К делу №

УИД 23RS0024-01-2024-002539-75

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Крымск Краснодарского края 28 мая 2024года

Крымский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Ломакиной И.Ю.

при секретаре судебного заседания Лысенко Е.А.,

с участием истицы ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО7, действующего на основании доверенности от 29.05.2024г., зарегистрированной в реестре под №, представителя третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора ФИО8 – адвоката Конплева С.Ю., представившего удостоверение № от 24.11.2010г., действующего на основании ордера от 28.08.2024г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО9 к ФИО2 о признании договора купли-продажи и договора аренды квартиры недействительными, применении последствий недействительности сделки

УСТАНОВИЛ:

ФИО9 обратилась в Крымский районный суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи и договора аренды квартиры недействительными, применении последствий недействительности сделки.

Свои уточненные исковые требования мотивирует тем, что в марте 2023 года с ней по телефону связался некий ФИО10 с предложением дополнительного дохода через вложения в инвестиции. Она сразу отказалась, но он звонил ей несколько раз, потом они стали общаться с ним в мессенджере «Телеграмм». По её мнению, такие люди психологически подкованы, легко входят в доверие и могут объяснить все плюсы вложений в инвестиции. У нее не было необходимой суммы, но он сказал, что, если она возьмет займ под недвижимость, то легко вернет все с дополнительным доходом. Далее он же, ФИО10, нашел фирму «Финоло», которой руководила ФИО3 (<адрес>), с кем она заключила Договор оказания возмездных консультационных услуг № ОТ 07 апреля 2023г. (приложение №3). Сотрудники этой организации (Оксана, тел.№) нашли ей инвестора-Карлова Алексея Игоревича, с которым она оформила Договор купли-продажи недвижимости от 23 апреля 2023 года (Приложение№4) и Договор аренды недвижимости с правом выкупа от 16 мая 2023 года (Приложение№5), оба договора прислали ей на электронную почту как бланки без какой-либо подписи инвестора. Деньги по договору, от инвестора, в размере 658 587 руб. она получила на свою карту банка Хоум кредит (приложение № 6), уже с вычетом 250 000 фирме «Финоло» за ее услуги по подбору инвестора. Затем, по договоренности с юристом ФИО10, эти средства несколькими переводами она перевела на карты как-бы его помощникам ФИО15 и ФИО5, (приложение №7). Все действия совершались онлайн, никого из перечисленных лиц она не видела и ни с кем лично не встречалась. В период заключения договоров с инвестором ФИО2 она не встречалась, не видела его лично, ни его паспорта (все его сведения выписаны из договора купли-продажи), также этот договор ей прислали на электронную почту как бланк, т.е. никем не подписанный. В результате у нее нет ни денег ни квартиры, она оформлена, как-бы, на ФИО2 (приложение №8). В настоящее время с нее требуют деньги по договору аренды, ФИО2 угрожает перепродажей квартиры и тем, что она окажется на улице, а некая Анна (тел. №), которая позвонила ей от имени инвестора ФИО2, предложила ей рефинансирование и насчитала за полгода аренды ее же квартиры, только пени больше 3 млн. рублей. Она обратилась с заявлением в следственные органы, где возбудили уголовное дело № от 22 июня 2023г. по ч.3 ст.159 УК РФ (приложение №9). 16.01.2024 ей позвонил ФИО2 и предложил встретиться по месту ее жительства в г. Крымске. Она является пенсионеркой, у нее это единственное жилье, ее сын пошел добровольцем на СВО. На основании изложенного, просит суд признать договор купли-продажи от 23 апреля 2023г., заключенный между ФИО9 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) о продаже квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, недействительным и восстановить право собственности ФИО9 с последующим переоформлением в Росреестре. А также признать договор аренды квартиры с правом выкупа от 16 мая 2023г., заключенный между ФИО2 (Арендодатель) и ФИО9 (Арендатор), расположенной по адресу: <адрес>, - недействительным.

Истец ФИО9 в судебном заседании поддержала свои уточненные исковые требования и просила суд их удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился. Его представитель по доверенности – ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признал, просил суд в их удовлетворении отказать, ссылаясь на то, что договор купли продажи сторонами заключен добровольно, все существенные условия договора были оговорены, денежные средства за квартиру истицы были перечислены ей на карту в полном объеме, за вычетом юридических услуг по сделке и погашения её долгов через службу судебных приставов. Впоследствии сделка была зарегистрирована надлежащим образом в органах Росреестра. Истица попросила его остаться проживать в данной квартире, на что он согласился и был заключен договор аренды жилого помещения. Все условия также были оговорены сторонами и претензий ни у кого не было. Считает, что законных оснований для признания сделок недействительными не имеется, просит в иске отказать в полном объеме.

Третье лицо – ФИО8 в судебное заседание не явился. Его представитель по доверенности – адвокат Коноплев С.Ю. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. В судебном заседании пояснил, что его доверитель ФИО8 является добросовестным приобретателем, который купил квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>. В настоящее время в ней проживает истица по договору аренды с ФИО2, однако он намерен освободить свое жилое помещение от посторонних лиц, устранить препятствие в пользовании квартирой, в связи с чем обратился в Крымский районный суд с заявлением о выселении ФИО9 из жилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности и зарегистрированном в органах Росреестра в установленном законом порядке надлежащем образом, о выселении ФИО9 Просит в иске отказать в полном объеме.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела и доводы искового заявления, исследовав и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В судебном заседании установлено, что на основании договора дарения от 14.10.2014, истцу ФИО9 на праве собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т.1 л.д.9, 10-11).

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пп. 1 и 2 ст. 432 данного Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

23.04.2023 между истцом ФИО9 и ответчиком ФИО2 заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>-а, <адрес>. (т.1 л.д. 15-19).

Существенными условиями настоящего договора купли-продажи являются: предмет договора – квартира, назначение жилое, этаж 1, площадью 67,7 кв.м., кадастровый №, местоположение: <адрес> (п.п. 1.1 Договора), а также цена и порядок расчетов.

В силу п. 2.2. Согласно п. 2.1 Договора стоимость недвижимого имущества составляет 1 050 000 (Один миллион пятьдесят тысяч) рублей, при этом в п.п. 2.3 Договора Стороны оговорили, что цена недвижимого имущества определена с учетом его неудовлетворительного состояния и общего имущества, низкого спроса на указанное недвижимое имущество, при этом стоимость не является заниженной и определена исходя и взаимных интересов перехода права собственности на имущество от Продавца к Покупателю в следующем порядке:

- денежные средства в размере 800 000 (восемьсот тысяч) рублей передаются Продавцу Покупателем путем безналичного перечисления на счет ФИО9 в Банке Хоум Кредит энд Финанс Банк;

- денежные средства в размере 250 000 (двести пятьдесят тысяч) рублей передаются перечисляются указанному Продавцом лицу для оплаты вознаграждения перед ИП ФИО3 по Договору возмездного оказания консультационных услуг № от 07.04.2023г. за ФИО9

Кроме того, согласно п.п. 4.2.9 п. 4.2 Договора зарегистрированные и проживающие лица в отчуждаемом Недвижимом имуществе откажутся от прав пользования Недвижимым имуществом, освободят занимаемое Недвижимое имущество и обязуются сняться с регистрационного учета в течение 10 дней после подписания настоящего Договора.

Среди прочих условий Договора предусмотрено, что настоящий Договор может быть подписан Сторонами собственноручно, либо с использованием усиленной электронной подписи (далее – ЭП), сертификат ключа проверки которой был изготовлен удостоверяющим центром, выпускающим квалифицированные сертификаты ключа проверки электронной подписи (далее Сертификат ЭП), в том числе с использование Интернет-ресурса Дом.Клик (https://domclick.ru/).

Дополнительным соглашением к Договору купли-продажи от 23.04.2023г., заключенному между ФИО9 и ФИО2 п. 2.5 Договора, касающийся расчета между сторонами изложен в иной редакции, а именно:

- денежные средства в размере 658 587,07 рублей передаются Продавцу Покупателем путем безналичного перечисления на Счет в Банке Хойм Кредит энд Финанс Банк,;

- 39 778 рублей, 15 018 рублей, 86 615 рублей перечислены Покупателем в счет погашения задолженности ФИО9 перед ФССП по возбужденным в отношении неё исполнительным производствам.

Данное дополнительное соглашение было заключено сторонами ввиду того, что государственная регистрация по сделке купли-продажи квартиры была приостановлена ввиду наличия обременения в виде ареста на имущество должника ФИО9 (т.1 л.д. 55-56).

В судебном заседании установлено, что истица ФИО9, пытаясь заработать в сети Интернет, вложив денежные средства в инвестиции, поскольку имела задолженность перед Банками по кредитным договорам, и в отношении неё были возбуждены исполнительные производства. Ранее она уже занималась вложениями денежных средств в сети Интернет, поэтому предложение незнакомого ей странным не показалось.

Спорная квартира является её единственным жильем, пригодным для проживания и продавать (отчуждать) его она не намеревалась. Поскольку жить ей больше негде.

Доверившись незнакомому мужчине, предложившим ей заработать, истица ФИО9 согласилась продать свою квартиру, получив за неё достаточную сумму денежных средств для первоначальных вложений, рассчитывая на достаточно скорый оборот денежных средств и получение прибыли, в результате которого она сможет выкупить свою квартиру обратно за ту же сумму.

Исполняя условия договора купли-продажи истица ФИО9 (далее Заказчик) действовала последовательно, а именно:

- заключила Договор оказания возмездных консультационных услуг № от 07 апреля 2023г. с ИП ФИО3 (далее - Исполнитель) (т.1 л.д. 12-14).

Предметом настоящего Договора является оказание Заказчику услуг по поиску кредитной организации или частного займодавца (Инвестора) готовых предоставить займ (кредит), а Заказчик обязуется оплатить оказанные услуги в соответствии с условиями настоящего Договора (п. 1.1 Договора). Вознаграждение Исполнителя составляет 250 000 (двести пятьдесят тысяч) рублей в случае оплаты в течение 5 дней с даты регистрации ипотеки и/или иного договора, заключенного в результате оказания Исполнителем услуг по настоящему договору (п.4.1, т. 1 л.д.12);

- оформила электронную подпись в АО «Аналитический Центр» (т.2 л.д. 14-15, 29-33);

- снялась с регистрационного учета по указанному адресу спорной квартиры, однако впоследствии зарегистрировалась снова.

15 мая 2023г. денежные средства в размере 658 587,07 рублей поступили истице ФИО9 от ФИО2 на банковский счет, что подтверждает скриншот чека Сбербанк-онлайн (т.1 л.д. 25);

- перевела денежные средства ФИО4 17 мая 2023г. в сумме 300 000 (триста тысяч) рублей, 18 мая 2023г. в сумме 145 190 (сто сорок пять тысяч сто девяносто) рублей (т.2 л.д. 175) и 15 мая 2023г. ФИО5 в сумме 200 000 (двести тысяч) рублей (т.2 л.д. 181).

Таким образом, истица ФИО9 выполнила все договоренности с неким ФИО10, переставшим выходить с ней на связь сразу же после перечисления ею денежных средств третьим лицам, однако никакой прибыли от этого она не получила, потеряв и единственное жилье и денежные средства, полученные от ФИО2

Суд также принимает во внимание, что покупатель ФИО2 перед покупкой квартиры ФИО9 не осмотрел её ни лично, ни через представителя, не просил истицу ФИО9 направить ему фотографии квартиры или снять видео с целью оценить состояние недвижимости, её местоположение, другие обстоятельства, имеющие значение для приобретения недвижимости, хотя его представители утверждали, что жильё ФИО2 приобретает для личного проживания.

Кроме того, 16.05.2023 между ФИО2 (Арендодатель) и ФИО9 (Арендатор) заключен Договор аренды недвижимости с правом выкупа (далее – Договор аренды) (т.1 л.д. 20-24).

По условиям Договора аренды Арендодатель ФИО9 выплачивает Арендатору ФИО2 арендную плату в размере 47 250 (сорок семь тысяч двести пятьдесят) рублей ежемесячно, не позднее последнего числа месяца, путем перечисления указанной суммы на счет Арендодателя (п.2.1).

Срок на который заключен Договор аренды составляет 36 месяцев или до наступления момента фактической выплаты Арендатором выкупной цены, которая составляет 1 050 000 (один миллион пятьдесят тысяч) рублей, но не менее 12 месяцев с момента заключения настоящего договора (п. 1.9).

При этом Арендатор гарантирует, что в период действия настоящего Договора аренды Арендатор не будет продавать, дарить или отчуждать иным способом Недвижимое имущество третьим лицам, а также не будет передавать его в залог или обременять какими-либо иными обязательствами, не связанными с исполнением настоящего Договора аренды (п. 3.5).

Таким образом, за время проживания в своей квартире в течение года ФИО11 должна была передать ФИО2 567 000 (пятьсот шестьдесят семь тысяч) рублей, за 36 месяцев 1 701 000 (один миллион семьсот одну тысячу) рублей, а после истечения срока аренды вернуть еще 1 050 000 (один миллион пятьдесят тысяч) рублей.

Тем не менее в нарушение п. 3.5 Договора аренды от 16 мая 2023г. ФИО2 продает спорную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> ФИО8, действующего через представителя ФИО6, что подтверждается договором купли-продажи от 29 февраля 2024г. (т.1 л.д.118-121).

При этом каких-либо доказательств, послуживших основанием для досрочного расторжения договора аренды с ФИО9 суду не представлено, однако указано, что ФИО9 данный договор является основанием для выселения ФИО9 из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

То есть, после заключения договора купли-продажи с ФИО9 в котором детально прописаны все пункты ФИО2 также не осматривая квартиру на предмет пригодности её к проживанию через год продал её другому лицу – ФИО8.

Частью 1 статьи 17 Конституции Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с настоящей Конституцией.

Согласно ч.2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствие со ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Обращаясь в суд с настоящим иском о признании сделки своей квартиры недействительной, истица ФИО9 указывает, что сделка была заключена на крайне невыгодных для неё условиях (хотя данное условие было оговорено в Договоре купли-продажи), рыночная стоимость её квартиры в несколько раз превышает стоимость квартиры указанной в Договоре, подтверждая свою позицию Отчетом об оценочной стоимости квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, выполненным Союзом «Торгово-промышленной палаты», согласно которому рыночная стоимость спорной квартиры по состоянию на 23.04.2023г. составляет 5 031 000 (пять миллионов тридцать одну тысячу) рублей (т.2 л.д. 38-155), а также без намерения действительно продать, т.е. лишиться единственного жилого помещения, поскольку никаких объявлений (аферты) на рынок жилья она не размещала, никому приобрести её квартиру она не предлагала, таковы были условия получения денежных средств от Инвестора, который согласился ей их одолжить на таких условиях.

Согласно п.1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Подпунктом 2 пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, по мнению суда, данная сделка заключена ФИО9 под действием обмана, со стороны третьих лиц, с пороком воли и на невыгодных для неё условиях, с учетом её материального и финансового положения.

02 июня 2023г., т.е. через месяц после заключения сделки истица ФИО9 обратилась в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела по факту мошеннический действий в отношении неё (т.1 л.д. 36, 164).

Постановлением следователя ФИО19 от 22.06.2023г. производство по уголовному делу возбуждено по признакам состава преступления, предусмотренного ч.3 ст.159 УК РФ в отношении неустановленных лиц (т.1 л.д. 35).

Согласно пп. 1 п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами положений раздела Iчасти первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Следует учитывать, что закон не связывает оспаривание сделки на основании пунктов 1 и 2 статьи 179 ГК РФ с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании.

Тем не менее суд оценив все юридически значимые обстоятельства, оценив доказательства, представленные сторонами, в их совокупности, приходит к выводу о недействительности заключенных между ФИО9 и ФИО2 сделок купли- продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> от 23.04.2023г. и договора аренды этого же жилого помещения от 16.05.2023г., при этом для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

Течение срока исковой давности по названным требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала ее исполнения.

Однако, в данном случае суд не может применить последствия недействительности (ничтожной) сделки, вернув стороны в первоначальное положение (реституцию) по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании на день рассмотрения настоящих исковых требований право собственности на спорную недвижимость зарегистрировано за ФИО8 по договору купли-продажи от 29.02.2024г.

Истицей ФИО9 в судебном заседании не заявлено о каких-либо пороках сделки купли-продажи между ФИО2 И ФИО8, поэтому суд считает избранный истицей способ защиты права в виде реституции ненадлежащим.

В Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18.06.2024 по делу N 46-КГ24-3-К6 (УИД №) указано, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

Таким образом, истица ФИО9 не лишена права обратиться в суд об истребовании у ФИО2 и ФИО8 спорного жилого помещения.

Суд также считает, что и ответчиком не утрачено право требования к ФИО9 о возврате всего полученного по сделке.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО9 к ФИО2 о признании договора купли-продажи и договора аренды квартиры недействительными, применении последствий недействительности сделки, - удовлетворить.

Признать договор купли-продажи от 23 апреля 2023г., заключенный между ФИО9 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) о продаже квартиры, назначение жилое, площадью 67,9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, - недействительным.

Признать договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГг., заключенный между ФИО2 (Арендодатель) и ФИО9 (Арендатор) о передаче Арендодателю в срочное возмездное владение и пользование (Аренда) с правом последующего выкупа недвижимого имущества: квартиры, назначение жилое, площадью 67,9 кв.м., с кадастровым номером 23:45:0101213:144, расположенной по адресу: <адрес>, - недействительным.

Применить последствия недействительности сделки купли продажи недвижимого имущества: квартиры, назначение жилое, площадью 67,9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, восстановив ФИО9 и ФИО2 право требования друг к другу возврата имущества и денежных средств, как стороны сделки, признанной недействительной.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданском делам Краснодарского краевого суда через Крымский районный суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

.

.

.

Судья: И.Ю. Ломакина

Решение суда в окончательной форме изготовлено 11.06.2025г.