УИД: 78RS0015-01-2024-008321-67

Дело № 2-1031/2025 (2-8762/2024;)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 16 сентября 2025 г.

Невский районный суд Санкт-Петербурга

в составе председательствующего судьи: Поповой Н.В.

при секретаре: Зверковой Д.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Черкес А. к ФИО1, ФИО2, ФИО9 В.чу о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, истребовании имущества из чужого незаконного владения, по встречному иску ФИО2 о признании добросовестным приобретателем,

установил:

ФИО3 обратилась в Невский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением, в котором, уточнив предъявленные требования в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просила признать договор купли-продажи квартиры (регистрационные записи № и №), расположенной по адресу: <адрес> (кадастровый номер №), недействительным, применить последствия недействительности ничтожной сделки, признать за истцом право собственности на указанную квартиру, истребовать квартиру из чужого незаконного владения, прекратить право собственности ФИО2 в отношении указанной квартиры, аннулировать регистрационную запись государственной регистрации права №; признать доверенность № № от ДД.ММ.ГГГГ недействительной, применить последствия недействительности ничтожной сделки; взыскать в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 1 млн. руб. солидарно с ответчиков ФИО9 ча, ФИО1, ФИО2.

В обоснование предъявленных требований истец указывала, что являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ на портале Госуслуг истцу стало известно о снятии её с учёта в налоговой инспекции как собственника названной квартиры в связи с прекращением права собственности. Из выписки из ЕГРН истцу стало известно, что с ДД.ММ.ГГГГ новым собственником квартиры является некий ФИО1 на основании договора купли-продажи. Далее из выписки из ЕГРН истцу стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ новым собственником квартиры стал ФИО2. Истец указывала, что по состоянию здоровья непрерывно находится в квартире по адресу: <адрес> доверенности и договоры оформляет исключительно через племянника ФИО4, мыслит ясно, отдаёт отчёт своим действиям, спорных сделок по отчуждению своего имущества (квартиры) не совершала. Поскольку в отношении истца и принадлежащего ей имущества были совершены мошеннические действия, истец обратилась с настоящим иском в суд.

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО3 скончалась, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена стороны истца в порядке процессуального правопреемства с ФИО3 на Черкес А..

В рамках рассматриваемого спора ответчик ФИО2 обратился в суд со встречным исковым заявлением, в котором просит признать себя добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, приобретённой по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Встречные исковые требования ФИО2 обосновывает тем, что его семьёй было принято решение о приобретении квартиры в том же доме, что и ранее приобретённая семьёй квартира. В середине мая 2024 г. появилось объявление о продаже однокомнатной квартиры № №. ФИО2 осмотрел квартиру лично в присутствии продавца – ФИО1 Продавцом были представлены документы об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и справки по формам № 9 и № 12 об отсутствии зарегистрированных в квартире лиц. Скорую продажу квартиры ФИО1 объяснил тем, что профессионально занимается перепродажей квартир, которые он ремонтирует, приобретает новую мебель и продаёт по большей стоимости – разница в цене при покупке и продаже квартир и является его доходом. Для сопровождения сделки ФИО2 был заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ с риелторской компанией ООО «Восток-Риелти», сотрудники которой проверили документы на квартиру, присутствовали в банке при оформлении сделки. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи квартиры № № на сумму 4 100 000 руб., оплата произведена в день заключения договора. Дополнительно сторонами подписана расписка о передаче ФИО2 в пользу продавца денежных средств в сумме 1 300 000 руб. в счёт стоимости неотделимых улучшений в квартире. После покупки ФИО2 заселился в спорную квартиру, обратился в управляющую компанию для изменения собственника в лицевом счёте. При покупке ФИО2 передан комплект ключей. Поскольку ФИО2 при покупке спорной квартиры совершил совокупность действий, указывающих на его добросовестность как приобретателя, он обратился в суд со встречным исковым заявлением.

Представитель истца по первоначальному иску Черкес Анны, ФИО5, в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объёме, просил исковое заявление удовлетворить.

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО2 с представителем – адвокатом Анисимовым А.И., в судебное заседание явились, встречные исковые требования поддержали в полном объёме, просили встречное исковое заявление удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО1, ФИО6, в судебное заседание явилась, возражения поддерживала, просила в удовлетворении предъявленных исковых требований отказать в полном объёме.

Ответчик ФИО9 В.ч в судебное заседание не явился, явку представителя не обеспечил, ходатайств об отложении судебного заседания в суд не представил, о времени и месте проведения судебного заседания извещён надлежащим образом посредством телефонограммы.

Третьи лица нотариус ФИО7, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу явку представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайств об отложении судебного заседания в суд не представили, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом посредством направления судебных повесток.

Учитывая надлежащее извещения неявившихся лиц о времени и месте проведения судебного заседания, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц по правилам, предусмотренным ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, заслушав позиции сторон, исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства согласно положениям ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к следующему.

Как установлено положениями ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу ст.ст. 153-154 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трёх или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно положениям ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как установлено судом и следует из материалов дела, спорным является жилое помещение – квартира, расположенная по адресу: <адрес> (кадастровый номер №).

Собственником названного жилого помещения с ДД.ММ.ГГГГ являлась ФИО3, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) от ДД.ММ.ГГГГ, из которой следует, что ДД.ММ.ГГГГ в отношении названного жилого помещения произведена государственная регистрация права собственности ФИО3 (номер записи о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ) на основании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7, нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург, удостоверена доверенность №, выданная от имени ФИО3 ФИО9 В.чу на право отчуждения квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (кадастровый номер №).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 В.чем, действующим от имени ФИО3 на основании указанной доверенности, и ФИО1, заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с условиями которого, ФИО3 продала ФИО1 принадлежащую ей на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (кадастровый номер №).

Согласно условиям договора, его цена определена в размере 3 900 000 руб., которые помещены покупателем в арендуемый сейф (ячейку) и будут выплачены продавцу в течение 3 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю (п.п. 4-5 Договора).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 В.чем, действующим от имени ФИО3 на основании доверенности №, и ФИО1, подписан акт приёма-передачи спорной квартиры.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорной квартиры № №, расположенной по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация перехода права собственности в пользу ФИО1 (номер записи о регистрации прекращения права № от ДД.ММ.ГГГГ, номер записи о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ) на основании договора купли-продажи квартиры.

Как следует из Уведомления о снятии с учёта физического лица в налоговом органе от ДД.ММ.ГГГГ №, выданного МИФНС № 24 по Санкт-Петербургу, ФИО3 на основании сведений Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, содержащихся в Сведениях о факте утраты имущества физического лица от ДД.ММ.ГГГГ, снята с учёта ДД.ММ.ГГГГ по месту нахождения недвижимого имущества МИФНС № 24 по Санкт-Петербургу.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с условиями которого, ФИО1 продал ФИО2 принадлежащую ему на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (кадастровый номер №). Названный договор купли-продажи подготовлен при помощи сервиса ООО «Домклик».

Согласно условиям договора, его цена определена в размере 4 100 000 руб., расчёты по сделке производятся с использованием номинального счёта ООО «Домклик», перечисление денежных средств продавцу в счёт оплаты объекта недвижимости осуществляется ООО «Домклик» (п.п. 2.2.1.1.-2.2.1.1.1. Договора).

ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорной квартиры № № произведена государственная регистрация перехода права собственности в пользу ФИО2 (номер записи о регистрации прекращения права № от ДД.ММ.ГГГГ, номер записи о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ) на основании договора купли-продажи квартиры.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО3, а позднее её правопреемник – Черкес Анна, ссылались на то обстоятельство, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ФИО1 Ниязи оглы, ФИО3 не подписывала, нотариальную доверенность на бланке № № от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО9 ча не выдавала, в связи с чем, ФИО3 обратилась за защитой нарушенных прав в правоохранительные органы.

Постановлением о возбуждении уголовного дела и принятии его к производству № от ДД.ММ.ГГГГ старшего следователя СУ УМВД России по Невскому району Санкт-Петербурга капитана юстиции ФИО8 на основании сообщения о преступлении, зарегистрированного в КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ в дежурной части УМВД России по Невскому району Санкт-Петербурга, возбуждено уголовное дело при признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.

Как следует из названного постановления, неустановленное лицо, не позднее ДД.ММ.ГГГГ, имея умысел на хищение чужого имущества, действуя из корыстных побуждений, с целью преступного обогащения, путём обмана, от имени гр. ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, заключило договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, (кадастровый номер объекта № кадастровой стоимостью 5 456 079,55 руб.), после чего, продолжая осуществлять свой преступный умысел, оформило в собственность указанное недвижимое имущество, принадлежащее гр. ФИО3, после чего распорядилось указанным недвижимым имуществом по своему усмотрению, то есть совершило действие, повлекшее лишение права гр. ФИО3 на жилое помещение, а также причинило последней ущерб на вышеуказанную сумму, то есть в особо крупном размере. Поводом для возбуждения уголовного дела является заявление о преступлении, подтверждённое материалом проверки. Основанием для возбуждения уголовного дела является наличие достаточных данных, указывающих на признаки преступления.

Постановлением о признании потерпевшим от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 признана потерпевшей в рамках уголовного дела №.

В целях собирания доказательств в рамках названного уголовного дела у нотариуса нотариального округа Санкт-Петербург ФИО7 были запрошены сведения о выдаче доверенности на бланке № №

Как следует из ответа нотариуса нотариального округа Санкт-Петербург ФИО7 за исх. № от ДД.ММ.ГГГГ, адресованного УМВД России по Невскому району Санкт-Петербурга, по данным реестров нотариуса ДД.ММ.ГГГГ доверенность за реестровым № на бланке серия № ФИО7 не удостоверялась. За указанным реестровым номером зарегистрирован документ, изготовленный на бланке с иным номером. Также бланк серия № нотариусу ФИО7 для оформления нотариальных актов Нотариальной палатой Санкт-Петербурга не выдавался. От имени ФИО3 нотариальные действия в порядке, установленном законодательством РФ, нотариусом ФИО7 никогда не совершались.

Согласно ч. 1 ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу положений ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий.

С учётом собранных по делу доказательств, в том числе ответа нотариуса ФИО7 относительно установленного факта неудостоверения нотариусом спорной доверенности на бланке серия № суд приходит к выводу о недействительности доверенности, и полагает требования истца в указанной части подлежащими удовлетворению.

Принимая во внимание, что судом установлена недействительность доверенности на бланке серия № от имени ФИО3, суд приходит к выводу о том, что у ФИО3 отсутствовала воля на отчуждение принадлежащей ей на праве собственности квартиры.

При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные Черкес А. исковые требования, признав недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (кадастровый номер №), заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, в лице представителя по доверенности ФИО9 и ФИО1, поскольку он заключен на основании недействительной доверенности.

Разрешая требования ФИО2 о признании его добросовестным приобретателем в рамках заключенного договора, суд полагает их подлежащими удовлетворению, поскольку ФИО2 при заключении сделки проявил всю степень должной заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости (ознакомился с правоустанавливающими документами, убедился в отсутствии обременения в отношении объекта недвижимости, отсутствия регистрации граждан по месту жительства в спорной квартире, обратился в риелторскую компанию для профессионального сопровождения сделки, производил осмотр объекта недвижимости, полностью произвёл оплату по договору).

В подтверждение подлинности намерения на заключение сделки и добросовестности при её совершении, в материалы дела ФИО2 представлены квитанции ООО «Домклик» от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 4 100 000 руб. в счёт оплаты цены договора купли-продажи квартиры, аккредитив № на сумму 1 300 000 руб. в счёт оплаты неотделимых улучшений при покупке спорной квартиры, расписка ФИО1 Ниязи оглы о получении денежных средств в сумме 1 300 000 руб. от ФИО2 в счёт оплаты неотделимых улучшений при покупке спорной квартиры, акт приёма-передачи от ДД.ММ.ГГГГ объекта недвижимости (квартиры), расположенной по адресу: <адрес>, оформленный посредством сервиса ООО «Домклик», договор на оказание услуг на поиск (подбор) и покупку недвижимости № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ООО «Восток-Риелти».

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Пунктом 1 ст. 302 ГК РФ регламентировано, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях (п. 2 ст. 302 ГК РФ).

Из п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. ст. 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст. ст. 301, 302 ГК РФ.

По смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу (п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Таким образом, при возмездном приобретении имущества добросовестным приобретателем оно может быть истребовано у него в том случае, если это имущество выбыло из владения собственника или того лица, которому собственник передал имущество во владение, помимо их воли.

Ввиду изложенного, с учетом вышеприведенным норм материального права и актов их толкования, судом установлено, что воля ФИО3 на отчуждение принадлежащей ей квартиры отсутствовала, а потому правового значения для разрешения настоящего дела обстоятельства добросовестности действий ФИО2 не имеют.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, об истребовании из чужого незаконного владения ФИО2 квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (кадастровый номер №) с прекращением права собственности ФИО2 не нее, и признании за Черкес А. права собственности на вышеуказанную квартиру.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Черкес Анны удовлетворить.

Признать недействительной доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, выданную ФИО3 на имя ФИО9 ча на бланке №, удостоверенную нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО7.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (кадастровый номер №), заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1.

Истребовать квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (кадастровый номер №), из чужого незаконного владения ФИО2.

Прекратить право собственности ФИО2 в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (кадастровый номер №).

Признать за Черкес А. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (кадастровый номер №).

Встречные исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать ФИО2 добросовестным приобретателем при заключении ДД.ММ.ГГГГ сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (кадастровый номер №), между ФИО2 и ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургском городском суде путём подачи апелляционной жалобы через Невский районный суд Санкт-Петербурга в течение 1 месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Н.В. Попова

Решение изготовлено в окончательной форме 08.12.2025