дело № 3га-11/2023 (3га-972/2022)

Верховный Суд Республики Башкортостан

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Уфа 28 февраля 2023 года

Верховный Суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Искандарова А.Ф.,

при секретаре Абдульманове А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ДВМ к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация», Публично-правовой компании «Роскадастр», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ДВМ обратился в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником здания с кадастровым номером №...:341, расположенного по адресу: адрес.

Административный истец считает, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют рыночной стоимости этого объекта, что нарушает его права как плательщика имущественного налога, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представители административного истца КВЛ, ИИЯ поддержали заявленные требования, просили установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО «Технологии оценки и экспертизы».

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» ВКА возражала против удовлетворения заявленных требований, в иске просила отказать.

Представители Публично-правовой компании «Роскадастр», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес, администрации городского округа адрес Республики Башкортостан на судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

При таких обстоятельствах на основании статьи 150 КАС РФ суд пришел к выводу о проведении судебного заседания в отсутствие неявившихся лиц.

Рассмотрев заявленные требования, выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства из материалов административного дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от дата №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от дата № 237-ФЗ) юридические и физические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от дата № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от дата № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от дата №... «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в адрес» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от дата №237-ФЗ в адрес – дата.

Согласно пункту 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных данной статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении отдельных видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Результаты государственной кадастровой оценки объектов жилого и нежилого фонда Республики Башкортостан по состоянию на дата утверждены Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от дата №... «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки отдельных объектов недвижимости Республики Башкортостан по состоянию на дата», опубликованным на официальном Интернет - портале правовой информации Республики Башкортостан http://www.npa.bashkortostan.ru.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником здания с кадастровым номером №...:341 площадью 4 791,9 кв.м., расположенного по адресу: адрес.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №...:341 по состоянию на дата составляет 49 №....

Административным истцом в материалы дела представлен отчет об оценке ООО «Деловые консультации» №... от дата, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на дата составляет №....

Определением суда от дата по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, производство которой поручено эксперту ООО «Технологии оценки и экспертизы».

Согласно заключению эксперта ООО «Технологии оценки и экспертизы» от дата №... рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 02:59:020204:341 по состоянию на дата составляет 34 718 000 руб.

На заключение эксперта ООО «Технологии оценки и экспертизы» от дата №... поступило возражение от представителя заинтересованного лица - администрации городского округа адрес Республики Башкортостан, в котором указывается, что определенная в заключении стоимость спорного объекта недвижимости существенно ниже рыночной стоимости других аналогичных объектов, установленной вступившими в законную силу судебными решениями.

Также на заключение эксперта ООО «Технологии оценки и экспертизы» от дата №... поступило возражение от представителя административного ответчика - Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, в котором указывается, что объекты-аналоги выбраны по нижней границе рынка: для расчетов взяты аналоги с удельной стоимостью 9 450-14 205 руб./кв.м., при этом в выборке имеются объекты, более сопоставимые с объектом оценки по площади, удельная стоимость которых выше, данные объекты так же, как и объект оценки, относятся к классу офисно-торговых.

Физическое состояние выбранных для расчетов объектов-аналогов не сопоставимо с объектом оценки. Объект оценки представляет собой функционирующие помещения в хорошем состоянии в качестве демонстрационных залов мебели, а объект-аналог №... на дату предложения имел черновую отделку, о чем описано в ином объявлении по данному объекту.

Объект-аналог №... представляет собой цену несостоявшихся аукционных торгов по банкротству. Цены сделок на аукционах по банкротству, как правило, намного ниже среднерыночных. Использование этих цен без соответствующих поправочных коэффициентов на условия торгов некорректно.

Допрошенный в судебном заседании эксперт КИВ показал, что из выборки исключены: объекты-аналоги, имеющие максимальное значение цены – верхнюю границу диапазона; объект, не сопоставимый с объектом оценки по местоположению; объекты, которые принадлежат к офисному сегменту недвижимости с кабинетной планировкой без возможности использования в качестве торговой. Эти объекты представляют собой комплекс зданий смешанного административно-складского назначения, так как продаются вместе с гаражами.

Экспертом было оставлено 3 объекта-аналога, принадлежащих к одному сегменту рынка, в релевантном диапазоне удельной цены, и расположенных в спальных районах адрес.

Продажа торговых объектов в адрес широко представлена только помещениями небольшой площади, встроенно-пристроенными в жилых многоквартирных домах, в то время как объект оценки – отдельно стоящее нежилое здание с большой площадью, и рынок адрес представлен малой выборкой сопоставимых по площади объектов.

По объекту-аналогу №... Минземимущества Республики Башкортостан представило альтернативное объявление (историю объявления), в тексте которого указано, что помещение имеет черновую отделку. В использованном экспертом объявлении на данный факт продавец не указал, также в объявлении отсутствуют фотографии внутренней отделки помещений.

Таким образом, в связи с данным открывшимся обстоятельством существует необходимость применения повышающей поправки на отсутствие отделки. Эксперт провел предварительный расчет и пришел к выводу, что применение поправки не влияет на коэффициент вариации однородности выборки, и итоговая стоимость объекта капитального строительства без учета земельного участка составит к первоначальному расчету +10,5%.

С замечанием Минземимущества Республики Башкортостан по поводу необходимости корректировки по объекту-аналогу №... эксперт не согласен. Объявление о продаже этого объекта было размещено в открытом доступе в 2017, 2018, 2019 годах. Цена каждый год снижалась. Экспертом использована цена, максимально близкая к дате оценки. В данном случае нельзя утверждать о несоответствии цены конкуренции или закрытости рынка.

Таким образом, эксперт считает, что из всех замечаний административного ответчика на заключение эксперта заслуживает внимания лишь необходимость корректировки на отделку объекта-аналога №....

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности заключения эксперта определением суда от дата по делу назначена повторная судебная экспертиза определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, производство которой поручено эксперту государственного экспертного учреждения – ФБУ БЛСЭ МЮ РФ.

Согласно заключению эксперта ФБУ БЛСЭ МЮ РФ №....2 от дата (с учетом последующего пояснения), рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на дата составляет 42 880 000 руб.

На заключение эксперта ФБУ БЛСЭ МЮ РФ №....2 от дата представителем административного истца поданы замечания, согласно которым:

Объект исследования по характеристике «Район расположения в населенном пункте» неверно отнесен к категории «Районы крупных автомагистралей города». По мнению автора замечаний, объект исследования следовало отнести к категории «Окраины городов, промзоны»;

Экспертом допущена арифметическая ошибка при расчете корректировки на этажность в рамках сравнительного подхода: при поэтажном распределении площади объекта-аналога №... эксперт принял к расчетам площадь каждого этажа объекта-аналога пропорционально в равных долях. Однако к объявлению о продаже этого объекта продавцом приложены поэтажные планы, из которых видно, что доля цокольного этажа составляет 0,099, доля помещений 1 этажа – 0,444, доля помещения 2 этажа и выше – 0,456.

Эксперт необоснованно отказался от корректировки на площадь при сравнении объекта исследования площадью 4 791,9 кв.м. с объектами-аналогами №№..., площадь которых составляет 1 000 кв.м., 150 кв.м., 438 кв.м., 200 кв.м., 270 кв.м.

Суд не может согласиться с доводами замечаний представителя административного истца на заключение эксперта ФБУ БЛСЭ МЮ РФ №....2 от дата в связи со следующим.

По замечанию №... экспертом представлены дополнительные пояснения к заключению, из которых следует, что в результате применения корректировки на этажность объекта-аналога №... в рамках сравнительного подхода итоговая величина рыночной стоимости объекта исследования уменьшена с 43 020 000 руб. до 42 880 000 руб. Разница между полученными результатами относится к допустимой погрешности при оценке объектов исследования.

По замечаниям №... и №... допрошенная в судебном заседании эксперт САГ показала, что экспертом было проанализировано местоположение объекта исследования в открытых источниках сети интернет. Согласно Народной карте Яндекс адрес относится к региональным дорогам. В соответствии с Федеральным законом «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от дата № 257-ФЗ, региональные автомобильные дороги – это дороги, расположенные в пределах региона (республики, края, области) и обеспечивающие связь между отдельными населенными пунктами данного региона.

Первомайская адрес), является продолжением региональной автодороги общего пользования Республики Башкортостан 80К-027 Стерлитамак-Салават.

адрес, которая является административным центром адрес.

Таким образом, адрес является крупной автодорогой с высоким автомобильным потоком, соединяющей заезд/выезд из города и центр адрес.

В общедоступной универсальной интернет-энциклопедии «Википедия» имеется отдельная страница, посвященная адрес, где указано, что данная улица является центральной и главной улицей города.

Объект исследования расположен вблизи крупной автомобильной развязки адрес, что также подтверждает наличие большого автомобильного потока, в «Районе крупной автомагистрали города». В непосредственной близости от объекта исследования расположены крупный строительный магазин «Стройландия», напротив расположен мебельный салон, шиномонтаж, автоцентр «Vianor», АГЗС, автомойка, кафе и др.

При этом расположение объекта исследования в зоне «П-1» Правил землепользования и застройки адрес, на что ссылается в своих замечаниях представитель административного истца, никак не влияет на факт его расположения вдоль крупной автодороги адрес – адрес.

При первоначальном исследовании объекта экспертом ООО «Технологии оценки и экспертиза» он также был отнесен к «Району крупной автомагистрали города».

Что касается замечания №..., то эксперт при производстве исследования основывается на научной и практической работе, личном опыте и общепринятой практике проведения подобных исследований, при этом самостоятельно выбирает подходы и методы проведения исследования.

Исходя из общепринятой оценочной практики, определение рыночной стоимости объектов недвижимости большой площади исходит из того, что такие объекты сдаются не как единый объект, а отдельными помещениями, этажами, блоками. Для арендодателя главное – общая заполняемость площадей, а не количество арендаторов. При возможности сдачи в аренду отдельными блоками площадь объекта не влияет на его ставку аренды.

Разделение объектов на блоки для сдачи нескольким арендаторам не предполагает выделение помещений как отдельный объект недвижимости и постановки их на кадастровый учет. Так, например, объект исследования может быть сдан поэтажно различным арендаторам, и для этого отсутствует необходимость постановки на кадастровый учет помещений каждого этажа. При этом площадь каждого этажа не будет влиять на стоимость, основным ценообразующим фактором в этом случае будет расположение на этаже (цоколь, 1 этаж, 2 этаж).

Суд считает выводы эксперта, изложенные в заключении эксперта ФБУ БЛСЭ МЮ РФ №....2 от дата с учетом последующих письменных пояснений, верными.

Экспертом было проанализировано местоположение объекта исследования и верно определено его расположение – согласно «Справочнику оценщика недвижимости-2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подход» (авторы: ЛЛА, КТВ), адрес, 2018 – «Район крупной автомагистрали города», и применены соответствующие корректировки при расчете рыночной стоимости.

Заключение подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение составлено с учетом представленных эксперту документов об объектах оценки и доступных сведений об аналогах, выводы эксперта основаны на профессиональных знаниях.

Требования, содержащиеся в статьях 3, 11-13, 25 Федерального Закона от дата № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, соблюдены. Заключение научно обосновано, составлено с учетом представленных эксперту документов об объектах оценки, не имеет противоречий. Анализ рынка экспертом произведен надлежащим образом, правила отбора объектов-аналогов соблюдены, использованная экспертом информация и методология расчетов соответствуют принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №...)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от дата №...).

При таких обстоятельствах у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта ФБУ БЛСЭ МЮ РФ №....2 от дата с учетом последующих письменных пояснений, и, принимая во внимание требования статей 82, 84 КАС РФ, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, приходя к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению с учетом выводов, изложенных в указанном заключении эксперта. Оснований для назначения повторной или дополнительной судебной экспертизы суд не находит.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ДВМ об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №...:341, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на дату дата в размере №... руб.

Датой подачи заявления считать дата.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено дата.

Судья Верховного суда

Республики Башкортостан А.Ф. Искандаров