Решение по делу № 2-2492/2025 от 28.07.2025 | Центральный районный суд г. Сочи (Краснодарский край)

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО> обратился в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к <ФИО>, <ФИО> о возврате задатка по предварительному договору мены, в котором просил суд взыскать солидарно с <ФИО> и <ФИО> в пользу

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

То есть в нарушение условия п. <дата> договора Сторона 1 не выполнила обязательство по использованию суммы задатка, полученной по предварительному договору, исключительно на погашение всех имеющихся у неё задолженностей

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковое заявление <ФИО> к <ФИО>, <ФИО> о возврате задатка по предварительному договору мены удовлетворить.

Дело № 2-2492/2025 УИД:23RS0059-01-2025-001790-95

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Сочи 21 июля 2025 года

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

судьи Круглова Н.А.,

при секретаре судебного заседания Дмитриевой Е.В.,

с участием: представителя истца ФИО1 – ФИО2, ответчика ФИО3, представителя ответчиков ФИО3, ФИО4 – ФИО5,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о возврате задатка по предварительному договору мены,

установил:

ФИО1 обратился в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к ФИО3, ФИО4 о возврате задатка по предварительному договору мены, в котором просил суд взыскать солидарно с ФИО4 и ФИО3 в пользу ФИО1 сумму неосновательного обогащения, перечисленную ответчикам в качестве задатка по предварительному договору мены жилого дома с прилегающим земельным участком на квартиры в многоквартирном доме с доплатой от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 1 № триста тысяч) рублей.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 в лице поверенной ФИО3 и собственно ФИО3, действующей от своего имени, именуемых «Сторона 1» (далее – Ответчик), с одной стороны, и ФИО1, именуемым «Сторона 2» (далее по тексту - Истец), с другой стороны, заключен Предварительный договор мены жилого дома с прилегающим земельным участком на квартиры в многоквартирном доме с доплатой (далее по тексту - Предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, Договор).

Согласно п. 1.1 Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ Сторона 1 (Ответчики) обязуется передать в собственность Стороне 2 (Истец) жилой дом, указанный в п. 1.2 договора, в обмен на передаваемые Стороной 2 (Истец) в собственность Стороны 1 (Ответчики) квартиры, указанные в пункте 1.5 настоящего договора.

В соответствии с условием п. 1.2 Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ Сторона 1 (Ответчики) обязуется передать в собственность Стороне 2 (Истец) жилой дом с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, садовое товарищество «Восход 1», 38. <адрес> которого составляет: 245,2 кв.м.

Согласно п. 1.4 Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером № площадью №.м, и на объект наложены обременения (Аресты и Запреты на регистрационные действия) на основании Постановлений ФССП РФ по городу Сочи, о чем в ЕГРН сделаны соответствующие регистрационные записи.

В силу условия п. 2.1 договора, обмениваемые по настоящему Договору Объекты недвижимости признаются неравноценными.

Стороны пришли к соглашению об установлении следующей цены объектов (п. 2.2 Договора):

Цена жилого дома с земельным участком, принадлежащих Стороне 1, составляет 30 000 000 (тридцать миллионов) рублей 00 коп.

Цена квартир, принадлежащих Стороне 2, составляет № миллионов) рублей 00 коп.

Стороны также договорились, что для покрытия разницы в цене Сторона 2 (ФИО1) должна заплатить Стороне 1 (ФИО4 и ФИО3) денежную сумму в размере 3 № коп. (п. 2.3 Договора).

Указанная в пункте 2.3 Договора денежная сумма должна быть уплачена до государственной регистрации перехода права собственности на Объекты (п. 2.4 Договора).

Факт оплаты подтверждается распиской о получении денежной суммы (п. 2.5 Договора).

Согласно п. 2.9 Договора Сторона 1 (Ответчики) обязалась погасить все имеющиеся задолженности, снять все имеющиеся обременения на Объект недвижимости.

Кроме того, в п. ДД.ММ.ГГГГ Договора сторонами установлено: Сторона 1 (Ответчики) обязуется использовать сумму задатка в размере 700 000 (семьсот тысяч) рублей, полученную по настоящему договору, исключительно на погашение всех имеющихся задолженностей по исполнительным производствам, и для снятия всех обременений.

Согласно п. 3.1 Договора, оплата стоимости разницы в цене недвижимого имущества согласно пункту 2.3 производится в следующем порядке:

- денежные средства в размере 700 000 рублей Сторона 2 оплачивает в качестве задатка при подписании настоящего договора наличными средствами Стороне 1. По согласию сторон сумму в № Сторона 2 оплачивает Стороне 1 в день подписания основного договора мены.

В соответствии с условием п. 5.2 Договора, настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует по 27.09.2023г. либо заключения сторонами Основного договора мены недвижимого имущества.

ФИО3, действуя в интересах доверителя, ФИО4, и в своих собственных интересах, в соответствии с условием п. 3.1 Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ получила от Стороны 2, ФИО1, в качестве задатка 700 000 (семьсот тысяч) рублей, о чем указано в подписанной ей Расписке о получении денежных средств по Предварительному договору мены жилого дома с прилегающим земельным участком на квартиры в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ.

В дальнейшем Сторона 1 получила дополнительно от ФИО1:

- 200 000 (двести тысяч) рублей по расписке от ДД.ММ.ГГГГ;

- 300 000 (триста тысяч) рублей по расписке от ДД.ММ.ГГГГ;

- 100 000 (сто тысяч) рублей по расписке от ДД.ММ.ГГГГ.

Всего ФИО1 оплатил ФИО3 и ФИО4 1 300 000 (один миллион триста тысяч) рублей 00 коп. по Предварительному договору мены жилого дома с прилегающим земельным участком на квартиры в многоквартирном доме с доплатой от ДД.ММ.ГГГГ.

Со своей стороны, ФИО3 и ФИО4 свои обязательства, предусмотренные пунктами 2.9 и ДД.ММ.ГГГГ Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, не исполнили, имеющиеся обременения на Объект недвижимости не сняты, а именно не погашены регистрационные записи в ЕГРН об арестах и запретах на регистрационные действия, которые были сделаны на основании Постановлений ФССП РФ по городу Сочи.

То есть в нарушение условия п. ДД.ММ.ГГГГ договора Сторона 1 не выполнила обязательство по использованию суммы задатка, полученной по предварительному договору, исключительно на погашение всех имеющихся у неё задолженностей по исполнительным производствам и для снятия всех зарегистрированных в отношении объектов обременений.

Более того, согласно решению Центрального районного суда г.Сочи Краснодарского края по делу № (2-№.2024г. (уид: 23RS0№-67) суд удовлетворил исковое заявление администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края к ФИО4, ФИО3 о сносе самовольной постройки, а именно, признал трехэтажный объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №:1409, самовольной постройкой, и обязал ФИО4, ФИО3 осуществить снос данного объекта.

Таким образом, объект недвижимости, подлежащий мене по предварительному договору, не только обременен арестами по исполнительным производствам, но и признан незаконной самовольной постройкой, подлежащей сносу.

В соответствии с условием п. 5.2 Договора, данный договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует по 27.09.2023г. либо заключения сторонами Основного договора мены недвижимого имущества. Основной договор мены не был подписан в течении срока действия Предварительного договора и не может быть подписан в настоящее время поскольку предмет мены отсутствует в силу признания его самовольной постройкой.

Следовательно, денежные средства в сумме 1 300 000 руб., полученные в наличной форме ФИО4, ФИО3 от ФИО1 по распискам от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, являются в силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) неосновательным обогащением, так как приобретены ФИО4 и ФИО3 без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

Согласно п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (п. 3 ст. 425 ГК РФ).

Ввиду неисполнению обязательства по заключению Основного договора мены и отсутствия предмета мены оплата задатка по Предварительному договору подлежит возврату.

Поскольку ФИО4 и ФИО3 не исполнили как в течение срока действия Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, так и до настоящего времени условия данного договора по снятию с объектов обременений, а сам объект капитального строительства признан судом самовольной постройкой и подлежит сносу, то переданные в качестве задатка денежные средства подлежат возврату ФИО1 в полном объеме.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2 исковые требования поддержала и настаивала на их удовлетворении.

В судебном заседании ответчик ФИО3, представитель ответчиков ФИО3, ФИО4 – ФИО5 возражали против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Выслушав доводы и возражения сторон, изучив материалы дела и исследовав представленные письменные доказательства, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Из содержания ч.1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства, порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Из содержания ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускаются.

В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В пункте 4 статьи 380 ГК РФ предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Как следует из материалов дела и установлено судом, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 в лице поверенной ФИО3 и собственно ФИО3, действующей от своего имени, именуемых «Сторона 1» (далее – Ответчик), с одной стороны, и ФИО1, именуемым «Сторона 2» (далее по тексту - Истец), с другой стороны, заключен Предварительный договор мены жилого дома с прилегающим земельным участком на квартиры в многоквартирном доме с доплатой (далее по тексту - Предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, Договор).

В соответствии с условием п. 1.2 Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ Сторона 1 (Ответчики) обязуется передать в собственность Стороне 2 (Истец) жилой дом с кадастровым номером: № по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, садовое товарищество «Восход 1», 38. <адрес> которого составляет: 245,2 кв.м.

Согласно п. 1.4 Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым № 482 кв.м, и на объект наложены обременения (Аресты и Запреты на регистрационные действия) на основании Постановлений ФССП РФ по городу Сочи, о чем в ЕГРН сделаны соответствующие регистрационные записи.

Стороны пришли к соглашению об установлении следующей цены объектов (п. 2.2 Договора):

Цена жилого дома с земельным участком, принадлежащих Стороне 1, составляет 30 № миллионов) рублей 00 коп.

Цена квартир, принадлежащих Стороне 2, составляет 27 000 000 (двадцать семь миллионов) рублей 00 коп.

Стороны также договорились, что для покрытия разницы в цене Сторона 2 (ФИО1) должна заплатить Стороне 1 (ФИО4 и ФИО3) денежную сумму в размере №. (п. 2.3 Договора).

Факт оплаты подтверждается распиской о получении денежной суммы (п. 2.5 Договора).

Кроме того, в п. ДД.ММ.ГГГГ Договора сторонами установлено: Сторона 1 (Ответчики) обязуется использовать сумму задатка в № (семьсот тысяч) рублей, полученную по настоящему договору, исключительно на погашение всех имеющихся задолженностей по исполнительным производствам, и для снятия всех обременений.

- денежные средства в размере 700 000 рублей Сторона 2 оплачивает в качестве задатка при подписании настоящего договора наличными средствами Стороне 1. По согласию сторон сумму в размере 2 300 000 рублей Сторона 2 оплачивает Стороне 1 в день подписания основного договора мены.

В дальнейшем Сторона 1 получила дополнительно от ФИО1:

- 200 000 (двести тысяч) рублей по расписке от ДД.ММ.ГГГГ;

- 300 000 (триста тысяч) рублей по расписке от ДД.ММ.ГГГГ;

- 100 000 (сто тысяч) рублей по расписке от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное. Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Кроме того, согласно решению Центрального районного суда г.Сочи Краснодарского края по делу № (2-5782/2024№. (уид: 23RS0№-67) суд удовлетворил исковое заявление администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края к ФИО4, ФИО3 о сносе самовольной постройки, а именно, признал трехэтажный объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49№ самовольной постройкой, и обязал ФИО4, ФИО3 осуществить снос данного объекта.

Пункт 1 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что приобретатель (лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица) обязан возвратить потерпевшему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

По смыслу закона неосновательное обогащение является неосновательным приобретением (сбережением) имущества за счет другого лица без должного правового основания.

Обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии трех условий. Это тогда, когда имело место приобретение или сбережение имущества, то есть увеличение стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества. Приобретение или сбережение произведено за счет другого лица, что означает, что имущество потерпевшего уменьшается вследствие выбытия его из состава некоторой части или неполучения доходов, на которые это лицо правомерно могло рассчитывать. Отсутствие правовых оснований, а именно приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, прежде всего договоре, то есть происходит неосновательно.

Согласно ч. 1, 4 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку основной договор мены не был заключен, а сумма задатка в размере 1 300 000 рублей была получена ответчиками по распискам, обязательство исполнить невозможно, поэтому задаток подлежит взысканию с ответчиков в пользу истца в размере 1 300 000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Принимая во внимание установленные судом обстоятельства и приведенные выше нормы действующего законодательства, суд удовлетворяет исковые требования ФИО1 в полном объеме и в соответствии со ст.98 ГПК РФ взыскивает в равных долях с ответчиков судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 28 000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о возврате задатка по предварительному договору мены удовлетворить.

Взыскать солидарно с ФИО4 и ФИО3 в пользу ФИО1 сумму неосновательного обогащения, перечисленную ответчикам в качестве задатка по предварительному договору мены жилого дома с прилегающим земельным участком на квартиры в многоквартирном доме с доплатой от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 1 300 000 (один миллион триста тысяч) рублей.

Взыскать в равных долях с ФИО4 и ФИО3 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 28 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Сочи.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Центрального

районного суда г. Сочи Н.А. Круглов