Решение по делу № 2-2775/2023 от 27.04.2023 - о признании договора заключенным, признании права собственности на квартиру, взыскании денежных средств, прекращении права собственности.

Дело № 2-2775/2023

50RS0048-01-2022-000713-82

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 апреля 2023 года г.о. Химки Московской области

Химкинский городской суд Московской области в составе

судьи Мироновой Ю.В.,

при помощнике судьи Пичугине А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2775/2023 по иску ФИО1 к ООО «СтройИнвест» о признании договора заключенным, признании права собственности на квартиру, взыскании денежных средств, прекращении права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «СтройИнвест» о признании договора заключенным, признании права собственности на квартиру, взыскании с истца в пользу ответчика денежных средств в размере 6 046 500 руб., прекращении права собственности ООО «СтройИнвест» на спорный объект.

В обоснование заявленных требований указано, что <дата> между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве, для оплаты которого истец заключила кредитный договор, а также подписала и эмитрировала в пользу ответчика аккредитив в ПАО Сбербанк <дата>.

При подписании всех документов в отделении банка оригиналы документов были переданы представителю застройщика ИП ФИО4, который пояснил, что после государственной регистрации часть документов истца будет возращена. В июле 2021 года после неоднократного обращения к ИП ФИО4 с требованием о возврате оригиналов документов после государственной регистрации, он объясни, что есть сложности с регистрацией, и после неоднократных требований прислал сканированные копии полученных документов.

Также истцом было получено уведомление ООО «СтройИнвест» о задержке государственной регистрации договора и отложении на неопределенный срок. В дальнейшем ФИО1 получила уведомление о правопреемстве ответчика в правах на земельный участок после ЗАО «УКС ФИО2» с ожидаемой датой регистрации договора <дата>.

Поскольку ответчик уклоняется от регистрации, в то время как, со стороны истца выполнены все обязательства по договору, ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском. До настоящего времени ответчик с предложением о передаче ей квартиры в собственность не обращался, денежные средства в банке не получил. ФИО1 просила также установить ипотеку (залог) на квартиру в пользу банка.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена, направила представителя, который иск поддержал, указал, что договор сторонами исполнялся.

Ответчик ООО «СтройИнвест» в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, направленные в адрес ответчика письма возвращены в адрес суда за истечением срока хранения.

Исходя из изложенного, суд признает систематическую неявку ответчика неуважительной. Следовательно, учитывая, что настоящее гражданское дело находится в производстве суда длительное время, а несоблюдение сроков рассмотрения гражданских дел существенно нарушает право граждан и юридических лиц на судебную защиту (ст. ст. 2, 46 Конституции РФ и ст. 2 ГПК РФ), суд с целью не нарушения прав истца, исходя из положений ст. 233 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчика в порядке заочного производства, поскольку ООО «СтройИнвест» о времени и месте слушания дела уведомлен надлежащим образом, об уважительных причинах своей неявки не сообщил, в связи с чем, суд в силу п. 2 ст. 150 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело по имеющимся доказательствам.

Третьи лица ФИО5 и ФИО6 не явились, извещены, направили заявления, в которых просили требования удовлетворить.

Третьи лица ПАО «Сбербанк России», УФСГРК и К по <адрес>, извещенные надлежащим образом, представителей не направили.

Суд, выслушав стороны, исследовав представленные по делу доказательства, приходит к следующему.

Из материалов дела установлено, что <дата> между ООО «СтройИнвест» и ФИО1 был заключен договор <№ обезличен>/ЖКА/2-4-21 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 17-этажный 6 –ти секционный жилой дом с подземным гаражом по адресу: <адрес>, г.о. Химки, мкр. Планерная, к. 3, на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0000000:17128, и после получения разрешения на вводу объекта в эксплуатацию передать участнику объект: квартира <№ обезличен>, в корпусе 3, этаж 11, общей площадью 68,3 кв.м.

Согласно разделу 3 договора, сторонами установлена цена договора в размере 6 046 500 руб. Расчеты по договору производятся с использованием безотзывного аккредитива, открытого на 180 дней в ПАО Сбербанк. Участник открывает аккредитив в размере 100 % от цены договора. Банк эмитент и исполняющий банк по аккредитиву- ПАО Сбербанк. Срок действия аккредитива 180 дней, получатель: застройщик. Часть стоимости в размере 1 096 500 руб. – оплачивается за счет собственных средств покупателя, часть в размере 4 950 руб. – за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных по кредитному договору от <дата>, заключенному с ПАО Сбербанк.

В силу п. 3.9, 3.10 договора на квартиру устанавливается залог (ипотека) в пользу Банка.

Во исполнение обязательств по оплате договора, <дата> между ФИО1, ФИО5, ФИО6 с одной стороны и ПАО Сбербанк с другой стороны был заключен кредитный договор <№ обезличен> на сумму 4 950 000 руб.

Согласно п. 12 кредитного договора целью использования кредита является инвестирование строительства объекта недвижимости: квартира по адресу: <адрес>, г.о. Химки, мкр. Планерная, д. 23, <адрес>, секция 5, этаж 11, договор <№ обезличен>/ЖКА/2-4-21 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <дата>.

В соответствии с п. 11 кредитного договора в качестве его обеспечения устанавливается залог (ипотека) вышеуказанной квартиры.

В п. 15 кредитного договора предусмотрено открытие аккредитива и проведение расчетов по сделкам купли-продажи.

<дата> для оплаты по договору участия в долевом строительстве истцом был открыт аккредитив <№ обезличен> в ПАО Сбербанк в размере 6046500 руб., назначение платежа: оплата по договору участия в долевом строительстве <№ обезличен>/ЖКА/2-4-21 участия в долевом строительстве от <дата> по приобретению квартиры по адресу: <адрес>, г.о. Химки, мкр. Планерная, д. 23, <адрес>. Получатель: ООО «СтройИнвест».

Платежным поручением <№ обезличен> от <дата> аккредитив в размере 6046500 руб. возвращен истцу в связи с неиспользованием получателем.

Из справки о задолженностях заемщика по вышеуказанному кредиту усматривается, что истец добросовестно исполняет обязанности по его оплате.

Также судом установлено, что в уведомлениях от <дата> <№ обезличен>, от <дата> <№ обезличен> ООО «СтройИнвест» указало на отложение регистрации договора долевого участия.

<дата> выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU<№ обезличен>.

Согласно выписке из ЕГРН 13 января 2022 года зарегистрировано право собственности ответчика на спорную квартиру с кадастровым номером 50:10:0000000:19028.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 6 названного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ч.1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу положений статьи 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца, поскольку между ФИО1 и ООО «СтройИнвест» договора участия в долевом строительстве <№ обезличен>/ЖКА/2-4-21 от <дата> фактически был заключен, со стороны истца обязательств по оплате цены договора исполнены, в то время как ответчик надлежащих действий для государственной регистрации договора не осуществил, при этом направляя в адрес дольщика уведомления о том, что регистрация договора будет осуществлена, вместе с тем ответчик денежные средства размещенные на аккредитиве не получил, они были возвращены в январе 2022 года счет дольщика, требования о признании договора заключенным, признании права собственности на квартиру, прекращении права собственности ответчика подлежащими удовлетворению.

При этом суд отклоняет доводы стороны ответчика, что договор между сторонами не был заключен, поскольку вопреки требованиям Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор не был зарегистрирован и истцу не был отрыт счет эскроу в силу следующего.

Пунктом 3 ст. 432 ГК РФ установлено, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1).

В п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Поскольку обстоятельства, на которые ссылается ответчик, вызваны недобросовестными действиями самого застройщика, который будучи юридическим лицом, подписал договор именно на обозначенных в нем условиях, исполнял его, подписав, подав документы на регистрацию, неоднократно направляя в адрес истца уведомления о скорой регистрации данного договора, при этом заведомо зная, что им поданы документы для сдачи дома в эксплуатацию, а также имеются проблемы, связанные с имевшимися ограничениями на объектах долевого строительства, фактически действия ответчика и возражения в данном процессе направлены на уклонение от исполнения договорного обязательства. Таким образом, учитывая, что истец, потребитель и более слабая сторона сделки, при этом из поведения ответчика следовало, что он подтвердил действие договора, следовательно он не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным.

На основании ст. 77 Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 3.9-3.13 договора участия в долевом строительстве <№ обезличен>/ЖКА/2-4-21 от <дата>, п. 11 кредитного договора <№ обезличен> от <дата>, на квартиру подлежит установлению залог (ипотека) в пользу ПАО «Сбербанк».

Поскольку ООО «СтройИнвест» не исполнил обязанность по получению денежных средств по аккредитиву, сумма которого возвращена истцу, с ФИО1 в пользу ООО «СтройИнвест» подлежат взысканию денежные средства в размере 6 046 500 руб. во исполнение договора участия в долевом строительстве <№ обезличен>/ЖКА/2-4-21 от <дата>, заключенного между ФИО1 и ООО «СтройИнвест».

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «СтройИнвест» о признании договора заключенным, признании права собственности на квартиру, взыскании денежных средств, прекращении права собственности – удовлетворить.

Признать заключенным договор участия в долевом строительстве <№ обезличен>/ЖКА/2-4-21 от <дата>, между ФИО1 и ООО «СтройИнвест».

Признать право собственности ФИО1 на квартиру площадью 68,3 кв.м с кадастровым номером 50:10:0000000:19028, по адресу: <адрес>, г.о. Химки, мкр. Планерная, д. 23, <адрес>, прекратив право собственности ООО «СтройИнвест».

Установить залог ПАО «Сбербанк России» на квартиру площадью 68,3 кв.м с кадастровым номером 50:10:0000000:19028, по адресу: <адрес>, г.о. Химки, мкр. Планерная, д. 23, <адрес>.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «СтройИнвест» денежные средства в размере 6 046 500 руб. во исполнение договора участия в долевом строительстве <№ обезличен>/ЖКА/2-4-21 от <дата>, заключенного между ФИО1 и ООО «СтройИнвест».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Химкинский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено <дата>.

Судья Ю.В. Миронова