КОПИЯ
к делу 2-1482/2022
УИД 23RS0003-01-2022-002325-52
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г-к. Анапа «29»июля2022 г.
Анапский городской суд Краснодарского края в составе судьи Волошина А.В., при помощнике судьи Носковой С.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования г-к. Анапа о сохранении объекта капитального строительства в реконструированном состоянии,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к администрация муниципального образования г-к. Анапа о сохранении в реконструированном состоянии объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: .
В обоснование исковых требований с учетом их уточнения указано, что вышеуказанный земельный участок принадлежит истице на праве аренды.
На земельном участке расположено капитальное здание, строительство которого осуществлялось прежним арендатором – ФИО2 на основании градостроительного плана земельного участка от 30.12.2016 г. №RU 23301000№, уведомлений о планируемых строительстве объекта индивидуального жилищного строительства от 07.09.2018 г. и от 28.01.2019 г., уведомлений о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве индивидуального жилищного строительства параметров от 16.10.2018 г. № 250 и от 25.02.2019 г. № 144.
На основании декларации об объекте недвижимости и технического плана здания от 16.04.2019 г. зарегистрировано 27.12.2021 г. право собственности истицы на спорный объект со следующими техническими характеристиками: площадь – 1 133,0 кв. м., количество этажей – 3, назначение – «нежилое», год постройки – 2019, кадастровый №.
В дальнейшем, без оформления в установленном законом порядке разрешительной документации истицей произведена реконструкция указанного здания, в ходе которой изменились его площадь и функциональное назначение.
ФИО1 обращалась в администрацию муниципального образования г-к. Анапа с заявлением о выдаче разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию, в чем ей было отказано и рекомендовано обратиться в суд.
Поскольку реконструированный капитальный объект расположен в границах земельного участкас кадастровым номером №, по адресу: , соответствует виду разрешенного использования указанного земельного участка, требованиям градостроительного регламента муниципального образования г-к. Анапа, строительным, градостроительным, противопожарным, санитарным, экологическим нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы смежных землепользователей, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, ФИО1 просит сохранить его в реконструированном состоянии и указать, что вынесенный судебный акт является основанием для внесения соответствующих изменений в техническую документацию и регистрации за истицей права собственности на спорный объект.
ФИО1 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие и удовлетворить уточненные исковые требования в полном объеме (том 2, л. д. 241).
Представитель администрации муниципального образования г-к. Анапа также в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие и отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме (том 3, л. д. 30).
Из письменных возражений ответчика следует, что спорный объект не соответствует разрешительной документации, требованиям градостроительного регламента муниципального образования г-к. Анапа в части своих размеров, площади застройки и функционального назначения.
ФИО1 не обращалась в администрацию муниципального образования г-к. Анапа с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию вышеуказанного здания, соответственно оно отвечает критериям самовольной постройки, установленным нормами статьи 222 Гражданского кодекса РФ.
По мнению ответчика, правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется (том 3, л. д. 32-38).
Исследовав материалы дела, суд находит уточненные исковые требованияФИО1 законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, чтоФИО1 на основании договора аренды от 19.05.2014 г. №, договоров о передаче прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды от 22.10.2014 г., от 13.10.2016 г. и от 19.08.2021 г. принадлежит на праве аренды земельный участок площадью 995 кв.м., с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для размещения поселка коттеджей», расположенный по адресу: . Право аренды ФИО1 в отношении земельного участка зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 26.08.2021 г., запись регистрации № (том 1, л. <...> 26-27, 28, 29-33, 152-161).
Согласно выпискам из Генерального плана городского округа г-к. Анапа, утвержденного решением Совета муниципального образования г-к. Анапа от 14.11.2013 г. № 404 (с последующими изменениями и дополнениями), Правил землепользования и застройки муниципального образования г-к. Анапа, утвержденных решением Совета муниципального образования г-к. Анапа от 26.12.2013 г. № 424 (с последующими изменениями и дополнениями), земельный участок с кадастровым номером № по вышеуказанному адресу расположен в территориальной зоне «Ж-СПР. Зона смешанной плотной жилой застройки», основными видами разрешенного использования земельных участков которой являются «для индивидуального жилищного строительства», «гостиничное обслуживание». Данный земельный участок находится в границах II зоны горно-санитарной зоны охраны курорта Анапа, водоохранной зоны Черного моря, а также в границах территории периодического подтопления, 3,4,5,6,7 подзон приаэродромной территории (том 2, л. д. 41-60).
21.12.2016 г. прежнему арендатору – ФИО2 выдан градостроительный план земельного участка № RU 23301000-№ согласно которому предусмотрено строительство на нем капитального объекта предельной высотой – 15 м., максимальным процентом застройки – 60%, отступами от межевой границы – 1,0 м. (с правой, левой тыльной сторон); 2,5 м. – от «красной линии» (том 1, л. д. 37-45).
В июле 2018 г. (точная дата не указана) ФИО2 оформлена схема планировочной организации земельного участка, согласно которой предусмотрено строительство на нем жилого дома с отступами от межевой границы – 3,0 м. (том 1, л. д. 51).
07.09.2018 г. ФИО2 направлено в администрацию муниципального образования г-к. Анапа уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства на вышеуказанном земельном участке со следующими параметрами застройки: количество надземных этажей – 3, предельная высота – 12,0 м., отступы от межевой границы – 3,0 м., площадь застройки – 590 кв. м. (том 1, л. д. 47-50).
16.10.2018 г. ФИО2 выдано уведомление № 250 о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: (том 1, л. д. 46).
28.01.2019 г. ФИО2 направлено в администрацию муниципального образования г-к. Анапа уведомление об изменении параметров планируемого строительства объекта индивидуального жилищного строительства на вышеуказанном земельном участке со следующими параметрами застройки: количество надземных этажей – 3, предельная высота – 12,0 м., отступы от межевой границы – 3,0 м., отступы от капитальных зданий, расположенных на смежных земельных участках (справа и слева) – 6,0 м., процент застройки земельного участка – 44%, площадь застройки – 441,86 кв. м. (том 1, л. д. 53-56).
25.02.2019 г. ФИО2 выдано уведомление № 144 о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: , с учетом внесенных изменений. Одновременно указано, что прежнее уведомление от 16.10.2018 г. № 250 признается утратившим силу (том 1, л. д. 52).
Согласно техническому плану от 16.04.2019 г. спорный объект обладает следующими техническими характеристиками: назначение - «нежилое», наименование – «нежилое здание», количество этажей – 3, в том числе подземных – 0, общая площадь – 1 133,0 кв. м. (том 1, л. д. 72-88).
В дальнейшем, после оформления 26.08.2021 г. арендных прав в отношении земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: , истицей ФИО1 произведена 27.12.2021 г. в упрощенном порядке государственная регистрация права собственности на объект капитального строительства: назначение – «нежилое», наименование – «нежилое здание», количество этажей – 3, в том числе подземных – 0, общая площадь – 1 133,0 кв. м., кадастровый № (запись регистрации №) (том 1, л. д. 21-23; 148-151, 162-163).
Из материалов дела правоустанавливающих документов следует, что основанием для указанной государственной регистрации послужила декларация об объекте недвижимости от 13.12.2021 г., содержащая технические характеристики здания, аналогичные характеристикам, указанным в техническом плане от 16.04.2019 г. (том 1, л. д. 185-196).
Согласно техническому плану от 20.01.2022 г. спорный объект обладает следующими техническими характеристиками: назначение - «жилое», наименование – «гостевой дом», количество этажей – 3, в том числе подземных – 0, общая площадь – 1 201,4 кв. м. (том 1, л. д. 89-103).
В целях установления обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, в соответствии с требованиями статьи 79 Гражданско-процессуального кодекса РФ судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза.
Из заключения эксперта ООО «Строительно-техническая экспертиза и аудит» Ш.Н.А. от 13.07.2022 г. № следует, что на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: расположено трехэтажное (количество этажей – три) здание прямоугольной формы размерами по максимальным параметрам (с учетом выступающих конструкций) – 38,16 м. ? 14,10 м. (10,05 м. – с фасадной стороны), по основанию – 38,16 м.? 12,32 м. (8,51 м. – с фасадной стороны). Высота объекта составляет 12,0 м., площадь застройки – 457 кв. м., общая площадь здания – 1 128,3 кв. м.
Здание имеет три надземных этажа, подземный этаж отсутствует. На каждом этаже выполнено по два выхода через лестницу. Выход на неэксплуатируемую кровлю стационарный, через лестничную клетку.
Справа и слева на втором-третьем этажах расположены балконы. В середине фасада обустроена входная дверь в виде крыльца. Основной вход в здание организован непосредственно на первый этаж с фасада в вестибюль. Второй вход выполнен с тыльной стороны в коридор на первый этаж. Дополнительные входы оборудованы из столовой, кухни и комнаты обслуживающего персонала, расположенных на первом этаже.
При входе в здание находится холл, включающий в себя рессепшн, зону ожидания и размещения гостей, зону приема гостей и их отдыха. В левом крыле первого этажа расположены кабинет, столовая, кухня, котельная, прачечная, гладильная. Вдоль правого крыла первого этажа обустроены пять жилых комнат со встроенными санузлами, которые используются для проживания обслуживающего персонала.
Планировка второго-третьего этажей здания коридорного типа. На каждом этаже находится по 15 жилых комнат со встроенными санузлами. Также на данных этажах обустроено по одной кладовой для хранения инвентаря.
Экспертом указано, что с учетом положений пункта 5.1. СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения» (актуализированная редакция СНиП 31-06-2009), пунктов 6.1.1., 6.1.3., 6.2.1, 6.2.5., 6.2.9., 6.2.17., 6.3.7.1 СП 257.1325800.2016 «Здания гостиниц. Правила проектирования» спорный объект по своим объемно-планировочным, функциональным и техническим решениям является объектом гостиничного обслуживания с назначением «нежилое» и наименованием «гостиница», поскольку на первом-третьем этажах имеет поэтажную коридорную планировку с расположенными вдоль коридора изолированными помещениями (номерами), содержащими в своем составе жилую комнату и санузел; на входе в здание оборудован вестибюль со стойкой администратора и кабинетом, предназначенным для приема и размещения гостей; в левом крыле первого этажа расположены помещения, предназначенные для организации гостиничного обслуживания – кухня с зонами приготовления, выдачи и приема пищи, прачечная; каждый номер оборудован мебелью и санитарными принадлежностями, что обеспечивает гостей условиями для сна и проживания; техническое решение разводки инженерных сетей и их мощность подключения к зданию выполнены для коммерческого использования с количеством санитарных приборов, превышающим нормы для индивидуального жилого дома и гостевого дома; в здании оборудован лифт и пожарная сигнализация; территория земельного участка имеет зоны отдыха, развлечения, автопарковку, детскую площадку, бассейн; количество жилых комнат со встроенными санузлами (номеров) составляет – 30, что не соответствует нормам, установленным для гостевых домов (15); на каждом этаже оборудованы комнаты для обслуживающего персонала (горничных).
Спорное здание в целом соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка от 21.12.2016 г. № RU 23301000-№ схемы планировочной организации земельного участка (июль 2018 г.)за исключением его функционального назначения - вместо «индивидуальный жилой дом» фактически является «гостиницей», а также отсутствия в материалах дела договора на его водоснабжение и водоотведение.
Вместе с тем экспертом указано, что согласно выданным техническим условиям от 14.03.2019 г. № 258 предусмотрено водоснабжение и водоотведение спорного объекта с мощностью по 16,92 кб. м. в сутки, что согласно нормам таблицы А3 СП 30.13330.2012 «Внутренний водопровод и канализация» обеспечивает потребность для водоснабжения и водоотведения не менее 73 гостевых номеров.
В остальной части (норма площади земельного участка, отступы от межевой границы, процент застройки земельного участка (пятно застройки), высота здания) отклонений от показателей градостроительного плана земельного участка от 21.12.2016 г. № RU 23301000-№, схемы планировочной организации земельного участка (июль 2018 г.)не допущено.
Объект в целом соответствует уведомлению о планируемом строительстве от 28.01.2019 г. и уведомлению от 25.02.2019 г. № 144 о соответствии параметров, указанных в данном уведомлении, за исключением наименования (вместо «объект индивидуального жилого строительства», фактически - «гостиница»), а также в части превышения площади застройки (вместо – 441,86 кв. м., фактически – 457 кв. м.) в связи с расширением с фасадной стороны здания на 1,35 м. за счет возведения балконов (при норме 8,7 м., фактически ширина здания составляет 10,05 м.).
Объект частично не соответствует техническому плану от 16.04.2019 г. по параметру площади застройки (вместо 400 кв. м., фактическая площадь застройки составляет 457 кв. м. в связи с обустройством балконов), а также по своей площади (вместо 1 133 кв. м., фактическая площадь составляет 1 128,3 кв. м.).
Здание частично не соответствует декларации об объекте недвижимости от 13.12.2021 г. по своей общей площади (вместо 1 133,0 кв. м., фактически – 1 128,3 кв. м.), а также в части увеличения площади застройки (возведены балконы, включаемые в площадь застройки) и обустройства дополнительных санузлов.
Объект частично не соответствует техническому плану от 20.01.2022 г. по параметру общей площади (вместо 1 201,4 кв. м., фактически его площадь составляет 1 128,3 кв. м.), а также по функциональному назначению (вместо «гостевой дом», фактически – «гостиница»).
Эксперт пришел к выводу, что с момента регистрации 27.12.2021 г. права собственности на спорный объект в отношении него выполнена реконструкция, выразившаяся в изменении его общей площади с 1 133,0 кв. м. до 1 128, 3 кв. м. и площади застройки с 400 кв. м. до 457 кв. м. за счет обустройства балконов с правой и левой стороны.
При этом возведение балконов, которые как нависающие элементы включаются в площадь застройки, но не включаются в общую площадь здания (пункты 8.2. и 9Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, утвержденных приказом Росреестра от 23.10.2020 г. № П/0393), не привело к изменению расстояний от стен объекта до границ земельного участка (по основанию параметры объекта не изменились).
Также экспертом указано, что в отношении спорного здания выполнены перепланировка путем разукрупнения помещений, обустройства дополнительных дверных и оконных проемов (с 25 до 36), а также переоборудование за счет обустройства в нем 20 дополнительных санузлов.
В результате реконструкции, перепланировки и переоборудования здания произведено его перепрофилирование с изменением наименования «нежилое здание» на наименование «гостиница».
Экспертом отмечено, что работы по перестройке, пристройке в отношении спорного здания по основанию, а также по его надстройке не выполнялись, в связи с чем расстояние от его стен до границы земельного участка не изменилось.
В связи с чем, эксперт пришел к выводу, что отклонение спорного объекта от параметров, установленных выданной разрешительной документацией относительно площади застройки, является несущественным.
Спорное здание соответствует требованиям нормативных актов технического, экономического и правового характера, регламентирующих осуществление градостроительной деятельности, инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства за исключением отсутствия в материалах дела договора на его водоснабжение и водоотведение (нарушение требований пункта 8.1. СП 257.1325800.2016 «Здания гостиниц. Правила проектирования», пункта 4.16. СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения» (актуализированная редакция СНиП 31-06-2009)).
При этом экспертом указано, что фактически объект подключен к централизованным инженерным сетям водоснабжения и водоотведения. Мощность потребления коммунальных ресурсов не превышает нормативы, установленные выданными техническими условиями АО «Анапа Водоканал» от 14.03.2019 г. № 258.
Объект полностью соответствует требованиям Генерального плана городского округа г-к. Анапа, утвержденного решением Совета муниципального образования г-к. Анапа от 14.11.2013 г. № 404 (в ред. от 28.12.2021 г. № 262, действующей на момент экспертного осмотра), Правил землепользования и застройки муниципального образования г-к. Анапа, утвержденных решением Совета муниципального образования г-к. Анапа от 26.12.2013 г. № 424 (в ред. от 08.07.2021 г. № 165, действующей на момент экспертного осмотра), в том числе по своему функциональному назначению, площади и проценту застройки земельного участка, высоте и отступам от межевой границы.
Объект полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: , не противоречит виду его разрешенного использования - «для размещения поселка коттеджей», поскольку является нежилым зданием с наименованием «гостиница».
Здание в целом соответствует требованиям режима II второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта Анапа, водоохранной зоны Черного моря, поскольку фактически оборудовано централизованными сетями водоснабжения и водоотведения. В материалах дела отсутствует договор на его водоснабжение и водоотведение, однако мощность потребления коммунальных ресурсов не превышает нормативные показатели, предусмотренные ранее выданной технической документацией (технические условия от 14.03.2019 г. № 258).
Осуществляемая в здании деятельность не загрязняет окружающую среду и не истощает природные ресурсы.
Объект соответствует режиму территории периодического подтопления, а также 3-7 подзон приаэродромной территории.
Здание соответствует строительным, антисейсмическим, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам.
В частности, противопожарное расстояние между спорным объектом и зданиями, расположенными на смежных земельных участках, соответствует требованиям п. п. 4.3., 4.11 и 4.13 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», поскольку со всех его сторон на расстоянии 6,0 м. и менее какие-либо здания и строения отсутствуют.
Здание частично не соответствует требованиям статьи 32.1 Федерального закона от 10.01.2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», поскольку в материалы дела не представлен договор на его водоснабжение и водоотведение.
Как указывалось выше, фактически объект подключен к централизованным инженерным сетям водоснабжения и водоотведения. Мощность потребления коммунальных ресурсов не превышает нормативы, установленные выданными техническими условиями АО «Анапа Водоканал» от 14.03.2019 г. № 258.
В остальной части спорное здание полностью соответствует экологическим нормам и правилам.
Эксперт пришел к выводу, что объект исследования в целом и его отдельные элементы (конструкции) не создает угрозу жизни и здоровью граждан, окружающей среде (том 2, л. д. 94-232).
В соответствии с частью 1 статьи 67 Гражданско-процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Проанализировав содержание экспертного заключения от 13.07.2022 г. № 622-2022, суд приходит к выводу, что оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданско-процессуального кодекса РФ, поскольку содержит подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы. В обоснование своих выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в его распоряжении документов, основывается на исходных объективных данных, учитывает имеющуюся документацию, а также использует при проведении исследования научную и методическую литературу.
Суд полагает необходимым принять за основу при принятии решения данное экспертное заключение, поскольку оно выполнено квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса РФ, и в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
Оснований для несогласия с данным экспертным заключением у суда не имеется. Выводы эксперта администрацией муниципального образования г-к. Анапа не оспорены и не опровергнуты, ходатайств о назначении дополнительной, повторной судебной экспертизы не заявлено.
В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Статьями 40 и 41 Земельного кодекса РФ предусмотрено право арендатора земельного участка возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил нормативов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 264 Гражданского кодекса РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Согласно пункту 4.1.4. договора аренды земельного участка от 19.05.2014 г. № арендатор вправе возводить на нем здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных уполномоченным органом правил, нормативов (том 1, л. д. 29-30).
Пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ определено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее по тексту - Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г.), положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных разъяснений созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости.
В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Частью 1 указанной статьи определено, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Разрешение на строительство (реконструкцию) выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (часть 4 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).
В судебном заседании достоверно установлено и не оспаривается сторонами, что ФИО1 после государственной регистрации 27.12.2021 г. права собственности на объект капитального строительства «нежилое здание» с кадастровым номером № расположенный по адресу: , без оформления разрешительной документации произведена его реконструкция, выразившаяся в изменении его общей площади с 1 333,0 кв. м. до 1 128, 3 кв. м. и площади застройки с 400 кв. м. до 457 кв. м. за счет обустройства балконов с правой и левой стороны.
Также в отношении спорного объекта выполнены перепланировка путем разукрупнения помещений, обустройства дополнительных дверных и оконных проемов (с 25 до 36), а также переоборудование за счет обустройства 20 дополнительных санузлов.
Изложенное подтверждается экспертным заключением от 13.07.2022 г. № (том 2, л. д. 153-154).
Несмотря на тот факт, что работы по перестройке, пристройке в отношении спорного здания по основанию, а также по его надстройке не выполнялись, и расстояние от его стен до границы земельного участка не изменилось, суд полагает, что проведенные строительные работы на вышеуказанном объекте являются его реконструкцией, поскольку в результате данных работ были изменены характеристики, индивидуализирующие объект недвижимости, и фактически произведено его перепрофилирование с изменением наименования «нежилое здание» на наименование «гостиница».
В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г., отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
По смыслу вышеуказанных норм и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22, возможность сохранения самовольно реконструированного объекта недвижимости и признания на него права собственности обусловлена совокупностью необходимых условий: наличие у лица какого-либо из указанных в статье 222 Гражданского кодекса РФ вещного права на землю; отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан; соблюдение установленных градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Данный вывод подтверждается правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 26 мая 2020 г. № 306-ЭС19-19642.
Судом установлено, что при реконструкции спорного здания не допущено нарушенийградостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических норм и правил. Постройка возведена на земельном участке, принадлежащем ФИО1 на праве аренды и допускающем строительство на нем данного объекта. Реконструированное здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц (том 2, л. <...>).
В частности, объект соответствует требованиям пункта 4.2. СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения» (далее по тексту - СП 118.13330.2012), поскольку площадь земельного участка, предназначенного для его эксплуатации – 995 кв. м., не превышает норматив, установленный для гостиниц – 990 кв. м.
Здание соответствует требованиям пункта 4.3* СП 118.13330.2012, пункта 4.4. СП 257.1325800.2016 «Здания гостиниц. Правила проектирования» (далее по тексту - СП 257.1325800.2016), поскольку в нем обеспечены условия для обслуживания маломобильных групп населения (на входе оборудован пандус, входная площадка превышает ширину полотна дверей, ширина дверей на входе более 1,2 м., в здании смонтирован лифт, отсутствуют перепады высоты).
Спорный объект также соответствует требованиям пункта 11.31 СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (актуализированная редакция СП 42.13330.2011), пунктов 5.14 и 5.15. СП 257.1325800.2016, поскольку на его дворовой территории предусмотрена возможность размещения гостевой автомобильной парковки согласно установленному нормативу – шесть машино-мест.
Здание соответствует требованиям пункта 3 Нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края, утвержденных приказом Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16.04.2015г. № 78 (далее по тексту – Нормативы градостроительного проектирования), поскольку при его строительстве и последующей реконструкции не нарушены нормы Правил землепользования и застройки муниципального образования г-к. Анапа, утвержденных решением Совета муниципального образования г-к. Анапа от 26.12.2013 г. № 424 (в ред. от 08.07.2021 г. № 165) относительно градостроительного зонирования и с учетом установленных ограничений в отношении конкретной территориальной зоны.
В отношении спорного объекта выполнены мероприятия по его защите от подтопления, чем соблюдены требования пункта 9.5.2. Нормативов градостроительного проектирования.
В здании установлена пожарная сигнализация, система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре (СОУЭ) третьего типа, чем обеспечено соблюдение требований пункта 7 СП 3.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре».
Объект также соответствует требованиям пункта 6.13* СП 112.13330.2011 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», поскольку в нем оборудованы по два эвакуационных выхода с каждого этажа.
Изложенное подтверждается экспертным заключением от 13.07.2022 г. № (том 2, л. <...>, 162, 163, 188, 189).
Истицей в материалы дела представлен договор от 30.06.2022 г. №, заключенный с АО «Анапа Водоканал» о подключении (технологическом присоединении) спорного объекта к централизованным сетям водоснабжения и водоотведения, а также акт о подключении (технологическом присоединении) к данным инженерным сетям (приложение № 4 к настоящему договору) (том, 3, л. д. 2-12).
Более того, 14.03.2019 г. АО «Анапа Водоканал» выданы прежнему арендатору земельного участка – ФИО2 технические условия № 258 на водоснабжение и водоотведение спорного объекта с установленными лимитами – по 16,92 кб. м. в сутки (том 1, л. д. 219).
Из экспертного заключения от 13.07.2022 г. № следует, что фактически объект подключен к централизованным инженерным сетям водоснабжения и водоотведения. Согласно выданным техническим условиям от 14.03.2019 г. № 258 предусмотрено водоснабжение и водоотведение спорного объекта с мощностью по 16,92 кб. м. в сутки, что согласно нормам таблицы А3 СП 30.13330.2012 «Внутренний водопровод и канализация» обеспечивает потребность для водоснабжения и водоотведения не менее 73 гостевых номеров.
Тем самым, мощность потребления коммунальных ресурсов в отношении спорного здания не превышает нормативы, установленные вышеуказанными техническими условиями (том 2, л. д. 144-145).
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что спорный объект обеспечен централизованными инженерными сетями водоснабжения и водоотведения по установленным нормам, что соответствует режиму II зоны горно-санитарной охраны курорта Анапа, водоохранной зоны Черного моря, в которой расположен земельный участок с кадастровым номером № по адресу: .
Истицей в материалы дела также представлен договор электроснабжения от 01.04.2017 г. № 121893, дополнительное соглашение к нему от 01.09.2020 г. № 1/2020, договор на вывоз твердых бытовых отходов от 23.05.2022 г. № АР-58-01539-22 в отношении спорного объекта (том 1, л. д. 210-213; том 2, л. <...>).
Объект не имеет отклонений от показателей градостроительного плана земельного участка от 21.12.2016 г. № RU 23301000-№, схемы планировочной организации земельного участка (июль 2018 г.) (норма площади земельного участка, отступы от межевой границы, процент застройки земельного участка (пятно застройки), высота здания) (том 2, л. д. 141-144).
Относительно частичного несоответствия спорного здания уведомлению о планируемом строительстве от 28.01.2019 г. и уведомлению от 25.02.2019 г. № 144 о соответствии параметров, указанных в данном уведомлении, по превышения площади застройки (вместо – 441,86 кв. м., фактически – 457 кв. м.) суд приходит к следующему выводу.
Из экспертного заключения от 13.07.2022 г. № следует, что данное отклонение связано с расширением здания с фасадной стороны на 1,35 м. за счет возведения балконов (при норме 8,7 м. фактически ширина здания с фасадной стороны составляет 10,05 м.).
В соответствии с нормами пунктов 8.2. и 9 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, утвержденных приказом Росреестра от 23.10.2020 г. № П/0393, балконы являются нависающими элементами, которые включаются в площадь застройки, но не включаются в общую площадь здания.
Возведение балконов не привело к изменению расстояний от стен объекта до границ земельного участка (по основанию параметры объекта не изменились) (том 2, л. <...>).
Суд приходит к выводу, что допущенные отклонения от разрешительной документации являются несущественными, не привели к увеличению площади спорного здания, нарушению прав и законных интересов смежных землепользователей. Доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.
Объект полностью соответствует требованиям Генерального плана городского округа г-к. Анапа, утвержденного решением Совета муниципального образования г-к. Анапа от 14.11.2013 г. № 404 (в ред. от 28.12.2021 г. № 262), Правил землепользования и застройки муниципального образования г-к. Анапа, утвержденных решением Совета муниципального образования г-к. Анапа от 26.12.2013 г. № 424 (в ред. от 08.07.2021 г. № 165), в том числе по своему функциональному назначению, площади и проценту застройки земельного участка, высоте и отступам от межевой границы (том 2, л. д. 167-168).
Доказательств того, что использование ФИО1 земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: , и расположенного на нем объекта капитального строительства создает опасность жизни и здоровью неопределенного круга лиц, окружающей среде, объектам культурного наследия, суду также не представлено.
Суд также учитывает, что истицейпринимались меры к узаконению самовольной реконструкции капитального объекта в административном порядке.
ФИО1 обращалась в администрацию муниципального образования г-к. Анапа с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства, расположенного по адресу: , в чем ей письмом от 31.03.2022 г. № отказано со ссылкой на самовольный характер реконструкции и рекомендовано обратиться в суд (том 2, л. д. 9-10).
Отсутствие у ФИО1 разрешений на реконструкцию и ввод объекта эксплуатацию само по себе не является основанием для отказа в сохранении его в реконструированном виде. Факт обращения истицы в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию сам по себе свидетельствует о принятых ею мерах к легализации самовольной постройки в административном порядке.
Поскольку выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) не осуществляется, иной внесудебный способ защиты, связанный с признанием права собственности, у ФИО1 отсутствует.
Из смысла и содержания разъяснений, данных в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22, следует, что законом предусмотрена необходимость принятия застройщиком надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство (реконструкцию) и/или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Тем самым, допускается принятие застройщиком мер только к получению акта (разрешения) на ввод объекта в эксплуатацию после осуществления его строительства (реконструкции).
При таких обстоятельствах уточненные исковые требования ФИО1 о сохранении спорного объекта капитального строительства в реконструированном состоянии являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.
Вынесенный судебный акт является основанием для внесения соответствующих изменений в техническую документацию и регистрации права собственности ФИО1 на вышеуказанный объект с учетом его реконструкции.
Руководствуясь ст.ст.194-198ГПК РФ,
РЕШИЛ :
Уточненные исковые требованияФИО1 (паспорт серия № № от ДД.ММ.ГГГГ) удовлетворить в полном объеме.
Сохранить в реконструированном состоянииздание: назначение – «нежилое», наименование – «гостиница», общая площадь здания – 1 128,3 кв. м., количество надземных этажей - 3, количество подземных этажей – 0, фундамент – монолитный железобетонный, материал стен – из прочих материалов, год завершения строительства – 2019, расположенное по адресу: , в кадастровом квартале – №, в границах земельного участка с кадастровым номером №.
Настоящее решение является основанием для изготовления кадастровым инженером технического плана в отношении объекта капитального строительства - здание: назначение – «нежилое», наименование – «гостиница», общая площадь здания – 1 128,3 кв. м., количество надземных этажей - 3, количество подземных этажей – 0, фундамент – монолитный железобетонный, материал стен – из прочих материалов, год завершения строительства – 2019, расположенное по адресу: , в кадастровом квартале – №, в границах земельного участка с кадастровым номером №
Настоящее решение является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю произвести регистрацию права собственности ФИО1 (паспорт серия № № от ДД.ММ.ГГГГ) на вышеуказанный объект капитального строительства и внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении объекта капитального строительства с кадастровым номером №, указав наименование объекта: «гостиница», назначение объекта – «нежилое», площадь объекта – 1 128,3 кв. м., количество надземных этажей - 3, количество подземных этажей – 0.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Анапский городской суд Краснодарского края в течение месяца.
Судья /подпись/ А.В. Волошин
КОПИЯ ВЕРНА:
Судья Анапского городского суда
Краснодарского края А.В. Волошин
Решение не вступило в законную силу
29.07.2022 г.
Помощник судьи С.О. Носкова
Подлинник решения суда находится в материалах гражданского дела № 2-1482/2022, УИД 23RS0003-01-2022-002325-52Анапского городского суда Краснодарского края
Помощник судьи С.О. Носкова