РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 января 2026 года г. Иркутск
Свердловский районный суд г. Иркутска в составе председательствующего судьи Ильиной В.А., при секретаре Жалсановой Д.Ц., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело УИД № 38RS0036-01-2025-008465-23 (производство №2-277/2026 (2-5923/2025;) по исковому заявлению ФИО1 ФИО8 к ФИО2 ФИО9 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, возврате переданного покупателю имущества. В обоснование иска указала, что между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) <Дата обезличена> был заключен договор купли-продажи жилого помещения – квартиры, площадью 60,7 кв.м., этаж 4, расположенной по адресу: <адрес обезличен>.
По этому договору, который одновременно является актом приема-передачи, жилое помещение было передано ответчику во владение и пользование.
Согласно п. 6.1 договора купли-продажи от <Дата обезличена> цена объекта недвижимости составляет 2 000 000 рублей. Оплата по договору осуществляется в день подписания договора, в размере указанном в п. 6.1 договора, путем передачи покупателем наличных денежных средств продавцу.
Право собственности на жилое помещение зарегистрировано за ответчиком ФИО2 в установленном законном порядке.
Однако, до настоящего времени передача денежных средств продавцу не осуществлена.
<Дата обезличена> истец подготовила требование о передаче ей согласованной условиями договора купли-продажи денежной суммы в размере 2 000 000 рублей в течение 30 дней с момента получения требования, с предупреждением о вынужденном обращении в суд за защитой нарушенного права в случае неоплаты.
<Дата обезличена> требование было вручено лично ответчику в руки, о чем свидетельствует ее подпись, но обязательства по оплате не выполнены.
Пунктом 8.5 договора купли-продажи от <Дата обезличена> предусмотрено, что договор может быть расторгнут только в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законодательством.
Цена договора купли-продажи является существенным условием, в случае неисполнения которого договор подлежит расторжению.
На основании вышеизложенного, истец просит суд признать расторгнутым договор купли-продажи недвижимого имущества – квартиры, площадью 60,7 кв.м., этаж 4, с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенной по адресу: <адрес обезличен>, заключенный <Дата обезличена> между ФИО1 и ФИО2
Возвратить переданное ФИО2 жилое помещение квартиру, площадью 60, 7 кв.м., этаж 4, с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенной по адресу: <адрес обезличен>, в собственность ФИО1
Истец ФИО1, ее представитель ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, от представителя истца поступило заявление о рассмотрении дела без ее участия.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представлено ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие. Ответчик в ходатайстве указала, что согласна с исковыми требованиями истца, денежные средства в размере 2 000 000 рублей по договору купли-продажи от <Дата обезличена> не передала истцу, поскольку банком ей было отказано в выдаче кредита, так как постоянного места работы не имеет. Требования истца об исполнении по договору купли-продажи от <Дата обезличена> не смогла исполнить из-за тяжелого материального положения. В настоящее время проживает в спорной квартире, оплачивает платежи по коммунальным платежам.
Суд, с учетом положений ст.167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участвующих в деле лиц.
Суд, исследовав доказательства, представленные в материалы дела, оценивая их в совокупности и каждое в отдельности, суд приходит к следующему.
Статьей 3 ГПК РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требования.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут но решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с частью 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
На основании части 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Положениями статей 550 - 551 ГК РФ определены требования к форме договора купли-продажи недвижимости, который должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.
В соответствии с п.3 ст.555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
В соответствии с частью 1,2 статьи 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Согласно пункту 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ.
Из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <Дата обезличена> N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Судом установлено, согласно выписке из ЕГРН установлено, что собственником жилого помещения - квартиры, площадью 60,7 кв.м., с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенная по адресу: <адрес обезличен>, является ФИО2 на основании договора купли-продажи от <Дата обезличена>
14.02.2023г. между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает и оплачивает за счет собственных средств следующее недвижимое имущество: квартиру общей площадью 60,7 кв.м., с кадастровым номером <Номер обезличен>, по адресу: <адрес обезличен>.
Объект недвижимости принадлежит продавцу на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию <адрес обезличен>5, от <Дата обезличена>, нотариально удостоверенное <Дата обезличена> нотариусом ФИО4
Срок действия договора вступает в силу со дня его подписания и девствует до исполнения сторонами своих обязательств. (пп. 3.1 договора).
Согласно п.п. 4.1, 4.2.2 договора продавец обязуется передать покупателю объект недвижимости в порядке и на условиях договора.
Продавец в праве требования полной оплаты за объект недвижимости в порядке и в сроки, установленные договором.
Из п. 5.1. договора установлено, что настоящий договор является актом приема-передачи объекта недвижимости и подтверждается факт перехода объекта недвижимости от продавца во владение и пользование покупателя.
Право собственности на объект недвижимости переходит от продавца к покупателю в момент внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права.
Цена объекта недвижимости составляет 2 000 000 рублей (п.п. 6.1 договора).
Оплата по договору осуществляется в день подписания договора, в размере, в указанном в п. 6.1 договора путем передачи покупателем наличных денежных средств продавцу. (п.п. 6.2 договора).
Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору в соответствии с законодательством РФ. (п.п. 7.1 договора).
Договор купли-продажи квартиры от <Дата обезличена> был зарегистрирован <Дата обезличена> в ГАУ «МФЦ ИО».
Ссылаясь на то, что стоимость квартиры в нарушении договорного обязательства ФИО2 не оплачена, истец обратилась в суд с настоящими требованиями о расторжении договора и прекращении права собственности.
Таким образом, судом установлено, что продавец ФИО1 не получила от покупателя ФИО2 денежные средства в размере 2 000 000 руб. по договору купли-продажи от <Дата обезличена>, что также не отрицает сама ФИО2 в ходатайстве представленном суду.
Истцом направлено требование ответчику об исполнении обязательств по договору купли-продажи, в которых предлагала ответчику в тринадцати дневный срок произвести оплату стоимости квартиры. Требование получено ответчиком нарочно<Дата обезличена>, о чем имеется ее подпись в требовании от <Дата обезличена> При этом, истцом в требовании также указано на оставление за собой права на обращение в суд с целью расторжения договора купли-продажи.
Ответчик в представленном ходатайстве от <Дата обезличена> не отрицала факт заключения договора купли-продажи от <Дата обезличена> с истцом, а также что ею не уплачена сумма за покупку квартиры в размере 2 000 000 рублей. Кроме того, ответчик указала, что истец является ей двоюродной бабушкой и у них была устная договоренность, что ответчик будет отдавать сумму долга частями, однако у ответчика не получилось, так как банк в выдаче ей кредита отказал, в связи с отсутствием постоянного места работы.
При изложенных обстоятельствах, суд считает установленным тот факт, что в настоящее время ФИО2 не исполнены обязательства по оплате договора купли-продажи недвижимого имущества, а продавец лишен того на что вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры, т.е. получения денежных средств.
По смыслу приведенных норм права, неоплата покупателем всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.
В силу статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений, а именно доказать факт несения убытков, их размер, противоправность и виновность (в форме умысла или неосторожности) поведения лица, повлекшего наступление неблагоприятных последствий в виде убытков, а также причинно-следственной связи между действиями этого лица и наступившими неблагоприятными последствиями.
Между тем, доказательств оплаты предусмотренной договором купли-продажи суммы ответчиком в силу требований ст.56 ГПК РФ, суду не представлено.
С учетом изложенного, суд полагает, что неисполнение ответчиком предусмотренной договором обязанности по оплате квартиры, является основанием для его расторжения.
Оценив вышеуказанные доказательства, с учетом положений статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи от <Дата обезличена> в части оплаты покупателем имущества не исполнен, поскольку денежные средства за проданное недвижимое имущество истцу не переданы, допустимых доказательств, подтверждающих передачу ответчиком продавцу квартиры денежных средств, в материалы дела представлено не было, допущенное ФИО2 нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения сделки на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Таким образом, разрешая заявленный спор с учетом установленных фактических обстоятельств дела, суд, находит исковые требования истца ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества – квартиры, площадью 60, 7 кв.м., этаж 4, с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенной по адресу: <адрес обезличен>, заключенного <Дата обезличена> между ФИО1 и ФИО2 законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
С учетом того, что спорное имущество зарегистрировано за ответчиком ФИО2, суд приходит к выводу о применении последствий недействительности в виде прекращения права собственности ФИО2 на квартиру, расположенной по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый <Номер обезличен>.
Решение является основанием для внесения изменений в записи о правах на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ :
Исковые требования ФИО1 ФИО10 к ФИО2 ФИО11 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества – квартиры, общей площадью ....., расположенной по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый <Номер обезличен>, заключенный <Дата обезличена>. между ФИО1 ФИО12 и ФИО2 ФИО13.
Прекратить право собственности ФИО2 ФИО14 (<Номер обезличен>) на квартиру, общей площадью <Номер обезличен>., расположенной по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый <Номер обезличен>.
Признать право собственности за ФИО1 ФИО15 (<Номер обезличен>) на квартиру, общей площадью <Номер обезличен> кв.м., расположенной по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый <Номер обезличен>.
Решение является основанием для внесения изменений в записи о правах на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Свердловский районный суд города Иркутска в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья: В.А. Ильина
В окончательной форме решение изготовлено 28.01.2026 года.