Дело № 3а-340/2022

УИД 76OS 0000-01-2022-000260-62

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 28 июля 2022 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Мурзиной И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - здания магазина смешанной торговли и административных помещений площадью 1264,3 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 26 753 000 руб. по состоянию на 01.01.2019; возложении на Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области обязанности внести соответствующие изменения в сведения ЕГРН.

В обоснование требований ссылается на то, что ФИО1 является собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету № 15721/22, выполненному ООО «Ярэксперт», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 составляет 26 753 000 руб.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н и составила 53 651 784,49 руб.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 заявленные требования поддержала.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, является недопустимым доказательством по делу, в связи с чем, основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению.

Заинтересованным лицом ФГБУ «ФКП Росреестра» представлены письменные пояснения по административному иску, в которых филиал указывает, что не наделен полномочиями по определению достоверности кадастровой стоимости объекта недвижимости, разрешение заявленных требований оставляет на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на иск также указало, что не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов, просит вынести решение на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, письменных отзывов на административный иск не представили.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца ФИО2, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО4, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ФИО1 является собственником здания магазина смешанной торговли и административных помещений площадью 1264,3 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: .

Согласно пункту 1 статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса (статья 400 НК РФ).

В силу пункта 1 статьи 401 НК РФ объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) следующее имущество: 1) жилой дом; 2) квартира, комната; 3) гараж, машино-место; 4) единый недвижимый комплекс; 5) объект незавершенного строительства; 6) иные здание, строение, сооружение, помещение.

На основании пункта 1 статьи 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Законом Ярославской области от 18.11.2014 №74-з «Об установлении единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 01.01.2015.

Здание с кадастровым номером № включено в Перечень объектов недвижимого имущества (зданий, включая помещения в них, помещений), в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2022 год, утвержденный приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 14.12.2021 №62-н (пункт №).

Исходя из приведенных выше положений налогового законодательства, а также принимая во внимание, что ФИО1 является собственником нежилого здания, т.е. плательщиком налога на имущество физических лиц, размер указанного налога определяется на основании сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, следовательно, права и законные интересы ФИО1 затрагиваются установленной в отношении указанного объекта недвижимости кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах ФИО1 имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Судом установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н и составила 53 651 784,49 руб. (пункт № приложения № 1 к Приказу).

Административным истцом представлен Отчет № 15721/22 оценки рыночной стоимости здания магазина смешанной торговли и административных помещений площадью 1264,3 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , составленный оценщиком ООО «Ярэксперт» ФИО4, согласно которому рыночная стоимость указанного объекта на 01.01.2019 установлена в размере 26 753 000 руб.

Оценивая представленное административным истцом доказательство об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Отчет выполнен лицом, имеющим право на проведение подобного рода исследований в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В Отчете приведено точное описание объекта исследования с указанием его количественных, качественных характеристик с учетом его индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки произведен сравнительным и доходными подходами. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем, оснований не доверять этим выводам не имеется. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в своих возражениях ссылается на неверное применение оценщиком в рамках доходного подхода коэффициента недоиспользования в размере 19,8%. Указанные доводы департамента подлежат отклонению.

В обоснование указанных доводов департамент ссылается на то обстоятельство, что объект оценки имеет обременение в виде долгосрочной аренды. Вместе с тем, учет в расчете обременения (аренды) объекта оценки противоречит пункту 10 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, согласно которому кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации.

Выводы оценщика в части применения средней корректировки 19,8% мотивированы. В то же время, ссылки о необходимости применения минимальной корректировки 12,1 либо принятия значения 0% недозагрузки, какими-либо доказательствами не подтверждены.

Замечание департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о неверном применении при реализации сравнительного подхода в отношении объекта-аналога № 1 корректировки на отсутствие отделки в размере 0,86, судом отклоняется. Указанные доводы административного ответчика опровергаются содержанием Отчета. На странице 123 Отчета приведено описание корректировки по аналогу №1 в сравнительном подходе. Корректировка для аналога №1 составила 1,07, а не 0,86. Строка расчета приведена на стр. 135 Отчета в таблице 56. Оснований не согласиться с выводами оценщика в этой части у суда не имеется, указанные выводы оценщика мотивированы и обоснованы.

Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с Отчетом №15721/22 не заявлено. Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области не являются основанием для критической оценки изложенных в Отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленный административным истцом отчет № 15721/22 об оценке рыночной стоимости помещения соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета № 15721/22, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости помещения в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 30.06.2022.

Требования административного истца о возложении на Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области обязанности внести изменения в сведения ЕГРН относительно кадастровой стоимости объекта недвижимости заявлены излишне, поскольку настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания магазина смешанной торговли и административных помещений площадью 1264,3 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 26 753 000 (двадцать шесть миллионов семьсот пятьдесят три тысячи) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 30 июня 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И.Бисерова

Решение в окончательной форме изготовлено 04 августа 2022 года