Дело № 2-2817/2025

УИД 50RS0019-01-2025-003759-95

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Клин Московской области 20 октября 2025 года

Клинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Курцевой М.Н.,

при секретаре судебного заседания Козеродовой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению АО «Альфа-Банк» к П.А.Д. о признании собственником объекта незавершенного строительства, взыскании задолженности по договору и обращении взыскания на земельный участок и объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

АО «Альфа-Банк» обратилось в суд с иском к П.А.Д. о признании собственником объекта незавершенного строительства, взыскании задолженности по договору и обращении взыскания на земельный участок и объект незавершенного строительства. В обоснование заявленных требований указано, что 03.09.2024 между П.А.Д. и АО «АЛЬФА-БАНК» был заключен кредитный договор /номер/ для приобретения земельного участка по договору подряда предмета ипотеки по Договору на строительство индивидуального жилого дома /номер/ от 03.09.2024 года, заключенному между П.А.Д. и ООО «ФИНАНС Консалтинг». В соответствии с кредитным договором, банк предоставил заемщику кредит в размере 14 999 940 руб. на срок 362 месяца с уплатой процентов за полученный кредит из расчета годовой процентной ставки в размере проценты за пользование кредитом - 15,19 % годовых. Кредитным договором предусмотрено целевое использование кредита - для приобретения прав на оформление в собственность предмета ипотеки на строительство индивидуального жилого дома путем оплаты по договору приобретения. Вид объекта недвижимости - земельный участок, жилой дом по договору подряда, расположенные по адресу: /адрес/, площадью /площадь/ с кадастровым номером /номер/. Обеспечением исполнения обязательства П.А.Д. по кредитному договору является Ипотека, возникшая в силу Закона и удостоверенная выпиской из ЕГРН. Кредитным договором п. 11 предусмотрена обязанность заемщика зарегистрировать залог прав требования по договору. Ответчик не подал заявление на государственную регистрацию залога прав требования по договору. Наличие обременения на предмет ипотеки подтверждается копией выписки из ЕГРН на земельный участок, в которой указано, что залог возникает в силу закона в пользу АО «АЛЬФА-БАНК» на основании договора приобретения на строительство индивидуального жилого дома от 20.09.2024 года. Заемщик на протяжении длительного времени не исполнял свои обязательства по кредитному договору и на основании пункта 8.4.1. правил кредитования истец предъявил заемщику требование о досрочном возврате суммы кредита а также начисленных процентов, неустоек. По состоянию на 19.08.2025 сумма долга составляет 15 965 917,16 руб. в том числе: просроченный основной долг 14 989 504,79 руб.; начисленные проценты 941 145,31 руб.; штрафы и неустойки 35 267,06 руб. Договором предусмотрено, что в случае неисполнения Заемщиком требования о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору в течение 15 календарных дней, считая с даты предъявления письменного требования, банк вправе обратить взыскание на предмет ипотеки. Согласно отчету об оценке /номер/ от 23.07.2025 стоимость земельного участке оставляет 950 694 руб. 80% * 950 694 руб. = 760 555,20 руб. По соглашению сторон кредитного договора залоговая стоимость жилого дома на дату подписания договора определена в 18 773 940 руб. 80% * 18 773 940 руб.= 15 019 152 руб. На основании вышеизложенного истец просил признать ответчика собственником объекта незавершенного строительства; признать ответчика залогодателем, истца - залогодержателем объекта незавершенного строительства; взыскать с ответчика П.А.Д. сумму задолженности по договору № /номер/ от 03.09.2024 года в размере 15 965 917,16 руб.; обратить взыскание на земельный участок и объект незавершенного строительства, расположенные по адресу: /адрес/, общая площадь /площадь/., К/номер/, путем продажи на публичных торгах, установить начальную продажную стоимость земельного участка в размере 760 555,20 руб., начальную продажную стоимость объекта незавершенного строительства в размере 15 019 152 руб.; взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 107 880,71 руб.

Представитель истца АО «Альфа-Банк» в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, в исковом заявлении просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, в соответствии со ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательства уважительности причин неявки суду не представлены.

Третье лицо ООО «ФИНАНС Консалтинг» в судебное заседание не явилось, о времени и месте слушания дела извещено надлежаще.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Обсудив доводы истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Пунктом 1 ст. 809 ГК РФ определено, что если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов за пользование займом их размер определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

В соответствии с п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

На основании ч. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

При определении задолженности ответчика по кредитному договору, суд принимает во внимание представленный истцом расчет задолженности и соглашается с ним, поскольку он составлен в соответствии с принятыми ответчиком на себя обязательствами и условиями заключенного договора, а также с учетом периода просрочки ответчиком выполнения обязательств по договору. Представленный расчет ответчиком не спорен, равно как и не представлено доказательств оплаты задолженности.

Из материалов дела следует, что 03.09.2024 между П.А.Д. и АО «АЛЬФА-БАНК» был заключен кредитный договор /номер/ для приобретения земельного участка по договору подряда предмета ипотеки по Договору на строительство индивидуального жилого дома /номер/ от 03.09.2024 г., заключенному между П.А.Д. и ООО «ФИНАНС Консалтинг».

В соответствии с кредитным договором, банк предоставил заемщику кредит в размере 14 999 940 руб. на срок 362 месяцев с уплатой процентов за полученный кредит из расчета годовой процентной ставки в размере проценты за пользование кредитом - 15,19 % годовых.

Кредитным договором предусмотрено целевое использование кредита - для приобретения прав на оформление в собственность предмета ипотеки на строительство индивидуального жилого дома путем оплаты по договору приобретения. Вид объекта недвижимости - земельный участок, жилой дом по договору подряда, расположенные по адресу: /адрес/, общей площадью /площадь/., с кадастровым номером К/номер/, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства.

Обеспечением исполнения обязательства П.А.Д. по кредитному договору является залог прав требования по договору приобретения на период до оформления права собственности заемщика на предмет ипотеки.

Кредитным договором п. 11. предусмотрена обязанность заемщика зарегистрировать залог прав требования по договору.

Договор подписан заемщиком с помощью УКЭП, личность подтверждена копией паспорта П.А.Д.

Представленными истцом денежными средствами ответчик воспользовался, что подтверждается выпиской по счету.

Из выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером /номер/, площадью /площадь/, расположенный по адресу: /адрес/, установлено, что собственником с 10.09.2024 является П.А.Д. с установленным обременением в виде ипотеки в силу закона в пользу истца.

Согласно расчету представленного истцом, задолженность П.А.Д. по состоянию на 19.08.2025 года составляет 15 965 917,16 руб., из которых просроченный основной долг 14 989 504,79 руб., начисленные проценты 941 145,31 руб., штрафы и неустойки 35 267,06 руб.

Таким образом, на основании установленных обстоятельств суд находит требования АО «Альфа-Банк» о взыскании с ответчика П.А.Д. задолженности по кредитному договору обоснованными и подлежащими удовлетворению, в размере 15 965 917,16 руб., оснований для снижения неустоек, заявленных истцом, на основании ст. 333 ГК РФ суд, с учетом отсутствия возражений и соответствующего ходатайства, не находит.

Относительно требований истца о признании ответчика собственником объекта незавершенного строительства, суд считает, что данное требование удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу ст. 11 ГК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспоренные гражданские права.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как установлено из материалов дела, объект незавершенного строительства не поставлен на государственный кадастровый учет и на него произведена государственная регистрация прав в порядке федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В силу ч. 1 ст. 15 указанного закона при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению: собственника земельного участка, либо лица, которому земельный участок принадлежит на ином праве, либо лица, которое выполнило работы по строительству жилого дома на основании договора строительного подряда с использованием счета эскроу (далее - подрядчик по договору строительного подряда с использованием счета эскроу) и которому в соответствии с таким договором предоставлено право обратиться с заявлением, если в соответствии с видом или видами разрешенного использования земельного участка допускаются строительство, реконструкция объектов капитального строительства, либо лица, использующего земельный участок на условиях сервитута, публичного сервитута, либо лица, которому в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации предоставлено право на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельного участка и установления сервитута, публичного сервитута, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые на таких землях или земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс (п. 1).

Поскольку из содержания искового заявления не усматривается факт нарушения прав АО «Альфа-Банк» отсутствием государственной регистрации права ответчика на объект незавершенного строительства, а такой способ защиты нарушенного права присущ лицу, чье право нарушено либо оспаривается, постановка объекта незавершенного строительства на государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на него производится в заявительном порядке в соответствии с федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Кроме того, для признания права собственности на объект незавершенного строительства, объект должен иметь определенную законом форму, а именно, степень завершенности строительства, возможность им пользоваться по назначению.

Для установления указанных обстоятельств истцом не были предприняты необходимые меры, в ходе судебного разбирательства ходатайство о назначении судебной экспертизы истец не заявлял, доказательств иного не представил. При этом суд учитывает, что Банк как субъект профессиональной предпринимательской деятельности в сфере кредитования, не был лишен возможности контроля за действиями ответчика, в том числе предоставления соответствующих доказательств в рамках рассматриваемого дела.

Поскольку в требованиях о признании П.А.Д. собственником объекта незавершенного строительства отказано, также не подлежат удовлетворению вытекающие из этого требования о признании П.А.Д. залогодателем, а АО «АЛЬФА-БАНК» - залогодержателем объекта некапитального строительства, поскольку факт его возведения в ходе судебного разбирательств не установлен.

Разрешая требования об обращении взыскания на предмет залога, суд исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В настоящем случае суд не усматривает обстоятельств, препятствующих обращению взыскания на заложенное имущество.

Согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ, а также ст. 348 ГК РФ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченных ею обязательств.

В силу п. 1 ст. 64 указанного Закона при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В силу ст. 76 указанного Закона при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

В силу вышеуказанных норм и п. 18 кредитного договора право залога распространяется на объект недвижимости в границах земельного участка, в связи с чем дополнительного решения суда о признании ответчика залогодателем, а истца - залогодержателем, не требуется.

Согласно п. 2 ст. 54 указанного Закона принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Начальной продажной ценой предмета залога для проведения торгов, по общему правилу, является стоимость предмета залога, указанная в договоре залога, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда (пункт 3 статьи 340 ГК РФ).

Как указано выше, поскольку объект незавершенного строительства не поставлен на государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на него не произведена в ЕГРН, отсутствует возможность выполнить требования п. п. 2 п. 2 ст. 54 указанного Закона, в связи чем, не подлежит удовлетворению требование об обращении взыскания и установлении начальной продажной стоимости объекта незавершенного строительства.

Согласно представленному истцом Отчету об оценке /номер/ от 23.07.2025, составленному ООО «Русоценка», стоимость земельного участка составляет 950 694 руб., соответственно, начальная продажная цена заложенного имущества составит 760 555,20 руб. (950 694 * 80%).

Поскольку ответчиком стоимость заложенного имущества не оспорена, доказательств иного размера не представлено, суд признает оценку ООО «Русоценка» допустимым доказательством по делу.

С учетом изложенного, поскольку ответчиком нарушены условия кредитного договора, задолженность до настоящего времени не выплачена, следует обратить взыскание только на земельный участок с К/номер/, площадью /площадь/, расположенный по адресу: /адрес/, путем продажи на публичных торгах, установив начальную продажную стоимость земельного участка в размере 760 555,20 руб.

В соответствии со ст. ст. 94, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации расходы, понесенные на оплату государственной пошлины, относятся к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела. Судебные расходы присуждаются той стороне, в пользу которой состоялось решение суда, поэтому требования АО «АЛЬФА-БАНК» о взыскании с ответчика уплаченной государственной пошлины в сумме 107 880,71 руб. подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Иск АО «Альфа-Банк» к П.А.Д. о признании собственником объекта незавершенного строительства, взыскании задолженности по договору и обращении взыскания на земельный участок и объект незавершенного строительства - удовлетворить частично.

Взыскать с П.А.Д. (паспорт РФ серия /номер/) пользу АО «Альфа-Банк» задолженность по договору /номер/ от 03.09.2024, образовавшуюся по состоянию на 19.08.2025 года в размере 15 965 917,16 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 107 880,71 руб.

Обратить взыскание на предмет залога - земельный участок, по адресу: /адрес/, площадью /площадь/, с кадастровым номером К/номер/, принадлежащего П.А.Д., определив способ реализации заложенного имущества путем его продажи с публичных торгов, установив начальную цену продажи предмета залога в размере 760 555,20 рублей.

В удовлетворении исковых требований о признании П.А.Д. собственником объекта незавершенного строительства, а также залогодателем, а АО «АЛЬФА-БАНК» - залогодержателем объекта незавершенного строительства, в обращении взыскания на объект незавершенного строительства - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Клинский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированный текст решения составлен 29 октября 2025 года.

Судья М.Н. Курцева