Дело № 3а-35/2023
(3а-499/2022)
УИД 26OS0000-04-2022-000364-74
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Ставрополь 02 марта 2023 года
Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Кострицкого В.А.,
при секретаре судебного заседания Четвериковой Л.В.,
с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,
представителя административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО3,
представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО4,
рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
ФИО1 обратилась с административным иском к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В обоснование иска административный истец указала, что ей на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 1834,8 кв.м, наименование прессовый цех производственного корпуса, расположенное на 2, 3 и 1 этажах, по адресу: <адрес>
По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № установлена по состоянию на 26 августа 2020 года в размере 13 183 965,26 рублей.
Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика имущественного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной, определенной в отчете об оценке ООО «КонсалтИнвестГрупп» от 19 октября 2022 года № 277/2022 по состоянию на 26 августа 2020 года в размере 4 883 700 рублей.
Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, направила своего представителя.
Представители заинтересованных лиц: Федерального государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации города Невинномысска, извещенные о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО5 в представленных возражениях на административный иск, ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2, поддержала административный иск, уточнив его в соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, просила удовлетворить.
Представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО3, государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО4 возражали против удовлетворения административного иска, с учетом его уточнения административным истцом, выразили несогласие с выводами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.
Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются расположенные в пределах муниципального образования: жилой дом, квартира, комната, гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.
Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения, как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации).
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулирует Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (ч.1 ст.6 Федерального закона № 237-ФЗ).
Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.
На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года № 690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края: всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.
В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1).
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.7 ст.22 Федерального закона №237-ФЗ).
Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона №237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец ФИО1 30 ноября 2022 года обратилась с настоящим административным исковым заявлением в суд.
В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 1834,8 кв.м, наименование прессовый цех производственного корпуса, расположенное на 2, 3 и 1 этажах, по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 12 октября 2022 года № КУВИ-001/2022-180349128.
По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена по состоянию на 26 августа 2020 года в размере 13 183 965,26 рублей, выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 12 октября 2022 года № КУВИ-001/2022-198134922.
Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО «КонсалтИнвестГрупп» от 19 октября 2022 года № 277/2022, в котором рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 26 августа 2020 года определена в размере 4 883 700 рублей.
В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью по делу проведена судебная оценочная экспертиза.
В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, проведенной автономной некоммерческой организацией «Межрегиональное агентство судебных экспертов» от 06 февраля 2023 года № ЭЗ 043/2023 рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № по состоянию на 26 августа 2020 года определена в размере 4 984 391 рубль.
Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» ФИО6, в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.
Так, экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов, и соответствует требованиям указанного Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.
Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных правовых актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. Из экспертного заключения следует, что идентификация объекта исследования проведена экспертом на основании визуального обследования лично 02 февраля 2023 года, о чем составлена фототаблица, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле с использованием данных из альтернативных источников информации.
При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
В заключении подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, установлено окружение объекта, подробно произведено описание процесса оценки.
Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.
Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки - недвижимость коммерческого назначения.
Выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемыми по всем элементам сравнения, используемым при расчете стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж). За объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета.
При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.
При сборе аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом в рамках доходного метода исследования было выявлено 3 предложения аренды объектов коммерческого (складского) назначения, расположенных в городе Ставрополе, сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.
Экспертом произведен расчет рыночной стоимости здания - сравнительным подходом (метод сравнения продаж) - 70% и доходным подходом (метолом прямой капитализации) - 30%. При этом, эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки.
В экспертном исследовании представлен подробный расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта оценки в рамках сравнительного и доходного подходов с обоснованием всех использованных экспертом корректировок, а также отражением механизма произведенных расчетов. Приведено обоснование корректировок, которые, по мнению эксперта, применению не подлежали.
Правильность расчета рыночной стоимости объекта оценки, выполненного экспертом ФИО6, методики, использованные экспертом для проведения повторной экспертизы, участниками судебного разбирательства не оспорены.
Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, установленных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость оцениваемого объекта по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.
Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.
Отличие от кадастровой стоимости объекта недвижимости величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6 выводы, изложенные в заключении судебной оценочной экспертизы, поддержал, на изложенные в возражениях ГБУ СК «Ставкрайимущество» замечания подробно дал свои письменные пояснения, приобщенные к материалам дела. По окончании допроса эксперта дополнительных вопросов по заключению судебной оценочной экспертизы не возникло. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.
Доводы представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО4, не обладающей специальными познаниями, о неверном применении экспертом объектов аналогов и корректировок, приведенные в письменных возражениях в обоснование несогласия с заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы суд считает неубедительными. Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.
Ходатайств о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось, равно как не усматривается оснований для ее назначения и судом.
Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в их достоверности.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, установленных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта основывается на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость оцениваемого объекта по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.
Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.
Отчет об оценке, выполненный ООО «КонсалтИнвестГрупп» от 19 октября 2022 года № 277/2022, не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость объекта недвижимости, поскольку ее величина опровергается выводом судебной оценочной экспертизы о рыночной стоимости исследуемого объекта.
Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости нежилого здания административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, подлежащих исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.
В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного объекта капитального строительства по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением оспариваемой кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика имущественного налога.
Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования ФИО1, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной по состоянию на 26 августа 2020 года, подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, административный иск ФИО1, об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости подлежит удовлетворению в размере, определенном в заключении судебной оценочной экспертизы.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 15 ноября 2022 года.
Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административный иск ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1834,8 кв.м, наименование прессовый цех производственного корпуса, расположенное на 2, 3 и 1 этажах, по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию 26 августа 2020 года в размере 4 984 391 (четыре миллиона девятьсот восемьдесят четыре тысячи триста девяносто один) рубль.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №
Административное исковое заявление ФИО1 поступило в суд 15 ноября 2022 года.
Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № подлежит применению до даты внесения сведений об очередных результатах определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 10 марта 2023 года.
Судья В.А. Кострицкий