УИД: 77RS0017-02-2025-016084-40

Решение

Именем российской федерации

адрес 11 декабря 2025 г.

Нагатинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Никулиной Ю.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-11708/2025 по иску ФИО1, в лице законного представителя ФИО2, к ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи. В обоснование своих требований указала, что истец с 2008 г. вместе с родителями и братом – ответчиком ФИО3, проживала в квартире по адресу: адрес. Квартира была получена в 1989 году бабушкой истца фио, отцом фио, тетей фио (ныне ФИО2). С 2004 г. в квартире после смерти бабушки проживали отец истца фио, мать истца фио и ее брат ФИО3 16.04.2008 г. с отцом истца был заключен договор социального найма жилого помещения. 05.11.2013 г. умерла мать истца и ответчика фио, 10.02.2014 г. умер отец истца и ответчика фио Заботу о детях, уход, все финансовые расходы полностью взяла на себя ФИО2 С февраля 2014 г. была оформлена предварительная опека на ответчика ФИО3 и истца фио, опекуном назначена ФИО2 27.03.2014 г. ФИО2 было получено разрешение на приватизацию квартиры по адресу: адрес, передачу в долевую собственность по 1/2 доле истцу ФИО1, ответчику ФИО3, о чем выданы соответствующие свидетельства. 15.08.2014 г. истец и ответчик были усыновлены их тетей ФИО2 Все расходы по содержанию и обучению детей, по оплате коммунальных услуг легли на ФИО2, которая вместе с ФИО1 и своей дочерью фио проживали в комнате большей площади 19,2 кв.м., а ответчик ФИО3 проживал отдельно в комнате меньшей площади 11,8 кв.м. В 2023 г. ФИО3 женился и жил у супруги, в октябре 2024 г. у него родился ребенок, в целях улучшения жилищных условий он стал поднимать вопрос о продаже спорной квартиры. Ответчика просили не продавать квартиру до совершеннолетия родной сестры, чтобы не ухудшать условия ее проживания, однако ответчик решил продать свою долю. В сентябре 2024 г. от него поступило предложение истцу ФИО1 и ФИО2 выкупить долю за сумма Последующие извещения о продаже квартиры по более низкой цене поступали только на имя ФИО1, в марте 2025 г. поступило извещение с суммой выкупа в сумма, в мае 2025 г. – сумма, что значительно ниже рыночной и кадастровой стоимости доли. Ответчик просил истца последнее извещение о продаже доли выкинуть и никому не показывать, как не имеющее значение. Поэтому об извещении о продаже 1/2 доли за сумма ФИО2 узнала только после появления в начале июля в квартире нового собственника доли – ФИО4 и ознакомления с соответствующими документами у нотариуса. По условиям договора купли-продажи стороны договорились произвести оплату в размере сумма, продавец известил участника долевой собственности истца фио о продаже доли, что подтверждено свидетельством нотариуса. фио сразу стала заявлять свои права и требовать обсуждения всех вопросов совместного проживания с истцом, не волнуясь о правах и чувствах ее матери, она не скрывала желания выкупить долю истца по заниженной стоимости и завладеть всей квартирой. Ответчиком ФИО3 были нарушены права ФИО1, поскольку он понимал, что истец находится на полном иждивении ФИО2, не может без ее согласия отказаться от преимущественного права выкупа смежной доли в праве общей собственности на квартиру, при уведомлении о стоимости выкупа доли в размере сумма ФИО3 предпринял все меры, чтобы эта информация не дошла до ФИО2 Учитывая изложенное, истец просит перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли в праве долевой собственности на квартиру № 77АЕ501444 от 23.06.2025 г. с ответчика ФИО4 на истца фио

Истец фио, законный представитель ФИО2, представитель истца в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме, просили удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО3, представитель ответчика в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения исковых требований, просили отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Ответчик фио в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований, просила отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Третьи лица нотариус адрес фио, нотариус адрес фио, представитель территориального отдела по вопросам опеки и попечительства № 1 УОИП ДТ и адрес Москвы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, в связи с чем, суд рассмотрел дело в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 16.04.2008 г. с фио был заключен договор социального найма № 5505-01-2008-1062285 жилого помещения по адресу: адрес.

В указанном помещении также проживали супруга фио, их дети ФИО3, фио

05.11.2013 г. умерла фио, 10.02.2014 г. умер фио, что подтверждается выпиской из домовой книги.

Распоряжением адрес Братеево адрес № 55 и № 56 от 17.02.2014 г. над несовершеннолетними ФИО3, ФИО1 установлена опека, опекуном назначена ФИО2

15.08.2014 г. фио удочерена ФИО2, что подтверждается свидетельством об усыновлении (удочерении) серии <...>.

В результате приватизации жилого помещения по адресу: адрес, собственниками данной квартиры по 1/2 доле являются ФИО3, фио

12.09.2024 г. ФИО3 подано заявление нотариусу адрес фио о передаче ФИО1 уведомления о продаже принадлежащей ему 1/2 доли квартиры по адресу: адрес, за сумма

12.09.2024 г. нотариусом адрес фио направлено соответствующее уведомление № 635 в адрес ФИО1, действующей с согласия матери ФИО2, ИПО 12722499515135.

17.03.2025 г. ФИО3 подано заявление нотариусу адрес фио, временно исполняющей обязанности нотариуса адрес фио, о передаче ФИО1 уведомления о продаже принадлежащей ему 1/2 доли квартиры по адресу: адрес, за сумма

17.03.2025 г. нотариусом адрес фио, временно исполняющей обязанности нотариуса адрес фио, направлено соответствующее уведомление в адрес ФИО1 , ИПО 80514906121029.

07.05.2025 г. ФИО3 подано заявление нотариусу адрес фио о передаче ФИО1 уведомления о продаже принадлежащей ему 1/2 доли квартиры по адресу: адрес, за сумма

07.05.2025 г. нотариусом адрес фио направлено соответствующее уведомление № 441 в адрес ФИО1, действующей с согласия матери ФИО2 , ИПО 80110208087287.

12.05.2025 г. извещение было доставлено истцу.

23.06.2025 г. между ФИО3 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: адрес, удостоверенный нотариусом адрес фио

Цена договора составила сумма (п. 4 Договора).

Продавец, ФИО3, в порядке ст. 250 ГК РФ известил участника долевой собственности, фио, о продаже своей доли, что подтверждается свидетельством о передаче документов, выданным фио, временно исполняющей обязанности нотариуса фио адрес (п. 9 Договора).

В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Статья 250 ГК РФ по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности.

При этом положения пп. 2 и 3 указанной статьи не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли.

В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Судом установлено, что ответчик ФИО3 путем обращения к нотариусу с заявлением о направлении уведомления истцу с предложением о выкупе комнаты в спорной квартире, направил соответствующее уведомление в адрес истца.

Во исполнение обращения, нотариусом направлено заявление ответчика по адресу регистрации истца, законного представителя, с предложением о покупке доли квартиры, которое было получено истцом.

Довод истца о том, что извещение от 12.05.2025 г. ответчик ФИО3 попросил истца фио выкинуть не читая, конверт не вскрывая, не может быть принять судом во внимание, поскольку относимыми, допустимыми, достоверными, достаточными, бесспорными и убедительными доказательствами не подтверждается, в материалы дела истцом самостоятельно представлена копия указанного уведомления.

В материалы дела представлена переписка сторон, которая ни истцом, ни ответчиком не оспаривается, из которой следует, что ответчик уведомил истца, законного представителя истца о направлении уведомления, о заключении договора купли-продажи доли квартиры.

Таким образом, судом установлено, что ответчик ФИО3 надлежащим образом исполнил свои обязательства по направлению истцу предложения о выкупе доли.

Кроме того, суд приходит к выводу об отсутствии нарушений преимущественного права покупки истца, ввиду отсутствия необходимости получения разрешения органов опеки и попечительства для совершения сделки, так как доводы истца основаны на неверном толковании норм права.

Согласно п. 3 ст. 8.1. Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

В соответствии с п. п. 1 - 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии со ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделка по продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению.

В соответствии с п. 4 ст. 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом.

Принимая во внимание позицию истца, оставившего без ответа обращение ответчика о намерении продать принадлежащую ему долю в квартире, суд приходит к выводу о том, что со стороны ответчика каких-либо нарушений прав истца не допущено.

Фактически своим бездействием истец выразил отказ от преимущественного права покупки предложенной доли в общем имуществе. Препятствий для обращения к нотариусу по оформлению сделки у истца не имеется.

При этом суд полагает необходимым отметить, что письменного мотивированного отказа нотариуса в совершении нотариальных действий по обращению истца материалы дела не содержат.

Согласно ч. 1 ст. 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.

В соответствии со ст. 137 СК РФ, усыновленные дети и их потомство по отношению к усыновителям и их родственникам, а усыновители и их родственники по отношению к усыновленным детям и их потомству приравниваются в личных неимущественных и имущественных правах и обязанностях к родственникам по происхождению.

Ч. 2 ст. 37 ГК РФ предусмотрено, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Данная норма касается сделок, которые непосредственно связаны с имуществом несовершеннолетнего.

По данному делу доля несовершеннолетнего не отчуждалась, ее имущество не уменьшалось, отчуждалась только доля ответчика, которая несовершеннолетнему не принадлежала, ввиду чего положения данной нормы не применимы к настоящему делу.

Кроме того, в силу ч. 3 ст. 31 ГК РФ опека и попечительство над несовершеннолетними устанавливаются при отсутствии у них родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав, а также в случаях, когда такие граждане по иным причинам остались без родительского попечения, в частности, когда родители уклоняются от их воспитания либо защиты их прав и интересов.

Указанные обстоятельства по делу отсутствуют, фио имеет родителя, мать ФИО2, которая выступает в интересах ребенка, имела возможность обратиться в органы опеки и попечительства, полагая права несовершеннолетней нарушенными.

Законом не предусмотрена дача согласия на отказ от преимущественного права покупки со стороны органа опеки и попечительства; у несовершеннолетнего имеется законный представитель, который действуют в интересах несовершеннолетнего, отказ от преимущественного права покупки выразился в молчании ФИО1, ФИО2, органом опеки и попечительства соответствующий иск не предъявлялся, имущественные права ФИО1 не нарушались.

Кроме того, истец, ссылаясь на наличие возможности внести денежные средства, подлежащие выплате покупателю в счет возмещения понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов, в нарушение положений закона не представил соответствующих документов, подтверждающих внесение на банковский счет управления Судебного департамента суммы, подлежащей выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке спорного помещения необходимых расходов.

Иные доводы истца, содержащиеся в исковом заявлении, письменных пояснениях, суд находит необоснованными, поскольку материалами дела не подтверждены, направлены на иное толкование норм действующего законодательства, переоценку собранных по делу доказательств.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что в судебном заседании не нашел своего подтверждения факт нарушения прав истца, как покупателя доли в спорной квартире, имеющего преимущественное право выкупа, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, в лице законного представителя ФИО2, к ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в Нагатинский районный суд адрес в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 15 апреля 2026 г.

Судья Ю.А. Никулина