Решение по делу № 2-2523/2022 от 17.10.2022 - о взыскании рыночного возмещения за изымаемое жилое помещение, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, судебных расходов.

Дело № 2-2523/2022

29RS0018-01-2022-002473-21

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 октября 2022 г. город Архангельск

Октябрьский районный суд города Архангельска в составе:

председательствующего по делу судьи Ю.М. Поздеевой,

при секретаре судебного заседания С.П. Бобковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации городского округа «Город Архангельск» о взыскании рыночного возмещения за изымаемое жилое помещение, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации городского округа «Город Архангельск» о взыскании возмещения за изымаемое жилое помещение - рыночной стоимости изымаемого помещения в размере 441 000 рублей, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 73 000 рублей, судебных расходов. Требования изложены в заявлении об уменьшении размера исковых требований, поступившем в суд 30 сентября 2022 г.

В обоснование требований указано, что ФИО1 является собственником жилого помещения – квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>. Заключением межведомственной комиссии дом, в котором расположено жилое помещение истца, признан аварийным и подлежащим сносу. Изъят земельный участок под многоквартирным домом №, расположенным по адресу: <адрес> для муниципальных нужд и, соответственно, изъяты жилые помещения в данном доме. Денежные средства истцу не перечислены. В связи с этим истец обратилась в суд с данным иском.

Стороны в судебное заседание не явились.

Ранее принимавшая участие в судебном заседании представитель истца ФИО2 просила удовлетворить требования.

Представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности, в отзыве с иском не согласилась, возражала против удовлетворения заявленных требований, указав на их преждевременность. Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт взысканию не подлежит.

По определению суда дело рассмотрено при данной явке.

Суд, заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, оценив все в совокупности с нормами действующего законодательства, приходит к следующему.

В соответствии со ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и в силу ст.ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу положений ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

В развитие названных конституционных положений Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ) в ст. 32 (ч. 10) указывает на то, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Положениями п/п. «з» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что размер возмещения за изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

В целях применения указанных норм с учетом разъяснений, содержащихся в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» необходимо установить соблюдение совокупности следующих обязательных условий, а именно: предъявлялось ли к собственникам жилых помещений требование о сносе дома в разумный срок за счет их собственных средств, изымался ли органом местного самоуправления земельный участок и каждое жилое помещение в указанном доме, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома.

Из содержания указанных норм в их системной взаимосвязи и разъяснений, содержащихся в названном Постановлении Пленума, следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником жилого помещения – квартиры №, расположенной по адресу: г.Архангельск, <адрес>, право собственности зарегистрировано 7 декабря 2004 г. на основании договора купли-продажи от 1 декабря 2004 г.

На основании распоряжения заместителя Главы администрации муниципального образования «Город Архангельск» от 8 декабря 2020 г. № 466р дом № по адресу: г. Архангельск, <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Право собственности на квартиру зарегистрировано до признания дома аварийным и подлежащим сносу.

На основании распоряжения заместителя Главы администрации городского округа «Город Архангельск» от 31 марта 2022 г. № 1705р «Об изъятии земельного участка и жилых помещений» изъят для муниципальных нужд земельный участок площадью 1 698 кв.м. по адресу г.Архангельск, <адрес>, а также жилые помещения в данном доме.

Поскольку в установленный срок требования Администрации МО «Город Архангельск» о сносе дома собственниками жилых помещений в нем не было исполнено, на основании ст. 32 ЖК РФ, жилое помещение истцов подлежит изъятию с выплатой за него денежного возмещения, установленного в размере рыночной стоимости.

Принимая во внимание положения ч. 6 и ч. 7 ст. 32 ЖК о возмездном изъятии принадлежащего истцам на праве собственности жилого помещения, ответчик после принятия решения об его изъятии обязан был направить истцу соглашение, в котором бы предусмотрел все условия выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение.

Однако, такое соглашение со стороны органа местного самоуправления в адрес истцов не направлено.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

Суд при принятии решения о взыскании рыночной стоимости изымаемого помещения берет за основу отчет № 336-Н/2022 ИП ФИО4 Согласно отчету рыночная стоимость жилого помещения – квартиры №, расположенной по адресу: <адрес> с учетом доли истцов в праве общей долевой собственности на такое имущество и земельный участок составляет 441 000 рублей.

Эксперт имеет необходимые для производства подобного рода исследований образование, квалификацию (представлены соответствующие документы). Сомнений в объективности и обоснованности отчета у суда не имеется.

В рамках отчета выполнен расчет рыночной стоимости методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов использованы жилые помещения, которые предлагаются к продаже за установленную продавцом денежную сумму посредством публичной оферты и сопоставимы по всем ценообразующим факторам с объектом экспертизы с учетом корректировок.

Ответчиком данный размер возмещения не оспаривался.

Таким образом, в пользу истца с ответчика подлежит взысканию в счет возмещения изымаемого жилого помещения рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество 441 000 рублей.

Относительно требования о компенсации за непроизведенный капитальный ремонт суд приходит к следующему:

Истец является собственником квартиры № по адресу: г.Архангельск, <адрес> на основании договора купли-продажи от 1 декабря 2004 г.

То обстоятельство, что ФИО1 стала собственником жилого помещения не по договору приватизации, а по договору купли-продажи, само по себе не признается обстоятельством, свидетельствующим об отсутствии у неё права требовать включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения, поскольку в силу положений ст. 382, 389, 390 ГК РФ она стала правопреемником первоначального собственника спорного жилого помещения в отношениях с бывшим наймодателем данной квартиры, в том числе, и в отношениях, вытекающих из ст. 16 Закона РФ от 04 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Таким образом, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт относится к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения.

Ст. 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Указанный вывод также закреплен в Определении Конституционного Суда РФ от 30 сентября 2019 г. N 2422-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки ФИО5 на нарушение ее конституционных прав частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьей 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Дом № по <адрес> принят в собственность ответчика 1 апреля 1996 г.

Как следует из части 1 статьи 190.1 ЖК РФ, возложение обязанности по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (т.е. на бывшего наймодателя), возможно лишь в том случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета.

Согласно техническому паспорту на жилой дом № по <адрес> год постройки дома – 1966, сведений о проведении капитального ремонта не имеется. По техническому паспорту на 1991 год износ дома составлял 35 %. По техническому паспорту на 1997 год износ дома составлял 45 %. На момент обследования при признании дома аварийным (2020 год) физический износ дома составил 65 %.

Первая приватизация в доме произошла 28 сентября 1993 г.

В дополнениях к заключению эксперта ИП ФИО4 от 14 сентября 2022 г. указано, что путем применения калькулятора расчета износа установлен уровень износа дома на 1993 года 39 %. Эксперт указывает, что при укрупненной шкале оценки состояние дома считается хорошим при степени износа от 0 % до 20 %, при этом повреждений и деформаций нет. Износ от 21 % до 40 % подразумевает, что конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации и состояние дома удовлетворительное, но требуется капитальный ремонт. При неудовлетворительном состоянии (степень износа от 41 % до 60 %) эксплуатация возможна уже только после значительного капитального ремонта. Таким образом, оценщик пришел к выводу о необходимости проведения частичного капитального ремонта конструктивных элементов дома на дату первой приватизации, а именно на 30 сентября 1993 г. Оценщик пришел к выводу о необходимости проведения частичного капитального ремонта конструктивных элементов дома на дату приватизации, а именно на 30 сентября 1993 г.: фундаменты (износ по техническому паспорту на 1991 год – 45 %), крыша (износ по техническому паспорту на 1991 год – 40 %), проемы оконные, дверные (износ по техническому паспорту на 1991 год – 40 %), санитарно-технические работы (износ по техническому паспорту на 1991 год – 40 %). Оценщиком определено, что стоимость размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет 73 000 рублей.

Суд принимает во внимание данные дополнения к заключению эксперта ИП ФИО4 от 14 сентября 2022 г., в материалы дела представлены документы, подтверждающие квалификацию оценщика ФИО4

В соответствии со статьей 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Со стороны ответчика не поступило ходатайств о назначении судебной экспертизы относительно необходимости проведения капитального ремонта на дату первой приватизации, размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Исходя из системного толкования норм материального права, обстоятельствами, имеющими правовое значение для возложения на орган местного самоуправления (наймодателя) обязанности произвести собственникам жилых помещений в доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу, выплату компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, в результате чего произошло снижение уровня надежности здания, являются установление основания возникновения права собственности у граждан в отношении изымаемого объекта недвижимости, а также наличие обязанности наймодателя по проведению капитального ремонта дома как на дату приватизации жилого помещения в многоквартирном доме, так и на дату его изъятия.

После приватизации вышеназванного жилого помещения, ранее возникшие между сторонами настоящего спора правоотношения, в том числе в части неисполненных обязательств по договору социального найма, не изменились.

При передаче дома № по <адрес> в муниципальную собственность не была предусмотрена передача муниципальному образованию денежных средств, необходимых для проведения капитального ремонта передаваемого жилого дома, в связи с чем претензий муниципальным образованием по техническому состоянию жилого дома предъявлено не было. Соответственно, приняв в муниципальную собственность многоквартирный дом в состоянии, требующем проведения капитального ремонта, именно у ГО «Город Архангельск» возникла обязанность перед нанимателями жилых помещений в доме произвести капитальный ремонт, что сделано не было.

Таким образом, в пользу истца с ответчика подлежит взысканию компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере 73 000 рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу пп. 5 п. 2 ст. 14 Федерального Закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

С учетом изложенного правовым последствием удовлетворения заявленных истцом требований является прекращение права собственности ФИО1 на жилое помещение по адресу: г.Архангельск, <адрес> после получения возмещения от ответчика в установленном в судебном решении размере.

В связи с этим суд полагает необходимым в решении указать, что право собственности истца на жилое помещение по адресу: г.Архангельск, <адрес> переходит на основании судебного решения к городскому округу «Город Архангельск».

В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

На основании ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст. 96 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы в разумных пределах.

По смыслу п. 2 и 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле (ст. 94 ГПК РФ). Перечень судебных издержек, предусмотренный ГПК РФ, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.

Расходы истца по оплате оценки в размере 7 000 рублей, понесенные в целях представления доказательств, суд признает необходимыми и подлежащими взысканию с ответчика. В подтверждение понесенных расходов истцом представлен договор, квитанция.

С ответчика в пользу истца также подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 340 рублей (5 200 + (514 000,00 - 200 000) х 1%) . Истцом при подаче иска уплачено 11 020 рублей исходя из цены иска 782 000 рублей, впоследствии требования уменьшены до 514 000 рублей, таким образом, возврату из бюджета подлежит государственная пошлина в размере 2 680 рублей (11 020 рублей – 8 340 рублей).

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к Администрации городского округа «Город Архангельск» о взыскании рыночного возмещения за изымаемое жилое помещение, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, судебных расходов – удовлетворить.

Взыскать с Администрации городского округа «Город Архангельск» (ИНН №) в пользу ФИО1 (паспорт № №) в возмещение за жилое помещение по адресу: г.Архангельск, <адрес> рыночную стоимость изымаемого помещения в размере 441 000 рублей, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 73 000 рублей, 7 000 рублей в счет возмещения расходов на проведение оценки, 8 340 рублей в счет возмещений расходов по уплате государственной пошлины.

Перечисление Администрацией городского округа «Город Архангельск» (ИНН №) в пользу ФИО1 (паспорт № №) денежных средств в счет возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: г.Архангельск, <адрес> является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности Морозовой Зои А. (паспорт № №) на жилое помещение по адресу: г.Архангельск, <адрес> внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности городского округа «Город Архангельск» (ИНН №) на жилое помещение по адресу: г.Архангельск, <адрес>.

Государственная пошлина в сумме 2 680 рублей, перечисленная по чек-ордеру от 18 апреля 2022 г., операция 86, подлежит возврату из бюджета ФИО1 (паспорт № №).

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Архангельска.

Председательствующий Ю.М. Поздеева