К делу № 2-4957/2025

УИД: 61RS0022-01-2025-005744-11

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 ноября 2025 года г. Таганрог

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Гриценко Ю.А.,

при секретаре судебного заседания Востриковой Л.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации <адрес> о сохранении объекта в реконструированном состоянии,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к Администрации <адрес> о сохранении объекта в реконструированном состоянии. В обоснование иска указал, что является собственником нежилого здания площадью № кв.м, этажность – 2, с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>. Указанное нежилое здание расположено на земельном участке с КН № площадью 917 кв.м., с видом разрешенного использование - деловое управление, принадлежащем истцу по праву собственности. Здание возводилось истцом, и было введено в эксплуатацию Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № от 03.02.2025г. В двухэтажном здании имелось тех. подполье, в силу технической необходимости было произведено углубление тех. подполья, в результате чего, по конструктивным и техническим параметрам оно стало соответствовать параметрам подвала. При инвентаризации здания, с учетом включения в общую площадь строения, площади подвала, общая площадь здания стала составлять 1906,4 кв.м. Произведенная реконструкция нежилого помещения не повлияла на несущую способность конструкций здания, несущая способность здания в целом не была нарушена, не нарушаются права и законные интересы третьих лиц, здание в реконструированном состоянии не создает угрозу жизни или здоровью граждан. Реконструкция выполнена с соблюдением всех строительных, санитарных, противопожарных норм и правил. С целью узаконения произведенной реконструкции, истец обратился в Администрацию <адрес>, но письмом Комитета по архитектуре и градостроительству отказано в ее вводе в эксплуатацию, и предложено обратиться в суд.

Истец просит суд сохранить нежилое здание с подвалом, с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>.м. – в реконструированном и переустроенном состоянии.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, направил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутсвие, исковые требования поддерживает и просил их удовлетворить.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Дело рассматрен в отсутствие неявившихся лиц, в порядке ст.167 ГПК РФ.

Исследовав письменные материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу частей 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство и реконструкция объектов капитального строительства, осуществляется на основании разрешения на строительство.

Исходя из пункта 5 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления относится, в том числе, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территории.

Согласно требованиям статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации правовой режим земельного участка определяется градостроительным регламентом. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположений и развития. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, расположенные на них.

В силу статей 1, 36 ГрК РФ, статьи 85 ЗК РФ правилами землепользовании и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее положения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, а равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружения. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1).

Лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Данная норма права не исключает возможности признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим самовольную постройку на выделенном для этих целей земельном участке, без получения на это необходимых разрешений. При этом право собственности может быть признано за лицом, только в случае если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан

Кроме этого, согласно п. 43 Постановления пленума Верховного суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Материалами дела установлено, что истец является собственником нежилого здания площадью 1299,0 кв.м, этажность – 2, с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>. Указанное нежилое здание расположено на земельном участке с № площадью 917 кв.м., с видом разрешенного использование - деловое управление, принадлежащем истцу по праву собственности, что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д.8-10).

Здание возводилось истцом, и было введено в эксплуатацию Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № от <дата> (л.д.12-14).

В судебном заседании установлено, что в двухэтажном здании имелось тех. подполье, в силу технической необходимости было произведено углубление тех. подполья, в результате чего, по конструктивным и техническим параметрам оно стало соответствовать параметрам подвала.

При инвентаризации здания, с учетом включения в общую площадь строения, площади подвала, общая площадь здания стала составлять 1906,4 кв.м.

В материалы дела истцом предавлен технический паспорт ППК «Роскадастр» от <дата> (л.д.15-28),согласно которому в состав нежилого помещения с кадастровым № расположенного по адресу: <адрес>, входит подвал 692,8 кв.м. как следует из примечаний техника – разрешительные документы на реконструкцию здания не предьявлены, площадь здания увеличилась за счет прибывшего подвала, ранее подвал использовался как техподполие, было произведено углубление (л.д.17).

Таким образом, общая площадь нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, увеличилась и стала составлять 1906,4 кв.м., что подтверждается данными технического паспорта от <дата>

Истец обратиласься в Администрацию <адрес> по вопросу сохранения реконструированного нежилого здания по адресу: <адрес>.

В ответе на обращение истца сообщено, что в соответствии с Градостроительным Кодексом Российской Федерации Администрация г. Таганрога осуществляет выдачу разрешений на строительство (реконструкцию) и разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства с 2006 года. Согласно действующему законодательству в компетенцию органов местного самоуправления не входит право сохранять самовольно возведенные и реконструированные объекты, в том числе вводить такие объекты в эксплуатацию. При этом, при строительстве должны соблюдаться все действующие на территории Российской Фдерации строительные, противопожарные и санитарные нормы и правила, в связи с чем рекомендовано обратиться в суд.

Согласно заключению № от <дата> ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» конструкции и основания реконструированного нежилого здания - объект дедового управления, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №, обеспечивают восприятие нагрузок и воздействий от собственного веса, временные равномерно распределенные и сосредоточенные нагрузки на перекрытия.

Реконструированное нежилое здание - объект делового управления, кадастровый №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0003011:7, по адресу: <адрес>, отвечает требованиям действующих СП.

Конструктивные и объемно-планировочные решения, препятствующие распространению опасных факторов пожара, выполняются.

В соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» категория технического состояния строительных конструкций исследуемых объектов оценивается как находящаяся в исправном состоянии, то есть такой категории технического состояния, которая характеризуется отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности. Строительные конструкции исследуемого реконструированного здаия; обладают долговечностью и надежностью с учетом возможных опасных воздействий, а также устойчивостью к прогрессирующему обрушению.

Конструкции реконструированного здания рассчитаны на действие нагрузок от собственного веса и конструкций, которые на них опираются, снеговых и ветровых нагрузок (в соответствии с № и воздействия»).

Реконструированное нежилое здание - объект делового управления, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Ростовская <адрес>, кадастровый №, соответствует нормативным требованиям к конструктивным элементам зданий и сооружений, воздействик нагрузок. Не подвержено деформации и разрушению и, таким образом, ие создает угроз) жизни и здоровью граждан.

Конструктивные и планировочные решения реконструированного нежилого здания - объекта делового управления, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0003011:7, по адресу: <адрес>, кадастровый №, соответствуют требованиям Федерального закона от <дата> № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности (Раздел III «Требования пожарной безопасности при проектировании, строительстве и эксплуатации зданий, сооружений и строений»).

Функциональное назначение исследуемого реконструированного объекта не противоречит требованиям действующих Правил землепользования и застройки, не представляет угроз) жизни и здоровью граждан, не нарушает права и интересы третьих лиц.

Согласно СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» категория технического состояния несущих и ограждающих конструкций, определена как исправное, работоспособное состояние. Опасность внезапного разрушения несущих и ограждающих конструкций реконструированного нежилого здания - объект делового управления - отсутствует.

Таким образом, реконструированное исследуемое здание не угрожает жизни и здоровью граждан, соответствует требованиям СП и другой нормативно-технической документации, в том числе санитарно-эпидемиологическим и противопожарным требованиям, нормам освеещенности.

Реконструированное нежилое здание - объект делового управления, кадастровый №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0003011:7, по адресу: <адрес>, находится в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003011:7, не нарушает красные линии прилегающих улиц и проездов, требования СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения» не нарушаются.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ВДА полностью поддержал составленное им заключение № от <дата> ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки».

В абзаце 1 пункта 39 Постановления Пленума Верховного суда РФ № от <дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» указано, что «право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект при одновременном соблюдении следующих условий:

– если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

– если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

– если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ)».

Как указывалось выше, истец является собственником земельного участка, площадью 917 кв.м. по адресу: <адрес>, и реконструированный объект недвижимости соответствует всем установленным требованиям, а также его сохранение не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Указанные обстоятельства были подтверждены заключением № от <дата> ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки». Администрация <адрес> не оспаривала выводы, изложенные в указанном выше заключении о соответствии спорного строения установленным нормам и правилам.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований истца, суд руководствовался положениями ст. ст. 218, 222 ГК РФ, ст. 40 ЗК РФ, ст. 30, 37, 51 ГрК РФ, Федерального закона № 218-ФЗ от <дата> «О государственной регистрации недвижимости», приняв результаты заключения № от <дата> ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки», и исходитиз того, что спорный объект недвижимости соответствует виду разрешенного использования земельного участка, обладает достаточной надежностью, не влечет угрозы для жизни и здоровья граждан, в связи с чем пришел к выводу о сохранении объектов недвижимости по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии.

В случае, если истец не обращался в Администрацию г. Таганрога и не предпринимал никаких мер к получению разрешения на реконструкцию спорного объекта, удовлетворение иска о сохранении объекта недвижимости в реконструированном состоянии не соответствует положениям ст. 222 ГК РФ и статье 51 ГрК РФ (постановление президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11066/09).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим реконструированную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 ГрК РФ.

При этом лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка (ч. 21.5 ст. 51 ГрК РФ).

Суд учитывает, что истец при осуществлении реконструкции объекта недвижимости по адресу: <адрес>, действовал добросовестно, предпринял надлежащие меры к введению его в эксплуатацию, в то время как ответчиком было отказано в выдаче такого разрешения, поскольку согласно действующему законодательству в компетенцию органов местного самоуправления не входит право сохранять самовольно возведенные и реконструированные объекты, в том числе вводить такие объекты в эксплуатацию.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу, что нежилое здание с кадастровым номером № соответствуют виду разрешенного использования земельного участка, расположены в границах вышеуказанного земельного участка. Конструкции в нежилом здании с кадастровым № обладают достаточной надежностью, и их эксплкуатация не влечет угрозы для жизни и здоровья граждан, и при установленных обстоятельствах, суд сохраняет объекты недвижимости в реконструированном состоянии.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации г. Таганрога о сохранении объекта в реконструированном состоянии – удовлетворить.

Сохранить в реконструированном состоянии нежилое здание с подвалом, с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: <адрес>.м в реконструированном и переустроенном состоянии.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: Гриценко Ю.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 05.11.2025.