РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2023-000845-28
15 ноября 2023 года Производство № 3а-970/2023
Резолютивная часть решения объявлена 15 ноября 2023 года
Полный текст решения изготовлен 24 ноября 2023 года
Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Лаа Ч.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Уралэлектротяжмаш» (г. Екатеринбург, ОГРН <***>, ИНН <***>) к публично-правовой компании «Роскадастр», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, государственному бюджетному учреждению Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» и Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков и установлении ее равной рыночной стоимости,
заинтересованные лица: акционерное общество «ГТ Энерго», акционерное общество «Уралгидромаш», Администрация города Екатеринбурга, общество с ограниченной ответственностью «Энерго-Сервис-Екатеринбург»,
при участии в судебном заседании представителя административного истца АО «УЭТМ» – ФИО1 и свидетеля ( / / )11
УСТАНОВИЛ :
АО «УЭТМ» (далее также – общество) обратилось в Свердловский областной суд (далее также – суд) с административным иском, в котором оспорило утвержденную по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельных участков, имеющих кадастровые номера <№>, <№> (далее также соответственно – участки <№>, <№>, а при общем упоминании – участки), ссылаясь на несоответствие оспариваемой стоимости рыночной стоимости участков, необоснованно влекущее увеличение платы, подлежащей внесению административным истцом как арендатором участков.
Судебное заседание, назначенное для рассмотрения административного дела, было открыто при участии представителя административного истца.
Извещение иных лиц, участвующих в деле, о времени, месте и повестке судебного заседания было признано судом надлежащим, в связи с чем судебное разбирательство было проведено в отсутствие их представителей на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ).
В судебном заседании в качестве свидетеля был допрошен ( / / )2, подготовивший отчет об оценке рыночной стоимости участков, представленный административным истцом в подтверждение предъявленных требований.
Заслушав участников судебного заседания и исследовав материалы административного дела, суд установил следующее.
Договором аренды земельного участка от 23 июля 2012 года № 1-1460 и дополнительным к нему соглашением от 16 марта 2018 года, договором аренды земельного участка от 23 июля 2012 года № 1-1459 (далее – договоры аренды) и отзывом ППК «Роскадастр» от 25 сентября 2023 года подтверждаются доводы административного истца о том, что общество является арендатором находящихся в публичной собственности земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>
Отзыв ППК «Роскадастр» от 25 сентября 2023 года свидетельствует о том, что участки имеют следующие характеристики: площадь – 64 775 кв. м (у участка <№>), 415 932 кв. м (у участка <№>), категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под здания и сооружения завода – объекты III класса опасности по санитарной классификации.
Согласно приложению № 1 к договорам аренды расчет арендной платы за пользование участками осуществляется по формуле, одним из элементов которой является кадастровая стоимость участков.
Выписками из ЕГРН от 20 июля 2023 года № КУВИ-001/2023-166424722, № КУВИ-001/2023-166451562 и отзывом ППК «Роскадастр» от 25 сентября 2023 года подтверждается то, что актом ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» (далее – Учреждение) от 23 марта 2023 года № АОКС-66/2023/010020 по состоянию на 1 января 2022 года кадастровая стоимость участка <№> была определена в размере 78342771 руб. 50 коп.
Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – Министерство) от 21 ноября 2022 года № 5500 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области» (далее – Приказ № 5500) кадастровая стоимость участка <№> по состоянию на 1 января 2022 года была утверждена равной 477069 844 руб. 68 коп.
Указанная кадастровая стоимость участка <№> была внесена в ЕГРН 28 марта 2023 года, а кадастровая стоимость участка <№> – 3 января 2023 года, тогда как датой начала их применения являлись 13 марта 2023 года и 1 января 2023 года соответственно.
На основании договора на проведение оценки рыночной стоимости земельных участков оценщиком ООО «ОценКинг» ( / / )2, трудоустроенным названным юридическим лицом, 10 августа 2023 года был подготовлен отчет № ОК-0723-01 (далее – отчет, отчет об оценке), в котором определена рыночная стоимость участков по состоянию на 1 января 2022 года: для участка <№> – в размере 52856 400 руб., для участка <№> – в размере 237913 104 руб.
В досудебном порядке общество с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости участков в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращалось.
Министерство в ходе рассмотрения дела представило возражения относительно достоверности отчета, мотивируя их несоответствием названного документа требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В целях надлежащей оценки доводов и возражений сторон ( / / )2 был допрошен в качестве свидетеля, после чего к материалам дела были приобщены его письменные показания.
Оценив в совокупности материалы и обстоятельства дела, суд пришел к следующим выводам.
Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), регламентирующая оценку земли, указывает на необходимость установления рыночной стоимости земельного участка в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1) и одновременно предусматривает то, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).
В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, установлен принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.
Постановлением Правительства Свердловской области от 20 февраля 2020 года № 82-ПП утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов, положения главы 2 которого предусматривают расчет размера арендной платы за земельные участки названной категории принадлежности исходя из кадастровой стоимости земельного участка, определенной в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ).
В пункте 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).
Согласно части 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 269-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 1 января 2018 года.
Поскольку Правительством Свердловской области не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ ранее 1 января 2026 года, постольку согласно части 3 статьи 6 Закона № 269-ФЗ рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).
В силу части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В абзаце первом пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости участков, определенной по состоянию на 1 января 2022 года, признано судом доказанным тем обстоятельством, что общество, как на указанную дату, так и до настоящего времени, является арендатором участков и обязано вносить арендную плату, размер которой поставлен в зависимость от величины кадастровой стоимости названных объектов недвижимости.
Поскольку определенная актом Учреждения от 23 марта 2023 года № АОКС-66/2023/010020 и утвержденная Приказом № 5500 кадастровая стоимость участков рассчитывалась и вводилась в действие в порядке, предусмотренном Законом № 237-ФЗ, ее оспаривание осуществляется по правилам статьи 22 названного закона.
( / / )2, подготовивший отчет об оценке, на дату подготовки отчета являлся членом союза «Федерация Специалистов Оценщиков», имел стаж работы в области оценочной деятельности более 19 лет, а также действующие квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» и полис страхования профессиональной ответственности оценщиков, то есть соответствовал требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности (статья 4 Закона об оценочной деятельности).
Оценив отчет, суд в соответствии со статьями 59, 60, 61 и 84 КАС РФ признал его относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку он выполнен компетентным субъектом оценочной деятельности в соответствии с Законом об оценочной деятельности, действующими федеральными стандартами оценки, отвечает установленным требованиям к его оформлению и содержанию, в приложении к отчету представлены копии документов, использованных оценщиком.
При этом изложенные в отчете итоговые суждения о рыночной стоимости участков не являются произвольными, подготовивший данный документ оценщик в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; отчет об оценке базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, содержащих их характеристики. Применение оценщиком при оценке участков сравнительного подхода должным образом мотивировано. При этом определены правила отбора объектов-аналогов, о существенных характеристиках которых и цене их реализации на дату предложения представлена достоверная информация. При выполнении расчетов оценщик обосновал применение необходимых корректировок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объектов оценки.
Достаточных доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы о величине рыночной стоимости участков по состоянию на 1 января 2022 года, в материалы дела представлено не было.
Изложенные в отзыве Министерства возражения против признания отчета допустимым и достоверным доказательством по делу были оценены судом в совокупности с устными показаниями допрошенного в судебном заседании в качестве свидетеля оценщика ( / / )2, а также пояснениями последнего, изложенными в письменной форме, и отклонены как заявленные без учета конкретных характеристик участков и как основанные на неправомерно выборочном восприятии и толковании отчета. При этом показания свидетеля были признаны судом мотивированными, последовательными и основанными на верном применении положений федеральных стандартов оценки.
Так, отклоняя доводы Министерства о нарушении оценщиком положений подпунктов «б» и «д» пункта 22 ФСО № 7, суд признал обоснованными пояснения оценщика о том, что им с необходимой степенью достаточности проведен анализ рынков земельных участков, изучены имеющиеся предложения к продаже названных объектов недвижимости, после чего с учетом введенных в отчете критериев в качестве объектов-аналогов произведена итоговая выборка земельных участков, наиболее сопоставимых с объектами оценки. В данном случае применение оценщиком корректирующего коэффициента на площадь объектов оценки по отношению к объектам-аналогам, превышающего 30%, являлось допустимым, поскольку объекты оценки площадью 64775 кв. м (участка <№>) и 415932 кв. м (участка <№>) являются уникальными и рынки продажи и сдачи в аренду подобных объектов не развиты, что затрудняет подбор объектов-аналогов с сопоставимой площадью. При этом, поскольку спорные объекты недвижимости являются смежными и различаются лишь по площади и наличию железнодорожной ветки, использование различных объектов-аналогов для определения рыночной стоимости участков правомерно признано оценщиком не целесообразным. Положения федеральных стандартов оценки не устанавливают каких-либо требований к полной идентичности объектов-аналогов и объектов оценки по всем характеристикам, а также требований, которые бы устанавливали пределы границ возможного отличия по ценообразующим параметрам.
Признавая ошибочными доводы Министерства, суд также учел и то, что согласно разъяснениям справочника оценщика недвижимости-2022, подготовленного под редакцией ФИО2, на который названный административный ответчик ссылался в своих возражениях, применение корректирующего коэффициента, большего по значению чем 30 %, имеет исключительно рекомендательный характер, не имеет абсолютного запрета и в отдельных случаях может применяться исходя из конкретных обстоятельств оценки. Оценщик должным образом мотивировал невозможность определения рыночной стоимости участков без применения указанной корректировки, в связи с чем суд пришел к выводу о том, что нарушений требований ФСО № 7 при подготовке отчета допущено не было.
Иными лицами, участвующими в деле, не было направлено возражений ни относительно доказательственного значения отчета об оценке, ни по существу предъявленных административным истцом требований.
Поскольку административным истцом были доказаны влияние оспариваемой кадастровой стоимости на размер его обязательств как арендатора участков, а также несоответствие указанного вида стоимости участков их рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости участков, определенной по состоянию на 1 января 2022 года отчетом об оценке.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, при разрешении настоящего административного спора судом также определена дата подачи административным истцом указанного заявления, которой является дата направления в суд административного искового заявления – 28 августа 2023 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд
РЕШИЛ :
административное исковое заявление акционерного общества «Уралэлектротяжмаш» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.
Установить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость нижеперечисленных земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, равной их рыночной стоимости, составляющей:
для участка, имеющего кадастровый <№>, – 52 856 400 руб.,
для участка, имеющего кадастровый <№>, – 237 913 104 руб.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать 28 августа 2023 года.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Свердловский областной суд.
Судья М.С. Рудаков