Решение по делу № 2-134/2025 от 22.05.2025 - о признании добросовестным приобретателем жилого дома и земельного участка, об освобождении имущества от запрета на совершение регистрационных действий.

Дело № 2-134/2025

УИД 55RS0018-01-2025-000055-77

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

р.п. Марьяновка, Омская область 06 мая 2025 года

Марьяновский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Мадеевой К.К., при секретаре Ахметовой А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ПАО «Ростелеком», АО «ОТП Банк», ООО ПКО «ДА «Фемида», АО «ТБАНК», ООО «Магнит» о признании добросовестным приобретателем жилого дома и земельного участка, об освобождении имущества от запрета на совершение регистрационных действий,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании добросовестным приобретателем жилого дома и земельного участка, об освобождении имущества от запрета на совершение регистрационных действий, в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ её внук ФИО3 подобрал для нее жилой дом с земельным участком по адресу: <адрес>. Они встретились с продавцом ФИО2 и риелтором, посмотрели документы на дом и земельный участок, которые ей представила риелтор, после этого она передала продавцу денежные средства в сумме 250 000 рублей наличными и они заключили договор купли-продажи указанного дома и земельного участка. ФИО2 передала ключи от дома. После чего сдали документы в МФЦ для регистрации сделки. Спустя некоторое время позвонили из Росреестра и пояснили, что нужно приостановить регистрационные действия из-за имеющихся ограничений, ареста наложенного службой судебных приставов. ФИО2 просила подождать до ДД.ММ.ГГГГ, к этой дате обещала выполнить свои обязательства и закрыть свою задолженность с целью последующего снятия судебными приставами запрета на регистрационные действия. До сегодняшнего момента регистрационные действия она не может осуществить, что нарушает ее права как добросовестного покупателя, поскольку запрет так и не снят, задолженность ФИО2 не оплачена.

Просит признать ее добросовестным приобретателем дома, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер №, площадью 37,5 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства площадью 858 кв.м; освободить от ареста и запрета на регистрационные действия указанные объекты недвижимости; взыскать с ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины.

При рассмотрении дела судом к участию в деле в качестве соответчиков привлечены: ПАО «Ростелеком», АО «ОТП Банк», АО «ТБАНК», ООО «Магнит».

Истец ФИО1, при надлежащем извещении в судебном заседании участия не принимала. Её представитель ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования уточнил, просил признать истца добросовестным приобретателем дома и земельно участка, расположенных по адресу: <адрес>; освободить от запрета на регистрационные действия указанные объекты недвижимости. Пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ в <данные изъяты> на сайте Авито увидели объявление о продаже спорных объектов недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ заключили договор купли-продажи, передали деньги продавцу, получили от ФИО2 расписки об их получении, обязательстве оплатить коммунальные услуги, снять регистрационные запреты с продажи с приобретаемых объектов недвижимости. В тот же день подали документы в МФЦ для регистрации перехода права собственности. Проверить информацию о наличии ограничений на приобретаемые объекты недвижимости не удалось, поскольку на сайте Росреестра велись технические работы. На других сайтах проверку объектов недвижимости не осуществляли. В ходе телефонных переговоров риэлтор продавца сообщила, что имеется задолженность по коммунальным платежам, на вопрос о наличии запретов и арестов не ответила. ДД.ММ.ГГГГ позвонил сотрудник Росреестра, который сообщил о приостановлении регистрационных действий в связи с наличием запрета на их проведение. После чего, из расписок продавца узнали о наличии ареста имущества. Срочность в заключении сделки у них отсутствовала, дата была предложена риэлтором. В настоящее время продавец на телефонные звонки не отвечает, на контакт не выходит, задолженность не погашает.

Ответчики ФИО2, ПАО «Ростелеком», АО «ОТП Банк», АО «ТБанк», ООО «Магнит» при надлежащем извещении в судебном заседании участия не принимали.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Марьяновское районное отделение судебных приставов Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Омской области, при надлежащем извещении в судебном заседании участия не принимало.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав представителя истца, изучив и оценив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом (ч. 1). Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч. 2).

На основании ст. 55 Конституции РФ и п. 2 ст. 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона, иные нормативные акты, ограничивающие права собственника, применению не подлежат.

В силу ч.ч. 1,2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ добросовестным приобретателем признается тот, кто возмездно приобрел имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать.

По правилам п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

На основании п. 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником имущества остается продавец, кредиторы которого могут обратить взыскание по его обязательствам на принадлежащее ему имущество.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, из которого следует, что продавец продал, а покупатель купил здание - жилой дом, общей площадью 37,5 кв.м, в том числе жилая площадь 29,3 кв.м, кадастровый номер №, и земельный участок, площадью 858 кв.м, кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства, расположенные по адресу: <адрес>. (л.д. 19).

Согласно расписке о получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получила от ФИО1 250 000 рублей в счет оплаты по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14).

Из пояснений истца, изложенных в иске следует, что государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена, ввиду поступления в орган регистрации прав актов службы судебных приставов о наложении ареста на указанное недвижимое имущество, запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом.

Из представленных материалов следует, что по состоянию ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 являлась должником по исполнительным производствам №-ИП, №-ИП, №-ИП, №-ИП, №-ИП находящимся на исполнении судебного пристава-исполнителя Марьяновского РОСП ГУФССП России по Омской области в пользу взыскателей АО «ТБанк», АО «ОТП Банк», ООО ПКО «Долговое агентство «Фемида», ООО «Магнит», ПАО «Ростелеком».

Постановлениями судебного пристава-исполнителя Марьяновского РОСП ГУФССП России по Омской области ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ вынесенных в рамках исполнительных производств №-ИП, №-ИП, №-ИП, №-ИП, №-ИП в соответствии со ст. 64 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в целях обеспечения исполнения требований исполнительных документов, объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из единого государственного реестра прав, а также регистрации ограничений и обременений в отношении земельного участка, площадью 858 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, а также здания, общей площадью 37,5 кв.м, с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, копий реестровых дел в отношении спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами № зарегистрированы ограничения прав и обременения объекта недвижимости по постановлениям о запрете на совершение действий по регистрации, выданным судебным приставом-исполнителем Марьяновского РОСП ГУФССП России по Омской области от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ. Правообладателем указанных здания и земельного участка является ФИО4

Согласно ст. 6 Федерального Закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» законные требования судебного пристава-исполнителя обязательны для всех государственных органов, органов местного самоуправления, граждан и организаций и подлежат неукоснительному выполнению на всей территории Российской Федерации.

В случае невыполнения законных требований судебного пристава-исполнителя он применяет меры, предусмотренные настоящим Федеральным законом.

Невыполнение законных требований судебного пристава-исполнителя, а также воспрепятствование осуществлению судебным приставом-исполнителем функций по исполнению судебных актов, актов других органов и должностных лиц влекут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 64 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» исполнительными действиями являются совершаемые судебным приставом-исполнителем действия, направленные на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» перечень исполнительных действий, приведенный в ч. 1 ст. 64 Закона об исполнительном производстве, не является исчерпывающим, и судебный пристав-исполнитель вправе совершать иные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения исполнительных документов (п. 17 ч. 1 названной статьи), если они соответствуют задачам и принципам исполнительного производства (ст.ст. 2 и 4 Закона об исполнительном производстве), не нарушают защищаемые федеральным законом права должника и иных лиц. К числу таких действий относится установление запрета на распоряжение принадлежащим должнику имуществом (в том числе запрета на совершение в отношении него регистрационных действий).

Запрет на распоряжение имуществом налагается в целях обеспечения исполнения исполнительного документа и предотвращения выбытия имущества, на которое впоследствии может быть обращено взыскание, из владения должника в случаях, когда судебный пристав-исполнитель обладает достоверными сведениями о наличии у должника индивидуально-определенного имущества, но при этом обнаружить и/или произвести опись такого имущества по тем или иным причинам затруднительно (например, когда принадлежащее должнику транспортное средство скрывается им от взыскания).

Постановление о наложении запрета на распоряжение имуществом судебный пристав-исполнитель обязан направить в соответствующие регистрирующие органы.

Таким образом, запрет на распоряжение имуществом (в данном случае запрет на совершение регистрационных действий) является элементом меры обеспечения исполнения решения суда, применяемой для обеспечения исполнения решения суда, применяемой для обеспечения сохранности имущества, подлежащего передаче взыскателю или реализации.

Согласно ч. 1 ст. 119 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», ч. 2 ст. 442 ГПК РФ, в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи, который предъявляются к должнику и взыскателю.

Судебный пристав-исполнитель, устанавливая постановлениями от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ запрет на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества, фактически ограничил права ФИО2 распоряжаться принадлежащими ей жилым домом и земельным участком путем отчуждения другим лицам.

В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

В силу положений п. 2 ст. 174.1 ГК РФ в случае распоряжения имуществом должника с нарушением запрета права кредитора или иного управомоченного лица, чьи интересы обеспечивались арестом, могут быть реализованы только в том случае, если будет доказано, что приобретатель имущества знал или должен был знать о запрете на распоряжение имуществом должника, в том числе не принял все разумные меры для выяснения правомочий должника на отчуждение имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 95 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» с момента внесения в соответствующий государственный реестр прав сведений об аресте имущества признается, что приобретатель должен был знать о наложенном запрете (ст. 8.1 ГК РФ).

Из приведенной нормы следует, что с даты внесения в государственный реестр прав сведений об аресте имущества устанавливается неопровержимая презумпция осведомленности приобретателя о наличии запрета, что в свою очередь, не отменяет необходимости доказывания факта принятия всех разумных мер для выяснения полномочий продавца на отчуждение имущества до заключения договора о приобретении.

Оценивая доводы истца и представленные доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку, в ходе рассмотрения дела установлено, что на момент заключения сделки купли-продажи спорных объектов недвижимости между ФИО2 и ФИО1, на указанные жилой дом и земельный участок были наложены запреты на совершение регистрационных действий, следовательно, ФИО2 не имела право продавать данное имущество.

Истец, действуя добросовестно и осмотрительно, в момент заключения договора, должна была убедиться, что приобретаемая недвижимость свободна от арестов и запретов. Поскольку сведения Единого государственного реестра недвижимости в части сведений об ограничениях и обременениях носят общедоступный характер, истец имела возможность получить их в любое время и оценить риски. Каких-либо препятствий, объективно не позволяющих истцу осуществить такую проверку, судом не установлено. Кроме того, факт наличия наложенных судебным приставом запретов на регистрационные действия в отношении приобретаемых объектов имущества сообщен продавцом покупателю до заключения договора купли-продажи, что следует из расписки ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, пояснений представителя истца в судебном заседании. Субъективные причины, по которым лицо не совершило действия в целях получения сведений, которые объективно доступны, основанием для вывода о том, что приобретатель является добросовестным в смысле пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, не являются. Доказательств того, что при заключении договора купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка истец принял все меры для выяснения правомочий ФИО2 на отчуждение имущества, суду не представлено.

Поскольку истец добросовестным приобретателем этого имущества не является, правовых оснований для снятия наложенных запретов на совершение регистрационных действий в отношении спорного имущества у суда не имеется.

Исходя из изложенного, ФИО1 следует отказать в удовлетворении как иска о признании её добросовестным приобретателем жилого дома и земельного участка, так и иска об освобождении имущества от ареста и запрета.

Для защиты своего права ФИО1 имеет возможность предъявить ФИО2 соответствующий иск исходя из известных ей обстоятельств.

Положения ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, рассматриваемые с учетом положений ч. 1 ст. 39 этого кодекса, обязывают суд, по общему правилу, принять решение именно по заявленным истцом требованиям.

Действующее законодательство наделяют истца исключительным правом определения способа защиты его нарушенного права и объема исковых требований.

Поскольку в удовлетворении исковых требований истца отказано в полном объеме, руководствуясь положениями статей 98 ГПК РФ, понесенные ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины возмещению ответчиком не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании добросовестным приобретателем жилого дома и земельного участка, об освобождении имущества от запрета на совершение регистрационных действий, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Марьяновский районный суд Омской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья К.К. Мадеева

Решение изготовлено в окончательной форме 22.05.2025 года