50RS0№-14Дело №

РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 декабря 2025 года

<адрес>

Красногорский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Хромовой Н.В.,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «СЗ «Самолет-Мытищи» о взыскании в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Красногорский городской суд <адрес> с иском к ООО «СЗ «Самолет-Мытищи» о взыскании в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия в размере 217 783,32 рублей, неустойку за просрочку удовлетворения требования потребителя за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 46 927,65 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей, почтовых расходов в размере 358,84 рублей, а также штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований в соответствии с Законом «О защите прав потребителей».

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «Самолет-Мытищи» (далее-Застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве №МП-2/3/220-431587401И, в соответствии с которым участник долевого строительства покупает и принимают в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, г.о. Мытищи, <адрес>. Цена договора составила 7 382 854,49 руб. Обязательство по оплате цены договора истцом исполнено в полном объеме, что подтверждается платежными документами. Квартира была передана застройщиком ДД.ММ.ГГГГ с недостатками и уменьшенной площадью на 1 кв.м. Согласно акту приема-передачи квартиры общая площадь составляет 33,90 кв.м., однако фактическая площадь квартиры составила 32,90 кв.м. Стоимость 1 кв.м. составляет – 217 783,32 руб. Истец ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направила претензию о добровольном урегулировании спора, однако указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, в связи с чем обратилась в суд с настоящим иском.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась судом надлежащим способом, просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Самолет-Мытищи» в судебное заседание явился, представил письменный отзыв на иск, согласно которому просил оставить иск без удовлетворения, взыскать с истцов расходы по оплату судебной экспертизы в размере 90 000 руб.

Выслушав стороны, проверив материалы дела, письменные возражения представителя ответчика, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 4 ФЗ "О защите прав потребителей" продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 4 ст. 4 этого же Федерального закона договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Согласно ч. 1 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В силу ч. 1 ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «Самолет-Мытищи» (далее-Застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве №МП-2/3/220-431587401И, в соответствии с которым участник долевого строительства покупает и принимают в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, г.о. Мытищи, <адрес>.

Цена договора составила 7 382 854,49 руб.

Обязательство по оплате цены договора истцом исполнено в полном объеме, что подтверждается платежными документами.

Как следует из материалов дела, условиями договора долевого участия, а в частности пунктом 3.5 предусмотрено, что если после ввода Объекта в эксплуатацию на основании Технического плана (технического паспорта, экспликации)) фактическая площадь жилого помещения - Объекта долевого строительства окажется меньше Общей площади жилого помещения - Объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения № к Договору более чем на 1 кв.м., Цена Договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 (одного) м2 Объекта долевого строительства, указанной в Приложении № к Договору на разницу между площадью жилого помещения - Объекта долевого строительства, указанной в Приложении № к Договору и фактической площадью жилого помещения - Объекта долевого строительства (указанной в Техническом плане (техническом паспорте, экспликации)).

То есть, сторонами договора согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, что не противоречит требованиям закона. Размер фактической площади переданного истцу по договору участия в долевом строительстве объекта долевого строительства сторонами по делу не оспаривается.

Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ истцу передан объект долевого строительства, находящийся по адресу: <адрес>, г.о. Мытищи, <адрес>, площадью 32,90 кв. м., однако как усматривается из Приложения № к договору площадь должна составлять 33,90 кв.м.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя ответчика была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Экспертный центр «Академический».

Согласно заключению эксперта ООО «Экспертный центр «Академический №-СТЭ фактическая площадь объекта долевого строительства квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, г.о. Мытищи, <адрес>, составляет – 32,90 кв.м.

Экспертиза проведена экспертом, обладающим соответствующей квалификацией и необходимыми познаниями в указанной области, имеющими достаточный стаж работы, заключение содержат необходимые выводы экспертов, которые логичны, не противоречат соответствующим положениям действующих нормативно-правовых актов, а также друг другу, и другим материалам дела, содержат ссылки на методическую литературу, использованную при производстве экспертиз, экспертам разъяснены права и обязанности, предусмотренные ст. 85 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, они также предупреждены об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ.

Оценивая заключение судебной экспертизы с учетом положений ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд принимает их во внимание как доказательство по делу, поскольку заключение подготовлено компетентными специалистами, составлено в соответствии со ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Заключение составлено при непосредственном обследовании квартиры с использованием специальных технических устройств. Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

В соответствии с п. 43 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абз.1 ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на Приложение № к договору долевого участия №МП-2/3/220-431587401И, согласно которому, общая площадь объекта долевого строительства составляет 33,90 кв.м.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Однако при заключении договора долевого участия в строительстве стороны находились в равном положении. Поскольку разница между проектной и фактической площадью могла измениться в пользу любой из сторон, условие договора, на которое ссылается истец, ее право не нарушало. Планируемое изменение размера объекта обусловлено особенностями строительства, при котором достижение абсолютного совпадения параметров возведенного объекта его проектным параметрам затруднительно, что прав истца так же не нарушает. Стороны, определяя стоимость договора, согласовали условия проведения взаиморасчетов, допускающее изменение цены, за исключением определенного сторонами отступления от проектной площади как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, что не противоречит положениям ст. 421, 424 ГК РФ, а так же ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и не является нарушением Закона о защите прав потребителей, который не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договорам долевого участия в строительстве.

В связи с тем, что экспертным заключением установлена площадь квартиры – 32,90 кв.м., из п. 3.5. договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ усматривается отступ не более чем на 1 кв.м, а из акта приема-передачи квартиры усматривается площадь – 32,90 кв.м., учитывая, что данный акт согласован и подписан сторонами, суд приходит к выводу, что участник долевого строительства не вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора.

При этом суд отмечает, что стороны договора согласовывали наличие допустимых погрешностей в площади помещения и условия оплаты, не влияющих на качество данного объекта.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о надлежавшем исполнении ответчиком обязательств по договору, в связи, с чем отсутствуют для удовлетворения заявленных истцом требований, в том числе производных о взыскании и компенсации морального вреда, расходов на подготовку технического паспорта.

Согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Ответчик просит взыскать расходы, понесенные на оплату судебной экспертизы в размере 90 000 руб.

Поскольку истцам в удовлетворении исковых требований отказано, расходы, понесенные ответчиком на оплату судебной экспертизы связаны с рассмотрением настоящего дела, подтверждены документально, непосредственно связаны с необходимостью защиты нарушенного права суд, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, считает необходимым взыскать их с истца в пользу ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «СЗ «Самолет-Мытищи» о взыскании в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов - оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «СЗ «Самолет-Мытищи» в счет оплаты судебной экспертизы в размере 90 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Красногорский городской суд <адрес>.

Мотивированное решение суда изготовлено и подписано ДД.ММ.ГГГГ года

Судья: подпись Н.В. Хромова