Гражданское дело № 2-4256/2025
УИД 54RS0007-01-2025-003072-73
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 декабря 2025 года город Новосибирск
Октябрьский районный суд г. Новосибирска в составе:
председательствующего судьи Николаевой А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Шамаеве А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 <данные изъяты>) к мэрии <адрес> о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии, признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к мэрии <адрес> о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии, признании права собственности.
В обоснование требований указано, что ФИО1 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты> В целях улучшения жилищных условий Истец за счет собственных средств и своими силами осуществила переустройство (перепланировку, реконструкцию жилого помещения, в связи с чем общая площадь квартиры увеличилась <данные изъяты> В целях принятия мер к узакониванию проведённых изменений в жилом помещении Истцом подано заявление в мэрию <адрес>. Устно Истцу уполномоченным органом было разъяснено, что ей не соблюдён порядок получения разрешительной документации и ввода в эксплуатацию их перестроенного объекта собственности, в связи с чем, в установленный законом срок будет подготовлен письменный отказ с одновременной рекомендацией обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением. Так, согласно Технического паспорта от /дата/, двухуровневая квартира по состоянию на эту дату имела общую площадь <данные изъяты> которую включались: <данные изъяты> тамбур, коридор, санузел, кухня-столовая, гардеробная: по 2-му этажу: коридор, санузел, спальня, спальня. Согласно Технического паспорта от /дата/, двухуровневая квартира, с учётом произведённых изменений, стала иметь общую площадь <данные изъяты> которую входит: по 1-му этажу: три коридора, лестница, туалет, кухонная зона, гостиная, гардеробная, три помещения. гараж. (<данные изъяты> этажу: коридор, санузел, две жилых комнаты <данные изъяты> из выводов Технического заключения, подготовленного ООО Архитектурная мастерская «Тектоника» проведенные в жилом помещении переустройство (перепланировка, реконструкция) указанного жилого помещения соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, не нарушает прав соседей, не- создает угрозу жизни и здоровью третьих лиц, что подтверждается. Данным Техническим заключением подтверждается, что произведенные в жилом помещении изменения выполнены с соблюдением всех действующих требований: несущие и ограждающие конструкции квартиры имеют достаточную прочность и устойчивость; соответствуют требованиям СП 54.13330.2022: не нарушают работу коммуникаций инженерного обеспечения жилого дома: на нарушают санитарно-гигиенические требования, требования пожарной безопасности; не нарушают права и законные интересы граждан и не создают угрозу их жизни и здоровью. Квартира полностью пригодна к дальнейшей эксплуатации. Третьи лица, ФИО2 и ФИО3; не возражают относительно оформления жилого помещения Истца в переустроенном (перепланированном, реконструированном) состоянии, их права и законные интересы не нарушены, угрозы их жизни и здоровью не имеется. Иным образом решить вопрос о сохранении жилого помещения - квартиры в переустроенном (перепланированном, реконструированном (состоянии, а также внести изменения в технический паспорт квартиры, как того требует ст.25 ЖК РФ) у Истца возможность отсутствует. В связи с чем, Истец вынужден обратиться за защитой своих прав в суд. Кроме того, в связи с тем, что уполномоченным органом, в данной конкретной ситуации, будет письменно отказано в согласовании произведённых изменений в жилом помещении, Истец считает, что такой отказ может привести к существенным негативным последствиям для нее (невозможности оформления и распоряжения своей недвижимостью, необходимостью значительных материальных затрат на приведение жилого помещения в прежнее состояние, ухудшение жилищных условий и т.п.). Истец считает, что недопустим отказ в согласовании имеющихся в жилом помещении изменений, подлежащих внесению в технический паспорт, на основе установления одних лишь формальных отступлений от требований процедуры согласования. Обращение Истца в суд с настоящим исковым заявлением обусловлено еще и необходимостью привести в правовое соответствие фактический состав двухуровневой квартиры исходя из данных Технического паспорта от /дата/.
На основании изложенного истец просит суд сохранить жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. <данные изъяты> переустроенном (перепланированном, реконструированном) состоянии согласно данных Техническою паспорта, составленного Обществом с ограниченной ответственностью «Бюро земельно-кадастровых работ» /дата/ со следующими техническими характеристиками:1 этаж: коридор площадью 11.0 кв.м., коридор площадью 1.4 кв.м., коридор площадью 6,8 кв.м., лестница площадью 5,6 кв.м., туалет площадью 4,5 кв.м.. гостиная площадью 8,2 кв.м., гостиная площадью 14,4 кв.м,. гардеробная площадью 2,6 кв.м., помещение площадью 11.8 кв.м., помещение площадью 1,9 кв.м.. помещение площадью 21,4 кв.м., гараж площадью 43.6 кв.м. Итого по первому этажу 133,2 кв.м. 2 этаж: коридор площадью 4,4 кв.м., сан.узел площадью 4,0 кв.м., жилая комната площадью 18,2 кв.м., жилая комната площадью <данные изъяты> по второму этажу: 36,7 кв.м. Итого по квартире: 169,9 кв.м., а также признать за ней право собственности на жилое помещение (двухуровневую квартиру), расположенную по адресу: <данные изъяты> площадью ххх.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена; обеспечила явку своего представителя ФИО4 который в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, настаивал на их удовлетворении.
Представитель ответчика мэрии <адрес> в судебное заседание не явился, извещен, возражений не направил.
Третьи лица ФИО2,ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены; представили в суд заявления в которых указали, что против удовлетворения заявленных ФИО1 исковых требований не возражают.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен, направил в суд заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
В соответствии с частью 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Вместе с тем, частью 4 статьи 29 ЖК РФ предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) закрепляет признаки самовольной постройки, то есть постройки, совершенной с нарушением установленных законодательных норм, и последствия такой постройки.
Так, под самовольной постройкой понимается здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).
В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как разъяснено в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от /дата/ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 указанного Постановления Пленума, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того обстоятельства, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, по смыслу указанных выше норм права на реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, распространяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения, связанные с возведением самовольной постройки.
Строительство, реконструкция и капитальный ремонт объектов капитального строительства регулируются Градостроительным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Частью 2 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Одним из юридически значимых обстоятельств по настоящему делу является установление того обстоятельства, что сохранение недвижимого имущества в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Судом установлено, что ФИО1 является собственником квартиры «Б», расположенной по адресу: <адрес>, Октябрьский, <адрес>. Указанные обстоятельства подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от о/дата/.
Согласно техническому паспорту вышеуказанного жилого помещения – 2-комнатной (двухуровневой квартиры), составленному по состоянию на /дата/, общая площадь данного жилого помещения составляла 82 кв.м, в том числе: тамбур -1,7, коридор – 13,5, сан.узел -4,6, кухня столовая – 22,7, гардеробная -2,6, коридор – 4,4, сан.узел -4,1, спальня – 18,3, спальня – 10,01.
Из технического плана от /дата/ следует, что в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, Октябрьский, <адрес>, квартира «Б», была проведена реконструкция, в связи с чем площадь квартиры стала составлять 169,6 кв.м., в том числе: 1 этаж: коридор – 11,0, коридор -1,4, коридор -6,8, лестница -5,6, туалет -4,5, кухонная зона – 8,2, гостиная – 14,4, гардеробная -2,6, помещение – 11,8, помещение – 1,9, помещение 21,4, гараж – 43,6, итого – 133,2; 2 этаж: коридор – 4,4, сан.узел – 4,0, жилая комната – 18,2, жилая комната – 10,1.
В ходе рассмотрения дела установлено, что разрешение на реконструкцию спорного жилого помещения не выдавалось. Между тем, суду не представлено возражений и доказательств к ним относительно нарушений прав иных лиц произведенной реконструкцией. /дата/ на обращение истца в администрацию <адрес> в части согласования перепланировки и переустройства жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, кв. Б ей было сообщено о том, что Администрация не вправе принимать решение о сохранении самовольной перепланировки или вводе помещения многоквартирном доме в эксплуатацию, это право предоставлено только суду.
Так, согласно заключению ООО Архитектурная мастерская «Тектоника» 19-25-ТЗ.ЖД в ходе обследования установлено, что в квартире выполнены следующие виды работ: возведен одноэтажный жилой пристрой со стенами из кирпича, включающий в себя гараж №, коридор №, помещения №№; произведена внутренняя перепланировка с возведением на площадях коридора № легкой каркасной перегородки и разделением помещения на коридор № и гардеробную №. После реконструкции и перепланировки в квартире расположены: на первом этаже гостиная площадью 14,4м2, кухонная зона 8,2м2, гараж 43,6м2, три коридора 11,0м2, 1,4м2, 6,8м2, туалет 4,5м2, гардеробная 2,6м2, лестница :6м2, три помещения 11,8м2, 1,9м2, 21,4м2; на втором этаже - две жилых комнаты площадями 18,2м2, 10,1м2, санузел 4,0м2, коридор 4,4м2. <адрес> помещений 169,9м2, жилая - 42,7м2. Высота помещений от уровня зла до потолка 2,52-2,70м (первый этаж, двухэтажная часть), 2,33м (гараж и вспомогательные помещения первого этажа), 2,57м (второй этаж). После реконструкции и внутренней перепланировки площадь помещений увеличилась на 87,9м2 (с 82,0м2 до 169,9м2).На основании проведенного визуального осмотра, изучения документов, можно сделать вывод что: 1. несущие и ограждающие конструкции квартиры находятся в работоспособном состоянии, имеют достаточную прочность и устойчивость, недопустимых трещин, дефектов и деформаций нет; 2. принятые решения по реконструкции квартиры соответствуют требованиям СП 54.13330.2022 (актуализированная редакция СНиП 31-01--303 «Здания жилые многоквартирные»), не снижают несущую способность реконструкций здания, а также не нарушают работу коммуникаций инженерного обеспечения жилого дома; 3. выполненная реконструкция квартиры не нарушает санитарно- технических требований, норм и требований пожарной безопасности; 4.выполненная реконструкция квартиры не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни и здоровью; 5. в процессе реконструкции общедомовое имущество многоквартирного жилого дома не затронуто; 6. выполненная реконструкция двухуровневой квартиры Б в двухквартирном жилом доме по <адрес> возможна к сохранению. Квартира пригодна к дальнейшей эксплуатации в реконструированном состоянии при условии соблюдения -нормативных сроков проведения текущих и капитального ремонтов.
Согласно техническому заключению ООО «Аякс» ШИФР-10-12/2025-ПБ рассматриваемый Объект (квартира в многоквартирном жилом доме) расположенный по адресу: <адрес>, кв. Б), на момент проведения обследования соответствует требованиям ст. 6 Федерального закона Российской Федерации от /дата/ №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», ст. 8 и ст. 17 Федерального закон Российской Федерации от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а так же основным положениям нормативно-правовых актов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона Российской Федерации от /дата/ № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» с учетом принятых и реализуемых проектных решений. Принятые при строительстве архитектурные, объемно-планировочные и инженерно-технические решения не нарушают прав и законных интересов третьих лиц, не создает угрозу для жизни и здоровья граждан. На период проведения работ по обследованию рассматриваемого Объекта защиты, собственником объекта соблюдаются требования положений ст. 34 Федерального закона Российской Федерации от /дата/ № 69-ФЗ «О пожарной безопасности».
Согласно экспертному заключению от /дата/ №-Э ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии <адрес>» реконструкция квартиры Б в жилом доме по адресу: <адрес>, кв.Б, соответствует СанПиН /дата/-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий», раздел VIII «Санитарно- эпидемиологические требования к устройству, оборудованию и содержанию зданий и помещений», раздел VIII, п. 124, п. 127.
Согласно заключению кадастрового инженера ООО «Бюро земельно-кадастровых работ Сибири» от /дата/ по результатам представленных на рассмотрение материалов дела, а также геодезической съемки было установлено, что реконструированный «Многоквартирный дом» с кадастровым номером <данные изъяты> части соблюдения отступов от границ земельного участка с кадастровым <данные изъяты> нарушает градостроительные нормы, а именно фактический отступ от границы земельного участка со стороны улицы составляет 1,19 м. вместо установленных 3м. По остальным критериям «Многоквартирный дом» соответствует требованиям, установленным Правилами Землепользования и застройки <адрес>.
В силу статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В соответствии с частью 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд приходит к выводу о возможности положить в основу решения вышеуказанные заключения по следующим основаниям: экспертиза проведена в соответствии с установленным порядком ее проведения согласно статье 84 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании предоставленных сторонами и собранными по делу доказательств с учетом прав и обязанностей эксперта в силу статьи 85 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исследование проведено с применением норм действующего законодательства, содержит все необходимые исходные сведения. Экспертные заключения содержат мотивированные, обоснованные выводы, полученные в результате анализа данных сведений, указаны обоснования примененных подходов и методов, использованных экспертом при составлении заключения. Анализируя представленные заключения, суд приходит к выводу о достаточности и достоверности использованных экспертом данных, установленных судом и необходимых для определения соответствия квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. 44/4 квартира «Б», действующим строительным, санитарным, противопожарным, экологическим, градостроительным нормам, правилам землепользования и застройки и иным действующим нормам и правилам, в части реконструированного объекта, то есть соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суду не представлено доказательств того, что выводы экспертов не соответствуют либо противоречат обстоятельствам дела, установленным в судебном заседании, в связи с чем суд считает возможным руководствоваться указанными заключениями при вынесении решения, полагая их соответствующим требованиям действующего гражданско-процессуального законодательства, и признавая достоверным и соответствующим обстоятельствам дела доказательством.
При этом, оценив все представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к убеждению, что несоблюдение минимального отступа от границы земельного участка (фактический отступ от границы земельного участка со стороны улицы составляет 1,19 м.) менее предельных параметров разрешенного строительства объекта, утвержденных Правилами землепользования и застройки <адрес>, не являются существенными нарушениями, поскольку выявленное нарушение является незначительным, не нарушает прав и законных интересов других лиц, при этом отступы от границ земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с северо-западной <данные изъяты> юго-западной стороны минимальный отступ составляет 9,52 м., максимальный 12,05 м., с юго-восточной стороны отступ 11,10 м.
Учитывая, что реконструкция выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, а также принимая во внимание, что сохранение жилого помещения в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, исковые требования ФИО1 о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии, признании права собственности являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.
В соответствии с п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от /дата/ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Сохранить жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес> квартира «Б» в переустроенном (перепланированном, реконструированном) состоянии согласно данных Технического паспорта, составленного Обществом с ограниченной ответственностью «Бюро земельно-кадастровых работ» /дата/ со следующими техническими характеристиками:
1 этаж:
-коридор площадью 11,0 кв.м.,
-коридор площадью 1,4 кв.м.,
-коридор площадью 6,8 кв.м.,
-лестница площадью 5,6 кв.м.,
-туалет площадью 4,5 кв.м.,
-гостиная площадью 8,2 кв.м.,
-гостиная площадью 14,4 кв.м.,
-гардеробная площадью 2,6 кв.м.,
-помещение площадью 11,8 кв.м.,
-помещение площадью 1,9 кв.м.,
-помещение площадью 21,4 кв.м.,
-гараж площадью 43,6 кв.м.,
Итого по первому этажу 133,2 кв.м.
2 этаж:
- коридор площадью 4,4 кв.м.
- сан.узел площадью 4,0 кв.м.
- жилая комната площадью 18,2 кв.м.
-жилая комната площадью 10,1 кв.м.
Итого по второму этажу: 36,7 кв.м.
Итого по квартире: 169,9 кв.м.
Признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение (двухуровневую квартиру), расположенное по <данные изъяты> площадью 169,9 кв.м.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.
Мотивированное решение изготовлено /дата/.
Судья «подпись» А.А.Николаева