Дело № 3а-243/2025

УИД - 78OS0000-01-2025-000809-62

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 6 августа 2025 года

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Бондарь А.Г.,

при секретаре Карауловой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Шуваловская перспектива» к Санкт-Петербургскому государственному бюджетному учреждению «Городское управление кадастровой оценки» об оспаривании решения, обязании исправить ошибку,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Шуваловская перспектива» (далее также - административный истец, ООО «Шуваловская перспектива», Общество) обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» (далее также – административный ответчик, СПб ГБУ «Кадастровая оценка», Учреждение) от 21.02.2025 №61/2025 об отказе в перерасчете кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>.

В качестве способа по восстановлению нарушенного права административный истец просит возложить на СПб ГБУ «Кадастровая оценка» обязанность исправить ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости путем перерасчета кадастровой стоимости с отнесением его к 1 сегменту «Сельскохозяйственное использование» к коду расчета вида использования 01:010 (растениеводство в целом) на дату определения кадастровой стоимости.

В обоснование административных исковых требований указано, что земельный участок с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: <адрес>, образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером №... (ранее кадастровый номер №...). В результате раздела из состава земельного участка исключены осушительные мелиоративные каналы, технологические дороги и водоохранные зоны. Вся площадь земельного участка занята пашней и кустарниками, выполняющими защитную и мелиоративную функцию. ООО «СПК Пригородный» использует земельный участок в качестве пашни на основании договоров аренды. Земельный участок используется собственником в соответствии с зарегистрированным видом разрешенного использования (далее также - ВРИ) «Для сельскохозяйственного использования». В соответствии с почвенными и агрохимическими показателями земельный участок в составе земельного участка с кадастровым номером №... (ранее кадастровый номер №...) использовался для выращивания овощей, картофеля и кормовых культур: кукурузы, многолетних и однолетних трав для заготовки кормов для крупного рогатого скота. Между тем, в Отчете об определении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга, от 12.09.2022 №5/22 выполненном СПб ГБУ «Кадастровая оценка» указано, что участки сегмента 1 «Сельскохозяйственное использование» на территории Санкт-Петербурга отсутствуют (Раздел 1.3.1 тома 3 Отчета, стр.16), все незастроенные земельные участки сельскохозяйственного использования были отнесены в сегмент 6 «Производственная деятельность», в связи с чем определение кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного использования на территории Санкт-Петербурга не производилось.

При этом ООО «СПК Пригородный» ежегодно предоставляет в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу сведения (Отчет) о распределении площадей сельскохозяйственных угодий (пашня, залежь, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища, другие угодья) в разрезе земельных участков, используемых организациями, занимающимися производством сельскохозяйственной продукции на территории Санкт-Петербурга.

В соответствии с Отчетом, предоставленным ООО «СПК Пригородный» в Единую Федеральную информационную систему о землях сельскохозяйственного назначения, на земельном участке с кадастровым номером №... распределение общей площади в размере 463 356 кв.м по видам угодий составило: пашня - 380 000 кв.м, мелиоративные каналы - 30 000 кв.м, дороги (внутрихозяйственные проезды для сельхозтехники) - 3 356 кв.м, кустарники - 50 000 кв.м.

ООО «СПК Пригородный» предоставлена справка по использованию земельного участка с кадастровым номером №... (позднее кадастровый номер №...) в сельскохозяйственном производстве, в соответствии с которой земельный участок в период действия долгосрочного договора аренды участвовал в овощном севообороте для выращивания капусты, свеклы, моркови, картофеля, многолетних и однолетних трав и заготовки кормов для крупного рогатого скота, на земельном участке производились мелиоративные мероприятия, земельный участок удобрялся, о чем ООО «СПК Пригородный» отчитывается в Федеральную государственную систему «Сатурн».

Исходя из представленной Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу информации, Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы №17 по Санкт-Петербургу исчисляет земельный налог по спорному земельному участку по ставке 0,3% от кадастровой стоимости, как для земель сельскохозяйственного использования, что свидетельствует о признании наличия земель сельскохозяйственного использования в черте Санкт- Петербурга, на землях населенных пунктов, а также их использование в сельскохозяйственном производстве.

Согласно «Правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга», утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 №524 земельный участок расположен в территориальной зоне Т2Ж1.

По информации, размещенной на ресурсе rgis.spb.ru (информационный ресурс Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга) земельный участок относится к зоне ТС1.

В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 21.12.2023 №785-169 «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О генеральном плане Санкт-Петербурга» земельный участок находится в функциональной зоне С1 (сельскохозяйственное использование).

Какие-либо здания и сооружения на земельном участке отсутствуют.

Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают законные права или обязанности ООО «Шуваловская перспектива», поскольку кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... (позднее кадастровый номер №...) составляла 57 641,49 руб., а новая кадастровая стоимость составила 461 932 338,69 руб., что в 8 013,88 раза больше предыдущей кадастровой оценки 2018 года.

Земельный налог для ООО «Шуваловская перспектива» возрос пропорционально, что влечет за собой увеличение стоимости арендной платы сельхозпроизводителя и делает нерентабельным производство сельхозпродукции, а использование земельного участка для несельскохозяйственных без изменения ВРИ запрещено законодательством.

Данные действия противоречат положениям Закона Санкт-Петербурга «Об обеспечении продовольственной безопасности и поддержке сельскохозяйственного производства в Санкт-Петербурге» от 16.12.2015 направленным на устойчивое развитие агропромышленного комплекса и поддержку сельскохозяйственного производства в Санкт-Петербурге, обеспечение финансовой устойчивости и платежеспособности организаций агропромышленного комплекса Санкт-Петербурга и приводят к ухудшению состояния сельскохозяйственного производства в Санкт-Петербурге.

Административный истец настаивает на том, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть определена как земельного участка 1 сегмента «Сельскохозяйственное использование» в соответствии с Методическими указаниями.

Представители административного истца ФИО1 и ФИО2, действующие на основании доверенностей, в судебном заседании доводы административного искового заявления по поддержали, просили удовлетворить требования.

Представитель административного ответчика СПб ГБУ «Кадастровая оценка» ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании против удовлетворения административных исковых требований возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве, из которого следует, что в рамках государственной кадастровой оценки в 2022 году определение кадастровой стоимости осуществлялось в полном соответствии с действующим законодательством и с учетом указаний уполномоченного государственного органа.

Представитель заинтересованного лица Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал позицию административного ответчика, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Выслушав объяснения представителей сторон и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также - Федеральный закон № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (часть 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

К полномочиям бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки относится, в том числе, определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик; рассмотрение заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (пункты 1, 2, 4 части 1 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ).

В Санкт-Петербурге, согласно пункту 3 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 28.12.2016 № 1259 «О внесении изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 № 98 и создании Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки», с 1 февраля 2017 года полномочиями, предусмотренными Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, наделено Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление кадастровой оценки».

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 утверждены Методические указания о государственной кадастровой оценке, применяемые с 1 марта 2022 года.

Согласно части 1 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Частью 2 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

При этом, в силу части 13 указанной статьи ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе: неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории); использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.

На основании части 5 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, вправе подать любые юридические и физические лица, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

По итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений: об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости; об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено (часть 14 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ).

Частями 16, 17 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что бюджетное учреждение рассматривает заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в течение тридцати календарных дней со дня его поступления; информирует заявителя о принятом решении в течение трех рабочих дней со дня принятия такого решения.

В соответствии с частью 23 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.

Административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, а также административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главой 22 КАС РФ с учетом особенностей, установленных настоящей главой (часть 1.1 статьи 247 КАС РФ).

Судом установлено, что ООО «Шуваловская перспектива» с 19 июля 2018 года являлось собственником земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, площадью 463356 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования. Ограничения (обременения) права: зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности площадью 463 356 кв.м; охранная зона воздушных линий электропередачи – 9879 кв.м, 285 кв.м, 28 411 кв.м; зона градостроительных ограничений – 4 750 кв.м.

9 декабря 2024 года земельному участку, расположенному по адресу: <адрес>, площадью 408 966 кв.м, присвоен кадастровый номер №..., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования.

Государственная кадастровая оценка земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга, включая указанный в административном исковом заявлении земельный участок, в 2022 году проводилась СПб ГБУ «Кадастровая оценка» по состоянию на 1 января 2022 года на основании приказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 18.06.2019 № 113-п «О проведении государственной кадастровой оценки» (в ред. Приказа КИО СПб от 10.11.2020 № 171-п) в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 04.08.2021 №П/0336, с учетом правил, изложенных в Отчете об определении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга, от 12.09.2022 №5/2022 (далее также - Отчет).

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется на основании сведений, содержащихся в Перечнях объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее также - Перечни), формируемых и предоставляемых публично-правовой компанией «Роскадастр» в СПб ГБУ «Кадастровая оценка» для целей определения кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных статьями 11, 13, 15 и 16 Федерального закона №237-ФЗ. В Перечни включаются сведения Единого государственного реестра недвижимости (далее также - ЕГРН), актуальные по состоянию на дату внесения сведений ЕГРН.

30 января 2025 года ООО «Шуваловская перспектива» обратилось в СПб ГБУ «Кадастровая оценка» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> (далее также – Заявление). В заявлении было указано на наличие методологической ошибки в Разделе 1.3.1 тома 3 «Отчета», страница 16, п.75 Акта об определении кадастровой стоимости от 17.12.2024 №АОКС-78/2024/00219.

В обоснование заявления Обществом сообщается, что земельный участок используется арендатором ООО «СПК Пригородный» в качестве пашни, что подтверждается договорами аренды, для выращивания овощей, трав для корма скота, в соответствии с ВРИ «для сельскохозяйственного использования»; налоговыми органами Санкт-Петербурга налог на данные земли исчисляется как для земель сельскохозяйственного использования; земельный участок расположен в территориальной зоне ТС1. В подтверждение указанной позиции к заявлению приложены выписка из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером №..., информационное письмо арендатора ООО «СПК Пригородный», сообщение МИФНС России №17 по Санкт-Петербургу об исчисленном земельном налоге, копии паспорта и доверенности представителя.

Утверждение в Отчете от 12.09.2022 №5/22 об определении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга, о том, что участки сегмента 1 «Сельскохозяйственное использование» на территории Санкт-Петербурга отсутствуют, все незастроенные участки сельскохозяйственного использования отнесены в сегмент 6 «Производственная деятельность», по мнению заявителя, является ошибочным.

Как следует из материалов дела, 11 декабря 2024 года сведения о земельном участке с кадастровым номером №... поступили в СПб ГБУ «Кадастровая оценка» в составе Перечней, сформированных в соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ по правилам и алгоритмам государственной кадастровой оценки 2022 года, в связи с возникновением 9 декабря 2024 года оснований для определения кадастровой стоимости – постановка на кадастровый учет после образования путем раздела земельного участка с кадастровым номером №..., который ранее был образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером №....

Согласно сведениям Перечня, зарегистрированный в ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка «для сельскохозяйственного использования», информация о координатах границ земельного участка отсутствовала.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года с датой применения - 9 декабря 2024 года, составила 566 691 630,94 руб. (1 385,67 руб./кв.м).

При рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, Учреждением был выявлен факт наличия единичной ошибки в определении ценообразующих факторов (влияние локальных центров, уровень обеспеченности объекта инженерной инфраструктурой, наличие обременений от инженерных коммуникаций, удобство пользования автомобильным транспортом), допущенной в связи с отсутствием графической информации о границах земельного участка в сведениях Перечня.

В ответ на запрос Учреждения при рассмотрении заявления письмом филиала ППК «Роскадастр» по Санкт-Петербургу от 12.02.2025 были предоставлены файлы в формате mif/mid, содержащие графическую информацию земельного участка, которые позволяют определить значение ценообразующих факторов объекта и выполнить соответствующий перерасчет кадастровой стоимости.

Решением СПб ГБУ «Кадастровая оценка» №61/2025 от 21.02.2025 данная ошибка была исправлена, кадастровая стоимость земельного участка пересчитана в размере 348 506 143,32 (852,16 руб./кв.м).

Перерасчет кадастровой стоимости по основаниям, указанным в заявлении от 30.01.2025, не производился.

Таким образом, Решение СПб ГБУ «Кадастровая оценка» №61/2025 от 21.02.2025 принято уполномоченным органом, с соблюдением формы и процедуры его принятия, определенной приведенными положениями статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ, в установленные законом сроки, что административным истцом не оспаривается.

Исследуя доводы административного истца о наличии указанной в заявлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, суд исходит из следующего.

Пунктом 3 Методических указаний (в редакции, действовавшей по состоянию на 1 января 2022 года) предусмотрено, что при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

Применение методов массовой оценки для целей Методических указаний предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке.

Согласно пункту 15 Методических указаний определение кадастровой стоимости включает в себя в том числе; первичную группировку объектов недвижимости на основе сегментации объектов недвижимости, предусмотренной Методическими указаниями, а также последующую группировку объектов недвижимости.

В силу пункта 55 Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, объединяются в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости.

При этом пункт 56 Методических указаний предусматривает, что группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 56.2 Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости земельные участки группируются в соответствии с кодами расчета видов использования независимо от категории земель на 14 основных сегментов в соответствии с приложением № 1 к Методическим указаниям, к 1 сегменту которого относится «Сельскохозяйственное использование», а к 6 сегменту – «Производственная деятельность».

С учетом изложенных положений Методических указаний в рамках государственной кадастровой оценки 2022 года определение кадастровой стоимости расположенных на территории Санкт-Петербурга земельных участков осуществлялось на основании их группировки, которая производилась на основе определенных (установленных) для них видов использования.

Группировка земельных участков, относящихся к сельскохозяйственному использованию, осуществлялась Учреждением, согласно пункту 57.3 Методических указаний, на основе дополнительного анализа их возможного будущего использования, устанавливаемого в утвержденной документации по планировке территории (проекты планировки и проекты межевания территории), разрешениях на строительство, разрешениях на ввод объекта в эксплуатацию, градостроительном зонировании территории в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» (далее - ПЗЗ), за исключением случаев, когда в границах земельного участка велась хозяйственная деятельность, не соответствующая ВРИ участка. Для установления вида использования сельскохозяйственных земель использовались также актуальные на дату проведения государственной кадастровой оценки 2022 года материалы аэрофотосъемки, предоставленные в рамках Соглашения об информационном обмене и сотрудничестве между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и СПб ГБУ «Кадастровая оценка» от 13.07.2017.

Незастроенным земельным участкам, в случае отсутствия проектной и разрешительной документации, а также признаков осуществления какой-либо хозяйственной деятельности на территории участка, не соответствующей ВРИ, код расчета вида использования устанавливался исходя из зарегистрированного ВРИ.

В качестве вида использования в соответствии с пунктом 2 Методических указаний учитывается вид (виды) разрешенного использования земельного участка, содержащийся в ЕГРН, за исключением случаев наличия у СПб ГБУ «Кадастровая оценка» подтвержденной информации о фактическом использовании земельного участка, поскольку, согласно пункту 10 Методических указаний, земельный участок также характеризуется видом осуществляемой на нем деятельности (подробное описание подходов к группировке приведено в разделе 1.3 Тома 3 Отчета).

Земельные участки с ВРИ «для сельскохозяйственного использования», «для сельскохозяйственного назначения», «для сельскохозяйственных целей» включает в себя виды использования двух сегментов: сегмент 1 «Сельскохозяйственное использование» и сегмент 6 «производственная деятельность».

5 июля 2022 года в адрес СПб ГБУ «Кадастровая оценка» поступили замечания Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к Проекту отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга от 07.06.2022 №2/2022, согласно которым на территории Санкт-Петербурга отсутствуют сельскохозяйственные угодья (сегмент 1).

В связи с поступившей информацией в Отчете создана оценочная группа «СХ_ХП» с кодом расчета 01:150 «Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции. Размещение зданий, сооружений используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции» в сегменте 6 «Производственная деятельность».

Поскольку, согласно содержащимся в Перечнях сведениям, на спорном земельном участке по состоянию на 1 января 2022 года и 28 сентября 2022 года не были зарегистрированы объекты капитального строительства, отсутствовали сведения об утвержденной документации по планировке территории, при помощи материалов аэрофотосъемки не установлено признаков иных видов деятельности на территории участка, то земельный участок, согласно ВРИ «для сельскохозяйственного назначения», был отнесен к оценочной группе «Земельные участки, используемые для обеспечения сельскохозяйственного производства» (СХ ХП) в сегменте 6 «Производственная деятельность» с кодом расчета вида использования 01:150 (пункт 3 (стр. 16) раздела 1.3.1, подраздел 3.1.2 (стр.36-37) Тома 3 Отчета).

Согласно Приложению №1 к Методическим указанием, код расчета 01:150 вид использования указан как «Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции. Размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции», что свидетельствует о возможности хранения и переработки сельскохозяйственной продукции без возведения зданий или сооружений на земельном участке.

Анализ представленных в материалы дела доказательств позволяет прийти к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка была определена СПб ГБУ «Кадастровая оценка» в соответствии с Методическими указаниями.

Таким образом, поскольку ошибки в части отнесения земельного участка к оценочной группе или сегменту при определении кадастровой стоимости допущено не было, административным ответчиком было принято обоснованное решение №61/2025 от 21.02.2025.

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее также - ГрК РФ) градостроительная деятельность - это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции, сноса объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений, комплексного развития территорий и их благоустройства (пункт 1).

Документом территориального планирования субъекта Российской Федерации - города федерального значения Санкт-Петербурга является генеральный план города федерального значения Санкт-Петербурга (часть 3 статьи 63 ГрК РФ).

Согласно частям 3, 4 и 6 статьи 23 ГрК РФ генеральные планы включают в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения; содержат положения о территориальном планировании и соответствующие карты (схемы); на картах (схемах), содержащихся в генеральных планах, отображаются в том числе границы функциональных зон с отображением параметров планируемого развития таких зон.

Вместе с тем, вопреки доводам истца, утверждение в документах территориального планирования границ функциональных зон не влечет за собой изменение правового режима земель, находящихся в границах указанных зон (часть 12 статьи 9 ГрК РФ).

Исходя из положений статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также – ЗК РФ) земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса (пункт 1).

Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования (пункт 2).

В силу положений статьи 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения, в составе которых выделяются сельскохозяйственные угодья, признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Между тем, земельный участок с кадастровым номером №..., согласно установленной категории, находится в границах населенного пункта.

Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов (пункт 1 статьи 83 ЗК РФ).

Исходя из пункта 6 статьи 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны.

Согласно подпункту 6 пункта 1 статьи 85 ЗК РФ и пункту 10 статьи 35 ГрК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к зонам сельскохозяйственного использования.

Таким образом, законодательно разделены понятия земель сельскохозяйственного назначения, находящихся за пределами населенного пункта, и зон сельскохозяйственного использования в пределах населенного пункта.

Соответственно, нахождение земельного участка категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования» не противоречит градостроительному и земельному законодательству, однако, не свидетельствует о том, что земельный участок является сельскохозяйственным угодьем, соответствующем положениям статьи 77 ЗК РФ.

Нахождение земельного участка, отнесенного к категории «земли населенных пунктов», с ВРИ «для сельскохозяйственного использования» в функциональной зоне С1, как и в территориальной зоне ТС1 «Зона сельскохозяйственных угодий с включением объектов инженерной инфраструктуры» в границах населенного пункта согласуется с положениями градостроительного и земельного законодательства, и не означает безусловное признание земельного участка сельскохозяйственным угодьем.

Как следует из положений статей 1, 7, 85 ЗК РФ правовой режим земельных участков определяется градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны, установленной правилами землепользования и застройки.

В соответствии с ПЗЗ земельный участок расположен в территориальной зоне Т2Ж1 – Жилая зона малоэтажных многоквартирных домов, расположенных на территории исторической застройки пригородов, с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры.

Градостроительный регламент не содержит основные и условно разрешенные виды использования земельных участков «для сельскохозяйственного использования» в данной территориальной зоне.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

Положениями пункта 1 Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (далее - Классификатор).

В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/0412, предусмотренный у рассматриваемого земельного участка ВРИ «для сельскохозяйственного использования» включает в себя «Ведение сельского хозяйства. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.20, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции».

По смыслу пункта 4 статьи 85 ЗК РФ земельный участок не соответствующий установленному градостроительному регламенту территориальных зон, в частности, в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования может использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Поскольку вид разрешенного использования рассматриваемого земельного участка «для сельскохозяйственного использования» установлен до вступления в силу ПЗЗ, с учетом положений Классификатора допускается осуществление на участке производственной деятельности, связанной в том числе с размещением на нем зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2006 №264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства» под сельскохозяйственным производством признается совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия.

В соответствии с пунктом 11 статьи 85 ЗК РФ земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

Как следует из административного искового заявления земельный участок с кадастровым номером №... занят пашней и кустарником, что также подтверждает обоснованность отнесения земельного участка к сегменту 6 «Производственная деятельность».

Представленный административным истцом в материалы дела Акт осмотра, согласно которому по материалам осмотра земельного участка кадастровым инженером установлено использование в целях растениеводства, данный вывод не опровергает.

Из смысла части 2 статьи 227 КАС РФ следует, что суд удовлетворяет заявленные требования о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, полностью или в части только в том случае, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Совокупности данных условий, дающих основания для удовлетворения административных исковых требований, не установлено.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения административных исковых требований о признании незаконным решения об отказе в пересчете кадастровой стоимости и обязании исправить допущенную ошибку.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Шуваловская перспектива» к Санкт-Петербургскому государственному бюджетному учреждению «Городское управление кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в пересчете кадастровой стоимости №61/2025 от 21.02.2025, обязании исправить допущенную ошибку – отказать.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья /подпись/ А.Г. Бондарь

Мотивированное решение составлено 21 августа 2025 года.

Копия верна:

Судья А.Г. Бондарь