КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

3а-202/2022

УИД 39OS0000-01-2022-000180-63

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 октября 2022 года г.Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Струковой А.А.

при секретаре – Козловой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «ДОМЕН» к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области, ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по основанию установления его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ДОМЕН» обратилось в суд 24 июня 2022 года с административным иском к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области, ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Определением от 27 июня 2022 года административное исковое заявление было оставлено без движения и установлен срок до 8 июля 2022 года для устранения недостатков.

Определением от 8 июля 2022 года административное исковое заявление принято к производству суда.

Административные исковые требования обоснованы тем, что земельный участок с кадастровым номером №, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под приобретенный жилой дом с последующей реконструкцией под гостевой дом, адрес: <адрес>, принадлежит заявителю на праве аренды на основании соглашения от 8 апреля 2020 года об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 29 от 30 июня 2001 года.

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 установлена кадастровая стоимость земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2019 года, в том числе указанного земельного участка в размере 18 627 349,32 руб.

Установленная по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость земельного участка является актуальной и нарушает права и законные интересы заявителя в части взимания арендной платы в экономически обоснованном размере при том, что кадастровая стоимость участка существенно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке от 19 августа 2021 года № Н-0896-2021, выполненному оценщиком ООО «НЦ «Балтэкспертиза» ФИО1, составляет на ту же дату 4 175 000 руб.

До окончания 1 декабря 2021 года переходного периода на территории Калининградской области ООО «ДОМЕН» обращалось 19 октября 2021 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Калининградской области, решением которой от 28 октября 2021 года в пересмотре кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости отказано по мотиву несоответствия указанного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

С учетом изложенного ООО «ДОМЕН» просит на основании статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» пересмотреть кадастровую стоимость указанного земельного участка, установив ее равной рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2019 года – 4 175 000 руб.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Территориальное управление Росимущества в Калининградской области, администрация муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ», ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Калининградской области.

Определением от 12 августа 2022 года удовлетворено ходатайство Территориального управления Росимущества в Калининградской области: назначена судебная оценочная экспертиза, производство экспертизы с согласия лиц, участвующих в деле, поручено оценщику ФИО2, производство по делу приостановлено.

Определением от 19 сентября 2022 года производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд 15 сентября 2022 года заключения эксперта ФИО2 от 5 сентября 2022 года № 10-08/2022 о рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года - 9 259 800 руб.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО3 требования о пересмотре кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости поддержал, не возражал против определения величины рыночной стоимости в соответствии с заключением эксперта от 5 сентября 2022 года № 10-08/22.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» - ФИО4 полагала в иске к бюджетному учреждению, которое в данном случае является ненадлежащим ответчиком по делу, отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания не представили.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения представителей административного истца и бюджетного учреждения, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ граждане и юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Из материалов дела следует, что ООО «ДОМЕН» на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 4442 кв.м, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под приобретенный жилой дом с последующей реконструкцией под гостевой дом, адрес: <адрес>, на основании соглашения от 8 апреля 2020 года о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 30 июня 2001 года № 29, заключенному на срок по 29 июня 2050 года.

Соглашение от 8 апреля 2020 года зарегистрировано 20 мая 2020 года.

Как следует из представленных административным истцом договоров, первоначально указанный земельный участок был предоставлен администрацией Куршского сельского округа в аренду по договору от 30 июня 2001 года № 29, который зарегистрирован в Учреждении юстиции по Калининградской области 16 июля 2003 года.

В дальнейшем 21 октября 2005 года было зарегистрировано право собственности Российской Федерации на указанный земельный участок, а по соглашению от 24 октября 2016 года права и обязанности арендодателя по договору аренды от 30 июня 2001 года № 29 переведены на Российскую Федерацию в лице Территориального управления Росимущества в Калининградской области.

Соглашение от 24 октября 2016 года зарегистрировано 5 октября 2017 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области» установлена кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 18 627 349,32 руб.

Соответствующие сведения внесены в ЕГРН 28 января 2020 года и не изменялись, датой начала применения кадастровой стоимости является 1 января 2020 года (л.д. 9).

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу п. 2 ст. 66 ЗК РФ для определения кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Поскольку арендная плата за земельный участок с кадастровым номером № исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, административный истец вправе ставить вопрос об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в Федеральный закон № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате (предшествующей 1 января 2023 года) перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" с даты, указанной в решении высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (в случае отсутствия такого решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:

а) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости;

б) не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке";

в) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не осуществляется.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области - 1 декабря 2021 года.

В то же время, в соответствии с частью 3 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных до даты, указанной в решении, или до завершения переходного периода, если высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решение не принималось, осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ.

Принимая во внимание, что государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2019 года проведена в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", а заявление о пересмотре установленной по состоянию на 1 января 2019 года кадастровой стоимости подано ООО «ДОМЕН» до окончания переходного периода на территории Калининградской области (то есть 19 октября 2021 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Калининградской области), к спорным правоотношениям применимы положения статьи 22 (а не статьи 22.1) Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.

Предусмотренный ч. 3 ст. 245 КАС РФ срок для подачи административного заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не пропущен.

Частью 1 статьи 62 КАС РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В обоснование требований административным истцом представлен отчет об оценке от 19 августа 2021 года № Н-0896-2021 оценщика ООО «НЦ «Балтэкспертиза» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 4 175 000 руб.

Из содержания отчета видно, что рыночная стоимость участка определена оценщиком в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж, при этом в качестве объектов-аналогов оценщиком отобраны 3 земельных участка, расположенных за пределами национального парка «Куршская коса» (где расположен объект оценки), при этом корректировка по местоположению (пос.Сокольники, г.Зеленоградск, пос.Отрадное г.Светлогорска) не проведена.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, отклоняя решением от 28 октября 2021 года заявление ООО «ДОМЕН» о пересмотре кадастровой стоимости названного земельного участка, указала на несопоставимость отобранных оценщиком объектов-аналогов и объекта оценки, прежде всего, по их местоположению.

Территориальное управление Росимущества, возражая против удовлетворения заявленных требований, также обосновало свою позицию некорректным выбором оценщиком объектов-налогов.

В целях проверки доводов о несопоставимости объекта оценки и объектов-аналогов по ценообразующим факторам, в частности, по местоположению, определением от 12 августа 2022 года назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ФИО2 рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2019 года составляет 9 259 800 руб.

Рыночная стоимость определена экспертом сравнительным подходом, при этом в качестве объектов-аналогов отобрано 9 земельных участков, из которых 3 объекта расположены в пос.Рыбачий и Морское (национальный парк «Куршская коса»), 5 объектов – в г.Светлогорске и 1 объект – в г.Балтийске (в пределах Балтийской косы).

Оценщиком проведены корректировки на торг, на площадь, на необходимость сноса строений (в отношении 1 объекта-аналога).

Необходимость и размер корректировок обоснован оценщиком, равно как и отказ от проведения иных корректировок.

Допущенная к участию в деле в качества эксперта оценщик ФИО2 имеет опыт работы в качестве судебного эксперта с 1994 года, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

На наличие обстоятельств, которые могли бы свидетельствовать о необъективности либо заинтересованности эксперта, участвующие в деле лица не указывают.

Выводы эксперта о величине рыночной стоимости стороны и заинтересованные лица, в том числе Территориальное управление Росимущества в Калининградской области, под сомнение не ставят.

С учетом изложенного законных оснований для признания экспертного заключения от 5 сентября 2022 года № 10-08/2022 недопустимым доказательством не имеется.

Таким образом, имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют о том, что установленная кадастровая стоимость названного земельного участка превышает его рыночную стоимость практически в два раза, чем нарушены права и законные интересы административного истца по исчислению арендной платы в экономически обоснованном размере.

С учетом изложенного суд полагает административные исковые требования, заявленные к Правительству Калининградской области и Управлению Росреестра по Калининградской области, подлежащими удовлетворению.

В то же время, административным истцом в качестве административного ответчика указано также ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

Однако в данном случае бюджетное учреждение не является тем органом, который установил оспариваемую кадастровую стоимость и внес соответствующие сведений в ЕГРН.

Как разъяснено в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», на основании части 4 статьи 38 КАС РФ административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Поскольку бюджетное учреждение не относится к таким органом, по настоящему административному делу ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» является ненадлежащим ответчиком, в связи с чем требования, заявленные к бюджетному учреждению, удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «ДОМЕН» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под приобретенный жилой дом с последующей реконструкцией под гостевой дом, адрес: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года – 9 259 800 руб.

Датой подачи ООО «ДОМЕН» заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 19 октября 2021 года.

Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года, в качестве новой кадастровой стоимости объекта.

В удовлетворении административных исковых требований к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» - отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 17 октября 2022 года.

Судья Калининградского

областного суда А.А. Струкова