УИД: 50RS0021-01-2022-013337-16
Дело № 2-2310/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 июня 2023 г.
Красногорский городской суд <адрес> в составе:
Председательствующего судьи Пушкиной А.И.,
При секретаре ФИО2,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации городского округа Красногорск о прекращении ипотеки, погашении регистрационной записи,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации городского округа Красногорск о прекращении ипотеки, погашении регистрационной записи.
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО5 заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец продает, а ФИО1 покупает квартиру (кадастровый №, адрес: <адрес>, Красногорский м. р-н, <адрес>). По соглашению сторон указанная квартира продается за 3 100 000 руб. 00 коп., при этом сумму в размере 1 700 000 руб. ФИО3 уплатил продавцу до подписания данного договора, сумму в размере 1 400 000 руб. ФИО3 обязался оплатить продавцу после регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона в пользу ФИО5 в Управлении Росреестра по <адрес> ежемесячными платежами в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно условиям договора вышеуказанная квартира до полной ее оплаты находится в залоге у продавца. ДД.ММ.ГГГГ на основании акта передачи квартиры ФИО4 передал, а истец принял указанную квартиру. Указанный акт приема-передачи и договор купли-продажи квартиры зарегистрированы в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ истцом были выплачены все денежные обязательства, однако график платежей к договору с подписями продавца и покупателя находился у продавца. Между истцом и ФИО5 была достигнута договорённость о погашении регистрационной записи об ипотеке, однако продавец перестал выходить с истцом на связь. Срок исковой давности по уплате денежных обязательств истёк, претензий и исковых заявлений в данный период истцу предъявлено не было, что свидетельствует об исполнении истцом обязательств, предусмотренных договором кули-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. По вышеуказанным причинам истцу не представляется возможным исключить из реестра регистрационную запись, произведенную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №.
Истец просит прекратить ипотеку на объект недвижимости: квартира, кадастровый №; адрес: 143432. <адрес> Красногорский м. р-п. <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ в ходе рассмотрения гражданского дела судом в качестве соответчика привлечен продавец вышеуказанной квартиры ФИО5
В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО5 умер, сведений о его наследниках не имеется, поскольку наследственное дело не заведено, в связи с чем ФИО5 исключен из числа ответчиков, к участию в деле в качестве ответчика привлечена Администрации городского округа Красногорск.
Представитель истца по доверенности ФИО6 в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении исковых требований.
Ответчик Администрация городского округа Красногорск в судебное заседание представителя не направил, извещен.
Третье лицо Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явилось, извещено.
Суд с учетом требований ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствии сторон, извещенных надлежащим образом о дате, месте и времени судебного разбирательства.
Выслушав участников процесса, оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. В силу ст. 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.
Согласно п. 1 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
На основании п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Согласно п. 2 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имуществ, (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Частью 2 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
В силу ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
В соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр) в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу п.11 ст.53 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимость» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
В силу абз. 9 п. 1 ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
В соответствии с разъяснениями пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО5 заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, Красногорский м. р-н, <адрес>.
По соглашению сторон стоимость указанной квартиры определена в размере 3100000 руб. 00 коп.
Расчет сторонами производится следующим образом: сумму в размере 1 700 000 руб. покупатель уплатил продавцу до подписания данного договора, сумму в размере 1 400 000 руб. покупатель обязуется оплатить продавцу после регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона в пользу продавца в Управлении Росреестра по <адрес> ежемесячными платежами в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Как указывается истцом, им перед продавцом ФИО5 были погашены все денежные обязательства, однако график платежей к договору с подписями продавца и покупателя находился у продавца. Таким образом, подтверждений надлежащей оплаты по договору истцом в материалы дела не представлено.
Судом установлено, что продавец ФИО5 умер в 2021г, сведений о заведенном наследственном деле в открытом ресурсе сайта Федеральной нотариальной палаты в сети Интернет «поиск наследственных дел» не имеется, в связи с чем суду не представилось возможным установить наследников ФИО5
Согласно картотеки гражданских дел Красногорского городского суда <адрес>, сведений о наличии возбужденных гражданских дел по искам ФИО5 или его наследников к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, также не имеется.
Однако, истцом указано о пропуске ФИО5 срока исковой давности по уплате денежных обязательств, а также об отсутствии со стороны продавца претензий и исковых заявлений в данный период, что свидетельствует об исполнении истцом обязательств, предусмотренных договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года
Как следует из графика платежей по договору, последний платеж должен был быть уплачен в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Данный срок также указан в сведениях об обременении права на недвижимое имущество, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Настоящий иск поступил в суд ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 названного кодекса.
Требование залогодержателя к залогодателю об исполнении договора залога не относится к перечисленным в статье 208 Гражданского кодекса Российской Федерации требованиям, на которые срок исковой давности не распространяется.
В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Из приведенных правовых норм следует, что срок исковой давности по договору залога начинает течь с момента возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, о которых залогодатель знал или должен был знать.
Поскольку срок исполнения обеспеченного ипотекой кредитного обязательства истек ДД.ММ.ГГГГ, то с указанной даты подлежит исчислению срок исковой давности по уплате денежных обязательств. На момент обращения истца с настоящим исковым заявлением данный срок истек.
Согласно ст. 207 Гражданского кодекса РФ, истечение срока по основному долгу влечёт за собой и окончание сроков исковой давности по другим обязательствам (в случае ипотечного кредитования — по залогу недвижимости).
Заявление о погашении регистрационной записи ипотеки в силу закона от ФИО5 подано не было, в связи с чем обременение на квартиру с кадастровым номером 50:11:0020104:14632, находящуюся по адресу: <адрес>, Красногорский м. р-н, <адрес>, не снято.
Материалами дела достоверно подтверждено то обстоятельство, что срок исковой давности по уплате денежных обязательств истек, что в силу приведенных выше норм закона влечет за собой прекращение обеспечения обязательств в виде залога.
В настоящее время истец является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, Красногорский м. р-н, <адрес>. Наличие обременения в виде ипотеки на спорный объект нарушает права истца как собственника указанного объекта недвижимости, что является недопустимым.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 - удовлетворить.
Прекратить ипотеку на квартиру с кадастровым номером 50:11:0020104:14632, расположенную по адресу: <адрес>.
Решение суда является основанием для погашения в ЕГРН записи об обременении в виде ипотеки в отношении указанного объекта недвижимости.
Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Красногорский городской суд в месячный срок.
Судья А.И. Пушкина