жилого дома с кадастровым номером №, площадью 133,3 кв.м., и земельного участка с кадастровым номером № площадью 1100 кв.м., расположенных по <адрес>.

Цена отчуждаемой недвижимости составила 1000000 рублей, из которых 700000 рублей уплачиваются за жилой дом и 300000 - за земельный участок.

Данный договор был заключен в простой письменной форме, переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП Управления Росреестра по Ставропольскому краю.

Данное недвижимое имущество было приобретено ответчиками в период брака.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 умер, что подтверждается свидетельством о смерти III-ДН № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Шпаковского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ произведен раздел совместно нажитого имущества ФИО2 и ФИО3, в том числе и спорного недвижимого имущества: жилого дома с кадастровым номером №, площадью 133,3 кв.м., и земельного участка с кадастровым номером № площадью 1100 кв.м., расположенных по <адрес>, приобретенного ответчиками в период брака.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно правовой позиции изложенной в Постановлении Пленума С РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абз. 3 п. 1).

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения (абз. 4 п. 1).

Если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 ст. 168 ГК РФ).

Положения ст. 167 ГК РФ предусматривают, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 ГК РФ).

Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей. Реальной целью мнимой сделки может быть, например, искусственное создание задолженности стороны сделки перед другой стороной для последующего инициирования процедуры банкротства и участия в распределении имущества должника.

В то же время для этой категории ничтожных сделок определения точной цели не требуется. Установление факта того, что стороны на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной.

Сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся. Поэтому факт расхождения волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Обстоятельства устанавливаются на основе оценки совокупности согласующихся между собой доказательств.

Согласно разъяснениям, данным в п. 86 Постановления Пленума от 23.06.2015№ 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение: например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

В обоснование заявленных требований о признании недействительно (ничтожной) сделкой истец указала, что по договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства продавцу ФИО4 не передавались, стоимость недвижимого имущества существенно занижена, сделка носила формальных характер.

Данные доводы истца, изложенные в исковом заявлении опровергается решением Шпаковского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и Банком ВТБ был заключен кредитный договор № на сумму 806075 руб., из которых: 116075 руб.- были перечислены банком в страховую компанию по договору страхования, 690000 руб. - на счет ФИО2

Также, судом указано, что из пояснений сторон следует, что денежный средств по кредитному договору были потрачены на приобретение объекта недвижимости – жилого дома и земельного участка, расположенных по <адрес>, а также на улучшение жилищных условий.

В связи с изложенными обстоятельствами, вышеуказанное кредитное обязательство признано общим долгом ФИО2 и ФИО3

Данным решением, судом произведен раздел совместно нажитого имущества между ФИО2 и В.Е.А., в том числе жилого дома с кадастровым номером №, площадью 133,3 кв.м., и земельного участка с кадастровым номером № площадью 1100 кв.м., расположенных по <адрес>, приобретенного ответчиками в период брака по договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ и признано право собственности по ? доли за каждым.

Таким образом, судебными решением, вступившими в законную силу, установлен факт приобретения спорного недвижимого имущества ответчиками по договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО4

При этом при рассмотрении гражданского дела о разделе совместно нажитого имущества между ответчиками факт подписания договора не оспаривался.

Оснований утверждать, что обе стороны, участвующие в сделке, не имели намерений ее исполнять и при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении у суда не имеется, поскольку действия по исполнению сделки со стороны ФИО4 не носили формального характера, он распорядился имуществом как своей собственностью, за которое ему были переданы денежные средства по договору купли-продажи.

Каких-либо доказательств обратного суду не представлено.

Сведений о нахождении продавца ФИО4 на момент заключения сделки в состоянии, при котором он не понимал или не мог понимать последствия своих действий, суду также не представлено.

Таким образом, при рассмотрении дела, истцом не представлено относимых и допустимых доказательств мнимости спорного договора купли-продажи либо его недействительности по иным, предусмотренным гражданским законодательством основаниям.

Напротив, материалами дела установлено, что ответчики исполнили сделку в полном объеме, а также передали денежные средства по договору, что отражено в тексте решения суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчиком ФИО2 заявлено о применении сроков исковой давности по заявленным требованиям истца.

Так, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

Судом установлено, что истцу стало известно о состоявшейся сделке еще при жизни продавца ФИО4 (отца истца), поскольку, как указывает сам истец, она обращалась к отцу с целью выяснении причин заключения оспариваемой сделки.

ФИО4 умер ДД.ММ.ГГГГ, т.е. истцу ей стало известно о состоявшейся сделке не позднее этой даты.

В суд истец обратилась с иском ДД.ММ.ГГГГ, за пределами трехлетнего срока исковой давности, истекшего не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске о признании сделки недействительной.

Поскольку судом отказано в удовлетворении основного искового требования, производные от него требования о применении последствий недействительности сделки, а также восстановлении в ЕГРП записи о праве собственности за ФИО4 в отношении спорного недвижимого имущества также удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости, применении последствий недействительности сделки (аннулировании зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости), восстановлении в ЕГРП прав на недвижимость – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд Ставропольского края.

Председательствующий судья Г.В. Чернов

Мотивированное решение изготовлено 06.06.2025