Решение по делу № 2-1425/2023 от 15.03.2023

50RS0005-01-2023-000305-12 Дело № 2-1425/2023

РЕШЕНИЕ СУДА

Именем Российской Федерации

15 марта 2023 года

Дмитровский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Якимовой О.В.,

при секретаре Храмовой Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО7 к обществу с ограниченной ответственностью «Техальянс» о признании права собственности на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст.39 ГПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью «Техальянс» (далее-ООО «Техальянс», Общество), заявив требования о признании права собственности на нежилое помещение площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>.

В обоснование своих требований истец ссылается на следующие обстоятельства. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупатель) и ООО «Техальянс» (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №, в соответствии с которым стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи нежилого помещения № площадью <данные изъяты>, расположенного в подвале <адрес>; стоимость помещения – <данные изъяты> срок заключения основного договора – не позднее 15 дней с момента получения продавцом полной оплаты. Истец произвел полную оплату за помещение в день подписания предварительного договора, т.е. ДД.ММ.ГГГГ, и в этот же день помещение фактически было передано покупателю. Однако ответчик после получения денежных средств стал уклоняться от подписания акта приема-передачи помещения, ссылаясь на отсутствие технического паспорта. Решением Арбитражного суда <адрес> от 14.01.2021г. ООО «Техальянс» признано несостоятельным (банкротом) и введена процедура конкурсного производства; конкурсным управляющим назначен ФИО4 Из-за отсутствия акта приема-передачи помещения истец не может зарегистрировать право собственности, в связи с чем, вынужден обратиться в суд с требованием о признании права собственности.

Истец ФИО1, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, реализовав свое право на участие в деле через представителя ФИО5, действующую на основании нотариальной доверенности. В судебном заседании представитель истца пояснила, что истец в помещении произвел ремонт, пользуется помещением в качестве кладовой, изготовил технический план помещения, согласно которому площадь составляет 6,8 кв.м. <адрес> строился ответчиком по долевому строительству, кладовые помещения продавались отдельно; истец обратился к ответчику в целях приобретения кладовой, в результате был заключен предварительный договор, но оплата в полном объеме произведена в день подписания предварительного договора, следовательно, такой договор можно считать договором купли-продажи с предварительной оплатой. Спорное помещение указано в строительной документации на дом. Однако при оформлении технического паспорта на дом ответчик по непонятным причинам не указал нежилые помещения, в том числе спорное помещение, в результате чего не были присвоены кадастровые номера. ФИО1 неоднократно просил ответчика привести в соответствие технический паспорт, но ответчик отвечал, что не может этого сделать из-за отсутствия денежных средств. Договор от ДД.ММ.ГГГГ был заключен задолго до признания ответчика банкротом.

Конкурсный управляющий ФИО4, осуществляющий полномочия руководителя и иных органов управления ООО «Техальянс» согласно ст.129 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в судебное заседание не явился, направив для участия в деле своего представителя ФИО6, действующего на основании доверенности. В судебном заседании представитель ответчика исковые требования ФИО1 не признал, указав, что на спорное имущество кадастровый номер не присвоен и считается как незавершенное строительство, отсутствуют границы. Таким образом, истец просит признать за ним право собственности на несуществующий объект. С заявлением об оформлении акта приема- передачи помещения истец мог обратиться до введения процедуры конкурсного производства, однако этого не сделал. С даты введения конкурсного производства все имущество составляет конкурсную массу и отчуждается только по правилам закона о банкротстве. На спорное имущество объявлены торги – Лот №, код торгов № объекты незавершенного строительства со строительными номерами 41,42,43,44,2,45,45,1,46,47,4951,2,52,53,54,60,61,75,77,78,79 (место для кладовок в подвальном помещении жилого дома общей площадью <данные изъяты> адрес: <адрес>. В связи с изложенным, ответчиком заявлено о применении последствий пропуска ФИО1 срока исковой давности.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, доказательств уважительности причин своей неявки не представил, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлял. Суд с учетом положений ч.3 ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося третьего лица.

Суд, выслушав позиции сторон, исследовав письменные доказательства, представленные в материалы дела, приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Техальянс» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения № в соответствии с которым:

- стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи нежилого помещения № площадью <данные изъяты> расположенного в подвале жилого дома по адресу: <адрес> (п.1);

- цена помещения – <данные изъяты>. (п.1);

- основной договор должен быть подписан сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ с момента получения продавцом полной оплаты по предварительному договору (л.5);

- приемка-передача нежилого помещения осуществляется по акту приема-передачи нежилого помещения, который стороны обязуются подписать не позднее дня подписания основного договора (п.10).

Истцом оплата стоимости помещения в полном объеме была произведена в день подписания предварительного договора, что подтверждается платежным поручением № от <данные изъяты>.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 указывает на то, что предварительный договор по существу является основным, отвечающим признакам договора купли-продажи с предварительной оплатой, но ответчик уклоняется от подписания акта приема-передачи, что является препятствием для регистрации права собственности во внесудебном порядке.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

По правилам ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, и путем признания права.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, свободны в заключении договора (п.1 ст.9, п.1 ст.421 ГК РФ).

Статьей 420 ГК РФ установлено, что договором является соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Суд, применяя правила о толковании договора, установленные в ст.431 ГК РФ, исходит из того, что при заключении договора, поименованного как «предварительный», сторонами были согласованы все существенные условия договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, пунктом 5 договора установлено, что основной договор должен быть подписан после полной оплаты покупателем стоимости нежилого помещения. Следовательно, данный договор является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате. При этом стороной ответчика обязательства по фактической передаче помещения исполнены, а истцом произведена полная оплата стоимости объекта недвижимости в день подписания договора, т.е. 14.01.2019г.

Доводы ответчика о том, что помещение не является объектом права, поскольку не имеет кадастрового номера, т.е. не идентифицировано, опровергаются следующей совокупностью доказательств:

- проектной документацией, согласно которой в подвальном помещении в секции №-этажного жилого дома по адресу: <адрес>, расположено помещение со строительным номером 73 проектной площадью 7,37 кв.м;

- разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №RU№, где согласно разделу 2 указаны нежилые помещения подвала (№№)-490,3 кв.м;

- техническим планом помещения от ДД.ММ.ГГГГ с фотоснимками, согласно которому нежилое помещение имеет фактическую площадь <данные изъяты> находится в кадастровом квартале №, в подвале объекта недвижимости с кадастровым номером 50:04:0020109:255 по адресу: <адрес>;

- выпиской из ЕГРН от 01.03.2023г. в отношении многоквартирного дома с К№ по адресу: <адрес> содержится технический план подвала 4 секции с помещением №.

Согласно выписке из ЕГРН многоквартирному дому кадастровый номер был присвоен ДД.ММ.ГГГГ, и поскольку в ЕГРН содержится технический план с указанием, в том числе и спорного помещения, то данное обстоятельство опровергает позицию ответчика о том, что помещение было построено истцом.

Кроме того, ответчиком не отрицался тот факт, что помещение, являющееся предметом спора, было им создано в многоквартирном доме, построенном ООО «Техальянс» в качестве застройщика в рамках долевого участия в строительстве. При этом, доказательств того, что в отношении помещения с кем-либо заключен договор участия в долевом строительстве, либо что помещение относится к общему имуществу собственников, стороной ответчика не представлено.

То обстоятельство, что на момент заключения предварительного договора помещение хотя и существовало в натуре, но не было поставлено на кадастровый учет и на него не было зарегистрировано право собственности, не освобождает Общество от исполнения обязательств по договору, т.к. надлежащее оформление правоустанавливающих документов на отчуждаемый объект недвижимости всецело зависит от поведения самого продавца.

Суд не соглашается с позицией ответчика о том, что спорное помещение входит в конкурсную массу Общества.

Из материалов дела следует, что определением от ДД.ММ.ГГГГ Арбитражного суда <адрес> удовлетворено заявление ООО «Техальянс» о признании его несостоятельным (банкротом), в отношении ООО «Техальянс» введена процедура банкротства – наблюдение.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ должник ООО «Техальянс» признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

Истец ФИО1 до обращения в суд с настоящим иском обращался в Арбитражный суд <адрес> с иском к ООО «Техальянс» о признании права собственности на спорное нежилое помещение.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление истцу было возвращено в связи с подсудностью спора суду общей юрисдикции, с указанием на то, что правила о банкротстве застройщика в деле о банкротстве ООО «Техальянс» не применены.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Согласно сообщения конкурсного управляющего ООО «Техальянс» ФИО4 на торги выставлено следующее имущество должника:

- <данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>,<адрес>

- лот № – комплектная трансформаторная подстанция типа КТПП-1565, адрес: <адрес>, владение 8.

В нарушение принципа состязательности сторон, установленного ст.56 ГПК РФ, ответчиком не представлено ни одного доказательства о том, что нежилое помещение № принадлежит Обществу и входит в конкурсную массу.

Рассматривая ходатайство ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности к требованиям истца о признании права собственности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен общий срок исковой давности в три года.

В соответствии с положениями ст.208 ГК ПФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-О, статья 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащая открытый перечень требований, на которые не распространяется установленный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий трехлетний срок исковой давности, во взаимосвязи с положениями статей 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации направлена на устранение длящихся нарушений прав собственника или иного владельца, не связанных с лишением владения, вне зависимости от истечения сроков исковой давности, и в качестве таковой - на реализацию положений статей 17 (часть 3), 35, 46 и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, обеспечивающих защиту прав и законных интересов граждан.

Анализируя все доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи нежилого помещения с условием о предварительной оплате; истец исполнил свои обязательства по оплате стоимости товара в полном объеме; с момента заключения договора и до настоящего времени истец пользуется помещением, произвел в нем ремонт, поскольку по условиям договора помещение продавалось без чистовой отделки (п.1 договора), т.е. вступил в законное владение; договор от ДД.ММ.ГГГГ недействительным не признан, не расторгнут; требований со стороны ответчика об освобождении истцом помещения не заявлялось, из владения ФИО1 помещение не выбывало.

Следовательно, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю ФИО1 является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу положений абз. 5 статьи 208 ГК РФ исковая давность на требования ФИО1 не распространяется.

Учитывая изложенное, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ФИО8 к обществу с ограниченной ответственностью «Техальянс» о признании права собственности на нежилое помещение – удовлетворить.

Признать за ФИО1 ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженцем р.<адрес>, право собственности на нежилое помещение площадью <данные изъяты> расположенное по адресу: <адрес>

Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО1 ФИО10 на указанное нежилое помещение с внесением соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Дмитровский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

Решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья