Дело № 2-380/2025
56RS0038-01-2025-000040-07
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
с. Сакмара 17 июня 2025 года
Сакмарский районный суд Оренбургской области в составе:
председательствующего судьи Ерюковой Т.Б.,
при секретаре Кудрявцевой Т.В.,
с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика, место жительства которого не известно – адвоката Мажарцевой Н.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Сельскохозяйственному производственному кооперативу сельскохозяйственная артель (колхоз) имени <адрес> ФИО3 о признании договора заключенным, признании права собственности, прекращении права собственности,
установил:
ФИО2 обратилась в суд к Сельскохозяйственному производственному кооперативу сельскохозяйственная артель (колхоз) имени <адрес> (далее по тексту СПК СХА (колхоз) им. <адрес>), ФИО3 с иском о признании договора заключенным, признании права собственности, прекращении права собственности, указав, что в 1995 году их семье СПК СХА (колхоз) имени <адрес> предоставило для проживания дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>. С этого времени истцы вселились в дом и проживают в нем. Ранее до них в доме проживал ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ между истцом и СПК СХА (колхоз) имени <адрес> заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>. Плата за квартиру, согласно п. 1.1 договора производится частями. По предварительному договору купли-продажи истцом выплачена вся сумма за дом, однако СПК СХА (колхоз) имени <адрес> отказывается заключать с ней основной договор купли-продажи недвижимости ничем нее мотивируя свой отказ. Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, спорный объект недвижимости принят на учет как бесхозяйный объект недвижимости ДД.ММ.ГГГГ. Истец в вышеуказанном доме проживает с 1995 года, добросовестно, открыто и непрерывно владеет и пользуется жилым домом и земельным участком, как своим собственным, отремонтировала дом, поставила забор, обрабатывает земельный участок, следит за техническим состоянием жилого дома, заменила газовый котел, провела воду, сделала в доме туалет и ванную.
Согласно выписки из ЕГРН, сведений о характеристиках объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ выяснилось, что правообладателем земельного участка является ФИО3 За время проживания истца в доме никаких претензий по поводу владения данным имуществом ни от владельца земельного участка, ни от родственников владельца, ни от других лиц, не поступало.
Просит суд признать право собственности за ФИО2 на жилой дом, общей площадью 58,1 кв.м., кадастровый № и земельный участок, общей площадью 1440 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.
В последующем истец уточнила исковые требования в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просила суд:
- признать сделку купли-продажи жилого дома, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между СПК СХА (колхоз) имени <адрес> <адрес> в лице председателя ФИО4 и ФИО2 совершенной.
- признать за ФИО2 право собственности на жилой дом, общей площадью 58,1 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>.
- свидетельство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданное ФИО3 на земельный участок, общей площадью 1440 кв.м., кадастровый № по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> признать недействительным.
- право частной собственности ФИО3 на земельный участок, общей площадью 1440 кв.м., кадастровый № по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> прекратить.
- признать за ФИО2 право собственности на земельный участок, общей площадью 1440 кв.м., кадастровый № по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>.
В ходе рассмотрения к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО5, администрация МО Егорьевский сельсовет <адрес> <адрес>.
В судебное заседание истец ФИО2, о месте и времени рассмотрения дела извещенная надлежащим образом, не явилась.
Представитель истца ФИО1 в судебном заседании поддержал уточненные заявленные требования. Заявил отказ от требований к СПК СХА (колхоз) имени <адрес>, ФИО3 о признании недействительным свидетельства № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ФИО3 на земельный участок, общей площадью 1440 кв.м., кадастровый № по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещался по адресу, указанному в иске, его место жительства не установлено. Представитель ответчика – адвокат Мажарцева Н.Г. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, поскольку позиция её доверителя относительно заявленных требований ей не известна.
Представитель ответчика СПК СХА (колхоз) имени <адрес>, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании не присутствовал.
Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил заявление, в котором поддержал исковые требования истца, не возражал относительно их удовлетворения.
Представитель третьего лица администрации МО Егорьевский сельсовет <адрес> <адрес> в судебном заседании не присутствовал, надлежаще извещен о времени и месте судебного разбирательства.
Суд на основании ст. 167 ГПК Российской Федерации определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствие с ч.1 ст. 39 ГПК Российской Федерации истец вправе отказаться от иска.
Согласно ст. 173 ГПК Российской Федерации в случае, если отказ от иска выражен в адресованных суду заявлениях в письменной форме, эти заявления приобщаются к делу, на что указывается в протоколе судебного заседания. Суд разъясняет истцу последствия отказа от иска. При отказе истца от иска и принятии его судом суд выносит определение, которым одновременно прекращается производство по делу.
По правилам п. 3 ст. 220 ГПК Российской Федерации суд прекращает производство по делу в случае, если истец отказался от исковых требований.
На основании ст. 221 ГПК Российской Федерации производство по делу прекращается определением суда, в котором указывается, что повторное обращение в суд по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.
Представитель истца ФИО1 добровольно заявил об отказе от требований к СПК СХА (колхоз) имени <адрес>, ФИО3 в части признания недействительным свидетельства № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ФИО3 на земельный участок, общей площадью 1440 кв.м., кадастровый № по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>.
Учитывая изложенное, принимая во внимание, что отказ от части заявления произведен добровольно, не затрагивает интересов заинтересованных лиц, не противоречит закону, полномочия предстапвителя истца на отказ от иска предусмотрены доверенностью, последствия отказа от заявленных требований представителю истца разъяснены и понятны, суд принимает отказ представителя истца от заявленных требований о признании недействительным свидетельства № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ФИО3 на земельный участок, общей площадью 1440 кв.м., кадастровый № по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>.
Поскольку отказ от части требований принят судом, следовательно, производство по делу подлежит прекращению в указанной части.
Судом установлено и из материалов дела следует, что ФИО2 со своей семьей зарегистрированы по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между СПК СХА (колхоз) имени <адрес> и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи <адрес>, <адрес> <адрес> (л.д. 27).
Квитанциями от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ подтверждается оплата полная оплата ФИО2 стоимости квартиры по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Из справки СПК СХА (колхоз) имени <адрес> <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, числится на балансе СПК СХА (колхоз) имени <адрес> как объект недвижимости с 1995 года, выкупленный по предварительному договору купли-продажи на ФИО2
Согласно ответу СПК СХА (колхоз) имени <адрес> <адрес> <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 ранее работала в Сельхозартели (колхозе) СХА имени Карла Маркса и с ней в 2010 г. был заключен предварительный договор № купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>. Платежи согласно договора вносились ФИО2 нерегулярно, первый платеж – ДД.ММ.ГГГГ в размере 5500 рублей, а полное погашение продажной стоимости дома было ею произведено лишь в 2023 году. В связи с чем основной договор не мог быть заключен ранее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в частности гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1).
Согласно положениям статей 421 и 432 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение; договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Оформление сделки путем составления одного документа, в котором изложен текст с условиями договора и подтвержден факт платежа, соответствует положениям статьи 421 Гражданского кодекса о свободе договора. Стороны вправе включить в договор положения о том, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью или будут производится частями. Такие положения не противоречат требованиям гражданского законодательства могут подтверждать исполнение обязательств и факт уплаты денежных средств по договору.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора, При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие взаимоотношения, обычаи, последующее поведение сторон.
Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в собственность покупателя) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.
Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.
То, что лицо в связи с отсутствием возможности или в силу недобросовестности может не исполнить обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), не является основанием для признания предварительного договора недействительным. При этом контрагент может в судебном порядке потребовать взыскания недовыплаченных сумм, убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.
Исходя из анализа приведенных правовых норм, обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает обоюдное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.
Исходя из материалов дела, а также ответа, представленного представителем ответчика СПК СХА (колхоз) имени <адрес>, следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и СПК СХА (колхоз) имени <адрес>, в лице председателя ФИО4, заключили предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости №, по которому СПК СХА (колхоз) имени <адрес> передал объект недвижимости, жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>. Продажная цена жилого дома сторонами установлена в размере 45481 руб. Плата за жилой дом производится частями в течении пяти лет: 1-й год 2010 г. 5481 руб. до ДД.ММ.ГГГГ, 2-й год 2011 г. 10000 руб. – до ДД.ММ.ГГГГ, 3-й год 2012 г. 10000 руб. – до ДД.ММ.ГГГГ, 4-й год 2013 г. 10000 руб. – до ДД.ММ.ГГГГ, 5-й год 2014 г. 10000 руб. – до ДД.ММ.ГГГГ Договор подписан сторонами.
Анализируя содержание заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, дав толкование условиям предварительного договора по правилам статьи 431 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключенный между сторонами договор, поименованный предварительным договором, не являлся предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ.
Данный договор является договором купли-продажи с условием по предварительной оплате (в рассрочку), поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору. При этом стороны установили, что с момента подписания договора квартира переходит в пользование покупателя, а сам договор является актом приема-передачи недвижимого имущества. Таким образом, по указанному договору состоялась фактическая передача жилого дома со всеми документами ФИО2 и частичная передача денежных средств за него СПК СХА (колхоз) имени <адрес>.
Согласно представленной представителем ответчика СПК СХА (колхоз) имени <адрес> карточки счета 73.01 за период с ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 числилась задолженность по оплате оставшейся стоимости жилого дома в размере 39981 руб.
Однако представителем ответчика СПК СХА (колхоз) имени <адрес> претензия о расторжении предварительного договора купли-продажи и возврата жилого дома не направлялась, он ждал исполнения ФИО2 обязательств по оплате стоимости жилого дома.
Полный расчет по предварительному договору купли-продажи жилого дома произведен ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.
По смыслу статей 433, 224, 456 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи жилого дома является реальной сделкой, право собственности на жилой дом у покупателя возникает с момента получения товара, и в данном случае наименование договора, оформленного в письменной форме, как предварительного, а также отсутствие государственной регистрации жилого дома на ФИО2, являющейся административным актом, носящим разрешительный характер, не имеет значения и не влияет на квалификацию фактически сложившихся между сторонами правоотношений.
Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, право собственности на жилой дом с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 58,1 кв.м., ни за кем не зарегистрировано.
Поскольку обязательства ФИО2 по оплате стоимости квартиры по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ произведена в полном объеме, фактическая передача недвижимого имущества произведена, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО2 о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома заключенным и признании за истцом права собственности на жилой дом, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, имеет площадь 1440 кв.м. Сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные».
Согласно свидетельству о праве собственности на землю, выданному ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 решением администрации Егорьевского сельсовета предоставлен в собственность земельный участок площадью 1440 кв.м. (л.д. 25).
По данным похозяйственных книг за период с 1997 по 2025 года, в качестве членов хозяйства с 1997 года значатся ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО7
Из ответа, представленного отделением по вопросам миграции ОМВД России по Сакмарскому району ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированным не территории <адрес> не значится. Информация о регистрации его на территории Российской Федерации отсутствует. Согласно информации администрации МО Егорьевский сельсовет <адрес> <адрес> выбыл за территорию Российской Федерации 28.04.1995 г. в Германию.
Согласно справке администрации МО Егорьевский сельсовет <адрес> <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения не зарегистрирован и не проживает по адресу: <адрес>.
Как предусмотрено пунктом 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
По смыслу пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации у приобретаемого в силу приобретательной давности имущества нет надлежащего собственника либо он есть, но не проявляет к своему имуществу никакого интереса, не совершает юридически значимых действий. (владение, пользование и распоряжение имуществом).
Только при наличии данных условий имуществом как своим собственным может пользоваться другое лицо, имеющее основания на приобретение права собственности в порядке приобретательной давности.
В силу статьи 236 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.
Из содержания указанных норм и акта их толкования следует, что действующее законодательство, предусматривая возможность прекращения права собственности на то или иное имущество путем совершения собственником действий, свидетельствующих о его, отказе от принадлежащего ему права собственности, допускает возможность приобретения права собственности на это же имущество иным лицом в силу приобретательной давности.
При этом к действиям, свидетельствующим об отказе собственника от права собственности, может быть отнесено, в том числе устранение собственника от владения и пользования принадлежащим ему имуществом, непринятие мер по содержанию данного имущества.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Не наступает перерыв давностного владения в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Как указано в абзаце первом пункте 16 приведенного выше постановления Пленума, по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Согласно абзацу первому пункта 19 этого же постановления Пленума возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
Как установлено в судебном заседании, истец ФИО2 постоянно проживает в указанном доме с 1997 года, открыто и добросовестно владеет земельным участком более 20 лет, несет бремя его содержания. С 1997 года ответчик ФИО3 какого-либо интереса к спорному имуществу не проявлял, данное имущество брошенным или бесхозяйным не признавалось.
Таким образом, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО2 к ФИО3 о признании права собственности на земельный участок, обоснованы, законны и подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО2 к Сельскохозяйственному производственному кооперативу сельскохозяйственная артель (колхоз) имени <адрес>, ФИО3 о признании договора заключенным, признании права собственности, прекращении права собственности – удовлетворить.
Признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, между Сельскохозяйственным производственным кооперативом сельскохозяйственная артель (колхоз) имени <адрес> и ФИО2 заключенным.
Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. Кадастровый №.
Прекратить право собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>. Кадастровый №.
Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>. Кадастровый №.
Производство по гражданскому делу в части исковых требований о признании недействительным свидетельства № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, прекратить.
Разъяснить сторонам, что повторное обращение в суд по спору между теми же сторонами о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.
Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Сакмарский районный суд <адрес>.
Председательствующий Т.Б. Ерюкова
Решение в окончательной форме изготовлено 01 июля 2025 года.