Решение по делу № 02-0008/2022(02-0113/2021)~М-2007/2020 от 28.11.2022 | Коптевский районный суд (Город Москва)

77RS0011-02-2020-000177-81

Дело №02-08/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 ноября 2022г. адрес

Коптевский районный суд адрес адрес и фио, д.31, к.2, в составе председательствующего судьи Чугаева Ю.А., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-08/2022 по исковому заявлению ООО "УК "СИТИ" к ФИО1 о взыскания платежей за коммунальные услуги и содержание,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Управляющая компания «СИТИ» обратилось в суд c иском, с учетом частичного отказа от иска, и уточнений исковых требований в порядке ст.39 ГПК РФ, к Шудрикy Pуслану Васильевичу o взыскании задолженности за эксплуатационные услуги за период с 01.04.2020 г. по 30.06.2020 г. в размере сумма, задолженности за коммунальные услуги за период c 01.04.2020 г. по 30.06.2020 г. в размере сумма, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.05.2020 г. по 03.12.2021 г. в размере сумма, a также расходов по оплате государственной пошлины, ссылаясь на то, что ответчик является собственником нежилого помещения площадью 94,2 кв.м., расположенного на 45 этаже ДК «Империя» по адресу: адрес. Управляющей организацией в здании является истец, ответчику оказываются услуги, в том числе по управлению и эксплуатации здания, однако фио P.B. уклоняется от оплаты поставленных услуг.

ФИО1 обратился в суд со встречным иском к ООО «Управляющая компания «СИТИ» об обязании предоставить перечень (список/реестр/данные) общего имущества в Здании, сведения о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных услуг, потребленных в помещениях всех собственников в Здании, объемах (количестве) коммунальных услуг, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, объемах (количестве) коммунальных ресурсов, потребляемых в целях содержания общего имущества в Здании за период с 01.04.2020 г. по 30.06.2020 г., осуществить перерасчет коммунальных ресурсов, потребляемых в целях содержания общего имущества, относящихся на ФИО1 за период с 01.04.2020 г. по 30.06.2020 г., осуществить перерасчет эксплуатационных платежей, относящихся на ФИО1 за период с 01.04.2020 г. по 30.06.2020 г.

Общим собранием собственников от 31.08.2018 г. подтверждены полномочия ООО «УК «СИТИ» по управлению и эксплуатации зданием ДК «Империя» и утверждены ставки эксплуатации.

Решением Арбитражного суда адрес от 18.05.2021 по делу № А40-171627/19 было удовлетворено требование о признании решения общего собрания собственников недвижимости, расположенной по адресу: адрес (протокол № 1 внеочередного общего собрания собственников помещений в здании по адресу: адрес. от 31.08.2018 года) недействительным.

Постановлением Арбитражного суда адрес от 28.12.2021 по делу № А40-171627/19 решение Арбитражного суда адрес от 18.05.2021 по делу № А40-171627/19 было отменено, спор отправлен на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела, решением Арбитражного суда адрес от 17.06.2022 года требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2021 г. по делу № А40-171627/19 решение Арбитражного суда адрес от 17.06.2022 г. по делу № А40-171627/19 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Таким образом, в настоящий момент решение общего собрания собственников недвижимости, расположенной по адресу: адрес (протокол № 1 внеочередного общего собрания собственников помещений в здании по адресу: адрес от 31.08.2018 г.) действительно.

Представитель ООО «УК «СИТИ», ФИО1 и его представитель в заседание суда не явились, о его времени и месте извещены в установленном законом порядке, их явка не признана судом обязательной, препятствий для рассмотрения дела в их отсутствие не имеется.

Позиция Истца по первоначальному иску, изложенная в ходе производства по делу, заключается в том, что ООО «УК «СИТИ» является управляющей компанией Делового Комплекса «Империя», расположенного по адресу: адрес, д.б, стр.2, на основании общего собрания собственников от 31.08.2018 г.; фио P.B. является собственником нежилых помещений в ДК «Империя», расположенных на 37 и 45 этажах; ДК «Империя» является нежилым зданием, ответчик в силу закона обязан оплачивать коммунальные и эксплуатационные платежи; эксплуатационные платежи рассчитаны по ставке, установленной на общем собрании от 31.08.2018 г.; коммунальные платежи рассчитаны исходя из доли, приходящейся на фио P.B.; в адрес ответчика направлялись акты и счета на оплату. Ответчик обязан оплачивать коммунальные и эксплуатационные платежи независимо от наличия договора на управление и эксплуатацию; перечень работ, услуг определен собственниками ДК «Империя» в типовом договоре на управление и эксплуатацию; объем работ (услуг) подтвержден заключением Института ЖКХ; законодательством РФ установлены повышенные требования к содержанию и эксплуатации высотных зданий; состав общего имущества определяется законом; тарифы подтверждены отчетом № 13-04/2018, выполненным ООО «Центр независимой Экспертизы и Права», который соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности»; размер коммунальных платежей подтвержден актами, счетами, платежными поручениями c pесурсоснабжающими организациями; решение общего собрания собственников ДК «Империя» от 31.08.2018 г. оспаривалось ответчиком в Пресненском районном суде адрес, дело № 2-2794/2019, однако признано судом законным и обоснованным, в отношении ответчика имеются судебные акты Коптевского районного суда адрес о взыскании задолженности за иной период; решение общего собрания собственников ДК «Империя» от 31.08.2018 г. оспаривалось в Арбитражном суде адрес, незаконным не признано. Истец по первоначальному иску поддерживал исковые требования, возражал против удовлетворения исковых требований по встречному иску по доводам письменных возражений, дополнительных пояснений.

Позиция Ответчика по первоначальному иску, изложенная в ходе производства по делу, заключается в том, что информация об оказываемых услугах не раскрыта; расчеты за коммунальные услуги и эксплуатационные услуги, являются неверными, поскольку неверно указана площадь здания, применен неверный расчет за услуги, ставка платы за содержание, эксплуатацию определена произвольно; не представлена расшифровка платы перечня оказанных эксплуатационных услуг; размер платы за содержание и ремонт общего имущества определяется долей в праве общей собственности на общее имущество, которая пропорциональна, a не равна размеру площади помещения, к решениям общего собрания необходимо применять правило contra proferentem, размер платы за содержание и ремонт общего имущества определяется долей в праве общей собственности на общее имущество, которая пропорциональна, а не равна размеру площади помещения, решение общего собрания собственников ДК «Империя» от 31.08.2018 г. Ответчик в ходе производства по делу возражал против удовлетворения первоначального иска по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявления, письменных дополнениях, поддерживал исковые требования по встречному иску по изложенным в нем основаниям.

Основываясь на совокупности установленных по делу обстоятельств, суд пришел к выводам о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ООО «УК «СИТИ», и отсутствия оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО1

При рассмотрении дела установлено, что ФИО1 является собственником нежилых помещений площадью 3 116 кв.м., кадастровый номер: 77:01:0000000:2225, 37 этаж; площадью 94,2 кв.м, кадастровый номер: 77:01:0004042:6997, 45 этаж, расположенных в нежилом здании по адресу: адрес (Деловой Комплекс «Империя»).

Помещения, принадлежащие ФИО1 с кадастровыми номерами 77:01:0004042:6997, 77:01:0000000:2225, имеют тип помещения: нежилые, а помещение с кадастровым номером № 77:01:0000000:225 – учрежденческое (офис).

ООО «Управляющая компания «СИТИ» является управляющей компанией Делового Комплекса «Империя» на основании решения общего собрания собственников от 31.08.2018 г.

До 31.08.2018 г. ООО «УК «СИТИ» осуществляло управление зданием Делового Комплекса «Империя» на основании договора на управление и эксплуатацию зданием от 01.08.2012 г., заключенного между ООО «ЭмСиДжи Управление (впоследствии переименовано в ООО «УК «СИТИ») и адрес «Флэйнер-Сити» (застройщик), что установлено многочисленными судебными актами, представленными истцом по первоначальному иску в материалы дела.

В соответствии с решением общего собрания собственников от 31.08.2018 г. общая площадь всех помещений, находящихся в собственности всех владельцев здания, составляет 150 499,10 кв. м.

Решением общего собрания собственников от 31.08.2018 г. установлен следующий размер ставок за содержание, управление, эксплуатацию и текущий ремонт общего имущества собственников помещений в здании:

- для апартаментов (этажи с 43 по 59): сумма, в том числе НДС 18 % за 1 кв.м площади помещения в год;

- для офисов – сумма, в том числе НДС 18 % за 1 кв. м площади помещений в год.

С 01.01.2019 г. в связи с увеличением НДС ставка составляет:

- для офисов – сумма, в том числе НДС 20 % за 1 кв. м площади помещения в год, в месяц – сумма, в том числе НДС 20 %;

- для апартаментов – сумма, в том числе НДС 18 % за 1 кв. м площади помещений в год, в месяц – сумма, в том числе НДС 20 %.

Размер задолженности ответчика по первоначальному иску за эксплуатационные платежи в отношении Помещения площадью 94,2 кв.м., расположенного на 45 этаже ДК «Империя» составит:

сумма х 94,2 кв.м = сумма – задолженность за нежилые помещения на 45 этаже в месяц, за январь, февраль, март 2020 г. задолженность составит 32 028 *3 = сумма.

Размер задолженности ФИО1 по коммунальным платежам за коммунальные услуги, предоставленные на содержание мест общего пользования в нежилом здании, оборудованном коллективным (общедомовым) прибором учета, за исключением коммунальной услуги по отоплению, произведен (по аналогии) с формулой расчеты, указанной в Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 254 (далее – Правила), - формулой 10 Приложения № 2 к Правилам.

Размер платы за коммунальную услугу по отоплению определен по формуле для расчета размера платы за коммунальную услугу по отоплению в МКД (по аналогии), который оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии и в котором не все жилые и нежилые помещения оборудованы индивидуальными приборами учета тепловой энергии – формулой 3 приложения № 2 к Правилам – п. 42 (1) Правил.

Размер коммунальных платежей на содержание мест общего пользования определен путем умножения расходов коммунальных ресурсов на общедомовые нужды на тарифы и на долю ФИО1 в общем имуществе.

Доля ФИО1 в части, принадлежащего ему помещения на 45 этаже, площадью 94, 20 кв.м. в общем имуществе составляет: 94,20 кв.м : 150 499,10 кв.м = 0,062592 %.

Данный расчет произведен ООО «УК «СИТИ» на основании письма Минстроя России от 30.12.2016 № 45049-АТ/04.

Исходя из доли ФИО1 в части, принадлежащего ему помещения на 45 этаже, площадью 94, 20 кв.м. в общем имуществе размер задолженности за коммунальные услуги за апрель, май, июнь 2020 года составит сумма

Представленный ООО «Управляющая компания «СИТИ» расчет судом проверен, признан судом правомерным, обоснованным и документально подтвержденным.

В подтверждение несения расходов по коммунальным услугам ООО «УК «СИТИ» представлены договоры с ООО «РКК» (электроэнергия), ПАО «МОЭК» (отопление, подогрев), адрес (водоснабжение, водоотведение, плата за негативное воздействие на окружающую среду), акты с ООО «РКК», ПАО «МОЭК», адрес, платежные поручения.

Тарифы ФИО1 применены те, которые установлены в договорах с ресурсоснабжающими организациями и зафиксированы в актах.

Оплата ресурсоснабжающим организациям со стороны ООО «УК «СИТИ» подтверждается платежными поручениями.

Количество потребленной энергии зафиксировано в актах с ресурсоснабжающими организациями.

Как следует из представленных ООО «УК «СИТИ» документов, между собственниками ДК «Империя» управляющей компанией распределена ровно та сумма, которая уплачена ресурсоснабжающим организациям, с учетом индивидуального потребления.

Возражения, приведенные ответчиком по первоначальному иску в отношении задолженности по эксплуатационным услугам, также являются необоснованными.

Между ООО «УК «СИТИ» и ФИО1 заключен Договор №IMP-37 оказания услуг по управлению и эксплуатационному обслуживанию от 07.09.2021 г. Указанный Договор распространяет свое действия на отношения Сторон возникшие с 01.09.2018 г. (п. 8.1. Договора). Указанный Договор заключен в отношении нежилого помещения, площадью 3 116 кв.м., кадастровый номер: 77:01:0000000:2225, 37 этаж. Со стороны ФИО1 указанный Договор исполнялся, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела платежные поручения об оплате услуг Истца.

Полномочия ООО «УК «СИТИ» также подтверждены решениями общего собрания собственников ДК «Империя», выраженными в Протоколе внеочередного общего собрания собственников помещений в ДК «Империя» от 30.09.2021 собственники также утвердили отчет ООО «УК «СИТИ» о выполненных работах (оказанных услугах) по содержанию, управлению, эксплуатации и текущему ремонту общего имущества собственников (титульных владельцев) помещений Здания, а также по предоставленным коммунальным услугам, в том числе предоставленным в целях содержания общего имущества собственников (титульных владельцев) помещений Здания, за период 01.09.2018-31.12.2020гг.

ФИО1 является собственником нежилых помещений, расположенных в нежилом отдельно стоящем гостинично-офисном здании ДК «Империя», что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 08.11.2011 г.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 08.11.2011 г. № RU77181000-003738 разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: 2-я очередь строительства – гостинично-офисное здание с апартаментами, расположенного по адресу: адрес.

В здании ДК «Империя» объекты жилищного строительства отсутствуют.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права ФИО1 на помещения их назначение – нежилое.

Объект, по поводу которого возникло управление и эксплуатация, - нежилые помещения в нежилом, отдельно-стоящем здании Делового Комплекса «Империя», расположенного по адресу: адрес.

«Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ» (постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

«В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ» (пункт 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ).

В отношении проектирования, строительства и эксплуатации высотных зданий – башен действуют соответствующие СНИПы и Своды правил, в частности Свод правил «Здание и комплексы высотные» (СП 2016), СТО Нострой 2.35.73-2012«Системы обеспечения комплексной безопасности высотных зданий и сооружений», «Многопрофильные высотные здания и комплексы» (МГСН 4.19-05), Свод правил «Инженерные системы. Высотные здания» (СП 253.1325800.2016).

Таким образом, законодательством РФ установлены повышенные требования к содержанию и эксплуатации высотных зданий, что требует повышенных расходов на их содержание.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64) разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ).

Согласно пункту 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Как следует из части 1 статьи 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (часть 2 статьи 154 ЖК РФ).

Частью 1 статьи 158 ЖК РФ установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Таким образом, из приведенных положений статей 210, 249 ГК РФ, части 3 статьи 30, статей 36, 37, 39, 154, 158 ЖК РФ следует, что собственник помещения в спорном здании, в том числе Предприниматель, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в этом здании соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт.

Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с управляющей компанией или товариществом собственников жилья.

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 07.03.2019 по делу № 305-ЭС18-17374.

Управляющей компанией нежилого здания, где расположены принадлежащие ответчику на праве собственности нежилые помещения, в спорный период являлось ООО «УК «СИТИ» на основании решения общего собрания собственников нежилых помещений от 31.08.2018, а до этого на основании полномочий, предоставленных на основании договора между адрес «Флэйнер-Сити» (застройщик) и ООО «ЭмСиДжиДизайн Управление» (после переименования – ООО «УК «СИТИ»).

Таким образом, ООО «УК «СИТИ» вправе в любом случае претендовать на получение платы за содержание, управление и эксплуатацию нежилым зданием, как лицо, фактически осуществляющее управление зданием, независимо от наличия или отсутствия договора на управление и эксплуатацию по ставкам (тарифам), утвержденным на общем собрании собственников от 31.08.2018.

Доказательств оплаты ФИО1 суммы долга в материалы дела не представлено.

Расчет задолженности ФИО1 произведен исходя из тарифов, установленных решением общего собрания собственников нежилых помещений, отраженных в протоколе от 31.08.2018 и площади помещений, находящихся в собственности ответчика по первоначальному иску.

При этом управляющая компания не обязана обосновывать свои расходы. Для взыскания задолженности в этом случае управляющей компании достаточно доказать фактическую деятельность по управлению общим имуществом. Данный подход базируется на правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 № 4910/10 по делу № А71-9485/2009.

Учитывая характер правоотношений по содержанию общего имущества, размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, отсутствует обязанность управляющей компании по доказыванию размера фактических расходов, возникающих у нее в связи с содержанием общего имущества с выделением их по отношению к одному из собственников помещений.

Кроме того, ФИО1 методически неверно используется подход определения стоимости, так как он показывает только затраты управляющей компании на привлечение субподрядчиков и не учитывает внутрихозяйственные затраты компании, затраты на организацию привлечения субподрядчиков, на контроль работы субподрядчиков, налоги и прочие расходы, относящиеся на расходы управляющей компании.

Довод о том, что размер ставки за эксплуатацию и обслуживание должен определяться исходя из доли в общем имуществе, противоречит решению общего собрания собственников от 31.08.2018 г.

Формула расчета платы за содержание и ремонт общего имущества, на применении которой настаивает ответчик по первоначальному иску, не утверждалась решением общего собрания собственников помещений в здании.

Довод ответчика по первоначальному иску на применяемый в правовой доктрине принцип contra proferentem, согласно которому толкование спорного или противоречивого условия осуществляется в пользу контрагента стороны, составившей договор, то есть риск его истолкования возлагается на сторону, которая составила договор, подлежит отклонению судом как не состоятельный и противоречащий, как действующему гражданскому законодательству, так и решению общего собрания собственников ДК «Империя» от 31.08.2018 г., утвержденному проекту типового договора на управление.

Кроме того, указанный принцип не может исключать общего правила статьи 431 ГК РФ о толковании договора, согласно которому, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Общим собранием собственников в здании не принималось решений об установлении тарифа платы за содержание и ремонт общего имущества применительно к единице доли в общей собственности.

Размер платы за содержание общего имущества на практике может быть рассчитан как путем выделения доли собственника в общем имуществе, умноженной на утвержденный общим собранием собственников тариф, так и путем умножения площади принадлежащего собственнику помещения на утвержденный общим собранием собственников тариф.

Утверждение ответчика по первоначальному иску, что ставка тарифов, утвержденных на общем собрании собственников помещений в здании, должна применяться именно к доле в площади общего имущества, а не к площади принадлежащего ответчику помещения, противоречит решению общего собрания, а также буквальному содержанию норм п.п. 1, 2 ст. 39 ЖК РФ, которые лишь закрепляют сам принцип распределения обязательных расходов на содержание общего имущества, а именно: возлагаемая на собственника доля расходов определяется именно долей в праве собственности на общее имущество, а не какой-либо иной величиной (объемом потребленных коммунальных услуг, численностью проживающих (сотрудников и т. д.), то есть указанные нормы не определяют выбор натурального измерителя, используемого в качестве базиса при расчете платы за содержание общего имущества.

В норме п. 1 ст. 158 ЖК РФ прямого указания, что при расчете платы за содержание общего имущества надлежит руководствоваться натуральным показателем – площадью общего имущества или площадью мест общего пользования, указанный пункт не содержит; в данном пункте закреплено, что собственник помещения обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности, однако данный пункт не предписывает выбор базисной величины для расчета размера платы; названные нормы отсылают к доле в праве собственности на общее имущество; при этом в соответствии с положениями п. 1 ст. 37 ЖК РФ, доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (стоит обратить внимание – именно помещения, а не части площади общего имущества).

Решение общего собрания собственников ДК «Империя» от 31.08.2018 г. оспаривалось рядом собственников, в том числе ФИО1, в Пресненском районном суде адрес.

Решением Пресненского районного суда адрес от 05.06.2019 г. в удовлетворении исковых требований собственников отказано. Апелляционным определением Мосгорсуда от 10.09.2019 г. и определением Второго кассационного суда от 26.11.2019 г. решение Пресненского районного суда адрес от 05.06.2019 г. оставлено без изменения.

При этом, как следует из текстов судебных актов, по делу № 2-2794/2019, вопрос об экономической обоснованности тарифов рассматривался при рассмотрении иска в Пресненском районном суде адрес.

«Доводы истцов о том, что при утверждении размера ставок за содержание, управление, эксплуатацию и текущий ремонт общего имущества собственников помещений в здании были завышены ставки платы за помещения, в результате чего истцы понесли убытки суд находит голословными, ничем объективно не подтвержденными» (абзац 5 на стр. 7 решения Пресненского районного суда адрес от 05.06.2019 г. по делу № 2-2794/2019)

В соответствии с пунктом 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Кроме того, экономическая целесообразность установленных тарифов подтверждается отчетом № 13-04/2018 об оценке рыночной стоимости услуг ООО «Управляющая компания «СИТИ» по управлению, техническому обслуживанию и эксплуатации общего имущества собственников помещений (офисов и апартаментов) в ДК «Империя», расположенном по адресу: адрес, а также отчетом о формировании регламента работ по управлению и эксплуатации комплекса «Империя» и определение необходимой суммы финансирования регламентных услуг».

Оценщик фио имеет квалификационный аттестат № 51 от 28.02.2018, регистрационный номер – 921, дата включения в реестр – 28.01.2013.

Отчет № 13-04/2018 выполнен ООО «Центр независимой Экспертизы и Права». Оценка проведена, а отчет № 13-04/2018 от 24.04.2018 составлен в соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998, Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, ФСО № 2 и ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономразвития РФ № 297, 298 и 299 от 20.05.2015, ФСО № 7, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611, а также Стандартами и правилами Ассоциации «СРОО «ЭС».

Довод ответчика по первоначальному иску о том, что не определен перечень эксплуатационных услуг, противоречит решению общего собрания собственников от 31.08.2018 г., заключению Института экономики жилищно-коммунального хозяйства «Формирование регламента работ по управлению и эксплуатации комплекса «Империя» и определение суммы финансирования регламентных услуг».

В заключении Института экономики жилищно-коммунального хозяйства указаны виды работ, услуг, периодичность.

Кроме того, на общем собрании собственников от 31.08.2018 г. утвержден проект договора на управление и эксплуатацию с перечнем работ и услуг, проект договора был направлен ответчику.

В соответствии с пунктом 1.1 договора оказания услуг по управлению и эксплуатационному обслуживанию Управляющий обязуется осуществлять предоставление Услуг по содержанию, управлению, эксплуатационному обслуживанию и ремонту общего имущества Здания, указанными в Приложении № 1 к договору, по предоставлению коммунальных ресурсов в объеме, сроки и на условиях, установленных договором, а Заказчик обязуется оплачивать Услуги Управляющего в порядке, сроки и размере, в соответствии с условиями договора, а также исполнять иные принятые на себя обязательства.

«Услуги» означают комплекс оказываемых Управляющим работ и услуг по содержанию, управлению, эксплуатационному обслуживанию и ремонту общего имущества Здания, который определен в Приложении № 1 к настоящему Договору, а также предоставляемые Управляющим коммунальные ресурсы (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, канализование (сброс загрязняющих веществ), электроснабжения, теплоснабжение, вывоз твердых бытовых отходов) (абзац 9 стр. 2 договора).

Приложением № 1 к договору оказания услуг по управлению и эксплуатационному обслуживанию определен перечень оказываемых Управляющим работ и услуг по управлению и эксплуатационному обслуживанию здания.

Довод ФИО1 о том, что не определен состав общего имущества собственников, не имеет правового значения для рассмотрения данного спора.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 07.03.2019 № 305-ЭС18-17374, состав общего имущества определяется законом (статья 290 ГК РФ, статья 36 ЖК РФ, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491), поэтому незавершенность формирования состава общего имущества либо неутверждение его конкретного перечня общим собранием собственников помещений не освобождает последних от несения расходов, необходимых на содержание имущества. Кроме того, как разъяснено в пункте 3 Постановления N 64, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (определение Верховного Суда РФ от 07.03.2019 г. № 305-ЭС18-17374).

Кроме того, как следует из материалов дела, Решениями Арбитражного суда адрес в течение 2016-2017 г. г. значительные площади подвальных этажей были признаны общим имуществом (постановления 9 ААС по делу № А40-29975/2017, решения Арбитражного суда адрес по делам №№ А40-138380/16, А40-139929/16, А40-248648/16, А40-66719/17, А40-140973/16, А40-140973/16, А40-246549/16, А40-83242/18).

Решением Арбитражного суда адрес от 09.11.2016 по делу № А40-138380/16 признано общим имущество нежилое помещение площадью 2 541,7 кв. м, расположенное на 1 этаже ДК «Империя».

Постановлением 9 ААС от 27.09.2017 по делу № А40-29975/2017 признано право общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 2 390,8 кв. м, расположенное в подвале 1.

Решением Арбитражного суда адрес от 09.11.2016 по делу № А40-139929/16 с учетом определения об исправлении опечаток признано право общей долевой собственно-сти: нежилое помещение площадью 2 998,4 кв. м, расположенное в подвале 2; нежилое по-мещение площадью 4 105,7 кв. м, расположенное в подвале 3; нежилое помещение площадью 3 444,7 кв. м, расположенное в подвале 4.

Решением Арбитражного суда адрес от 27.01.2017 по делу № А40-140973/16 признано право общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 1 030,5 кв., расположенное в подвале 2.

Решением Арбитражного суда адрес от 13.04.2017 по делу № А40-248648/16 признано право общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 618,8 кв. м, расположенное в подвале 5.

Решением Арбитражного суда адрес от 04.08.2017 по делу № А40-66719/17 признано право общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 1 704,2 кв. м, расположенное в подвале 5.

Решением Арбитражного суда адрес от 19.04.2017 по делу № А40-246549/16тпризнано право общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 666,5 кв. м, расположенное в подвале 1, нежилое помещение площадью 578,2 кв.м., расположенном в подвале 1.

Решением Арбитражного суда адрес от 30.07.2018 по делу № А40-83242/18 признано право общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 980,5 кв. м – мезонин.

Кроме того, в материалы дела представлен технический паспорт, из которого также видно какие помещения являются общим имуществом собственников.

В соответствии с п. 2 Правил № 491 в состав общего имущества, помимо указанных в ст. 36 ЖК РФ, включаются также:

- технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

- автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета;

- иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

При этом Ответчик в своих доводах ограничивает понятие общего имущества площадями общего имущества и не учитывает инженерное и коммуникационное оборудование.

Ответчиком методически неверно используется подход определения стоимости эксплуатационных услуг, исключительно на основании уборочной площади полов, без учета затрат на обслуживание инженерного оборудования, проведения технических регламентных работ, затрат на привлечение субподрядчиков и не учитывает внутрихозяйственные затраты Истца, затраты на организацию привлечения субподрядчиков, на контроль работы субподрядчиков, налоги и прочие расходы, относящиеся на расходы управляющей компании.

адрес здания включает в себя в том числе площадь подземных этажей: помещений общего пользования, в том числе помещений инженерного назначения, помещений сервисных служб, и полезную площадь - площадь машиномест и иных помещений, принадлежащих собственникам. Подземные этажи связаны с инженерными системами и системами жизнеобеспечения надземных этажей, всего объекта в целом, что в силу ст. 210, 249, п.1 ст. 290 ГК РФ, ст. 30, ч. 1 ст. 36 , ч. 1 ст. 39, ст. 154, ст. 158 ЖК РФ, является основанием для начисления стоимости коммунальных услуг в соответствии с долей ответчика за места общего пользования всего объекта – ДК «Империя», в том числе мест общего пользования подземных этажей ДК «Империя».

В связи c просрочкой оплаты платежей истцом по первоначальному иску были начислены проценты за пользование чужими денежными средствами на основании пункта 1 статьи 395 ГК РФ в размере сумма за период с 01.05.2020 г. по 03.12.2021 г.

B соответствии со ст. 395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица, подлежат уплате проценты на сумму этик средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, a если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

Таким образом, c ФИО1 в пользу ООО «Управляющая компания «СИТИ» подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере сумма

Суд соглашается c расчетом процентов, представленным истцом по первоначальному иску, который составлен арифметически верно и в соответствии c действующим законодательством.

На основании изложенного, суд взыскивает c ФИО1 в пользу ООО «УК «СИТИ» сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере сумма

Разрешая исковые требования ФИО1, в которых он просит обязать ООО «Управляющая компания «СИТИ» предоставить перечень (список/реестр/данные) общего имущества в Здании, сведения о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных услуг, потребленных в помещениях всех собственников в Здании, объемах (количестве) коммунальных услуг, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, объемах (количестве) коммунальных ресурсов, потребляемых в целях содержания общего имущества в Здании за период с 01.04.2020 г. по 30.06.2020 г., осуществить перерасчет коммунальных ресурсов, потребляемых в целях содержания общего имущества, относящихся на ФИО1 за период с 01.04.2020 г. по 30.06.2020 г., осуществить перерасчет эксплуатационных платежей, относящихся на ФИО1 за период с 01.04.2020 г. по 30.06.2020 г., суд исходит из следующего.

В целом доводы встречного иска по существу повторяют доводы, приведенные ФИО1 в обоснование возражений на первоначальный иск, которые были рассмотрены и отклонены.

Встречные исковые требования об обязании предоставить перечень (список/реестр/данные) общего имущества в Здании не подлежат удовлетворению.

ФИО1 обосновывает данное требование необходимостью расчета стоимости услуг управляющей организацией по управлению общим имуществом, его ненадлежащим содержанием, выводом о том, что без актуального перечня общего имущества управляющая организация не может исполнять в полном объеме свои обязательства.

Собственниками не утверждался перечень общего имущества в ДК «Империя», утверждена типовая форма договора оказания услуг по управлению и эксплуатационному обслуживанию.

После предъявления встречных исковых требований между ООО «УК «СИТИ» и ФИО1 заключен Договор №IMP-37 оказания услуг по управлению и эксплуатационному обслуживанию от 07.09.2021 г. Указанный Договор распространяет свое действия на отношения Сторон возникшие с 01.09.2018 г.

Указанный Договор заключен в отношении нежилого помещения, площадью 3 116 кв.м., кадастровый номер: 77:01:0000000:2225, 37 этаж. Со стороны ФИО1 указанный Договор исполнялся, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела платежные поручения об оплате услуг ООО «УК «СИТИ».

При этом Договор содержит положения об общем имуществе ДК «Империя», стоимости услуг и порядке расчетов (раздел 4 Договора), перечне оказываемых ООО «УК «СИТИ» работ и услуг по управлению и эксплуатационному обслуживанию Здания (Приложение № 1 к Договору), порядке расчета стоимости коммунальных ресурсов, применимые к отношениям, связанных с нежилым помещением площадью 94,2 кв.м, кадастровый номер: 77:01:0004042:6997, 45 этаж, расположенных в нежилом здании по адресу: адрес.

Стороны определили в Договоре состав общего имущества в ДК «Империя», стоимость услуг и порядок расчетов (раздел 4 Договора), перечень оказываемых ООО «УК «СИТИ» работ и услуг по управлению и эксплуатационному обслуживанию Здания (Приложение № 1 к Договору), порядок расчета стоимости коммунальных ресурсов (Приложение № 2 к Договору).

В соответствии с разделом Договора «Термины, используемые в договоре», определен состав общего имущества здания:

a)«Места общего пользования» - предназначенные для совместного использования площади и помещения Здания с открытым доступом всех собственников помещений в Здании и посетителей Здания, в т.ч., но не ограничиваясь, входные группы, тамбуры, вестибюли, холлы, коридоры, лестничные площадки и пролеты, лифтовые кабины, лифтовые холлы, эскалаторы, пандусы, общественные уборные, проходы и проезды на территории подземного паркинга;

b)«Инженерные системы Здания» - функционально законченный комплекс технических средств, охватывающий все внутреннее инженерное оборудование, подводящие коммуникации (сети), сооружения коммунального назначения, обеспечивающие подачу водо- и энергоресурсов, водоотведение, вертикальный транспорт (лифты), систему противопожарной безопасности, связь, видеонаблюдение, систему контроля доступом, охранную сигнализацию, систему вентиляции и кондиционирования, в т.ч. но не ограничиваясь:

-электрическое, сантехническое, тепловое и холодильное (инженерное) оборудование, система отопления: трубопроводы, отопительные приборы, регулирующая и запорная арматура; система водоснабжения и канализации: вводные устройства, трубопроводы внутри здания, краны, смесители, сантехнические приборы (в границах Эксплуатационной ответственности Управляющего);

-коммуникационные и электрические сети (инженерные системы), необходимые для эксплуатации Здания (электрические сети: ГРЩ, кабельная проводка, шинопроводы, электрические щиты, защитные приборы, выключатели, общие приборы учета коммунальных ресурсов, элементы системы освещения, системы приточной и вытяжной вентиляции (в границах Эксплуатационной ответственности Управляющего);

-иные инженерные системы и оборудование (вертикальный транспорт, холодильный центр, эскалаторы, ливневая канализация (отвод воды с крыши Здания), окна, двери, столярные изделия и др.), находящиеся в Здании и необходимые для его функционирования, а также иные технические системы Здания;

c)крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции и элементы Здания, помещения, имеющие техническое и/или вспомогательное назначение в т.ч. диспетчерские, шахты, машинные отделения, загрузочные помещения, места сбора и удаления отходов, электрощитовые, вентиляционные камеры, машинные помещения лифтов, технические этажи, пожаробезопасные зоны, насосные и т.д.

Частью 3 ст. 162 ЖК РФ определены существенные условия договора управления многоквартирным домом.

Так, в силу п. 1 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома должны быть указаны в договоре управления многоквартирным домом.

Таким образом, изменение условий договора управления многоквартирным домом, в частности относительно состава общего имущества, возможно только по решению собственников помещений в соответствии со ст. 450 ГК РФ с соблюдением условий ч. 3 ст. 162 ЖК РФ.

Кроме того, в материалы дела представлены решения Арбитражного суда адрес, технический паспорт ДК «Империя», поэтажная экспликация нежилых помещений ДК «Империя», из которых можно определить состав общего имущества и его общую площадь.

Также в материалы дела представлены Положительное заключение государственной экспертизы от 22.02.2008, технический паспорт ДК «Империя», экспликации нежилых помещений, из которых видно какие помещения являются общим имуществом собственников. Также список общего имущества приведен в Отчете о формировании регламента работ по управлению и эксплуатации комплекса «Империя» и определение необходимой суммы финансирования регламентных услуг». ООО «УК «СИТИ» в материалы дела представлены сведения относительного общего имущества в части инженерного оборудования.

Требование ФИО1 по встречному иску о предоставлении сведений о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных услуг, потребленных в помещениях всех собственников в Здании, объемах (количестве) коммунальных услуг, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, объемах (количестве) коммунальных ресурсов, потребляемых в целях содержания общего имущества в Здании за период с 01.04.2020 г. по 30.06.2020 г., о перерасчете коммунальных ресурсов, потребляемых в целях содержания общего имущества, относящихся на ФИО1 за период с 01.04.2020 г. по 30.06.2020 г., также не подлежат удовлетворению, поскольку при определении размера подлежащих взысканию денежных средств по первоначальному иску, применены тарифы, установленные ресурсоснабжающими организациями. Размер коммунальных платежей на содержание мест общего пользования произведен истцом на основании письма Минстроя России от 30.12.2016 № 45049-АТ/04 и определен путем умножения расходов коммунальных ресурсов на общедомовые нужды на тарифы и на долю ФИО1 в общем имуществе.

В подтверждение расчетов по коммунальным услугам истцом в материалы дела представлены договоры с ООО «РКК» (электроэнергия), ПАО «МОЭК» (отопление, подогрев), адрес (водоснабжение, водоотведение, плата за негативное воздействие на окружающую среду), акты с ООО «РКК», ПАО «МОЭК», адрес, а также акты и платежные поручения, подтверждающие оплату ресурсоснабжающим организациям со стороны ООО «УК «Сити», а также сведения о помесячных объемах (потребленных коммунальных ресурсов.

Тарифы ФИО1 применены те, которые установлены в договорах с ресурсоснабжающими организациями и зафиксированы в актах. Количество потребленной энергии также зафиксировано в актах с ресурсоснабжающими организациями.

Между собственниками ДК «Империя» управляющей компанией распределена ровно та сумма, которая уплачена ресурсоснабжающим организациям.

В ходе рассмотрения дела установлено, что при расчете стоимости коммунальных услуг из общего потребления Зданием вычитается общий расход по индивидуальным счетчикам. Сведения о общем расходе по индивидуальным счетчикам формируется по итогам отчетного месяца, путем снятия их показаний инженерами ООО «УК «СИТИ», получения показаний от Собственников, и автоматического снятия показаний счетчиков, при технической возможности соответствующего индивидуального прибора учета. ООО «УК «СИТИ» предоставлены в материалы дела сведения о распределении стоимости коммунальных услуг индивидуальное потребление за период апрель-июнь 2020 г.

Требования ФИО1 относительно перерасчета эксплуатационных платежей, относящихся на ФИО1 за период с 01.04.2020 г. по 30.06.2020 г., удовлетворению не подлежат, поскольку расчеты по первоначальному иску произведены исходя из тарифов, установленных решением общего собрания собственников нежилых помещений, отраженных в протоколе от 31.08.2018 г. и площади помещений, находящихся в собственности ответчика по первоначальному иску.

Порядок расчетов по первоначальному иску соответствует заключенному Договору №IMP-37 оказания услуг по управлению и эксплуатационному обслуживанию от 07.09.2021 г. между ООО «УК «СИТИ» и ФИО1, Договор не расторгнут и не признан недействительным.

При этом фио не приводит доказательств предоставления эксплуатационных и коммунальных услуг ненадлежащего качества. Доказательств обратного в силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представлено.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения заявленных ФИО1 требований не имеется.

Одновременно c разрешением спора в порядке ст. 98 ГПК РФ c фио P.B. в пользу ООО «УК «СИТИ» подлежат также взысканию судебные расходы в виде государственной пошлины в размере сумма

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО "УК "СИТИ" к ФИО1 о взыскания платежей за коммунальные услуги и содержание – удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО "УК "СИТИ" задолженность за эксплуатационные услуги за период с 01.04.2020 г. по 30.06.2020 г. в размере сумма, задолженности за коммунальные услуги за период c 01.04.2020 г. по 30.06.2020 г. в размере сумма, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.05.2020 г. по 03.12.2021 г. в размере сумма, a также расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Коптевский районный суд адрес в течение месяца.

Судья фио

Решение в окончательной форме составлено 19 декабря 2022г.