Дело № 2-1938/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Омск 28 октября 2022 года

Куйбышевский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Дорожкиной Е.А., при секретаре Полегешко К.С., при организационном участии помощника судьи Мельниковой Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО8 к ФИО9, ФИО10 о взыскании убытков, обязании не чинить препятствия в пользовании имуществом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5,, ФИО8 обратились с вышеназванным иском к ФИО9, ФИО10, в обосновании иска указав, что ФИО9 является застройщиком жилого дома по адресу: Омск, <адрес>, что подтверждается разрешением на строительство, выданным ДД.ММ.ГГГГ №, выданным Администрацией Октябрьского административного округа города Омска, Распоряжением главы администрации Октябрьского административного округа <адрес> «О присвоен адреса объекту адресации, расположенному на территории Октябрьского административного округа города Омска» за № от ДД.ММ.ГГГГ Фактически дом по адресу: <адрес> А построен 15ти- квартирным. В дальнейшем ФИО9 совместно с ФИО10 продавали квартиры указанном доме. Однако собственники квартир (несмотря на то, что в договорах купли-продажи указано на приобретении доли в доме, фактически показывались и приобретали квартиры) обнаружили строительные недостатки. Недостатки строительных норм и правил в <адрес>, принадлежащей на праве собственности ФИО38: в помещении кухня отсутствует вентиляция; в помещении санузел отсутствует вентиляция; трубы системы отопления были использованы как для водопровода не армированы); входная дверь имеет следы выступающей пены по периметру коробки; откосы ПВХ оконных блоков при простукивании издают глухой звук (отсутствие пены), в зимний период происходит намерзание льда по откосам. Стоимость устранения обнаруженных недостатков в <адрес> составляв 32 700 руб. Недостатки строительных норм и правил в <адрес>, принадлежащей I праве собственности ФИО7: в помещении кухни отсутствует вентиляция; в помещении санузел отсутствует вентиляция; трубы системы отопления были использованы как для водопровода (не армированы); в помещении кухня имеется повреждение досок ламинат; входная дверь имеет следы выступающей пены по периметру коробки; откосы ПВХ оконных блоков при простукивании издают глухой звук (отсутстш пены), в зимний период происходит намерзание льда по откосам. Стоимость устранения обнаруженных недостатков в <адрес> составляв 47900 руб. Недостатки строительных норм и правил в <адрес>, принадлежащей праве собственности ФИО6: в помещении кухни отсутствует вентиляция; в помещении санузел отсутствует вентиляция; трубы системы отопления были использованы как для водопровода (не армированы); в помещении кухня имеется вздутие ламината перед дверным проемом в комнату (ламинат уложен единым целым); входная дверь имеет следы выступающей пены по периметру коробки; откосы ПВХ оконных блоков при простукивании издают глухой звук (отсутствие пены), в зимний период происходит намерзание льда по откосам. Стоимость устранения обнаруженных недостатков в <адрес> составляет 35 000 руб. Недостатки строительных норм и правил в объекте недвижимости по адресу: <адрес>А: в тепловом узле установлены 2 газовых котла, на 350 кв.м. и 240 кв.м., общая площадь объекта более 590 кв.м. (зимой в случае отключения любого из котлов, не хватает теплоотдачи объекту, необходим резерв); в тепловом узле имеется 2-х кратная разница диаметров труб до гребенки; холодное водоснабжение имеет ввод трубы 32 мм, после счетчика диаметр 20 мм, 3-му этажу не хватает воды; электрический кабель от щитка в теплоузле до щитков квартир выполнен кабелем СИП, что не соответствует ПУЭ; стояк канализации не имеет выхода фановых труб через перекрытие чердака и через кровлю; по периметру кровле не предусмотрены снегозадерживающие устройства, установленные частично снегозадерживающие устройства установлены с нарушением; по периметру кровли не предусмотрен водосточный желоб; на ступенях лестничных клеток нет отделочного покрытия; обрешетка кровли на 30% площади выполнена из горбыля 3-4 сорта древесины, вместо 2 сорта. Стоимость устранения недостатков составляет 1 142 456,29 руб. Собственники квартир в жилом доме по <адрес>А в <адрес> избрали способ восстановления права в виде возмещения стоимости устранения недостатков третьими лицами, т.к. ранее ФИО9 уже устранял недостатки на кровле/крыше, работы выполнены ненадлежащим образом, недостатки не устранены. Кроме того, К-вы единолично пользуются общей хозяйственной построй «гаражом», и отказываются в передать в общее пользование совместное с истцами, грубо нарушены их права. Ответчики мотивируют единоличное пользование общей хоз. постройкой наличие ФИО10 в общем праве собственности доли 391/5911 на здание, и 1/30 доли земельный участок по <адрес>А. Таким образом, истцам чинятся препятствия в доступе и пользовании i постройкой, в связи с чем имеются предусмотренные статьями 12 и 304 ГК РФ основав для защиты права собственников помещений. ДД.ММ.ГГГГ истцами была направлена ответчикам претензия о возмещен расходов, в ответе на которую отказано в удовлетворении требований истцов. Полагаем, что ответчики К-вы являются супругами, были застройщика жилого дома, и в силу ст.ст. 33-35, ст. 45 Семейного кодекса РФ.

На основании изложенного просит взыскать с ответчиков ФИО9, ФИО10 в пользу ФИО4 32 700 руб. в счет устранения недостатков помещении (<адрес>), расходы по оплате за заключение специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 10 000 руб., 67 649, 30 руб., в счет устранения недостатков общего имущества. Взыскать с ответчиков ФИО9, ФИО10 в пользу ФИО7 47 900 руб. в счет устранения недостатков помещения (<адрес>), 64 750,04 руб. в счет устранения недостатков общего имущества, за заключение специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 10 000 руб. Взыскать с ответчиков ФИО9, ФИО10 в пользу ФИО6 35 000 руб. в счет устранения недостатков помещения (<адрес>), 67 649, 30 руб. в счет устранения недостатков общего имущества, 31 000 руб. по оплате заключения специалиста ООО «РЭС» № от ДД.ММ.ГГГГ., за заключение специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 10 000 руб., 260 руб. за получение выписки из ЕГРН, 1480 руб. за предоставление сведений из ЕГРН. Взыскать с ответчиков ФИО9, ФИО10 в пользу ФИО1 67 649, 30 руб., в счет устранения недостатков общего имущества, согласно заключению специалиста ООО «РЭС» № от ДД.ММ.ГГГГ., 580 руб. в счет оплаты за получение выписки из ЕГРН. Взыскать с ответчиков ФИО9, ФИО10 в пользу ФИО8 77 313,48 руб. в счет устранения недостатков общего имущества. Взыскать с ответчиков ФИО9, ФИО10 в пользу ФИО2 85 044,83 руб. в счет устранения недостатков общего имущества. Обязать ответчиков ФИО9, ФИО10 не чинить препятствия в пользовании хозяйственной постройкой (гаражом) по адресу<адрес>.

Истцы в судебном заседании участия не принимали, о слушании дела извещены надлежащим образом. Представитель истцов ФИО1, ФИО2, ФИО6, ФИО38 по доверенности ФИО17 в судебном заседании заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, дополнительно пояснил, что фактически жилой <адрес> в г. Омске является многоквартирным. Истцы, несмотря на то, что покупали доли в праве собственности на дом, фактически покупали квартиры, ФИО9 и ФИО10 являются супругами, ФИО9 является застройщиком дома, истцы вправе предъявить требования о возмещении расходов на устранение недостатков к застройщику.

Представил дополнительные письменные пояснения по делу, согласно которым «жилой дом» и «многоквартирный дом» — это не одно и то же. Отличие жилого дома от многоквартирного состоит в наличии у последнего общего имущества. Если в доме есть общее имущество (состав которого определен ч. 1 ст. 36 ЖК РФ) - то это многоквартирный дом, если нет общего имущества - то это жилой дом. Многоквартирный дом — это (определение): Согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 г. № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Дело № А70-15 067/2019 дошло до Верховного суда РФ, и главным вопросом, который рассматривался во всех инстанциях, стало определение статуса дома - являлся он многоквартирным или индивидуальным жилым. ВС суд подтвердил правомерность признания дома многоквартирным. К правоотношениям между застройщиком и собственниками многоквартирного дома применяются положения Гражданского кодекса РФ о строительном подряде. ВС подчеркнул, что гражданское законодательство прямо не регулирует вопросы с переходом гарантии застройщика на результат работ в случае продажи объекта другим гражданам. Но суды сказали - что гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью лица, которое использует его. В соответствии с ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Также в соответствии с ст.ст. 743, 746 ГК РФ обязательным требование является смета, определяющая цену работ. Которую ответчики так и не представили. В соответствии с ст.ст. 748, 753 ГК РФ ФИО9 обязан был проверять ход и качество работ, а после принять выполненные работы. В соответствии с ст. 756 ГК РФ при предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1 - 5 статьи 724 настоящего Кодекса. При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 ГК РФ, составляет пять лет. Согласно постановлению Президиума ВАС РФ от 16 января 2007 г. N 12354/06 обязанность подрядчика по устранению дефектов сохраняется и после истечения гарантийного срока, если он установлен менее предельного срока обнаружения ненадлежащего качества строительных работ (пять лет). В соответствии с ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса. Важно обратить внимание, что в спорном объекте не эксплуатационные недостатки, за которые мог бы нести ответственность продавец, а строительные которые допущены на стадии строительства и кроме того есть недостатки создающие угрозу для жизни, здоровья и имуществу собственников, а также санитарно-эпидемиологические, за которые несет ответственность как подрядчик так и заказчик.

Ответчики ФИО9, ФИО10 при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимали, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении судебного заседания не просили.

ФИО9 представил письменные возражения на иск, в которых указал, что у него не было никаких правоотношений с истцами. Никаких договоров с ними он не заключал, никакие работы для них не выполнял и не обещал выполнить, соответственно, полагает, что их требования к нему не обоснованы, поскольку у него перед ними обязательств ни в силу договора (ни купли-продажи, ни подряда, ни иных), ни в силу закона не было и нет. Судя по материалам дела, истцы приобретали доли в праве на готовый индивидуальный жилой дом. Состояние этого дома, его наполнение, видимо, устраивало истцов, поскольку они не предъявляют требования о признании сделки недействительной, то есть приобретали доли они в здравом уме и светлой памяти. Доказательств того, что их заставили это сделать или в силу каких-то причин они не отвечали за свои действия, истцами не представлено. Да и. полагает, не может быть представлено, поскольку сделка по продаже доли в жилом помещении совершается в нотариальной форме, соответственно, нотариус проверяет дееспособность и правоспособность ее сторон. Поскольку указанный в иске дом он строил для себя, то и коммуникации, и материалы использовал те, которые подходили мне. Далее, приняв решение продать дом, я продал его в том виде, в каком был. А впоследствии истцы приобрели доли на этот дом у моих покупателей. Полагаю, что, приобретая доли покупатели видели, что приобретают. Более того, они пользовались домом, соответственно, о каких недостатках, допущенных застройщиком может идти речь. Тем более, что стоимость всего дома была сформирована именно исходя из того, из каких материалов он выполнен, чем оборудован и т.д. Исходя же из требований истцов получается, что им что-то обещали, взяли за это деньги, а в итого то, что обещали не построили или не передали! Но это не так, как уже неоднократно говорилось, истцам предлагался конкретный дом. уже построенный, состоящий из того, из чего был ранее построен, соответственно, они осмотрели его и приобрели в таком виде, то есть заплатили деньги именно за то, что было на момент заключения договора купли-продажи, а не за то, что должно быть в доме в соответствии с гостами и иными приводимыми ими нормами. Если бы указанный в иске дом был отремонтирован в соответствии с требованиями, которые предъявляют истцы, если таковые требования законны и применимы, то он продавался бы по иной цене. То есть истцы вправе требовать устранить недостатки, если таковые имеются, только в случае, если не надлежаще выполненная работы была обещана им по договору, а также оплачена ими. Как следует из материалов дела этого не было ни с его стороны, ни со стороны продавцов, поэтому требования истцов не обоснованы, следовательно, не законны, соответственно, не подлежат удовлетворению г, полном объеме.

В предыдущих судебных заседаниях представители ответчиков по доверенности ФИО11, ФИО12, ФИО13 против удовлетворения исковых требований возражали по доводам, изложенным в письменных возражениях, дополнениях к ним, согласно которым по договору купли-продажи требования могут быть предъявлены к лицу, с которым у истцов был заключен договор, то есть к продавцу. В данном споре нет оснований вести речь о взыскании стоимости либо устранении родительных недостатков, поскольку: истцы не приобретали квартиры/жилые дома у застройщика, истцы приобрели доли в недвижимом имуществе (индивидуальном жилом доме), доли были приобретены не у застройщика, а у продавца по договору купли-продажи. Когда истцы приобретали доли они осмотрели дом, доли в котором приобретают, ими каких замечаний не было высказано. На приемку имущества истцы также могли привести специалиста, который бы дал им пояснения относительно соответствия или несоответствия тех или иных элементов оборудования дома их ожиданиям. Продавец не продавал истцам готовые квартиры, он продавал доли, и стоимость этих долей по договору соответствовала именно тому, в каком состоянии и с каким оборудованием продается дом. То есть истцы при приобретении долей не понесли тех затрат, которые они сейчас требуют с ответчиков, они заплатили именно за то, что было установлено в доме, и не более того, а далее, уже после приобретения в соответствии с п. 12 договора должны были привести все в соответствие с нормами действующего законодательства. Указанное в п. 12 связано именно с тем, что сособственники долей, после из приобретения, самостоятельно определяют порядок пользования домом, а, следовательно, в соответствии с этим порядком и производят его ремонт. Зачем продавцу это делать заранее, поскольку он не знает в каком порядке собственники решать далее пользоваться домом, где захотят поставить санузел, где кухню, где душевую. В противном случае это бы привело к удорожанию стоимости долей. Таким образом, речь идет о требованиях к жилым помещениям, а каждый из истцов приобретал лишь долю в жилом рении и не у застройщика, а у продавца, правоотношений с застройщиком у истцов не было, поэтому нет оснований вести речь о строительных недостатках. Стоимость доли в договоре купли-продажи складывалась именно с учетом того, в каком состоянии я с внутренним оборудованием был дом на момент приобретения истцами доли в нем, если бы продавцом было установлено то оборудование, о котором пишут истцы в иске, то стоимость договора была бы иная, выше, то есть истцы при приобретении долей не понесли расходов на требуемое оборудование, соответственно, продавец им ничего не должен, приняли по акту дом и доли в нем без замечаний. Истцы договору (п. 12) обязались осуществить за свой счет ремонт в соответствии с нормами, действующими в РФ, а также эксплуатацию и техническое обслуживание. Из указанного следует, что ФИО9 не является надлежащим ответчиком по заявленным требованиям. Истцами в качестве обоснования заявленных требований указаны ст. 755-756 ГК РФ, регулирующие договор подряда, и обязательства, из него вытекающие. Однако, никто из истцов договор подряда не заключал, то есть истцы подменяют понятия, влекущие разные правовые последствия. Из заявленных истцами недостатков часть относится к требованиям, предъявляемым многоквартирным домам, коим спорный дом не относился на момент его реализации ответчиками, а большинство недостатков истцы либо видели при осмотре дома перед покупкой. Техническая документация, изготовленная на момент ввода дома в эксплуатацию и продажи долей в доме не содержит признаков многоквартирности дома: никаких санузлов и кухонь в комнатах дома не предусматривалось, а стоимость долей дома определена исходя из его фактического состояния, которое оценивалось покупателями перед покупкой. Истцы были вправе отказаться от заключения договора на недвижимое имущество.

Требование истцов о нечинении препятствий в пользовании гаражом так же не состоятельны, т.к. при проведении проверки Управлением Росреестра Государственным земельным контролем истцы сослались на то, что спорный гараж находится в единоличном пользовании ФИО10, чем высказали своё отношение к данному имуществу и подтвердили, что порядок пользования гаражом определен таким образом, в связи с чем, ФИО10 должна одна нести бремя ответственности в случае нарушения строением каких-либо норм и требований, что ей и было сделано: ответственность она несла одна, без участия иных сособственников земельного участка и жилого дома.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО18, ФИО19 К-К, ФИО20, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28 при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимали.

Выслушав лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истцы являются собственниками долей в праве общей собственности на жилой <адрес> А по <адрес> в <адрес> и земельного участка с кадастровым номером 55:36:090204:47, общей площадью 402 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, ул. 1905 года угол 9-я Линия, <адрес>.

Основанием приобретения долей вправе общей собственности явились договор купли-продажи, заключенный между ФИО10 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 168); договор купли-продажи, заключенный между ФИО10 и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 176); договор дарения, заключенный между ФИО29 и ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 180); договор купли-продажи, заключенный между ФИО28 и ФИО38 ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 198); договор купли-продажи, заключенный между ФИО28 и ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 202); договор купли-продажи, заключенный между ФИО28 и ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 210).

ФИО1 является собственником 350/5911 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и 1/15 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, ФИО2 – 440/5911 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и 1/15 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, ФИО8 – 400/5911 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и 1/15 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок; ФИО38 – 350/5911 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и 1/15 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок; ФИО6 – 350/5911 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и 1/15 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок; ФИО7 – 335/5911 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и 1/15 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Указанные договоры были нотариально удостоверены. Переход права собственности на долей зарегистрирован в установленном законом порядке, что следует из выписок ЕГРП, представленных по запросу суда Управлением Росреестра по <адрес>.

Обращаясь с настоящим иском в суд, сторона истца настаивала на том, что фактически истцами приобретались конкретные жилые помещения - квартиры; жилой <адрес> А по <адрес> в <адрес> фактически является многоквартирным домом; застройщиком дома являлся ФИО9, ФИО10 приходится ему супругой; полагали, что имеют правовые основания для взыскания с ответчиков убытков по устранению недостатков в общем имуществе многоквартирного дома и в их квартирах на основании норм о строительном подряде.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что распоряжением Главы администрации ОАО <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО9 выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090204:47, местоположение: <адрес>, ул. 1905 года угол <адрес>, принадлежащем ФИО9 согласно правоустанавливающим документам (т. 1 л.д. 220-222). ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, объектом является индивидуальный жилой дом (т. 1 л.д. 223-225). Распоряжением Главы администрации ОАО <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № трехэтажному индивидуальному жилому дому, общей площадью 591,1 кв.м., расположенному на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090204:47, местоположение: <адрес>, ул. 1905 года угол <адрес>, присвоен адрес – <адрес> А (т. 1 л.д. 226).

Между ФИО9 и ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ заключен брачный договор (т. 2 л.д. 88), согласно которому супруги договорились установить режим раздельной собственности в отношении имущества, которое будет приобретено ими после заключения настоящего договора по различным основаниям, как на период этого брака, так и в случае расторжения брака (п.1.1). Супруги договорились, что в связи с установлением ими режима раздельной собственности имущество, которое будет приобретено кем-то из них и/или оформлено на имя кого-то из них, будет считаться личным имуществом каждого супруга. Это положение будет распространяться на любое приобретаемое имущество, поэтому для совершения сделок, которые могут быть заключены с этим имуществом/имущественными правами собственником, согласия второго супруга не будет требоваться. Имущество, принадлежащее одному из супругов по закону или в соответствии с положениями настоящего договора, не может быть признано совместной собственностью супругов на том основании, что во время брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества. При этом второй супруг не имеет права на пропорциональное возмещение стоимости произведенных вложений, даже в случае расторжения брака (п. 1.2).

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО9 продал, а покупатель ФИО10 купила в собственность земельный участок площадью 402 кв.м., кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов – под строительство индивидуального жилого дома, адрес: <адрес>, ул. 1905 года угол 9-я Линия, <адрес>, и расположенный на нем жилой дом, площадью 591 кв.м., с кадастровым номером 55:36:090204:4763, имеющий адрес <адрес> А (т. 2 л.д. 146-147).

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).

В соответствии с положениями пунктов 1, 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При определении обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения заявленного спора, надлежит учесть, что для наступления гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков истцу необходимо доказать наличие следующих (обязательных) условий: совершение противоправных действий конкретным лицом, то есть установить лицо, совершившее действие (бездействие), размер заявленных убытков и причинно-следственную связь между противоправными действиями и наступившим вредом. Ответчику, в свою очередь, следует представить доказательства отсутствия его вины в наступлении неблагоприятных последствий.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно положениям п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 ГК РФ).

Согласно п. п. 1 и 2 ст. 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Договор дарения недвижимости должен заключаться в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами, с соблюдением государственной регистрации перехода права собственности.

Государственной регистрации самого договора дарения недвижимого имущества, то в настоящее время, несмотря на формулировку п. 3 комментируемой статьи, такая регистрация не требуется. В соответствии с ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, то есть 1 марта 2013 г. Правило о государственной регистрации договоров дарения недвижимого имущества будет действовать только в отношении договоров, заключенных до указанной даты. Таким образом, договор дарения недвижимости, заключенный после даты вступления в силу указанного Закона - 01.03.2013, не требует государственной регистрации как сделка, но переход права собственности в этом случае должен быть зарегистрирован.

Оценив представленные сторонами доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что правоотношения сторон возникли исключительно из договоров купли-продажи недвижимости и договора дарения недвижимости.

Из буквального толкования условий договоров следует, что объектами сделок являлись доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок без выделения объектов в натуре. Вместе с тем, как следует из пояснений представителей истцов, третьих лиц, фактически каждый из истцов приобретал конкретное помещение, которое осматривал до заключения соответствующего договора.

По условиям договоров купли-продажи покупатель принимает от продавца приобретаемое вышеуказанное недвижимое имущество во владение без акта о передаче недвижимого имущества в день подписания настоящего договора, где настоящий договор носит силу акта приема-передачи недвижимого имущества (пункты 11 договоров купли-продажи). Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию приобретаемого недвижимого имущества, в соответствии с правилами и номами, действующими в РФ, а также участвует соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом (п. 12 договоров купли-продажи). Договоры содержат условия о цене, а также положения о том, что стороны подтверждают, что расчет между ними произведен полностью до подписания настоящего договора (п. 4 договоров купли-продажи). Информации в ЕГРН о наличии (отсутствии) судебного акта о признании заявителей недееспособными или ограниченно дееспособными отсутствует, что подтверждается соответствующими Уведомлениями (п. 15 договоров купли-продажи). Согласно п. 16 договоров стороны подтверждают, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого ими договора, у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях, а также то, что взаимных претензий друг к другу не имеют. Договоры содержат подписи от имени истцом и от имени продавцов – ФИО10/ ФИО28, принадлежность подписей в судебном заседании не оспаривалась.

Из договора дарения, заключенного между ФИО29 и ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ, следует, что доля в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок принадлежит дарителю на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом, ДД.ММ.ГГГГ. Стороны в присутствии нотариуса подтверждают, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях, что они не лишены дееспособности и не ограничены в дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо совершаемой сделки, в отношении них нет дела о банкротстве, а также то, что получили от нотариуса все разъяснения, касающиеся заключаемого договора, и никаких изменений и дополнений к условиям договора у них не имеется.

Из письменных пояснений нотариуса ФИО21 следует, что в.и. обязанности нотариуса ФИО22 удостоверен договор дарения между ФИО29 и ФИО8, являющийся отцом и дочерью. При удостоверении договора дарения сторонам были разъяснены все положения законодательства, касающиеся предмета договора, и правовые последствия заключаемого договора, в том числе о правах и обязанностях при владении и пользовании имуществом, находящимся в долевой собственности. Договор был прочитан временно исполняющим обязанности нотариуса вслух и сторонами самостоятельно. Стороны, получив все разъяснения и ознакомившись с тестом договора, собственноручно подписали договор в присутствии в.и. обязанности нотариуса. Никаких возражений и дополнений по договору от сторон не поступало (т. 2 л.д. 219).

Из ответа на запрос суда от нотариуса ФИО37 следует, что при удостоверении договоров купли-продажи на основании п. 19 договоров содержание ст. 167, 209, 213, 288, 551, 556, п. 1 ст. 588 ГК РФ, а также ст.34,35 СК РФ сторонам разъяснены. Личности подписавших договор установлены надлежащим образом, их дееспособность проверена. Содержание договоров соответствует волеизъявлению его участников. Право преимущественной покупки ст. 250 ГК РФ соблюдено (т. 3 л.д. 31-32).

Оценивая заявленные стороной истца недостатки, суд приходит к выводу, что большинство их них следует отнести к строительным, однако нельзя отнести к категории скрытых (отсутствие вентиляции, следы выступающей пены по периметру коробки входной двери, отсутствие отделочного покрытия на ступенях лестничных клеток, отсутствие водосточного желоба не могло не быть выявлено истцами при заключении сделок). Вместе с тем, «повреждение досок ламината в помещении кухни», «вздутие ламината в помещении кухни перед дверным проемом в комнату» могло образоваться, в том числе, и в результате эксплуатации помещений самими истцами. Недостатки в виде намерзания льда по откосам оконных блоков можно квалифицировать как срытый строительный недостаток, так и эксплуатационный, учитывая, что дом возведен в 2017 году. Иные заявленные недостатки: использование для труб системы отопления армированных труб как для водопровода, установка двух котлов в тепловом узле, наличие 2-х кратной разницы диаметра труб до гребенки в тепловом узле, холодное водоснабжение имеет ввод трубы 32 мм и другие, по мнению суда, не имеют скрытый характер, однако при заключении сделок вряд ли могло быть выявлено покупателем, не обладающим специальными техническими познаниями. Однако указанные недостатки заявлены истцами исходя из того, что сторона истца полагает, что спорный жилой дом является многоквартирным, соответственно, сантехническое оборудование, система отопления, должны соответствовать соответствующим нормам и правилам как для многоквартирных домов.

Вместе с тем, в данной части суд соглашается с позицией стороны ответчика о том, что на момент рассмотрения настоящего гражданского дела спорный жилой дом имеет статус индивидуального жилого дома, соответственно, к нему не могут предъявляться требования как многоквартирному жилому дому. Получение ФИО9 разрешения на ввод объекта в эксплуатацию свидетельствует о том, что жилой дом соответствует требованиям, предъявляемым к нему как к индивидуальному жилому дому, может быть использовано по назначению – для проживания.

Таким образом, с учетом положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд приходит к выводу о том, что заявленные требования к ответчику ФИО9 удовлетворены быть не могут, поскольку истцы приобретали доли в праве общей долевой собственности на основании договоров купли-продажи/дарения. Указанный в иске жилой дом был построен ФИО9, введен в эксплуатации как индивидуальный жилой дом, еще в 2017 году. В 2018 году земельный участок и жилой дом был продан ФИО10

Наличие правоотношений, основанных на договоре строительного подряда, между ФИО9 и истцами не установлено. Исходя из материалов дела и пояснений представителей ответчиков, жилой дом возведен ФИО9 изначально для себя и за счет личных средств ответчика, из тех материалов, которые он считал необходимыми, что требованиям закона не противоречит.

Суд не может также не принимать во внимание заключенный между ФИО9 и ФИО10 брачный договор, который нотариально удостоверен, и на момент рассмотрения настоящего дела является действительным.

В данной связи, суд полагает обоснованной позицию стороны ответчиков о том, что истцы могут предъявить требования только на основании договоров купли-продажи/дарения.

Вместе с тем, суд принимает во внимание, что исковые требования к ФИО28, ФИО29 не заявлены.

Анализируя условия договоров купли-продажи долей в праве общей долевой собственности, учитывая, что истцы приобрели доли в праве общей собственности без определения объекта приобретения в натуре (во всяком случае, в договорах такое условие отсутствует), по условиям договоров именно истцы как покупатели должны осуществлять за свой счет ремонт и эксплуатацию приобретаемого недвижимого имущества, истцы осматривали жилой дом до заключения сделок, подписали собственноручно договоры, соответственно, не могли не понимать, какой объект и в каком техническом состоянии приобретают, часть недостатков не носят скрытый характер, иные недостатки заявлены истцами на основании того, что фактически жилой дом является многоквартирным, что опровергается материалами дела, суд также не усматривает оснований к удовлетворению исковых требований к ФИО10

Требования истцов об обязании ответчиков ФИО9, ФИО10 не чинить препятствия в пользовании хозяйственной постройкой (гаражом) по адресу <адрес> при том, что условиями договоров не предусмотрено предоставление истцам в пользование указанной хозяйственной постройки, истцам передавались доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, из представленного в материалы дела постановления о назначении административного наказания ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что порядок пользования спорным гаражом сложился, указанным гаражом пользуется единолично ФИО10 и именно она единолично была привлечена к административной ответственности, суд также полагает необходимым оставить без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО8 к ФИО9, ФИО10 о взыскании убытков, обязании не чинить препятствия в пользовании имуществом оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Омский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Омска в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья: подпись Е.А. Дорожкина

КОПИЯ ВЕРНАРешение (определение) не вступило в законную силу ___________________________________________УИД 55RS0002-01-2022-002285-07Подлинный документ подшит в деле № 2-1938/2022 __________Куйбышевского районного суда г. ОмскаСудья _____________________________Секретарь __________________________