Решение по делу № 2-1764/2022 от 20.06.2022 | Ленинский районный суд г. Пензы (Пензенская область)

Категория дела О прекращении обременения (ипотеки в силу закона) в отношении жилого дома Гражданское Отклонено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

АО «Желдорипотека» обратилось в суд с названным иском указав, что общество является собственником квартиры, расположенной по адресу: Данные изъяты.

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Представитель истца АО «Желдорипотека» <ФИО> в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить. Представитель ответчика ПАО «Сбербанк России» <ФИО>, действующая на основании доверенности

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования АО «Желдорипотека» к ПАО «Сбербанк России» о прекращении обременения в виде залога в силу закона в отношении жилого помещения по адресу: Данные изъяты оставить без удовлетворения.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

№2-1764/2022

№58RS0018-01-2021-009206-33

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 июня 2022 года

Ленинский районный суд г. Пензы

в составе председательствующего судьи Турчака А.А.,

при секретаре Саулиной А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело по иску АО «Желдорипотека» к ПАО «Сбербанк России» о прекращении обременения в виде залога в силу закона в отношении жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

АО «Желдорипотека» обратилось в суд с названным иском указав, что общество является собственником квартиры, расположенной по адресу: Данные изъяты

Право собственности зарегистрировано согласно выписке ЕГРН от 06.09.2021 г №Данные изъяты на основании Решения Ленинского районного суда г. Пензы от 30.05.2019 в редакции Определения Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18.03.2020 по гражданскому делу №2-584/2019 по иску АО Желдорипотека к ФИО1 о возврате товара и взыскании убытков на устранение незаконной перепланировки.

Указанное решение по гражданскому делу №2-584/2019 принято в связи с расторжением Договора № 69С-Пенза.Кпас. купли-продажи спорной квартиры от 19.09.2013 г., заключенного между АО «Желдорипотека» и ФИО1

Спорная квартира по Договору № 69С-Пенза.Крас. от 19.09.2013 приобреталась ФИО1 за счет собственных и кредитных денежных средств, предоставленных ОАО «Сбербанк России» (в настоящее время ПАО «Сбербанк России») в г. Пензе на основании кредитного договора №707366 от 19.09.2013 г. в размере 2 156 450 рублей.

В связи с приобретением квартиры за счет кредитных денежных средств, одновременно с регистрацией нрава собственности, 26.09.2013 года зарегистрировано право залога ПАО «Сбербанк России» (номер регистрации № Данные изъяты) на приобретенную квартиру.

Впоследствии договор купли-продажи квартиры был расторгнут решением Пензенского районного суда Пензенской области от 29.11.2017, Апелляционным определением Пензенского областного суда от 20.03.2018 по гражданскому делу № 2-746/2017 по иску ФИО1 к АО «Желдорипотека» о защите прав потребителей (отказ от исполнения договора в связи с выявленными недостатками).

Согласно данного решения суда с АО «Желдорипотека» в пользу ФИО1 взыскана уплаченная по договору купли-продажи №69С-Пенза.Крас. от 19.09.2013 г. денежная сумма в размере 2 537 000 руб., разница между ценой товара, установленной договором купли-продажи квартиры № 69С-Пенза.Краст от 19.09.2013 г. и ценой товара в настоящее время в размере 157 034 руб., убытки в виде стоимости произведенного в квартире ремонта в размере 426 825.39 руб., компенсация морального вреда в размере 5 000 руб., неустойка в размере 120 000 руб., штраф в размере 300 000 руб. в остальной части иск ФИО1 оставлен без удовлетворения.

Апелляционным определением Пензенского областного суда от 20.03.2018 г. решение Пензенского районного суда Пензенской области по гражданскому делу № 2-746/2017 от 29.11.2017 г. - оставлено без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Ответчик ПАО «Сбербанк России» был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования.

Судебные акты были исполнены со стороны АО «Желдорипотека) 30.03.2018 г., о чем имеется платежный ордер от 30.03.2018 на сумму 3 302 434,28, платежный ордер от 30.03.2018 на сумму 243 425,11 рублей.

В дальнейшем ФИО1 обратился в суд с иском к АО «Желдорипотека» о взыскании процентов, уплаченных по кредитному договору №707366 от 19.09.2013 г.

Решением Пензенского районного суда от 18.07.2019 по гражданскому делу №2-208/2019 по иску ФИО1 к АО «Желдорипотека» исковые требования ФИО1 удовлетворены частично. С АО «Желдорипотека» взысканы уплаченные истцом по кредитному договору проценты в размере 534 703 руб. 44 коп. и штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя в размере 50 000 рублей.

Апелляционным определением Пензенского областного суда от 24.09.2019 г. по гражданскому делу №2-208/2019 Решение Пензенского районного суда от 18.07.2019 оставлено без изменения, апелляционная жалоба АО «Желдорипотека» - без удовлетворения.

Данные судебные акты были также исполнены со стороны АО «Желдорипотека», присужденная денежная сумма получена ФИО1 в полном объеме.

«20» мая 2018 г. АО «Желдорипотека» в адрес Ответчика ФИО1 было направлено Требование (Претензия) о возврате спорной квартиры с приложением проекта соответствующего Соглашения. В связи с отказом Ответчика ФИО1 вернуть квартиру, АО «Желдорипотека» было вынуждено обратиться в суд с требованием вернуть квартиру продавцу.

Решением Ленинского районного суда г. Пензы от 30.05.2019 по гражданскому делу №2-584/2019 по иску АО "Желдорипотека" к ФИО1 о возврате товара и взыскании убытков на устранение незаконной перепланировки, исковые требования АО "Желдорипотека" удовлетворены частично. Судом постановлено:

- обязать ФИО1 передать ПАО "Сбербанк" в лице филиала - Пензенского отделения №8624 полученную по решению Пензенского районного суда Пензенской области от 29.11.2017 по гражданскому делу №2-746/2017 денежную сумму в размере непогашенной кредитной задолженности по кредитному договору №707366 от 19.09.2013 в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу;

- обязать ФИО1 вернуть АО "Желдорипотека" по Акту возврата квартиру, расположенную по адресу: <...>, со всеми произведенными улучшениями в состоянии, которое зафиксировано в экспертном заключении, выполненном АНО "Союзэкспертиза", по гражданскому делу №2-746/2017 в срок не более 45 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу;

- взыскать с ФИО1 в пользу АО "Желдорипотека" стоимость затрат на строительные работы по приведению жилого помещения, расположенного по адресу: гДанные изъяты, к прежнему состоянию, в соответствии с техническим планом, в размере 57 414 рублей, а также расходы по уплате госпошлины в размере 7 922 рубля. В остальной части иск АО "Желдорипотека" оставлен без удовлетворения.

В настоящее время Товар (Квартира) возвращена с обременением в виде залога, которое является обеспечением исполнения ФИО1 обязательств перед Банком.

АО «Желдорипотека» не является стороной по кредитному договору и не может нести ответственность переда Банком за обязательства ФИО1

Фактически. АО «Желдорипотека» поставлено в зависимость от поведения ФИО1 в отношении своих кредитных обязательств, что является по мнению истца недопустимым.

На основании изложенного просили прекратить обременение в виде залога в силу закона в отношении квартиры, расположенной по адресу: Данные изъяты кадастровый номер Данные изъяты, взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины.

Представитель истца АО «Желдорипотека» ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ПАО «Сбербанк России» ФИО3, действующая на основании доверенности в судебном заседании исковые требования не признала, считала, что для их удовлетворении оснований не имеется.

Третье лицо ФИО1 в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Пензенской области в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что АО «Желдорипотека» является собственником квартиры, расположенной по адресу: Данные изъяты, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 06.09.2021 г Данные изъяты.

Решение Ленинского районного суда г. Пензы от 30.05.2019 в редакции Определения Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18.03.2020 по гражданскому делу №2-584/2019 по иску АО Желдорипотека к ФИО1 принято в связи с расторжением Договора № 69С-Пенза.Крас. купли-продажи спорной квартиры от 19.09.2013 г., заключенного между АО «Желдорипотека» и ФИО1

В связи с приобретением квартиры за счет кредитных денежных средств, одновременно с регистрацией права собственности, 26.09.2013 года зарегистрировано право залога ПАО «Сбербанк России» (номер регистрации № Данные изъяты) на приобретенную квартиру.

Договор купли-продажи квартиры был расторгнут решением Пензенского районного суда Пензенской области от 29.11.2017, Апелляционным определением Пензенского областного суда от 20.03.2018 по гражданскому делу №2-746/2017 по иску ФИО1 к АО «Желдорипотека» о защите прав потребителей (отказ от исполнения договора в связи с выявленными недостатками).

Согласно данного решения суда с АО «Желдорипотека» в пользу ФИО1 взыскана уплаченная по договору купли-продажи №69С-Пенза.Крас. от 19.09.2013 г. денежная сумма в размере 2 537 000 руб., разница между ценой товара, установленной договором купли-продажи квартиры № 69С-Пенза.Краст от 19.09.2013 г. и ценой товара в настоящее время в размере 157 034 руб., убытки в виде стоимости произведенного в квартире ремонта в размере 426825.39 руб., компенсация морального вреда в размере 5 000 руб., неустойка в размере 120 000 руб., штраф в размере 300 000 руб. в остальной части иск ФИО1 оставлен без удовлетворения.

Апелляционным определением Пензенского областного суда от 20.03.2018 г. по гражданскому делу № 2-746/2017 решение Пензенского районного суда Пензенской области по гражданскому делу № 2-746/2017 от 29.11.2017 г. - оставлено без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

АО «Желдорипотека исполнила решение суда 30.03.2018, выплатив денежные средства ФИО1

ФИО1 обратился в суд с иском к АО «Желдорипотека» о взыскании процентов, уплаченных по кредитному договору №707366 от 19.09.2013 г.

Решением Пензенского районного суда от 18.07.2019 по гражданскому делу №2-208/2019по иску ФИО1 к АО «Желдорипотека» исковые требования ФИО1 удовлетворены частично. С АО «Желдорипотека» взысканы уплаченные истцом по кредитному договору проценты в размере 534 703 руб. 44 коп. и штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя в размере 50 000 рублей.

Указанные судебные акты были также исполнены АО «Желдорипотека».

20 мая 2018 г. АО «Желдорипотека» в адрес Ответчика ФИО1 направила Требование (Претензия) о возврате спорной квартиры с приложением проекта соответствующего Соглашения. Требование ФИО1 было проигнорировано.

Решением Ленинского районного суда г. Пензы от 30.05.2019 по гражданскому делу №2-584/2019 но иску АО «Желдорипотека» к ФИО1 о возврате товара и взыскании убытков на устранение незаконной перепланировки, исковые требования АО "Желдорипотека" удовлетворены частично. Судом постановлено:

- обязать ФИО1 вернуть АО "Желдорипотека" по Акту возврата квартиру, расположенную по адресу: Данные изъяты, со всеми произведенными улучшениями в состоянии, которое зафиксировано в экспертном заключении, выполненном АНО "Союзэкспертиза", по гражданскому делу №2-746/2017 в срок не более 45 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу;

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Правовые последствия расторжения договора определены статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из разъяснений, данных судам в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 года N 35 "О последствиях расторжения договора", согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.

При отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.

Таким образом, исходя из вышеуказанных разъяснений, действующее законодательство при расторжения договора исходит из соблюдения интересов обеих сторон договора.

Если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений. Указанное правомочие покупателя не ограничивает иные права, принадлежащие ему в связи с нарушением обязательства другой стороной, в частности право на возмещение убытков.

К названным отношениям сторон могут применяться положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено законом, соглашением сторон и не вытекает из существа соответствующих отношений (статья 1103 Кодекса) (абзац 1, 4 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 года N 35 "О последствиях расторжения договора").

В пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 года N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации) от другой стороны расторгнутого договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Принимая во внимание приведенные положения гражданского законодательства о последствиях расторжения договора и практики его применения, необходимо учесть, что поскольку причиной расторжения договора купли-продажи квартиры, заключенного между АО «Желдорипотека» и ФИО1 являлось недобросовестное исполнение договора со стороны АО «Желдорипотека», которая передала в собственность ФИО1 квартиру, имеющий существенные недостатки, препятствующие ее эксплуатации (нарушение эквивалентности исполнения сделки), то расторжение такого договора судом по иску ФИО1 являлось способом восстановления и защиты его нарушенных прав. При этом исполнение такого решения суда виновной в расторжении договора стороной является обязательным условием встречного возвращения имущества, являвшегося предметом ненадлежащим образом исполненного первоначального обязательства.

В сложившейся спорной ситуации производным для АО «Желдорипотека» способом приобретения права на квартиру является возврат полученных от ФИО1 денежных средств, внесенных в качестве оплаты объектов недвижимого имущества.

Нарушив условия сделки купли-продажи, не обеспечив эквивалентность предоставления и не возвратив полученного по ней, АО «Желдорипотека» не является той соответствующей стороной договора, на основании заявления которой в ЕГРН может быть внесена запись о расторжении договора. В данном случае указанная запись может быть внесена только на основании заявления обеих сторон (абзацы 2 и 3 пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 года N 35 "О последствиях расторжения договора").

Не могут быть признаны правомерными требования истца о признании отсутствующим (прекратившимся) право залога в пользу ПАО «Сбербанк России» в отношении квартиры.

Основания прекращения залога предусмотрены пунктом 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;

4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2);

5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным;

6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;

7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса;

8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1);

9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса;

10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Так в частности залог прекращается, в частности, с прекращением обеспеченного залогом обязательства (подпункт 1 пункта 1); если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом ипотеки (подпункт 2 пункта 1).

На основании пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Таким образом, поскольку обязательство, которое обеспечено залогом (кредитный договор) не прекращено, не исполнено и не расторгнуто, переход права собственности на заложенное имущество, в том числе в связи с расторжением договора купли-продажи предмета залога (жилого дома и земельного участка), не влечет прекращения залога.

Как следует из материалов дела, при заключении договора купли-продажи АО «Желдорипотека» как продавец знала о приобретении у него жилого дома и земельного участка покупателем ФИО1 за счет использования заемных денежных средств, а также о том, что залогом данного имущества будут обеспечены обязательства покупателя по возврату полученных денежных средств.

Судом так же не усматривается иных оснований предусмотренных ст.352 ГК РФ для прекращения залога на спорную квартиру.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение одного месяца с даты изготовления мотивированного решения суда.

В окончательной форме решение изготовлено 24 июня 2022 г.

Судья: А.А. Турчак

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →