Решение по делу № 2-6330/2023 от 28.06.2023 - о взыскании излишне перечисленной доплаты за увеличение площади объекта долевого строительства, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, возложении обязанности по внесению изменений в акт приема-передачи квартиры и сведения ЕГРН.

Дело № 2-6330/2023

50MS0153-01-2022-003821-11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 июня 2023 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Денисовой А.Ю.,

при секретаре Костькине Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Просторная долина» о взыскании излишне перечисленной доплаты за увеличение площади объекта долевого строительства, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, возложении обязанности по внесению изменений в акт приема-передачи квартиры и сведения ЕГРН,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ООО «Специализированный застройщик «Просторная долина» в котором, сформулировав требования в окончательной редакции просила суд, обязать ответчика внести изменения в акт приема-передачи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС в сведения ЕГРН, указав площадь квартиры 58,10 кв.м, взыскать с ответчика излишне перечисленную доплату за увеличение площади объекта долевого строительства в сумме 88 547,53 руб., взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 7 748 руб., компенсацию морального вреда на сумму 30 000 руб., штраф в размере 50 % от присужденной суммы, расходы по оплате юридических услуг в размере 40 000 руб., почтовые расходы в размере 600 руб., расходы на изготовление технического паспорта в размере 8 350 руб.

В обоснование иска истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № соответствии с которым участник долевого строительства принял на себя обязательство по оплате объекта долевого строительства в согласованном сторонами размере, а застройщик обязался передать участнику долевого строительства: жилое помещение, условный №, назначение: квартира, этаж расположения: 4, номер подъезда 1, проектная площадь 55,89 кв.м, проектная общая приведенная площадь 58,10 кв.м, количество комнат: 2, проектная площадь комнат 30,85 кв.м. На момент подписания договора цена договора составила 5 716 324,73 руб., за 58,10 кв.м проектной приведенной площади, из расчета 98 386,14 руб. за 1 кв.м. Обязательства по оплате цены договора исполнены истцом в полном объеме. Кроме того произведена доплата в размере 88 547,53 руб., согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ. Объект долевого строительства передан истцу по акту от ДД.ММ.ГГГГ, площадь объекта составила 59 кв.м. По сведениям участника долевого строительства общая площадь объекта долевого строительства, согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 58,1 кв.м, что соответствует проектной общей приведенной площади строительства. В связи чем, требование о доплате со стороны застройщика было незаконным, уплаченная денежная сумма подлежит возврату. Истец ДД.ММ.ГГГГ направил ответчику претензию с требованием осуществить возврат денежных средств, уплаченных за разницу между стоимостью фактической и проектной площади объекта долевого строительства. Претензия осталась без удовлетворения, в связи с чем истец обращается в суд.

Представитель истца в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика явился, против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление.

Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, суд приходит к следующим выводам:

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Исходя из положений п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Пункт 4 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусматривает, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства должен соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре и в проектной документации, а отклонение площади переданного объекта в сторону уменьшения по сравнению с тем, как это определено в договоре и проектной документации, влечет существенное изменение его качественной характеристики.

Согласно п. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «СЗ «Просторная долина» был заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости – многоквартирный жилой дом, количество этажей 25, по строительному адресу: АДРЕС, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – квартиру условный номер (строительный) №, этаж 4, количество комнат 2, общей проектной площадью 55,89 кв.м, общей приведенной площадью 58 кв.м, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену в размере 5 716 234,73 руб. и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости принять объект долевого строительства (л.д.7-15).

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что характеристики объекта долевого строительства являются проектными. Фактические характеристики объекта долевого строительства определяются на основании данных кадастрового инженера, полученных после обмеров завершенного строительством объекта недвижимости и указываются в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства, заключение дополнительного соглашения к настоящему договору не требуется.

Согласно п. 4.1 договора № от ДД.ММ.ГГГГ цена договора составляет 5 716 324,73 руб., за 58,10 кв.м проектной приведенной площади, из расчета 98 386,14 руб. за 1 кв.м.

Обязанности по оплате цены договора исполнены истцом в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ и не оспаривается сторонами (л.д.16).

ДД.ММ.ГГГГ истцом произведена доплата за увеличение площади объекта долевого строительства в размере 88 547,53 руб., что подтверждается платежным поручением № (л.д.17).

Согласно передаточному акту объект долевого строительства передан истцу ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18).

Из этого же акта следует, что ответчик во исполнение своих обязательств по договору долевого участия в строительстве №, передал истцу, а истец принял следующий объект долевого строительства: жилое помещение №, назначение: квартира, общей площадью 56,8 кв.м, площадью (с учетом неотапливаемых помещений) 59,00 кв.м, жилой площадью 30,80 кв.м (л.д.18).

В целях соблюдения требований градостроительного законодательства (пп. 12 п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации) и получения Разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома Застройщиком привлечен кадастровый инженер.

Кадастровым инженером выполнен комплекс кадастровых работ, по результатам которых изготовлен технический план объекта капитального строительства, соответствующий требованиям Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно техническому описанию на многоквартирный дом: жилой дом этап 1 корпус №, расположенный по адресу: АДРЕС, выполненному ООО «Инвестиции в градостроительство» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в части квартиры № на 4 этаже, площадь квартиры с учетом неотапливаемых помещений составила 59 кв.м, общая площадь жилого помещения 56,8 кв.м, жилая – 30,8 кв.м.

По данным обмеров, полученных в результате проведения кадастровых работ, окончательная общая площадь объекта строительства, расположенного по адресу: АДРЕС, составила 56,8 кв. м, ему присвоен кадастровый №.

Таким образом, обмер был произведен в соответствии с условиями договора независимым кадастровым инженером, данные которого внесены в ЕГРН.

ФИО1 обратилась в Одинцовский филиал ГБУ Московской области «МОБТИ» для определения фактической площади объекта долевого строительства. Согласно представленному техническому паспорту жилого помещения (квартиры) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) жилого помещения, расположенного по адресу: АДРЕС, составляет 58,1 кв.м, общая площадь 56,1 кв.м, из неё жилая 30,5 кв.м, подсобная 25,6 кв.м, помещение вспомогательного использования 2 кв.м (л.д.24-25).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 4.4 договора стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит изменению в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства. В случае отклонения общей приведенной площади объекта долевого строительства от проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства как в сторону увеличения, так ив сторону уменьшения, сумма доплаты/возврата определяется исходя из произведения разницы общей приведенной площади объекта долевого строительства и проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства, указанной в п. 3.2 договора на цену одного квадратного метра объекта долевого строительства, указанной в п. 4.1 договора.

В соответствии с п. 3.2 договора в объекте долевого строительства производятся отделочные работы, перечень которых указан в приложении № к договору.

Ни условиями договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, ни положениями действующего законодательства не установлено, что обмер жилого помещения после окончания строительства производится после его чистовой отделки.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ достоверных и достаточных доказательств тому, что в момент заключения договора истцу не были разъяснены его условия, либо он был лишен возможности отказаться от заключения данного договора, был введен в заблуждение, суду не представлено.

Технический паспорт спорного объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ суд не может признать достоверным доказательством несоответствия площади объекта условиям договора, поскольку обследование нежилого помещения согласно данному описанию было проведено после завершения внутренней (чистовой) отделки, такое изменение фактической площади, составившее 0,9 кв.м, не является основанием для пересмотра цены договора в большую или меньшую сторону.

При этом суд исходит из того, что в ходе судебного разбирательства не было представлено доказательств, подтверждающих, что заявленная в передаточном акте площадь объекта долевого строительства, без учета произведенных отделочных работ, не соответствовала фактической площади помещения, а также о том, что обмеры помещения на момент подготовки технического описания на многоквартирный дом произведены с нарушениями.

В данной связи, исходя из конкретных обстоятельств дела, у суда отсутствуют основания считать, что в результате первого обмера кадастровый инженер допустил ошибку, которая привела к увеличению площади квартиры; разница в измерениях при наличии произведенного ремонта не свидетельствует бесспорно о наличии оснований для изменения цены договора в сторону уменьшения по условиям п. 4.6 договора.

Таким образом, доплата произведенная истцом ДД.ММ.ГГГГ на сумму 88 547,53 руб. за увеличение проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства произведена обоснованно, в соответствии с условиями договора, оснований для внесения застройщиком изменений в передаточный акт и ЕГРН не установлено.

С учетом изложенного, суд, оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к выводу, об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании излишне перечисленной доплаты за увеличение площади объекта долевого строительства, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, возложении обязанности по внесению изменений в акт приема-передачи квартиры и сведения ЕГРН.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Просторная долина» о взыскании излишне перечисленной доплаты за увеличение площади объекта долевого строительства, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, возложении обязанности по внесению изменений в акт приема-передачи квартиры и сведения ЕГРН оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 01 сентября 2023 года.

Судья А.Ю. Денисова