Решение по делу № 3А-210/2022 от 24.11.2022 - об оспаривании решения бюджетного учреждения от 16 июня 2022 года № ОРС-39/2022/000461, установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № равной рыночной стоимости по состоянию на 1 февраля 2022 года.

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-210/2022

УИД 39OS0000-01-2022-000187-42

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 ноября 2022 года г.Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Струковой А.А.

при секретаре – Козловой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об оспаривании решения бюджетного учреждения от 16 июня 2022 года № ОРС-39/2022/000461, установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № равной рыночной стоимости по состоянию на 1 февраля 2022 года,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд 1 июля 2022 года с указанным административным иском, ссылаясь на то, что нежилое здание с кадастровым номером №, наименование – торгово-административный центр, площадь - 421,8 кв.м, адрес: <адрес>, принадлежит заявителю на праве собственности с 2007 года.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 753 установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости, за исключением земельных участков, на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2021 года, которая применяется для целей налогообложения с 1 января 2022 года.

Данным постановлением установлена кадастровая стоимость названного нежилого здания по состоянию на 1 января 2021 года – 31905584,7 руб.

Установленная кадастровая стоимость объекта значительно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке оценщика ООО «Декорум» ФИО2 от 28 апреля 2022 года № 117-04/22 составляет на дату – 1 февраля 2022 года – 19200000 руб.

В порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке, ФИО1 обратился 18 мая 2022 года в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 февраля 2022 года, представив, помимо прочего, отчет об оценке от 28 апреля 2022 года № 117-04/22.

Решением бюджетного учреждения от 16 июня 2022 года № ОРС-39/2022/000461 в удовлетворении заявления отказано по мотиву некорректного проведения оценки методом математического моделирования с применением формулы, выполнение которой не выполняется в отношении всех аналогов, и, кроме того, ввиду отсутствия сведений о физических характеристиках одного из объектов-аналогов, ценовая информация о котором применена в расчетах в рамках сравнительного подхода, и отсутствия информации о размере арендных ставок для определения потенциального валового дохода в рамках доходного подхода.

По мнению заявителя, решение бюджетного учреждения является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя на определение налоговой базы в справедливом размере.

Определением от 7 июля 2022 года административное исковое заявление оставлено без движения, установлен срок до 20 июля 2022 года для устранения недостатков.

19 июля 2022 года в суд поступили пояснения административного истца относительно оснований для признания оспариваемого решения бюджетного учреждения незаконным (л.д. 81-82).

Определением от 21 июля 2022 года административное исковое заявление принято к производству.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены правительство Калининградской области, Управление Росреестра по Калининградской области, администрация городского округа «Город Калининград».

Определением от 12 сентября 2022 года ходатайство ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» удовлетворено: по делу назначена судебная экспертиза в целях установления, соответствует ли отчет об оценке от 28 апреля 2022 года № 117-04/22, выполненный оценщиком ООО «Декорум» ФИО2, требованиям законодательства об оценочной деятельности, а в случае несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности – какова рыночная стоимость названного объекта по состоянию на 1 февраля 2022 года. Производство по административному делу приостановлено до поступления в суд заключения эксперта.

Определением от 14 ноября 2022 года производство по административному делу возобновлено в связи с поступлением 10 ноября 2022 года в суд заключения эксперта ФИО3 от 10 ноября 2022 года № ЭЗ-04/2022, согласно которому отчет об оценке от 28 апреля 2022 года № 117-04/22, выполненный оценщиком ООО «Декорум» ФИО2, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, рыночная стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на 1 февраля 2022 года составляет 25818 000 руб.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО4 заявленные требования поддержала.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» - ФИО5 считала не подлежащим удовлетворению требование о признании незаконным решения бюджетного учреждения, против установления рыночной стоимости и определения величины рыночной стоимости в соответствии с заключением эксперта не возражала.

Правительство Калининградской области, Управление Росреестра по Калининградской области, администрация городского округа «Город Калининград» извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, представителей для участия в рассмотрении дела не направили.

На основании части 6 статьи 226 КАС РФ судом определено разрешить ходатайство в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Нежилое здание торгово-административного центра с кадастровым номером № площадью 421,8 кв.м, адрес: <адрес>, принадлежит ФИО1 на праве собственности с 17 августа 2007 года.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 753 утверждены результаты очередной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества, за исключением земельных участков, на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2021 года, которые применяются для целей налогообложения с 1 января 2022 года.

Данным постановлением установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № в размере 31905584,7 руб. по состоянию на 1 января 2021 года.

Сведения о соответствующей кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 18 января 2021 года, подлежат применению для целей налогообложения с 1 января 2022 года и не пересматривались (л.д. 8).

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области - 1 декабря 2021 года.

В соответствии с частью статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

В силу части 2 этой же статьи заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Таким образом, с 1 декабря 2021 года правообладатели объектов недвижимости, расположенных на территории Калининградской области, кадастровая стоимость которых установлена в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», вправе требовать установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в порядке, определенном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

При этом согласно части 12 названной статьи в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

На основании части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что в целях установления кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 19 мая 2022 года ФИО1 обратился в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 февраля 2022 года в размере 19200000 руб., представив отчет об оценке оценщика ООО «Декорум» ФИО2 от 28 апреля 2022 года № 117-04/22.

Из содержания отчета об оценке следует, что рыночная стоимость объекта определена оценщиком в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов в размерах соответственно 18300 000 руб., 21000 000 руб. и 17100000 руб. с последующим согласованием полученных при применении различных подходов результатов с расчетом веса каждого из подходов соответственно 0,16; 0,50 и 0,34 (19200000 руб.).

В рамках сравнительного подхода, которому оценщиком присвоен больший вес, отобраны в качестве объектов-аналогов расположенные в г.Калининграде отдельно стоящие здания магазинов и кафе в микрорайонах многоэтажной жилой застройки.

При определении стоимости единого объекта оценщик выполнил построение графика зависимости цены от площади объекта и земельного участка и получил формулу зависимости удельной цены объекта от плотности застройки, в результате применения которой стоимость единого объекта составляет 28500 000 руб., из которых расчетное значение стоимости земельного участка – 7500000 руб., на котором расположен объект оценки, а стоимость здания – 21000000 руб.

В рамках затратного подхода стоимость замещения нежилого здания определена с учетом данных аналога ОЗ.05.000.0006 по данным справочника оценщика «Общественные здания.2020», изданного компанией «КО-ИНВЕСТ».

Затратному подходу присвоен меньший вес, поскольку, как указал оценщик, точность определения накопленного износа, восстановительной стоимости и прибыли предпринимателя не могут быть в данном случае точно определены.

В рамках доходного подхода за основу расчета оценщиком принята величина получаемого дохода от использования арендопригодной площади объекта оценки по договорам аренды помещений, предоставленным заказчиком оценки и имеющимся в составе отчета об оценки.

Решением ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 16 июня 2022 года № ОРС-39/2022/000461 заявление ФИО1 отклонено по мотивам несоответствия отчета об оценке положениям пункта 22 ФСО № 7, пункта 5 ФСО № 3, что, по мнению бюджетного учреждения, выразилось в некорректности использования в рамках сравнительного подхода определенной оценщиком формулы зависимости цены от площади объекта и земельного участка, которая при ее проверке не применима к объектам-аналогам, а также в необоснованном выборе в качестве аналога объекта № 7, сведения о технических и физических характеристиках которого отсутствуют.

Кроме того, как указано в оспариваемом решении, в рамках доходного подхода использована информация о размере арендных ставок на основании договоров аренды от 1 ноября 2017 года, от 1 апреля 2018 года и от 1 сентября 2020 года, не зарегистрированных в установленном порядке, при отсутствии информации о ставках арендной платы на дату оценки.

В целях проверки доводов сторон определением суда от 12 сентября 2022 года по делу назначена судебная экспертиза, с согласия сторон производство судебной экспертизы было поручено оценщику ООЛО «Балтийская оценочная компания» ФИО3

В соответствии с заключением эксперта ФИО3 от 10 ноября 2022 года № ЭЗ-04/2022 указанный выше отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Такой вывод обоснован экспертом, помимо прочего, тем, что в нарушение п. 26 ФСО № 1, п. 30 ФСО № 7 в отчете об оценке не приведено суждение оценщика о возможных границах интервала, в котором, по мнению оценщика. Может находиться стоимость, в нарушение п. 6а ФСО № 3, п. 9 ФСО № 1 в отчете не приведены принятые при проведении оценки допущения.

Рыночная стоимость объекта оценки определена экспертом по состоянию на 1 февраля 2022 года в размере 25818 000 руб. в рамках сравнительного подхода.

Эксперт, принимая решение об исключении доходного подхода из расчетов, обосновал такое решение отсутствием подтвержденной в установленном порядке (п. 11 ФСО № 3) информации о расходах, связанных с владением объектом оценки.

Отказ от проведения оценки затратным подходом обоснован экспертом отсутствием достоверной информации о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, в том числе технического паспорта на объект.

В рамках сравнительного подхода экспертом отобрано 4 отдельно стоящих здания в различных районах города Калининграда, относящихся к сегменту рынка объектов общественно-делового назначения, определена стоимость объектов без учета стоимости земельного участка в едином объекте недвижимости.

При проведении оценки проведена корректировка на торг, отказ от проведения иных корректировок достаточно подробного обоснованы в исследовательской части заключения эксперта.

Привлеченный к участию в деле в качестве эксперта оценщик ФИО3 имеет практический стаж работы в области оценочной деятельности с 2005 года, является членом саморегулируемой организации оценщиков, обладает правом осуществлять оценку по направлению «Оценка недвижимости».

Лицами, участвующими в деле не оспорены ни выводы эксперта, ни мотивы, изложенные в исследовательской части заключения.

Эксперт ФИО3 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Данных о какой-либо заинтересованности эксперта ФИО3 в исходе дела не имеется.

С учетом изложенного суд полагает заключение эксперта допустимым доказательством, подтверждающим доводы административного ответчика о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Поскольку выводы эксперта не опровергнуты в порядке, установленном процессуальным законодательством, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования о признании незаконным решения бюджетного учреждения от 16 июня 2022 года № ОРС-39/2022/000461.

В силу частей 1, 2 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» рыночная стоимость может быть установлена по заявлению правообладателя соответствующего объекта с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

На основании ст.ст. 400, 401 НК РФ административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц, исчисляемого исходя из установленной кадастровой стоимости объекта налогообложения.

В соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, Законом Калининградской области от 27 ноября 2003 года № 336 "О налоге на имущество организаций" приказом Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области от 27 декабря 2021 года № 199 "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2022 год" названный объект включен в соответствующий Перечень на 2022 год.

Решением городского Совета депутатов Калининграда от 25 ноября 2015 года № 362 (с последующими изменениями и дополнениями) "Об установлении на территории городского округа "Город Калининград" налога на имущество физических лиц" предусмотрена специальная ставка налога на имущество физических лиц в отношении объектов, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ.

Учитывая наличие у административного истца правового интереса в установлении рыночной стоимости объекта и отсутствие возражений со стороны административного ответчика и заинтересованных лиц на административное исковое требование об установлении рыночной стоимости по состоянию на 1 февраля 2022 года, суд считает возможным установить кадастровую стоимость названного объекта в размере его рыночной стоимости на дату – 1 февраля 2022 года, определив величину рыночной стоимости на основании заключения эксперта от 10 ноября 2022 года – 25818000 руб.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ (в редакции Федерального закона от 6 декабря 2021 года № 408-ФЗ) для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Исходя из приведенной нормы закона юридически значимой датой является день подачи ФИО1 заявления об установлении рыночной стоимости, то есть 19 мая 2022 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО1 удовлетворить частично.

В удовлетворении требований ФИО1 к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об оспаривании решения от 16 июня 2022 года № ОРС-39/2022/000461 – отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, наименование – торгово-административный центр, площадь - 421,8 кв.м, адрес: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 февраля 2022 года – 25818 000 руб.

Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости считать 19 мая 2022 года.

Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной в размере рыночной стоимости, по состоянию на 1 февраля 2922 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 6 декабря 2022 года.

Судья Калининградского

областного суда А.А. Струкова