Решение по делу № 3А-5/2025 от 10.02.2025 - о признании незаконным решения бюджетного учреждения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Дело № 3а-62/2024

УИД 57OS0000-01-2024-000113-40

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 февраля 2025 года город Орел

Орловский областной суд в составе:

председательствующего судьи Альяновой Е.Л.,

при секретаре Квасовой Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении областного суда административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Мценский кирпичный завод» к Правительству Орловской области, бюджетному учреждению Орловской области «Межрегиональное бюро технической инвентаризации», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области, публично – правовой компании «Роскадастр» в лице филиала публично – правовой компании «Роскадастр» по Орловской области о признании незаконным решения бюджетного учреждения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Мценский кирпичный завод» (далее - ООО «Мценский кирпичный завод», Общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, в обоснование которого указал, что Обществу на праве собственности принадлежит торговый комплекс, назначение: нежилое, общей площадью 3210,4 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости установлена постановлением Правительства Орловской области от 19 октября 2023 года № и по состоянию на 1 января 2024 года составила 93 391 755 руб. 95 коп.

Отмечает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, в подтверждение чего ссылается на отчет частнопрактикующего оценщика ФИО3 от <дата> №, согласно которому по состоянию на <дата> рыночная стоимость торгового комплекса с кадастровым № составляет 74 395 400 руб.

Административный истец 15 июля 2024 года обратился в бюджетное учреждение Орловской области «Межрегиональное бюро технической инвентаризации» (далее – БУ ОО «МР БТИ») с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в соответствии с его рыночной стоимостью, однако по результатам рассмотрения этого заявления БУ ОО «МР БТИ» было принято решение №ОРС-57/2024/000182 об отказе в его удовлетворении, в связи с несоответствием отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Не согласившись с решением БУ ОО «МР БТИ», административный истец просит признать его незаконным, а также установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости согласно отчету об оценке.

Определением судьи от 11 октября 2024 года произведена замена бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Орловской области на его правопреемника Публично - правовую Компанию «Роскадастр» в лице Филиала Публично - правовой Компании «Роскадастр» по Орловской области.

Представитель административного истца ООО «Мценский кирпичный завод» ФИО10 в судебное заседание не явилась, направила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, просила исковые требования удовлетворить, установив кадастровую стоимостью объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью, установленной экспертом.

Представитель Правительства Орловской области по доверенности ФИО4 и представитель БУ ОО «МР БТИ» по доверенности ФИО5 в судебном заседании считали возможным удовлетворить заявленные требования лишь в части установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной заключением эксперта. В остальной части в удовлетворении заявленных требований просили отказать.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области, публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Орловской области, администрация г. Мценска, извещенные о дате и месте судебного заседания, в суд своих представителей не направили.

Основываясь на положениях части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ), суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие административного истца и представителей заинтересованных лиц.

Заслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В силу пункта 3 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

Поскольку ООО «Мценский кирпичный завод» является собственником здания с кадастровым номером 57:27:0020405:834 и в силу статей 372 – 376 Налогового кодекса Российской Федерации признается плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения, административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется КАС РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ).

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года до 1 января 2023 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ или Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Как следует из части 6 статьи 24 и части 1 статьи 25 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, положения данного закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года, в связи с чем оспаривание результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до названной даты, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.

Следовательно, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, начатой по правилам Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом; оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ до окончания переходного периода, осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.

Вступившим 11 августа 2020 года в силу Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ дополнен статьей 22.1, регулирующей вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов.

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Орловской области от 19 ноября 2020 года № установлена дата перехода к применению на территории Орловской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ с 1 января 2021 года.

Следовательно, в силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ с 1 января 2021 года в Орловской области:

а) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости;

б) не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ;

в) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ не осуществляется.

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

В части 5 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ указано, что к заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

В соответствии с частью 7 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 9 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению.

На основании части 10 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

В силу части 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости

На территории Орловской области с 1 января 2021 года БУ ОО «МР БТИ» является уполномоченным органом на рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, решения которого могут быть оспорены в суде в порядке административного судопроизводства (постановление Правительства Орловской области от 21 октября 2015 года № 476 «Об утверждении Перечня государственных услуг, предоставляемых органами исполнительной государственной власти специальной компетенции Орловской области, территориальными государственными внебюджетными фондами и казенными (бюджетными) учреждениями Орловской области на базе многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг» в редакции постановления Правительства Орловской области от 9 декабря 2020 года № 744).

В судебном заседании установлено, что по инициативе ООО «Мценский кирпичный завод» частнопрактикующим оценщиком ФИО3 <дата> подготовлен отчет об оценке №, согласно которому по состоянию на <дата> рыночная стоимость торгового комплекса с кадастровым номером № составляла 74 395 400 рублей.

15 июля 2024 года ООО «Мценский кирпичный завод» обратился в БУ ОО «МР БТИ» с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 19 июня 2024 года, установленной отчетом об оценке № от <дата>.

Уведомлением от <дата> БУ ОО «МР БТИ» сообщило административному истцу о принятии его заявления к рассмотрению.

Решением от <дата> № <...> БУ ОО «МР БТИ» отказало в установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Проверив законность данного решения, суд приходит к выводу, что оно принято правомочным органом в рамках установленной статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ процедуры, в том числе с соблюдением закрепленных в ней сроков. Данное решение подписано директором БУ ОО «МР БТИ» ФИО6, назначенным на эту должность на основании приказа Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области от <дата> №. Доводов о том, что оспариваемое решение принято неуполномоченным лицом, либо о том, что при его принятии нарушена установленная процедура, административным истцом в ходе судебного разбирательства не заявлялось.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости спорного нежилого помещения в размере его рыночной стоимости, БУ ОО «МР БТИ» в оспариваемом решении указало, что отчет об оценке от №13-05/24 от 19 июня 2024 года не соответствует требованиям полноты и достоверности содержащихся в нем сведений: в аналоге №3 для расчета стоимости земельного участка значительно отличается по основным ценообразующим факторам от земельного участка под объектом оценки; неверно указан кадастровый номер участка; в аналоге №1 отсутствует поправка на дату оценки; по всем аналогам не указана этажность и не введена корректировка на этажность в расчетах. Совокупность этих нарушений позволила бюджетному учреждению прийти к выводу о том, что указанный отчет подготовлен с нарушением статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, пункта IV, пункта 10 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки» (ФСО III), а также нарушен пункт 9 раздела II Федерального стандарта оценки «Задание на оценку» (ФСО V), утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 года № 200. В решении сделан вывод о том, что данные нарушения ставят под сомнение итоговую стоимость объекта оценки.

С целью проверки обоснованности приведенных выводов бюджетного учреждения судом по ходатайству административного истца была назначена судебная экспертиза. На разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке № от <дата> требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также о рыночной стоимости торгового комплекса, в случае если указанный отчет не соответствует предъявляемым к нему требованиям. Проведение судебной экспертизы поручено федеральному бюджетному учреждению «Орловская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Из заключения эксперта ФИО7 от <дата> № следует, что отчет об оценке от <дата> № не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

В частности, экспертом установлено, что оценщик не логично отказывается от применения Доходного подхода; статус населенного пункта в пределах города объекта исследования определен неверно, оценщик применяет справочную информацию не соответствующую объекту оценки; имеется неточность в описании Карта градостроительного зонирования г. Новосиль; в описании формы земельного участка неоднозначная информация; оценщик не обоснованно использует устаревшие данные справочника оценщика недвижимости 2021 года, под редакцией ФИО2, также у оценщика отсутствует применение справочной литературы единого года.

Кроме того объект-аналог №3 при оценке земельного участка не может быть использован в расчетах, поскольку фактичекски представляет собой два смежных участка. Участок расположен в заболоченной местности. На участке имеется свайное поле, строительный мусор. Форма участка неправильная, часть участка заброшенная.

Отмечено, что оценщиком ошибочно применена поправка в размер 1,38, так как объект исследования у оценщика отнесен к райцентру с развитой промышленностью, а аналоги к областному центру; необоснованно принято минимальное значение коэффициентов при проведении корректировки на использование объекта оценки.

Кроме того, экспертом указано, что отказ от применения корректировки на этажность объекта оценки и объектов-аналогов, является нарушением ФСО V, раздел II пункта 9 подпункта 3 в части «сравнительного анализа количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объекта оценки», а также нарушено требование ФСО V раздел II пункта 9 подпункта 4 в части внесение в значение единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами.

Полученная итоговая стоимость объекта оценки в размере 74 395 400 (23 173 руб. за м.кв.) существенно ниже среднего значения по рынку, отраженном оценщиком в анализе.

Корректирующий коэффициент на тип объекта аналога № применен оценщиком не верно. Согласно сведениям «Роскадастр» аналог № представляет собой не отдельно стоящее здание, а встроенное помещение.

В совокупности изложенные экспертом недостатки позволили ему прийти к выводу, что допущенные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, предъявляемых к описанию объекта оценка, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости, могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В связи с этим экспертом определена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости. Установлено, что по состоянию на <дата> рыночная стоимость торгового комплекса, назначение :нежилое, с кадастровым номером № безотносительно НДС составляла 77 119 899, 00 рублей.

При разрешении заявленного спора суд принимает во внимание названное заключение эксперта, поскольку оно соответствует требованиям Федерального закона от <дата> №73-ФЗ «О государственной судебно – экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1-3 статьи 82 КАС РФ, является обоснованным и обьектиным, содержит подробное описание проведенного исследования, а также сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные вопросы.

Установление рыночной стоимости объекта недвижимости осуществлено экспертом путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, сопоставления объекта исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости нежилого помещения.

С учетом изложенного, основываясь на заключении эксперта от <дата> № и иных представленных в материалы дела доказательствах, суд приходит к выводу, что отчет об оценке от <дата> № составлен с нарушениями законодательства об оценочной деятельности, влияющими на определение итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

При установленных обстоятельствах, свидетельствующих о правомерности выводов, изложенных в оспариваемом решении БУ ОО «МР БТИ» от <дата>, кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу нежилого помещения не могла быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке от <дата> №.

Следовательно, оснований для удовлетворения административных исковых требований о признании незаконным решения БУ ОО «МР БТИ» от <дата> <...> суд не усматривает.

Между тем отказ в удовлетворении данных требований не препятствует в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату, указанную в отчете об оценке от <дата> №.

В связи с этим в целях восстановления права административного истца на справедливое налогообложение, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость торгового комплекса, назначение: нежилое, площадью 3210,4 кв.м. с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости по состоянию на <дата>, установленной заключением эксперта от <дата> №. В связи с этим в данной части административные исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ (в редакции Федерального закона от 6 декабря 2021 года № 408-ФЗ) для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом этого суд считает необходимым указать дату обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного нежилого помещения – 15 июля 2024 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Мценский кирпичный завод» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость торгового комплекса, назначение: нежилое, площадью 3210,4 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Российская Федерация, ФИО1 <адрес>, в размере его рыночной стоимости 77 119 899 руб. по состоянию на <дата>.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости является <дата>.

В удовлетворении административных исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Мценский кирпичный завод» о признании незаконными решения бюджетного учреждения ФИО1 <адрес> «Межрегиональное бюро технической инвентаризации» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости от <дата> <...>, отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Орловский областной суд в течение одного месяца со дня его составления в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 21 февраля 2025 года.

Председательствующий Е.Л. Альянова