Дело № 2-4652/2022

50RS0048-01-2022-005829-60

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 ноября 2022 г. г. Химки Московской области

Химкинский городской суд Московской области в составе: судьи Тягай Н.Н., при секретаре Калалб О.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г.о. Химки Московской области к ФИО1, ФИО2, ООО «Дубрава», ООО «Олимп Ко», третьему лицу – Министерству имущественных отношений Московской области, о признании недействительным договор купли-продажи от 26 апреля 2019 г., истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.о.Химки обратилась с иском к ООО «Олимп Ко», ООО «Дубрава», ФИО1 и ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка <№ обезличен> от 26.04.2019 № 204, заключенного между истцом и ООО «Дубрава», истребовании земельного участка из чужого незаконного владения ФИО1 и ФИО2

В обоснование указано, что по договору уступки прав от 20.01.2015 к ООО «Дубрава» перешло право аренды земельного участка <№ обезличен> площадью 4900 кв.м по адресу: <адрес>

26.04.2019 истец и ООО «Дубрава» заключили договор купли-продажи № 204 в связи с тем, что по сведениям ЕГРН на земельном участке находились объекты недвижимого имущества: нежилое здание <№ обезличен> площадью 500 кв.м, принадлежащее ООО «Дубрава» на праве собственности (запись регистрации права от 20.03.2014 № <№ обезличен>), сооружение <№ обезличен> площадью 390 кв.м, принадлежащее ООО «Дубрава» на праве собственности (запись регистрации права от 15.10.2018 <№ обезличен>.

Однако данные объекты были возведены без разрешения на строительство и в отсутствие утвержденного проекта планировки территории ввиду попадания земельного участка в зону КУРТ, при этом по функциональному назначению постройки являлись вспомогательными к будущему основному зданию, которое на земельном участке при заключении договора купли-продажи отсутствовало.

Истец полагал, что право на приобретение земельного участка по п.1 ст. 39.20 ЗК РФ возникает при возведении объекта капитального строительства, для целей которого предоставлялся земельный участок в аренду, однако постройки вспомогательного назначения не влекут возникновения такого права, поскольку не достигнута цель предоставления участка, согласованная договором аренды.

В судебном заседании представитель истца Администрации г.о. Химки Московской области по доверенности ФИО5 требования поддержал.

Представитель ответчиков ФИО1, ФИО2, ООО «Олимп Ко» по доверенности ФИО6 в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения требований иска, ссылаясь на пропуск срока исковой давности.

Представитель ответчика ООО «Дубрава» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил письменные возражения, которыми иск не признал, заявив о пропуске срока исковой давности.

Представитель третьего лица - Министерства имущественных отношений Московской области извещено надлежащим образом по правилам ст. 113 ГПК РФ и ст. 165.1 ГК РФ, явку в судебное заседание не обеспечило, возражений против иска не представило.

Дело с учетом мнения участников процесса рассмотрено в отсутствие представителя ответчика ООО «Дубрава» и представителя третьего лица Министерства имущественных отношений Московской области в порядке ст.167 ГПК Ф.

Выслушав объяснения явившихся лиц, изучив по правилам ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства, а также материалы гражданского дела № 2-6375/2021, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно материалам дела, Постановлением Главы г.о. Химки Московской области от 22.01.2007 г. за № 38 ЗАО «Склад № 36» предварительно согласовано место размещения (строительства и эксплуатации) торгово-0бытового комплекса на земельном участке ориентировочной площадью 0,5 га, расположенном по адресному ориентиру: <адрес> категория земель – земли промышленности.

Постановлением Главы г.о. Химки Московской области от 16.07.2007 г. за № 1101 ЗАО «Склад № 36» предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером <№ обезличен> площадью 4900 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием – разрешение (строительство и эксплуатация) торгово-бытового комплекса.

12.10.2007 между Администрацией г.о. Химки Московской области и ЗАО «Склад № 36» заключен договор аренды земельного участка № ЮА-54, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером <№ обезличен> площадью 4900 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием – разрешение (строительство и эксплуатация) торгово-бытового комплекса.

27.01.2014 ЗАО «Склад № 36» передал ООО «Олимп Ко» все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № ЮА-54 от 12.10.2007 г., заключив договор передачи (уступки) прав и обязанностей.

ООО «Дубрава» с учетом договора уступки прав от 20.01.2015, заключенного с ООО «Олимп Ко» являлось арендатором земельного участка <№ обезличен> площадью 4900 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, предоставленного для размещения (строительство и эксплуатация) торгово-бытового комплекса.

26.04.2019 между Администрацией г.о.Химки Московской области и ООО «Дубрава» заключен договор купли-продажи № 204 указанного земельного участка.

Согласно п.1.4 договора на продаваемом земельном участке находились: нежилое здание <№ обезличен> площадью 500 кв.м, принадлежащее покупателю на праве собственности, сооружение <№ обезличен> площадью 390 кв.м, принадлежащее покупателю на праве собственности (запись регистрации права от 15.10.2018 № <№ обезличен>).

Право собственности на нежилое здание <№ обезличен> площадью 500 кв.м зарегистрировано в установленном законом порядке 03.05.2018 г., о чем свидетельствует выписка из ЕГРН.

08.06.2020 между ООО «Дубрава» и ООО «Олимп Ко» заключен договор переуступки прав на земельный участок <№ обезличен>, согласно условиям которого ООО «Дубрава» уступило, а ООО «Олимп Ко» приняло в полном объеме права и обязанности по договору купли-продажи № 204 от 26.04.2019.

На основании указанных договоров в связи с надлежащим исполнением договора купли-продажи в части оплаты цены к ООО «Олимп Ко» перешло право собственности на спорный земельный участок.

29.03.2021 между ООО «Олимп Ко» и ФИО1, ФИО2 заключен договор купли-продажи № 29/3/21 земельного участка <№ обезличен> и сооружения <№ обезличен>

В рамках рассмотрения гражданского дела № 2-6375/2021 Администрация г.о.Химки Московской области, оспаривая действительность совершенных сделок в отношении земельного участка, утверждала, что на дату продажи земельного участка указанные в п.1.4 договора от 26.04.2019 № 204 объекты капитального строительства в действительности не существовали либо были самовольными, а поэтому договор нарушает требования ст. 39.20 ЗК РФ и не мог быть заключен.

Вступившим в законную силу решением Химкинского городского суда Московской области от 27.12.2021 № 2-6375/2021 отказано в удовлетворении иска Администрации г.о.Химки к ФИО1, ФИО2, ООО «Дубрава», ООО «Олимп Ко» о признании недействительным договора купли-продажи от 26.04.2019 и применении последствий недействительности сделки путем признания ничтожными договоров об уступке прав на земельный участок от 08.06.2020 и 29.03.2021.

Решением суда, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела, в котором участвуют те же лица, установлены следующие обстоятельства, не подлежащие оспариванию или доказыванию вновь (ч.2 ст. 61 ГПК РФ).

ООО «Дубрава» с учетом договора уступки прав от 20.01.2015 являлось арендатором земельного участка <№ обезличен> площадью 4900 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, предоставленного для размещения (строительство и эксплуатация) торгово-бытового комплекса.

26.04.2019 между Администрацией г.о.Химки и ООО «Дубрава» заключен договор купли-продажи № 204 указанного земельного участка.

Согласно п.1.4 договора на продаваемом земельном участке находились: нежилое здание <№ обезличен> площадью 500 кв.м, принадлежащее покупателю на праве собственности (запись регистрации права от <дата> № <№ обезличен>), сооружение <№ обезличен> площадью 390 кв.м, принадлежащее покупателю на праве собственности (запись регистрации права от 15.10.2018 № <№ обезличен>

06.06.2020 между ООО «Дубрава» и ООО «Олимп Ко» заключен договор переуступки прав на земельный участок <№ обезличен>, согласно условиям которого ООО «Дубрава» уступило, а ООО «Олимп Ко» приняло в полном объеме права и обязанности по договору купли-продажи № 204 от 26.04.2019.

На основании указанных договоров в связи с надлежащим исполнением договора купли-продажи в части оплаты цены к ООО «Олимп Ко» перешло право собственности на спорный земельный участок.

29.03.2021 между ООО «Олимп Ко» и ФИО1, ФИО2 заключен договор купли-продажи № 29/3/21 земельного участка <№ обезличен> и сооружения <№ обезличен>

Существование здания <№ обезличен> площадью 500 кв.м на дату заключения договора от 26.04.2019 № 204 подтверждено техническим планом здания от 20.04.2018, в котором описаны его характеристики, площадь, контур и поворотные точки, его расположение на земельном участке.

Существование здания <№ обезличен> подтверждено также проектной документацией, составленной ООО «АРХИС-проект», письменным ответом ОГИБДД Химки о согласовании организации дорожного движения к зданию, а также свидетельскими показаниями ФИО7, ФИО8, ФИО9 и ФИО10 (соседний землепользователь), допрошенных в заседании от 20.12- 27.12.2021, которые подтвердили наличие на период 2018-2019 годов за существующим строениями «мойка, шиномонтаж, кафе» одноэтажного серого здания, которое в дальнейшем было снесено.

После приобретения земельного участка общее собрание участников ООО «Дубрава» приняло решение разобрать здание, что подтверждено протоколом общего собрания от 10.07.2019.

Администрация г.о.Химки была уведомлена в порядке ч.9 ст. 55.31 ГрК РФ о планируемом сносе здания, что подтверждено письменным уведомлением с входящей отметкой о получении от 15.07.2019.

Актом обследования от 16.07.2019, составленным кадастровым инженером, подтверждено прекращение спорного здания, в дополнение к акту помещены документы в подтверждение выполнения работ по демонтажу здания.

Уведомлением от 22.07.2019 Управление Росреестра по Московской области подтвердило снятие спорного здания с государственного кадастрового учета и прекращение права собственности на него.

Администрация г.о.Химки в письме от 07.08.2019 сообщила об отсутствии возражений против сноса спорного здания.

Из акта экспертного исследования от 21.12.2020, проведенного ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, следует, что на момент исследования на земельном участке расположено сооружение – парковка с твердым покрытием, выполненная в соответствии с проектом ООО «АРХИС-проект» на основании разрешения на строительство RU<№ обезличен> от 15.08.2017 в целях эксплуатации здания, которое на момент исследования отсутствует, но существование которого подтверждают фотоснимки, остатки строительного мусора и фундамента.

Таким образом, здание <№ обезличен> площадью 500 кв.м существовало на дату заключения договора от 26.04.2019 № 204, было поставлено на государственный кадастровый учет и зарегистрировано право на него.

Кроме того, по настоящее время существует сооружение <№ обезличен> площадью 390 кв.м, в отношении которого есть сведения о выдаче разрешения на строительство RU<№ обезличен> от 15.08.2017, которое указано в договоре купли-продажи в качестве основания для продажи земельного участка и которое в силу п.1 ст. 39.20 ЗК РФ также является самостоятельным основанием для предоставления земельного участка в собственность.

Указанные выше обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Химкинского городского суда Московской области от 27.12.2021 № 2-6375/2021, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела, в котором участвуют те же лица, не подлежат оспариванию или доказыванию вновь (ч.2 ст. 61 ГПК РФ).

Прим этом суд исходил из того, что Администрация г.о.Химки в период заключения договора купли-продажи знала о постройках, поскольку проводила осмотр земельного участка и расположенных на нем объектов капитального строительства с их фотофиксацией.

В настоящем деле Администрация г.о.Химки оспаривает действительность договора со ссылкой на то, что указанные постройки не имели самостоятельного назначения, являлись вспомогательными в отсутствие основного здания, под строительство которого изначально предоставлен земельный участок в аренду.

Ответчики письменно заявили о пропуске срока исковой давности.

Согласно п.1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п.3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Настоящий иск об оспаривании действительности договора от 26.04.2019 предъявлен 24.06.2022, т.е. более чем через 3 года со дня совершения сделки.

Как установлено решением суда от 27.12.2021 № 2-6375/2021, заключение договора является результатом процедуры оказания государственной услуги по предоставлению земельных участков в собственность за плату без проведения торгов, урегулированной Административным регламентом, утвержденным распоряжением Минмособлимущества от 26.12.2018 № 15ВР-1814.

Приложениями 11 и 15 к регламенту предусматривался обязательный осмотр земельного участка с составлением акта осмотра земельного участка, фотофиксацией и описанием наличия строений перед заключением договора.

Таким образом, на дату заключения договора истец уже должен был знать о функциональном назначении здания и сооружения, поэтому течение срока исковой давности не могло начаться позднее даты заключения договора.

В соответствии с п.1 ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Поскольку исковое требование об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения ФИО1 и ФИО2 производно от требования о признании договора купли-продажи недействительным, то данное исковое требование также подлежит оставлению без удовлетворения в связи с истечением срока исковой давности по главному требованию.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Администрации г.о. Химки Московской области к ФИО1, ФИО2, ООО «Дубрава», ООО «Олимп Ко», третьему лицу – Министерству имущественных отношений Московской области, о признании недействительным договор купли-продажи от 26 апреля 2019 г., истребовании имущества из чужого незаконного владения, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Химкинский городской суд в течение месяца.

Мотивированное решение изготовлено 28 ноября 2022 г.

Судья: Н.Н. Тягай